[背景]
春意正浓，楼市的气象一如这个季节让人怀抱美丽的梦想和希望。尤其是春季房屋交易大会之后，人们不再习惯性地以“小”来定义当下的春日暖阳。但在这个天气多变的季节里，人们仍不能确定明天是否会有寒风来袭。4月18日，长江路动迁的消息全城轰动。在此之前，有关胜利路的动迁改造已经狠狠地让楼市欢欣鼓舞了一番。被停滞了两年的动拆迁为何此时在大连出现?寒风真的不会再来了吗?面对仍未退去的经济风潮，楼市是否真正回暖了，或者楼市目前的温暖可以持续多久，这一话题仍是一个掺杂诸多假象的悬疑。
[话题]
1.动拆迁对大连的房地产市场有怎样的影响?
2.似乎所有的迹象都表明楼市在回暖。楼市是否真正回暖了，这种热度可以持续多久?
3.如果想要达到市场热销，带动楼市回暖，关键性因素是什么?
[精彩观点]
今年大连的需求量至少会达到400万平方米
□亿达集团投资公司副总裁 丛虎
旧区的动迁改造对房地产的拉动效应有虚实之分。“虚”的作用是动迁消息发布后，动迁户生出的购房意愿能够在一定程度上起到活跃市场的作用；从对实际成交的促进看，动迁产生的需求主要是体现在二手房市场和城郊接合部低价位楼盘。但对于整个房地产市场来说，二手房市场的联动作用不可忽视。动迁改造的实际作用要等到政府相关政策的落实才能真正显现。
虽然楼市的真正回暖还言之尚早，但就整个2009年的发展形势看，情况十分乐观。如果大连房地产市场正常年度的消化量为400万平方米，那么，在2008年至少有将近一半的刚性需求被压制了。在被压制的需求里，即便有部分需求被永久的打压下去了，也将有近100平方米的需求量在今年释放。所以，保守估计，2009年大连房地产的需求量至少会达到正常年份的400万平方米。
另外，大连属于二线城市，经济敏感度相对较低，发展也相对理性，从这个层面上看，大连楼市至少不会像北京、上海、深圳等一线城市那样在报复性的上涨后出现报复性的下跌。
宏观政策对楼市的持续回暖有决定性作用，但对于开发商来说，不能对政策存有依赖心理，尤其是品牌开发商，要树立正确的角色意识。在政策利好的前提下，如果所有的开发商都能将产品放在第一位，那么楼市的真正回暖短期内可以预期。
将楼市现在的表现定义为“补涨”更合适
□大连世隆房地产开发有限公司总经理 赵健男
对于当前的房地产市场来说，“回暖”一词仍要慎用。回暖的含义是房地产市场步入正常的发展轨道，而一个正常的、健康发展的房地产市场应该有四种需求存在：刚性需求、改善型需求、投资需求，以及城市化进程所带来的需求。从目前的市场状况看，被压抑的刚性需求得到了释放，尤其是今年有两个立春，购买婚房的刚性需求更加强劲。但除此之外，其他需求仍没有明显的增势。从这个意义上说，将楼市现在的表现定义为“补涨”更合适。
谈到促进热销的关键因素，亿达新干线项目不久前的开盘盛况值得思考。从项目特点看，这不是一个价格促动销售的产品，但对价格抗性很强的刚性需求，该项目仍然表现出了很强的吸引力，甚至出现了久违的、托人买房的现象。从这一点看，不管市场如何，立足产品品质的项目总能以差异化的特性最大限度地挖掘出市场的潜力。因此，这次楼市的调整也为今后的发展提供了一个反思的机会，开发商要从市场上赚取利润这很正常，但无论是为了企业的利润还是整个市场的健康，都不能再像几年前那样抱着急功近利的投机心态了。
投资需求未大量膨胀，随机购买仍未出现
□大连沿海地产集团有限公司总经理助理 杨志伟
四月份还未过去，但已经让人足够兴奋。市场的参与者更多了，但综合观察，投资需求还未大量膨胀，随机购买仍未出现。
从社会经济形势看，今年整体经济面会向好的趋势发展。但房地产行业处于社会经济产业链的末端，其发展具有明显的滞后效应。因此，即使整体经济形势向好了，房地产的真正回暖还要经过一段时间的等待。
从大连房地产的发展历程可以看出，每一次深度调整过后，市场都会迎来一个竞争更加激烈的时期。很多全国性的实力开发商就是在上次调整以后进入大连的。可以预见，度过这次危机，可能还会有一批有实力的开发商走进来，而存活下来的企业也积累了丰富的经验，竞争会更加激烈。但不同的是，现在的开发商在竞争中具有了很强的合作意识，现在的市场是一个竞合的市场，这也是楼市未来的希望所在。
大连市场的转折还是比较缓慢的
□大华御庭营销总监 朱翼
大华是一个全国性的企业，从其他区域市场的情况看，大连市场的转折还是比较缓慢的，在长三角和珠三角恢复正常的速度要比大连快很多。
动迁对市场起到一个间接的作用，因为政府动迁的根本目的是解决民生问题。针对胜利路的动迁，大华御庭项目曾做了一些工作，包括走访居委会、街道和派出所。那时，大部分居民认为时机还不成熟(现在看来，购房的意向要强很多)。但是即便如此，居民仍会主动地了解房地产市场，到售楼处咨询的人也多了。可见动迁的作用是要慢慢显现的。
产品能否热销存在三方面的决定因素：投资的方向、产品的品质和营销。但关键还是产品，营销只是一部分。产品是开发商赖以生存的本钱，大华虽然是全国性的开发商，但在大连仍要学习本土的标杆企业，给大连的人民带来好产品。