历史街区保护的调研报告
保护历史街区是人们痛定思痛的选择。历史地段保护的概念是20世纪60年代形成的。第二次世界大战后，欧洲的经济恢复发展，城市中开始了大规模的住宅建设，当时普遍的做法是拆掉老城区，盖起新楼房。但是这样做的结果是改善了建筑，却破坏了历史环境。城镇历史联系被割断，特色在消失。人们开始意识到，一个国家、一个民族不能割断历史，而文物古迹、历史地段等正是这些历史文化发展的实物例证。所以，除了保护文物建筑之外，还应保存一些成片的历史街区，保有历史的记忆，保存城镇历史的连续性。中国正式提出历史街区的保护是在1986年，国务院在公布第二批国家历史文化名城的文件中指出：“对文物古迹比较集中，或能完整地体现出某一历史时期传统风貌和民族地方特色的街区、建筑群、小镇村落等也应予以保护，可根据它们的历史、科学、艺术价值，公布为当地各级历史文化保护区”。这是保护历史遗产的重要举措，从此形成了保护文物古迹、保护历史文化街区、保护历史文化名城的分层次的保护体系。20xx年开始实施的《历史文化名城名镇名村保护条例》。
一，武汉历史街区保护现状
1，保护历史街区，政府做了大量的工作。
武汉市是国家级历史文化名城。武汉的优秀历史建筑融西方建筑的古典浪漫和民族建筑含蓄典雅为一身，汇金融、商业、居住、宗教、外交、工业建筑为一体，集中体现了不同的地域文化、建筑艺术和武汉市近代经济发展和社会历史的演变，是不可多得的历史和艺术瑰宝。
武汉近代历史建筑的发展始于晚清，盛于民国，衰于沦陷。主要是两部分：1861年汉口开埠至1945年抗战胜利期间的近代历史建筑；上世纪50年代的现代风貌建筑。
1861年汉口开埠，英、俄、法、德、日五国，在租界相继建立了西洋风格的领事馆、工部局，兴办洋行、银行和工厂；传教士在汉兴办教堂、学堂、医院。荟萃了古典式、文艺复兴式、巴洛克式、洛可可式、哥特式等主要建筑风格。随着洋务运动的兴起，建立了大批近代工厂、火车站、学堂等，这些建筑有的纯西式，有的中西合璧。清末和民国时代，民间人士构建了近代工厂厂房、里份住宅、私人洋房和别墅。这些建筑成为武汉城市由传统走向近代的表征。1938年，武汉沦陷，日本的侵华战争给武汉的建筑带来毁灭性的破坏。上世纪50年代，苏联援建了武汉钢铁公司、武汉重型机床厂等重工业项目，兴建了中苏友好宫、武汉剧院等文化设施，留下了大批时代特征鲜明的风貌建筑。
XX年4月1日，实施了《武汉市旧城风貌区和优秀历史建筑保护管理办法》，确定了优秀历史建筑保护的基本原则、行政管理部门和产权人、使用人的保护责任，规范了优秀历史建筑的使用行为。经过认真调查论证，按照“集中成片，规模效应”的原则，确定了4批、124处优秀历史建筑，建筑面积约50万平方米。确定了汉口原租界风貌区、汉口汉正街传统商贸风貌区、汉阳旧城风貌区、武昌旧城风貌区等四大历史风貌区。
汉口原租界风貌区：核心为一元路、青岛路和珞珈山路三个街区，现存1000多幢风格迥异的历史建筑基本保存完好，数十栋典型欧式风格的建筑密布其间，宛如一个多姿多彩的世界建筑博物馆。汉阳旧城风貌区：位于汉阳显正街地区，包括一批教堂、古建筑、古刹、古树名木。武昌旧城风貌区：以阅马场、昙华林、农讲所、长春观为核心，一批历史建筑保存比较完整，尤其是昙华林街区，集中保存了一批晚清至民国时期的欧式建筑和江夏民居风格的中国传统建筑。
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对尚未纳入保护范围而又具有保护价值的历史建筑实行抢救性保护，市局组织了七大中心城区历史建筑资源调查，对建成50年以上符合评定标准的历史建筑，全面了解其建筑艺术特色、历史沿革、质量等级和产权状况。共调查历史建筑434处，总建筑面积60.48万平方米。其中具有保护价值的历史建筑160处，建筑面积38.18 万平方米。发掘和整理出了一批极具特色和保护价值的历史建筑，如：江汉医院、老亨达利、老华康副食、友谊路电信局等，在建筑造型和建筑工艺上，均代表了当时比较高的建筑技术水平；黄陂二里、车站路8号、吴家花园等建筑，很好地体现了西方建筑风格与东方建筑风格的糅合与交融；安徽会馆、新安书院建成较早，具有鲜明的民族特色和地域特点，历史文化价值较高。
