二手房卖家违约怎么办

时间:2017-07-19 编辑:德秀 手机版

  二手房卖家违约怎么办,如果大家遇到这样的问题就要小心谨慎对待了,下面应届毕业生小编为大家介绍二手房卖家违约怎么办吧!

  二手房的交易,一般是买方看好房以后再找卖方谈价格,如果价格谈妥,一般会在中介的促使下当场签订三方居间合同并缴纳数额不等的定金,此时合同成立并生效。但是实际过户往往会约在其后的某个时间,如果房产有按揭或者买家办理按揭购房,则办理过户手续时间将会更长。签订合同时房价市值可能为100万,但是几个月过去房价大涨,市值已变成150万,此时卖方心理觉得吃了大亏,于是就有想法双倍退还定金解除合同了事。

  但事实有这么简单吗?当遇到卖家明确表示违约,买家应该怎么做,才是最好的处理方式呢?

  遇到此种情况,买方有以下几种处理办法供选择。

  一、双倍返还定金。房屋买卖合同除交纳定金外,一般还约定违约金,根据《合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此,买家可以选择要求卖家双倍返还定金。《担保法》第九十一条 定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。但一般情况下定金都只有几万,此时买家应当考虑选择要定金是否划算。

  二、按照合同承担违约责任。卖方违约,买方可以依照合同约定的违约责任,要求卖方支付违约金。若约定的违约金为总价款的20%,是不是就一定能拿到20%的违约金呢?事实并非如此。《合同法》第一百一十四条……约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《合同法解释二》第二十九条 ……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。若房价未涨多少,买方主张支付违约金,可能会被法院减少,其数额会远小于约定的违约金。但是若房价涨价较多,则约定的违约金数额有可能会得到主张。

  三、继续履行合同。《合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,……。买方可以要求卖方继续履行合同,实际获得房屋。若买家要求继续履行合同,为减少风险,应在第一时间向法院申请诉前房屋保全,以防止卖家过户转移房产。

  四、赔偿实际损失。若原房价为100万,现房价为150万,实际损失为50万,买方可主张卖方支付实际损失50万。实际中,对于现房产价值需要作评估。对于房价大涨,选择赔偿实际损失,对于买方属于较优的选择。

  《合同法》第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

  第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

  五、定金+赔偿实际损失。是否可以同时要求适用定金罚则和赔偿实际损失。《担保法解释》第一百一十七条:定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定。合同法规定违约金与定金只能二选一,但是并未对实际损失与定金是否可以双赔作出规定。笔者认为,定金是担保法规定,为合同的正常履行作担保。而赔偿实际损失,则是弥补守约方的实际亏损。定金与实际损失并未有重合的地方。因此,笔者认为可以同时主张定金与实际损失。司法实践中,也有法院按照双赔作出判决。

  综上,买方应当实际计算出各种赔偿的数额,最终选择最利于己方的方式,要求卖方承担责任。遇到以上问题,对于没有处理经验的购房者,建议尽早委托专业的律师介入,以保证其利益最大化。笔者也提醒卖方,即使房价上涨也不可违约,合同已经生效,如果违约将会得不偿失。除了损失金钱还丧失了信誉。

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