违约金“不足”时 才考虑赔偿金
开发商逾期交房两年 业主获赔近10万 但4万余房租法院未支持 法官解析———
吕某所购房屋本应于2005年6月10日交房。2005年6月29日，开发商发出入住通知，但由于房屋质量问题，直至2007年4月27日，开发商才将维修后质量达到入住标准的房屋交付给吕某。
2007年6月17日，开发商向吕某支付逾期交房违约金4万元，并作出免除吕某两年物业费的决定。但吕某认为，开发商逾期交房的违约行为给自己造成的损失未完全获赔，于是起诉了开发商，要求开发商按合同约定，赔偿自2005年6月30日至2007年4月27日期间的逾期交房违约金余款59219元（从99219元的违约金中扣除已拿到的40000元），2005年6月10日至2007年4月27日期间的'房屋租金支出40250元。
庭审中开发商表示，他们已经向吕某支付了4万元逾期交房违约金，且免除了吕某两年的物业费，这表明违约一事已经处理完毕，不同意再对吕某进行赔付。
法院经审理，判决开发商给付吕某2005年6月30日至2007年4月27日期间的逾期交房违约金余款59219元，驳回了吕某的其他诉讼请求。
法官析案
田桂清法官：法院之所以未支持吕某所提的房租损失，是因为赔偿租金损失系要求被告承担赔偿金的一种法律责任，赔偿金只有在违约金不足以补偿违约造成损失的情况下才同时采用，且仅限于赔偿超过违约金的那部分损失，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
因本案约定的逾期违约金数额超过吕某所主张的租金损失，故法院驳回了吕某要求开发商赔偿房屋租金损失的诉讼请求。
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