经建设部、国家文物局批准，黄陂区木兰乡大余湾村在XX年被授予第二批中国历史文化名村称号。大余湾是省文物保护单位，其村落始建于明末清初，全村现存50多户，石屋石砌，雕梁画栋，属典型的明清风水建筑格局。据村谱记载，该村先祖曾有过“一门三太守，五代四尚书”的辉煌历史。该村的雕匠、画匠、石匠、木匠均远近闻名。而最为有名的是窑匠，曾有“十汉四窑匠”之说。大余湾村是古人遗存的恬静、淡泊的田园，村民至今仍然保持着旧时的民俗民风。
2，近三十年成了武汉市老建筑加速消失的三十年。
截止至20xx年，民俗专家刘谦定所统计的100处被拆的老房子中，76处是“拆除消失的历史建筑”；有10处是市级优秀历史建筑，如叶挺24师师部旧址、革命先烈施洋故居、革命先烈项英故居、俄国领事馆官邸旧址等；有6处是“被易动原址的历史建筑”；还有18处为“夷平再建的历史建筑”。张之洞鄂园、利济路电厂及江夏民居之类具有历史价值的老建筑相继被拆。
武汉市近代最早的里份，曾经一度保存完好的里份，也在一夜之间成了历史。里份内，不同风格的建筑房屋，中式石库门、土库门、欧式小洋楼以及中西合璧的门楼应有尽有。石库门的门头装饰大多采用传统的花鸟虫鱼图案，高雅而不失富贵气派。住宅内的局部装饰也很细致，一些木制门窗为格子窗，窗子下半截镶条环板，做工精细，花心及腰华板的装饰，精致的木栏杆体现了传统民居精巧、素雅的装修风格。里份民居也针对武汉火炉城的特点，讲究解决室内高温的设计，房内有良好的通风和增设的遮阴设备。里份起源于汉口开埠后的19世纪末，至1949年全市共有里份208个，主要分布在汉口的江岸区、江汉区。到1996年，仅有140条；到1998年，又有30条被夷为平地；XX年下半年，武汉市规模最大的里份——生成里，也在机器的轰鸣声中消失。
白沙洲陈家巷里曾有一栋百年老宅，名曰“卢家老宅”，始建于1892年。当时卢家是白沙洲五大竹木商之首，所建豪宅仅住房就有500多平方米，另有平行建的一方戏台。卢家老宅沿中轴线、天井层层递进、三合院泗水归堂，这是“江夏民居”最后的标本。XX年，这座老宅在被评为“武汉市一级优秀历史建筑”的前3个月，被夷为平地。
再建的历史建筑，让人记忆深刻的是中苏友好宫。1956年，由原苏联援建的中苏友好宫(武汉展览馆前身)在汉建成，武汉同北京、上海、广州并为四大会展中心城市，撑起中国会展业的天空。1995年的一天，原中苏友好宫被实施爆破。全国共有4个苏联展览馆，至今北京、上海、广州的展馆都还在，唯独武汉的展览馆没有了。青山区的红房子也在一片片地消失。
20xx年，不顾包括市多名人大代表在内的公众的反对，为修建地铁站，江汉路上的四季美、精益眼镜店、邹协和金号、人民饭店等多处中华老字号历史建筑，以及具有上百年历史的生成北里整个历史街区，将整体拆迁，为地铁2号线江汉路站“让路”。其中，位于花楼街和交通路交会处的邹协和金号，建于1920年以前，现为“永和豆浆”，是武汉市挂牌保护的优秀历史建筑。
已确定的四个历史风貌区中，花楼街，鄱阳街已被夷为平地，汉正街正在整体拆迁。长堤街上有几个大工地正在开工。位于昙华林附近的恽代英故居已拆除。
打响武昌起义第一枪的熊秉坤的故居被人偷偷推倒，百年老宅只剩下残垣断壁。仅仅一个月后，著名爱国将领冯玉祥的武汉旧居也差点被拆。
在国务院批准的99个国家历史文化名城中，武汉市是在1986年12月8日第二批获选的。在入选国家历史文化名城方面，武汉因地面古建筑较少而推迟入选。“武汉8000平方公里的版图，30年时间新建筑就占了90％，老城区还有多少老房子？”目前武汉的老房子范围已微乎其微，几十年的建设，新房子的范围早已是老城区的几十倍了。如果现在的老建筑仍在加速消失，武汉“国家级历史文化名城”这顶帽子恐怕就要亮红灯了。
