引导语：深圳楼市调控政策“深八条”大家是否了解？会对企业的人才战略提供支撑？我们一起来了解。
“深八条”自10月4日晚公布以来，引起了广泛的关注，专家学者纷纷对“深八条”发表看法。针对“深八条”中的一些举措，北京和深圳的专家都给予了高度评价。
他们认为，深圳此次出台了最严厉、最有针对性、含金量最高的房地产调控政策，非常及时和必要。另外， “深八条”的实施，将有利于深圳房地产市场的稳定健康发展，有利于为深圳创新创业人才提供更好环境，有利于实体经济的稳定健康发展，它是建成现代化国际化创新型城市、提升城市竞争力的必要条件，必将在深圳产生重要而积极的影响。
建成现代化国际化创新型城市必要条件
著名经济学家、中国社会科学院学部委员张卓元指出，建设现代化国际化创新型城市，提升城市竞争力，关键是人才。“深八条”的出台，将有利于深圳房地产市场的稳定健康发展，避免楼市泡沫扩大，保持房价稳定，从而使来深圳发展的人才能够安居乐业，安心创新创业。从竞价转为竞配人才住房和保障性住房的面积，这对抑制高地价是比较有效政策。
张卓元认为，“深八条”是建成现代化国际化创新型城市、提升城市竞争力的必要条件，必将在深圳产生重要而积极的影响。
中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才表示，“深八条”的出台，将使房价疯涨势头得到遏制，防止和化解潜在风险，使深圳未来经济平稳健康运行得到保障，有更可预期的未来，有利于为深圳的创新创业者提供更好的环境，有利于建设现代化国际化创新型城市，有利于进一步提升深圳城市竞争力。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任、城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞认为，从长期来看，“深八条”对深圳城市竞争力的提升，对深圳产业升级将起到非常重要的作用。房价过高，房地产市场投资投机行为过多，将对城市长期发展和城市竞争力提升产生极大危害。深圳此次出台了最严厉、最有针对性、含金量最高的房地产调控政策，非常及时和必要。
“深八条”半官方解读，透露了深圳楼市调控哪些要害?
一是两个调整。
首先是对于土地出让方式的调整。这次政府出台的文件，首先是对招拍挂出让的商品住房用地采取当溢价超过一定比例时，从竞价转为竞配人才住房和保障性住房的面积，这对于抑制高地价是比较有效的政策。开发商在竞地过程中因为没有限制，不断的失去理性，拍出高地价。这次当竞价超过一定比例的时候，竞配人才住房和保障性住房的面积，实际上对其带来多重压力：一方面是成本加大了，另一方面是商品房的利润降低了，这迫使房地产开发商需要很精细、很冷静、很理性的进行竞地，从而抑制地价过高、过快上涨。同时，通过这种竞配，也对深圳的人才住房和保障性住房给予一定的促进，深圳市在“十三五”期间要建设40万套人才和保障房，通过这种方式竞配了人才和保障房，也可以对深圳40万套人才保障房的建设目标给予支持。另一个方面，是提高了竞地保障金的比例，以前竞地保障金是出让底价的20%，这次提高到50%，如果发展商有违规资金来源的话，不但要取消竞地资格，还要没收竞地保障金，这样开发商势必要冷静、理性的进行竞地，不能出现违法违规的行为。
第二个调整是恢复了 “90/70”政策。“90/70”政策对深圳来说是非常有效的政策，是符合深圳实际的政策。深圳这个地方的房价比较高，一套住房的总价值要400万到500万，这样的话，很多普通居民家庭的压力是非常大的。世界上的大城市普遍都是这样的，因为大城市的房价比较高，所以普遍会出现户型结构比较适中、比较小，一般的豪宅不会在大城市市区出现，在这种情况下，中小户型住房在国际化大都市是一种普遍的趋势，香港商品房的平均户型如果折算成建筑面积差不多也就是40、50平米。深圳这次户型调整的政策比较符合三口之家人均住房水平。现在市场上销售的住房，78%都是90平米以内，90平米以内的户型比较受欢迎。所以政府出台这样的政策，有利于引导中低价位、中小套型住房的建设，满足普通居民的住房消费。
二是两个限制。
