租赁合同的签约技巧

时间:2020-10-23 19:06:13 房屋租赁合同范本 我要投稿

租赁合同的签约技巧

  1、租赁物的条款

租赁合同的签约技巧

  租赁物的确定是签订租赁合同的首要任务。租赁物条款应首先确定租赁物的名称、数量和用途(租赁物如系不动产,应确定其地理位置、周围四至、面积及其他相关情况;如系动产,应确定其规格、型号、品牌和其他相应约定;租赁物如有从物的,应约定对从物的名称、数量、用途等。

  注:约定租赁物的条款应约定租赁的适用范围、用途。

  2、租金条款

  租金约定是租赁合同双方当事人必须明确的条件。租金条款应包括租金的数额,交付期间和交付方式。租金可以约定具体的数额,也可以约定租金的计算方式,在二者都进行约定时,还应约定二者的关系。租金条款通常还约定租金迟延支付时,承租方须负担的迟延利息。

  3、租赁期限的.条款

  租赁合同中当事人双方如未能返还租赁期限,合同的租赁期限应视为不定期,当事人任何一方得随时要求终止租赁合同,但出租人终止租赁合同时,应给承租方一个合理的宽限期,使承租人能及时找到其他合适的租赁物或进行搬迁等相应事项。当事人还可以约定更新或默示更新租赁期,当事人双方也可以协商变更。

  4、租赁物在租赁期间的维修保养责任条款

  租赁物的修缮义务的构成要件应包括以下四项:

  (1)租赁物有修缮的必要,是指租赁物需要修缮方能满足承租人依约定对租赁物为使用收益。

  (2)有修缮可能,是指损坏的租赁物在事实上能够修复,在经济上也合算。若租赁物在事实上亦不能修好,或虽能修好,但花费较高,在经济上不合算,则无修缮的可能。

  (3) 在租赁期间内的修缮。如约定或依习惯应由出租人修缮,承租人必须听通知出租人,否则出租人不负修缮义务;如约定由承租人修缮租赁物的,承租人的通知义务仅在有约定时为之,但承租人修缮应保存单据,在租金中作相应的扣除,但当事人约定的租金已把这一因素考虑进去时,承租人不得要求减免租金。

  (4) 当事人双方约定由哪方承担对租赁物在租赁期间的维修保养义务,一般来讲,对租赁物的一般维修保养多由承租人负责,而对于租赁物的大修,一般都是由出租人负责。

  5、租赁物的法定负担和使用的条款

  租赁合同中当事人双方必须约定由谁承担租赁物的法定负担,如税款捐款等费用,除当事人有特别约定外,应由出租人负担该税捐款的费用。

  出租人对于承租人为租赁物所支出的特定非要用有偿还的义务,这些费用包括:有益费用和必要费用(有益费用----是指承租人支出的使租赁物价值增加的费用;必要费用----是指维护租赁物所不可缺少的费用,必要费用中:为维持租赁物的能力所支出的必要费用,如动物的饲养费用、汽车加油的费用、机器设备上润滑油的费用、水电气费等,一般应由承租人承担;为维持租赁物的使用收益而支出的费用,如房屋的维修费用,汽车补轮胎的费用等,应由出租人负担,若此项费用已由承租人支出,出租人有偿还的义务)。

  6、通知义务的条款

  通知义务条款通常应约定的为通知事项包括:

  (1)租赁物有修理、防止危害之必要时,出租人对租赁物负有维修保养义务,负担物的瑕疵担保责任时,承租人应当及时通知出租人。(有无修理必要和防止危险之必要,应以是否会损害承租人、出租人及第三人利益为判断标准,尽管危险的存在不会妨碍承租人的使用收益,但如不及时处置会损害出租人利益的,也应为通知)

  (2)第三人就租赁物主张权利。

  (3)其他约定性通知的事项。如租赁物因不可抗力损毁灭失或遭受到第三人的侵害二发生损失的,承租热应及时通知出租人等。

  承租人在发生上述应为通知事项时,即使在合同中没有约定承租人负担通知义务的,承租人也应负担该通知义务。因为,该通知义务是承租人依诚实信用原则而应负担的附随义务。

  7、押金条款

  在大额标的物出租时,法律不允许收取押金。在私房租赁中,法律禁止出租人收取押金。

  8、转租条款

  转租应经出租人同意,未经出租人同意的,出租人可以解除租赁合同。一般情况下,出租人未在租赁合同中约定有权转租或合同虽无约定,但未经出租人同意,不得将租赁物转租他人,但不动产租赁中,除合同另有约定外,出租人有权将租赁物的一部分转租。

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