中国历史文化名街评选已进行三届，武汉送不出像样的参赛项目。
二，历史建筑消失的原因与解决办法的经济理论分析。
从经济学角度看待历史建筑，可以发现历史建筑具有商品与公共物品的双重经济属性。一方面，作为不动产，历史建筑具有商品的特征，拥有房地产的价值，可以带来经济收益；另一方面，历史建筑处于城市之中，无偿给公众带来形式美感和文化愉悦。正是由于其双重属性，历史建筑保护的成本与收益也不同于一般商品。
历史建筑保护的成本包括二个方面：一是机会成本，即历史建筑占有的土地成本。二是维护成本，指对历史建筑进行修复、改善，日常管理的费用。
历史建筑保护的收益也包括两部分，一是内部经济收益，包括租金、商业收入，和其他作为经济场所（如办公、酒吧、博物馆）所带来的收益。二是外部经济收益，指历史建筑施加给社会的某些效益，而这些效益不能由历史建筑的所有者直接获得。例如，无偿给公众带来形式美感和文化愉悦。由于历史商业街区的改造成功，周边地价、房价均大幅度增值，获得巨大的经济收益。
因为历史建筑成本巨大，特别是经济高速发展时期对土地的需求使得历史建筑成本巨大的机会成本不断攀升。而内部经济收益较低，加之其社会效益、文化效益、土地增值效益的辐射范围往往超过自身基地，使得周边区域获得经济收益，而保护的投资者却不能直接获得相应的利益，故保护的成本与收益往往难以平衡，历史建筑的保护动力严重不足。加上我们不少历史建筑产权不清，使用者更无动力去保护它。
目前，在社会上有一些自发形成的保护历史建筑的个人和组织，在保护老建筑上做了大量的工作。如和 “江夏民居”“汉口里份” 这些没有名份的武汉特色建筑类似，昙华林原来也没有任何名份，但在民间人士刘谦定及有关专家学者的共同呼吁下，它的命运终究得到了改写。但因为保护历史建筑带来的收益无法变成保护者本身的利益。所以，这股力量也是有限的，更多的人还是一种搭便车心里：希望别人去保护，而自己坐想其成。
历史建筑保护的成本超过了它的收益。历史建筑就不可避免地面临消失的命运。反言之，保护历史街区也要从两个方面着手：一是提高历史建筑的功能，二是降低历史建筑保护的成本。
1，提高对历史建筑的外部性功能的认识，开发历史建筑的使用功能
对历史建筑的外部性功能要给予足够的认识，特别历史建筑是一种不可再生的资源，且越来越稀缺，能保存下来的历史建筑会越来越宝贵。很多老建筑老街区在推土机的欢唱声中消失。就是我们低估甚至没有考虑历史建筑的外部性功能，在旧城改造中，如果我们对历史建筑的外部性功能不能给予足够的认识，我们将铸成大错，而且是一错再错。
要开展各式各样的宣传活动，宣传历史建筑的历史价值、文化价值，审美价值、科学研究价值、社会价值，旅游价值。宣传历史建筑在社会教育、历史借鉴和供人研究、鉴赏上的价值。不仅要站在今天的角度看问题，而且要面向未来看问题：不断的发展使得发展的重要性逐渐降低。而不可再生的历史建筑，其价值会爆长。
直接提高内部收益。历史建筑具有一般建筑不可比拟的优势，如悠久的历史、精美的形式、独特的风情等等，因此，历史建筑可以突出建筑、文化、历史等营销主题，提供个性化的产品与具有高附加值的服务，开阔的市场，实现效益的增长。成功的历史建筑保护案例不胜枚举，如上海的外滩3号、6号、8号等建筑群保护中，许多外国顶级品牌纷纷抢驻，它们用历史建筑的华丽外衣提高自身产品的美誉度与尊贵感，开拓逐步发育的高端市场，而这些顶级公司的入驻也带来了历史建筑保护收益的最大化。上海的苏州河畔新天地，把历史厂房，一些老的仓库，赋予现代的开发理念，集休闲、娱乐、餐饮、购物于一身的“时尚沸点”发展，成为一种经典。上海石库门“新天地”项目，该项目是新、旧街区互动开发的典型案例。由于大片保留了里弄格局，并且动用了大量的人力和资金，保留了和修复了石库门建筑的外观立面，细部和里弄空间的尺度，并对建筑内部进行较大改造，使其适应了现代办公、商业、居住、餐饮和娱乐等现代生活形态，得到了社会各界的关注，切实拉动周边地价上涨，获得了始料未及的巨大成功，成为历史街区更新的成功样板。但是，“新天地”项目的成功也付出了高昂的改造成本，原住民的大量迁出与过度的商业和旅游开发，破坏了该街区的原有风貌。
