法律硕士论文：关于小区地面车位的法律地位探讨
随着城市小轿车保有量在最近几年呈直线上升的趋势.引起了一系列的城市管理及法律上的问题.其中一个比较受关注的问题是用于停放小轿车车位的法律地位问题 车位是否可以自由转让.转让的合法手续是什么.这是有车一族在面对车位出售信息时所困惑的 笔者试图对车位中的一种比较常见的类型.即小区地面车位的法律地位进行分析.以期澄清相关的法律问题
1 小区地面车位的概念及特征
广义的车位.包括地面车位、地下车位、车库、屋顶车位等等，笔者要讨论的是住宅小区建设规划内的地面车位.简称小区地面车位 这类车位不同于市政道路上的停车位.不同于有封闭空间的车库.也不同于位于建筑物地下空间的车位.它有其相对独立的特性在对比其他几类车位后发现.除用以停放机动车这一基本特征外.小区地面车位还有如下特征：一是小区地面停车位直接占用土地.这一点可以归结为用地性 二是小区地面停车位除下方有实体界面f地面)外.上方及四周均无实体界面，是一种开放式的车位.这一点可以归结为开放性 三是小区地面停车位位于小区土地整体规划之内.其性质及使用功能受该整体规划的约束与限制.因此它在一定程度上具有规划隶属性 综合以上特征，小区地面停车位是指位于住宅小区建设规划之内的地面之上、四周及上方无实体界面、专门用于停放机动车的、具有一定范围的地面空间
2 一般小区车位的初始权属
在讨论小区地面车位的法律地位之前.有必要先分析一般小区车位的法律地位，这里.一般小区车位是指在住宅小区内专门用于停放机动车的车位.包括地面车位、地下车位、车库、屋顶车位等。
对于一般小区车位的初始权利归属.在理论上归纳起来主要有三种主张.分别为业主共有说、开发商所有说和折衷说 前两种观点分别侧重于保护业主或开发商，都有所片面.因此现在主流的观点都是折衷说.即认为应根据具体情况.按一定的标准而判定小区车位的初始归属.目前来看这也是学界普遍比较认同的观点.笔者也持这种观点.因为这种观点避免了上述两种观点中存在的片面性在应该依据什么标准而决定小区车位的归属的问题上.观点并不统一.有的观点认为应该依据开发商与业主之间的直接约定.而有的观点则认为应该依据车位的占地面积或建筑面积及建设成本是否被计人房屋的“公摊” 及销售价格之中来决定 而笔者认为.上述两种标准不应该割裂开来看.因为将车位的占地面积或建筑面积计入房屋的“公摊”本身就是开发商与业主之间的一种约定.虽然这种约定没有明确的说明小区车位的权属.但这种约定实际上暗示了业主所购买的房屋价值构成中是否已经包含了小区车位的价值.因此应该视为一种默示的约定.并可以此认定小区车位应归业主共有还是归开发商享有但是.如果在此房屋的“公摊”约定之外.开发商与小区业主之间又另行就小区车位的权属问题进行了约定的.则当该约定与 “公摊”约定相一致时.小区车位的归属并无争议.按该另行约定或按“公摊”约定均可.但如果该约定与“公摊”约定不一致的.则小区车位的归属又应分两种情况来判断：
第一.如果小区车位计入了房屋的“公摊”.但开发商与小区业主另行约定小区车位的权属仍归开发商享有的.则应以房屋的“公摊”面积的约定为准.原因在于房屋的“公摊”面积经过了房地局备案.而且将会在房屋产权登记的进行记载.在公示公信力上明显高于开发商与小区业主之间的另行约定 另外.由于一般而言房地产销售合同均为格式合同，而依据《合同法》中关于格式合同的规定.对格式条款有两种以上解释的.应当作出不利于提供格式条款一方的解释.这里提供格式条款的一方显然为开发商.而对开发商不利的解释即应认定小区车位归属于业主所有.也即按“公摊”面积的约定来决定小区车位的归属
第二.如果小区车位未计入房屋的“公摊”.但开发商与小区业主另行约定小区车位的权属归小区业主享有.且小区车位未进行单独计价的.则应视为小区车位被开发商赠送给了小区业主，或视同是一种附随的销售行为 原因在于.首先.这是格式条款的两种解释中对业主有利的一种解释：其次，虽然房屋的“公摊”中不包括小区车位的面积.但是这并不妨碍开发商另行将小区的车位赠予小区业主或附随销售给业主.不过.赠予或附随销售均是转让权属的行为.因此这一认定的成立需要小区车位具备可转让性.而这是下文所要讨论的问题 另外.对于对小区车位进行了单独计价的情况.实际上是一种单独的销售行为.这也将在下面一并讨论总结以上两种情况分析.对于一般的小区车位的初始权属的确定.一般性的原则为先以车位是否计入房屋“公摊”为标准来进行判断.而当未计人“公摊”时.也即小区车位初始权属归开发商享有时.可以通过约定而将小区车位附随销售或附送给业主.但这是一种与房屋销售相互独立的转让行为.其初始权属实质上仍属于开发商.而后开发商通过单独的约定将车位转让给业主
3 小区地面车位的初始权属
