公寓和住宅的区别

时间：2020-12-10 11:18:54 常识我要投稿

公寓和住宅的区别

　　导语：要了解公寓和住宅的区别，首先得弄明白什么叫公寓以及什么叫住宅，这两种房产形式在很多方面都不同。当你弄明白公寓和住宅的区别是什么之后，可以更加便捷的买到自己心仪的房子。下面跟YJBYS小编一起来看看他们的区别吧。

　　公寓和住宅的区别——用地性质和产权

　　住宅与公寓既有相同之处，又有不同之处，现在房地产开发市场上两种产品鳞次栉比地出现，购房者在选购它们的时候，应该对公寓和住宅的区别有所了解，不要混为一谈，这样才能明明白白选到心仪的房子。

　　住宅和公寓的区别之用地性质和产权

　　首先我们应明确公寓和住宅开发地块的土地使用性质，住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地(商住)、商业用地或教育用地等其他性质用地上。其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按公寓为业主办理产权手续，住宅的产权年限为70年，居住型公寓的产权年限也为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年，酒店式公寓根据用地性质产权为40年。这样住宅和公寓两者的定性就基本明确了。

　　象成都市规划局对公寓的产权专门公布了《关于“公寓”建设管理的若干规定》，明确界定“公寓”是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。这一于2005年11月1日起施行的《关于“公寓”建设管理的若干规定》还要求，房管部门对“公寓”进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。

　　公寓和住宅的区别——房价和税费

　　房屋价格

　　政府没有一个明确的规定，什么样的项目是公寓，什么样的项目是住宅，只是在审批开发商报批项目为公寓的时候，有一个大概的标准。而且公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。

　　其他费用

　　公寓按照商业用房贷款利率(上浮10%)，首付4.5成。如果是住宅，则按照住宅按揭贷款利率(下浮30%)，首付20%(首套)。

　　交易税费

　　住宅交易税费的缴纳：

　　卖方要缴纳个人所得税全额的1%或差额的20%，满5年，且为家庭住所的可免征;普通住宅营业税为全额的5.6%，5年以上(含5年)免征;过户费3元/平。

　　买方需缴纳契税90平以下1%，90-144平为1.5%、144平米以上以及二套以上为3%;过户费3元/平。此外还需缴纳约110元的房屋产权登记费和20元土地证工本费。

　　公寓性质即商业性质交易税费：商铺即非住宅交易与是否满5年无关。

　　卖方所需交纳的税费分为差额和全额征收两种方式。

　　1、差额征收：营业税=差额征收(计税价格-购买原价)×5.6%，个人所得税=差额20%，土地增值税=差额30-60%，交易过户手续费=5元/平。

　　2、全额征收：营业税=全额征收×5.6%;个人所得税=全额20%，土地增值税=全额3%，交易过户手续费=5元/㎡。是选择差额还是全额交纳税费，您可根据自己房屋的情况计算，哪个交的少就选哪种方式。

　　买房需交纳税费：契税=全额3%，交易过户手续费=5元/平，房屋产权登记费=550元/套。

　　公寓和住宅区别——设计与配套

　　住宅和公寓的区别之面积

　　从面积上来看，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，单套公寓的面积一般要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，反之面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的层高一般都在2.8米以上，这也让其与普通住宅相比要显得格外的宽敞许多了。

　　住宅和公寓的区别之功能和配套

　　从功能和配套方面来看，公寓一般都要达到正常酒店话管理的标准，也就是说24热水和24电梯是必须具备的。而且公寓都设立大堂，虽然这对开发商来说是有点损失，不过它却可以提高整个公寓的舒适性和豪华感。而反之，普通的居民住宅通常都不会具备这些特点。

　　住宅和公寓的区别之购买人群

　　公寓的客户群基本上都是有一定经济实力的人。这类人对住处的要求比较高，有鉴赏能力，很清楚什么样的房子好，所以公寓要满足这部分人群的需求，在硬件和软件上都要做得很好。在加上公寓大部分都处于交通方便、繁华的地段，具有良好的通风性和完备的配套，这也使它的增值空间和投资空间都大大提高。

　　住宅和公寓的区别之使用

　　除此之外，公寓在使用方面也与普通住宅有着很大的区别。首先，公寓每户的居住人数通常比较多，能够达到4至8人，多为社会人员，居住时间也都较短，长也不会超过几年时间。而普通住宅每户仅达到3到4人，主要是以家庭成员为主，居住时间也很长。

　　住宅和公寓的区别之规定

　　在《住宅设计规范》中住宅的各部分功能空间使用面积像卧室、起居室、卫生间、厨房都有小使用面积要求，而公寓则没有严格要求。住宅要求每套至少应有一个居住空间能获得冬季日照，卧室起居室厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1/7，而公寓则没有日照和通风面积要求。

　　住宅和公寓的区别之综述

　　综上所述，公寓与普通住宅之间虽然有很多相似之处，但其本质上还是有明显区别的，总的来说，公寓虽好，但更适于短期居住。而购房者在选房时也应该根据各人的需求而定，既不能一味追求单方面的客观因素，影响日后的生活质量。

　　投资自住两不误购买单身公寓注意事项

　　随着城市人群结婚年龄的普遍推迟，很多在城市打拼的年轻人想要在婚前购置一套单身公寓。既可以满足其自身居住需求，无需租房而居;也可以作为一种投资，将来结婚时可转手为婚房筹集资金。想买单身公寓的人应当注意并考虑以下因素：

　　一、土地使用年限。

　　单身公寓的用地一般为公建性质，土地使用年限为50年，而住宅用地的.土地使用年限为70年。

　　二、地段位置。

　　由于购买单身公寓的消费者主要是比较年轻的首次置业者，为了不耽误工作，在购房时应该选择交通便利的区域或者中心城区。未来在进行改善型置业时，这样的小户型或租或售，也会比较高。

　　三、房屋公摊面积。

　　单身公寓的规划设计标准要比普通住宅高。据介绍，一般公寓的住宅的公摊面积在25%~30%之间，电梯的设置也影响到分摊的共有建筑面积，公寓中两部电梯和四部电梯的公摊面积的计算是不一样的。

　　四、实用性能。

　　在购房，价格是需要考虑的主要因素，但不是首要因素和决定性因素，特别是购买单身公寓类产品时，由于户型偏小，价格差距不会很大，与其追求房价的或者投资的增加，不如挑选一套适合自己的单身公寓才是置业的首要目的。房屋的实用性能很重要，户型、面积、配套设施等都是需要考虑的指标，因为买房就是为了提高自己的生活质量。

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