保护历史街区，开发旅游资源。不仅要强调对单个老建筑的保护，更要强调对整个历史街区的保护，对单个老建筑的保护是无法保护城市的历史风貌的，而对整个历史街区的保护能形成规模效应，带动旅游业的`发展。甚至可以考虑将某些单体老建筑迁移至历史街区。以提高历史街区老建筑的数量。
为了推历史文化街区的保护，国家自20xx年以来，已连续三年开展“中国十大历史名街”评选，每一个的街道都成了其城市旅游的金字招牌。成了他们的聚宝盆。
第一届“中国历史文化名街”名单
北京市国子监街 山西省平遥县南大街黑龙江省哈尔滨市中央大街 江苏省苏州市平江路 安徽省黄山市屯溪老街 福建省福州市三坊七巷 山东省青岛市八大关 山东省青州市昭德古街海南省海口市骑楼街（区）（海口骑楼老街） 西藏自治区拉萨市八廓街
第二届“中国历史文化名街”名单
江苏省无锡市清名桥历史文化街区重庆市沙坪坝区磁器口古镇传统历史文化街区 上海市虹口区多伦路文化名人街 江苏省扬州市东关街 天津市和平区五大道 江苏省苏州市山塘街黑龙江省齐齐哈尔市昂昂溪罗西亚大街 北京市烟袋斜街 福建省漳州市历史文化街区 （漳州古街） 福建省泉州市中山路。
第三届“中国历史文化名街”名单
山西省晋中市祁县晋商老街、浙江省杭州市清河坊、安徽省黄山市歙县渔梁街、河南省洛阳市涧西工业遗产街、江苏省无锡市惠山老街、上海市徐汇区武康路历史文化名街、广东省潮州市太平街义兴甲巷、福建省长汀县店头街、云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治县南诏古街、贵州省黔东南州黎平翘街、
对照这些获选名街和不少入围的落选者，武汉的几条街还有不少差距。但我们一定要将获得一，两条中国历史文化名街作为我们的奋斗目标。河南省洛阳市涧西工业遗产街的参评给予我们的振动更大，它们就是用五十年代的红房子经过两次申报而一举成功，而我们的红房子正在被当成危房而被成片地拆除。
2，利用补贴与市场的手段解决外部性问题
产生负外部性（如污染）的经济主体并未承担社会用于治理负外部性的费用，政府通过征税的方式将污染成本加到企业的成本中去；而对于产生正外部性效益的经济主体，政府应给与补偿。保护历史街区产生了很大的正外部性。按照此理论，政府应对保护历史街区的民众予以补贴。在国外，大凡建筑超过50年，房屋的所有者就会向政府申请老建筑保护，并从政府领取补贴。若产权清晰，补贴的应该是房主，但我们的产权很复杂，只能将居住者视为房主。
以英国经济学家罗纳德?科斯（ronald coase）为代表的产权管理思路则认为，外部性问题的解决无须政府干预，通过产权明晰化，并依靠有关部门方面的协商和谈判，足可使外部性问题得以合理解决。因为，科斯认为政府的调节机制本身并非不要成本，他主张通过经济主体间的谈判来解决外部性问题，只要在财产权明晰，且交易费用为零，市场机制会找到最合理的办法，并使资源达到最优状态。
在历史建筑保护与开发过程中，历史建筑的外部经济性体现为对周边产业经济利益的提升，周边的地产商、商业运营者是外部经济性的受益者。根据科斯定理，在产权明晰的情况下，可以由这些地产商和商业运营者与历史建筑所有者进行谈判、协商，促使这部分外部经济效益回归历史建筑；或者直接将历史建筑以及受其外部经济性密切影响的地产商、商业运营者进行合并，合并后历史建筑的外部利益自然内部化了。
上海新天地项目是历史建筑的保护与周边地区的整体开发的典型实例，香港瑞安地产公司将上海传统里弄建筑保护和紧邻地块的房地产开发结合起来运作，在开发前期投入了大量的资金进行了历史建筑保护，提升了街区的区位价值，通过周边地产的升值实现了历史建筑外部经济性的内部化。