虽然对于一般的小区车位.在原则上可以先按是否计人房屋“公摊” 为标准来判断其初始权属.但小区地面车位自身所拥有的特性又增加了这一问题的复杂性 由于小区地面车位位于地面.小区地面车位可能位于小区道路或小区绿化之上.而小区道路或小区绿化具有统一的规划属性.这在一定范围内排除了约定权属的可能第一，对于小区道路，根据《物权法》的规定.除了属于市政道路而属国家所有外.均属于业主共有.而不论是否计入房屋“公摊”.同时《物权法》还规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位.属于业主共有。因此，如果小区车位占用小区内的道路.那么无论是否计入房屋“公摊”..也无论其他明示的约定如何.均应归业主共有.除非因为属于市政道路而属国家所有第二，对于小区绿化.根据《物权法》规定，除属于城镇公共绿地或者“明示”属于个人的外.均属于业主共有.其本意为.除了城镇公共绿地或“明示”属于个人的外.其他所有情况均应归业主共有.这里明确排除了可以归开发商享有的情况.因此.即使小区绿化用地未计人“公摊”.其上划定的车位也不属于开发商所有综合以上两种特殊情况.对于位于小区绿化或小区道路上的车位的初始权属.无论其“公摊”是怎样约定的.也无论开发商与业主之间明示约定是怎样的.这些区域的小区地面车位的初始权属不应属于开发商所有.而应属于国家所有或小区业主共有：而如果小区地面车位位于小区绿化或小区道路外的其他区域上.则其初始权属可以根据前述的一般小区车位的初始权属的判断方法予以确定.具体而言即.如果小区地面车位计人了“公摊”.则可直接认定归业主共有，而如果未计入“公摊”.则应可认定其初始权属归开发商享有.但开发商仍然可以在销售合同中将车位附送给主业
4 小区地面车位“单独转让”的前提
《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定 ”这为开发商“转让”小区地面车位提供了基本法律依据而在实际交易中.开发商往往会笼统将车位“转让”给当事人.但“转让”的具体含义却并不清楚.而且由于我国对于不动产转让的限制.尤其是对土地权利转让的限制.因此所谓的“转让”并不一定是转让所有权.而实际上有可能是“出售、附赠或出租等方式”中的任何一种 而无论是哪一种“转让”.开发商如果要单独“转让”小区地面车位，根据《物权法》第七十四条第二款的规定及法律的基本逻辑.应具备两个基本条件：一是小区地面车位的初始权属应归开发商所有，这是出售、附赠或出租的前提。二是占用土地必须规划为停车位.这是国家强行性法律的规定
5 小区地面车位“单独转让”的法律效力
5.1 是否土地使用权的转让在建设小区过程中.开发商首先获得了小区的土地使用权.当小区房屋销售后.除去市政用地等公有用地外.以及除去小区道路、小区绿化用地以及其他应由业主共有的土地.剩余的土地应属于开发商享有.这些土地上的地面车位的初始权利由开发商享有.而开发商享有的这种初始权利显然是土地使用权但这种土地使用权是否可以作为单独转让的标的呢?我国现有土地转让机制显然并不允许这种小块国有土地的单独转让.因为国有土地使用权的转让必须是具有整体规划的一宗土地的转让.或随房屋所有权的转让而转让
5.2 是否空间权的转让如果不是土地使用权.那么是否是空间权呢?我国《物权法》中没有明确提出空间权的概念.但一般认为建筑物区分所有权即是一种空间权.但除建筑物区分所有权外 目前我国法律并没有明确承认其他的空间权。
5.3 是否应认定为出租如果在司法实践中.上述两种形式均被否定.则对小区地面车位的“出售”将可能被认定为出租 但是.如果认定为租赁关系的话，依据我国的《合同法》的规定，最长年限只能为20年.这远远短于开发商一般所承诺的年限(一般为土地使用权的年限. 最长不超过7O年).这种情况下，购买者的利益将很难得到保证
5.4 是否可以认定为采用地役权方式的转让使用开发商的土地用来停车.在表面上符合《物权法》中地役权的特征。也正因为此.我国南京首先试点对立体车库进行了地役权登记.虽然这里针对的只是立体车库.但对于小区地面车位的出让方式同样具有参考意义 地役权只受所占用土地本身的使用年限的限制.因此可以长于20年，在这一点上要优于租赁权 但是地役权在性质上具有一些限制.可能会对小区车位的使用权造成影响
第一.根据我国物权法的规定.地役权是一种“利用他人的不动产、以提高自己的不动产的效益”的权利。因此地役权必须具备两个不动产.即“供役地”和 “需役地”.被利用的他人的不动产即“供役地”，自己的不动产为“需役地”如果将小区地面车位的使用权定性为地役权.则小区地面车位占用的土地即为“供役地”.而这时还应该有一个“需役地” 如果“购买”小区地面车位的人系小区业主或房屋的承租人.则“需役地”可以是该业主在小区内拥有的房屋或承租人在小区地租赁的房屋 但是.如果在小区内没有“需役地”.则很可能不能被认定为有效的地役权而受到保护.那些仅购买车位的投资客即是这种情况
第二，根据《物权法》的规定，地役权不能与“需役地”分开单独转让。因此如果将小区地位车位的权利认定为地役权.权利人将不能与自己的房屋分开而单独转让.如果单独转让的.则会被认定为无效。
第三。地役权系不动产物权.因此需要登记才能获得完整的权利。不过我国《物权法》对于地役权的登记问题系采用的登记对抗主义.即地役权在合同签订时就已经成立.但未经登记的将不能对抗善意第三人。而我国目前并没有放开对小区地面车位进行地役权登记.因此如果认定为地役权.则该权利暂时还不具备对抗善意第三人的效力.但这一权利至少可以对抗出让方.也即开发商。
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