“第一季度，我们这个楼盘卖得不错，原因完全就是价格低，素质又还不错。”上周末，记者在南城上东国际踩盘，销售人员对记者表示，去年10月底项目开盘，推出一期9栋743户，目前已销售约三分之二，而且大部分都是在近期销售完成的。与“热销”相反，东莞市房产公众信息网显示，4月份开始半个月以来，东莞市仍有十来个镇区的楼盘处于“零成交”或者成交“个位数”的现状，楼市成交“冷”、“热”分化仍然较为明显。
另有业内人士指出，部分开发商的降价行动和地方政府的救场行为促成了此轮楼市反弹，但在去年积累的刚性需求消耗殆尽之后，房地产市场依然面临巨大的库存压力和巨大的新增货量，楼市继续下行调整也会接踵而至；虽有一部分实力投资客开始出手东莞地产市场，但这一部分“无限的需求”并未抬头，搏出货与争现金流仍是房企接下来的主要任务。
楼价仍然定乾坤
采访中，不少人士肯定地表示，虽然东莞目前销量有一定的上升，但楼市绝对没有回到2007年，那个不管地段、价格、质量，只要有房子出来，就一哄而上、一抢而空的“卖白菜”年代。而且东莞的所谓“回暖”的力度，远远比不上深圳、广州甚至是佛山、惠州。另外，“这一轮成交量回暖中，许多楼盘销售在第一季度有较为不俗的表现，但并不是所有盘都走出低谷，同样也有许多楼盘销售惨淡，四月份就有十多个镇区的在售楼盘“零成交”或者成交“个位数”。
而此轮热销的楼盘都有一个共同特征，就是性价比高。“或者开盘时已经将价位一步到位，或者是老盘加大力度促销，也有部分楼盘价格没动，但本身性价比就高。再加上由政策带来的大幅降低的购房成本，很多人就出手了。” 峰景地产营销总监陈文杰认为，价格调整到位的、性价比高的地区和楼盘，回暖力度就大，这几乎是大部分业内人士的看法。降价效应加政策刺激促进了本轮回暖；房价调整越充分的楼盘，成交量反弹越大。
虽说整体楼盘成交有所上升，但新盘推货仍然不敢贸然定价。南城金域中央3栋60套的楼王单位目前正在认筹，但价格未定，“定价还是要看认筹效果即市场、客户的反应。”营销经理坦言，3月份东莞别墅项目销售也不错，说明还是看产品，产品好自然会不愁卖，但定价也很重要，虽然市场有向好的表现，但定价太高消费者也不一定买账。对此，上东国际的营销负责人蔡小姐很是认同，“我们楼盘卖得好，完全也就是价低质高，均价4800元/平方米的大社区在鸿福路CBD路段吸引力还是很强的。”陈文杰也表示，其实目前买家很聪明很果断，他们出手的判断是目前价位已经调整充分了，供应量也不少。单从上周来看，中原地产市场研究部统计表明，东莞市普通住宅均价为4929元/㎡，“这也还是大部分消费者能够承受的心理价位。”
“老带新”客户增多
是谁在支撑楼市成交量?“能够买得起好房子的还是大有人在，产品好真的不愁卖。”金域中央营销部张澜对记者表示，目前客户最大的特点是老带新，业主介绍自己的朋友、亲戚过来买，这充分说明了老业主认可本楼盘产品。陈文杰指出，“目前卖得好的，都是100平米左右、二居、小户型、适合自住的普通住宅。”另外，还有一部分是购买100-130平方米的消费者。这些购房者和这类型的房子，显然说明了投资客尚未真正入场，东莞中原市场研究部指出90%-95%的消费者为首次置业及改善型自住购房。
业内人士普遍认为，除了开发商不再傻扛价格以及政府救场增强信心降低成本外，市场压抑了一年多的刚性需求启动同样很关键。去年想进入市场但没进入市场的消费者，现在基本上都入市了，消费者对楼市判断是“已经到低位了，可以出手了”；清华居项目相关负责人丁汉文则表示，清华居联排别墅每个月有10套左右的销量，“一季度人民币新增贷款已达4.58万亿元，超过往年全年新增贷款金额。有人担心手上的钱会贬值，开始出手购买物业保值。”
这一观点得到陈文杰的认同，他认为有一小部分投资客开始进场，他举的例子是铺位的热销，据介绍，朝阳苑的30多个铺位约合5600多平方米，过年后一下子卖光了，均价二万五千平方米，客户主要有几个特点：首先是采用一次性付款方式为主，还没有人用过按揭；第二是以本地实力买家为主，一般一套400多万元的铺位，有的一下就购买二、三套；第三，购买铺位后多数不是自己经营，以出租为主，说明这批客人的购买理念是投资、保值为主。但受访者表示，“投资性需求还是相当有限”。
后市走势仍不明朗
正因为“刚性需求集中释放、投资客尚未入场”这个不同于以往的热销原因，有业内人士对于后市预测相对谨慎。认为目前的状况不一定能持续太久，还是要看未来两三个月的数据，“毕竟刚性需求的释放是有期限的。”中原地产营销总监杨波就认为，未来几个月的成交会低于二三月份的高峰期，“因为已经消化了一大部分住家，潜在买家也会减少，经常状况如果仍未向好，楼市走向也会不明朗”。
除了刚性需求的不可持续性，巨大的存量房和新增货量也是压在开发商心里的一块石头。据建设部门相关信息显示，东莞的商品房存量很大，今年一二月份批准预售面积88.5万平方米，同比下降16.4%。但其中商品住宅71万平方米，却同比上升119%。
另据东莞中原地产二月报告显示，目前东莞商品房的累积供应量为1952.97万平米，累积销售量为1240.43万平米，累积可售存量为712.54万平米，累积销售率为63.52%，连续5个月呈上升态势。而目前东莞住宅存量为596.75万平米，共55504套，其中洋房存量为487.16万平米，共45207套；别墅存量61.06万平米，共1600套；公寓存量48.52万平米，共8697套。
中原地产研究部认为，市场可售存量逐步走低，并有缓慢回落的趋势。市场在新增供应的逐步理性抑制下，市场成交量作出了有效的配合，使得东莞地产市场销售率提高，高库存逐步解压，供需逐步平衡的良好局面，但客观来讲712.54万平米的市场库存还是巨大的，消化压力依然较高。按照目前回暖时的数据计算，把市场上现有的存量房卖光，东莞还需要1-2年的时间。