“武汉蓝湾俊园”楼盘在保护历史建筑和发展现代住房的过程中，使整个楼盘得到升值。始建于1919年的商办纺织股份有限公司，是李子云先生创办的纺织厂，代表近现代风格，当时动工时发现此地有历史建筑，开发商将有限公司的办公楼整修成为小区会所，后来升级为市级文物保护建筑，楼盘的文化品位顿时提升。
明晰老建筑的产权有利于历史街区的保护，与国外相比，我国历史街区的产权问题更为复杂。很多居住者不是原房屋的所有者，而通过拆迁，他们就能得到有产权的房屋，而且居住条件也能改善，他们对拆老子有着很大的动力。这个问题如果处理？政府能否承认他们的事实产权。
政府在政策中规定老建筑不得买卖，这可能是考虑到老建筑的产权问题太复杂。对于产权清晰的老建筑。应该鼓励老房子通过市场交易而让懂它的人拥有。
3，政府规划是降低保护成本的最有力手段
在降低保护成本方面，关键是要降低土地的机会成本，国外在此方面有很成功的做法，那就是不在老城区建新城，我国的青岛，夏门等也是沿用了这一思路，据研究文献，若即要保护老城，又要在老城中建新城，则会矛盾重重。所以，要保护历史街区，很重要的一点是不要在历史街区建新楼，更不允许搞“大拆大建”的旧城改造。这就需要政府在规划上严格把关，从目前情况看，好像只有昙华林有这个条件。整个武昌历史文化风貌区没有大的工地，所有的高楼均在中山路以外，这就是类似于在老城之外建新城的思路。这为我们保护老城区提供了一个绝佳的机会。保护好昙华林，将昙华林打造成历史文化街区，这是留给我们的最后一个机会。
XX年，启动了昙华林历史街区保护工程。该街区位于武昌老城区东北部、花园山北麓，规划用地面积约1平方公里。这里是近代中西文化交流、碰撞、融合的标志性历史地段。已查明的历史建筑和遗迹52处，其中3处为市级文物保护单位，21幢建筑列入了武汉市优秀历史建筑名册。昙华林历史街区融汇了自然生态文化、古城文化、中西合璧的建筑文化、教育文化、宗教文化和街巷文化，集中展现了武昌近现代的文化生态环境。按照“以重点历史建筑风貌保护为主，形成山、城、街巷、建筑为基本特色的历史文化街区”的目标，具体实施了三期工程。一是仁济医院等八处历史建筑修缮及周边环境整治工程；二是正街西段（胭脂路—得胜桥）道路综合改造工程；三是花园山小森林建设工程。XX年，先期启动了一期工程，列入首批修缮的优秀历史建筑有原仁济医院、孙茂森花园遗址、教士公寓楼、嘉诺撒仁爱修女会礼拜堂，昙华林34号、32号、81号江夏民居、翁守谦旧居等8处，修缮历史建筑5727平方米。
四，历史风貌区建设的总体思路与原则
历史风貌区建设的总体思路是：“保留建筑风格，重现历史魅力；完善内部功能，融合现代需求；优化社区结构，展现时代风采”。通过保护、整治和改造，挖掘优秀历史建筑的文化内涵，使之成为中心城区的特色亮点和市场卖点，提升城市品味，打造文化品牌，繁荣武汉经济。保护工作坚持了四项原则：一是保持原有建筑风貌。保持原有的建筑风格、整体造型和细部装饰，采用先进的工艺和材料，在外观上整旧如旧，有效保留和保护建筑物所蕴涵的历史沉淀、文化底蕴和地方特色。二是继承和创新相结合。在保留原有风貌，继承近代文化的同时，结合武汉特点和现代需求，对建筑物内部彻底改造，提高建筑物的综合品质和使用功能。三是与周围环境相协调。结合优秀历史建筑的地域特点、周边环境、功能配置，制定高品位的规划方案；在保护建筑物外部历史风貌的同时，提供现代的设施和功能。拆除周边一般建筑、提供公共活动空间，增设休闲文化设施、提高绿化覆盖率，营造优雅的周边环境。四是社会效益与经济效益相统一。通过保护改造，充分体现其历史价值和观瞻价值。通过建筑物功能置换、内部改造、环境营造、商业运营，充分发挥历史优秀建筑的经济价值，实现社会效益与经济效益的有机统一。
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