一个是限购。在“3.25”新政中，深圳提出了深化限购政策，非户籍居民购房资格从1年到3年，这是针对深圳外来人口比较多、外来投机炒作比较严重提出的适合本市实际的政策。 “3.25”新政实施以来，市场上仍然有一些外来的投机炒作者，通过购买房票或一系列违规行为获得购房资格。这次深圳把非户籍购房资格从3年社保提高到5年社保，跟北京、上海现在的政策是一样的。对于深圳这样一个比北京、上海供求关系还要紧张、市场投机行为还要严重的城市，我想政府出台这样的政策是非常合适的。
另外，对于户籍居民家庭炒房也给予了一定的规范。这次政策中，对于户籍单身人士(含离异)限购一套住房，其他城市很少出台这样的政策。为什么出台这样的政策?今年一些城市离婚率较高，限购政策对非户籍人口实施严格限购以后，户籍人口成为购房主体，户籍家庭限购2套住房，这样势必有些人要通过离婚、结婚不断地获得购房资格来炒作楼市。这次对于这个漏洞给予了规范，它也是对于“3.25”新政关于限购政策的补充和完善。
第二个限制是差别化信贷政策。“深八条”这次提出的差别化信贷政策可能是全国其他城市所没有的，也非常符合深圳的实际。深圳这个城市市场化程度比较高，又是全国金融市场的中心，各类资金流入深圳的量非常大，再加上深圳的金融市场比较活跃，首付贷、众筹买房等一系列违规的东西也出现了，也确实对各种投机者炒楼提供了方便。在目前的货币政策环境下，为了抑制炒房者炒楼，应该说有关部门在“深八条”制定中做了很深入的研究。估计这种研究是基于几个要求：第一个方面是要保护刚需，在深圳这么紧缺的情况下，住房是一种很重要的社会资源，不能让投机者把住房资源给垄断了，否则刚需家庭是得不到住房的，所以第一着眼点要满足刚需、保证刚需。第二方面要按照国家的有关政策支持合理的改善性住房需求。第三点是坚决抑制各种类型的投资和投机需求。在这方面，政府这次做的很精细、很精准。比如说什么叫做刚性需求，这次提得很明确，就是无房也没有贷款记录，确实是第一次购买房产的家庭，继续执行国家首付3成的规定;什么叫合理的改善性需求，这次也界定的比较清楚，就是名下无房，但是有过贷款记录，说明你买过房，再卖了想买个大的，这个属于改善性，卖了以后你有一定的自有资金，因此要区别于刚性需求首付政策，这次深圳明确规定不低于5成。第三类是有一套住房，如果再买一套，都带一定的投资意图，这种情况明确首付7成。
这次差别化的信贷政策体现了两个原则，一是认房又认贷，二是对于刚性需求、合理的改善性需求、投资需求进行了明确的界定，从各地出台的文件看应该都没有像深圳这么明确、这么明晰。
三是两个加强。
一是加强商品房销售价格的管理，也包括对于商务公寓价格的管理。价格管理这一块有相应的法律法规，比如说要进行价格备案，严格按照备案价格来进行销售，开发企业要明码标价、一房一价，等等。但在实际过程中，应该说一些企业利用政策在操作方面不完善的地方，频繁的进行提价，频繁的进行分期加推，实际上产生了市场供求关系紧张、房价上涨的非理性预期。这种行为这次“深八条”进行了有针对性的规范，一方面备案价格要具体明确，而且要对备案价格的调整严格管理，不能通过频繁的调价来炒作楼市。另一方面在商品房和商务公寓的批准预售和现房销售备案过程中也要进行价格管理，防止发展商通过分期推售抬高房价。第三，在其他秩序管理方面还要进行管控。
第二个加强是关于市场秩序的整顿。这次也讲得很明确，细分了好几类。之前的市场秩序整顿是弄到一起，但深圳的金融市场比较活跃，借助金融杠杆炒房的人很多，市场秩序整顿远比其他城市复杂。这次分了三大类秩序整顿：第一类是房地产项目的交易秩序要整顿，就是刚才我讲的防止企业通过分期推售、制造恐慌性购房来抬高房价。第二类是对于房地产金融市场秩序的整顿，这一块主要是针对首付贷、众筹买房这些问题，明确了金融监管部门要联合各有关部门对这一类行为进行打击。第三类是对于市场主体和中介行业加强整顿，有些中介行业通过借助资金池给一些消费者提供首付支持，实际上这都是违规的，这次政策对此进行了规范。我想这些政策出来了以后，应该说对深圳楼市的各个方面都给予了全面、系统、明确、精准的规范，也便于各政府主管部门严格执法，避免房地产市场出现不规范和违法违规的现象。
根据我的个人观察，这次的“深八条”政策跟深圳以前出台的调控政策相比，内容非常丰富，从土地供应、土地出让方式优化、户型结构调整、限购、限贷、价格管理、市场秩序整顿等八个方面出台了很详细的政。应当说，政府对此次调控政策的制定，是经过了长期精准和精细化的研究，相信对深圳房地产市场今后的稳定和健康发展，避免楼市泡沫扩大，保持房价稳定，一定会起到积极而重要的意义。