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房地产估价经营与管理考试真题
在学习、工作生活中，我们都可能会接触到试题，试题可以帮助参考者清楚地认识自己的知识掌握程度。你知道什么样的试题才算得上好试题吗？以下是小编为大家整理的房地产估价经营与管理考试真题，希望能够帮助到大家。
试题
房地产估价经营与管理考试真题 1
A.风险较大
B.收益率较高
C.流动性较好
D.投资回收期较长
2.同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ）。
A.保值性
B.增值性
C.异质性
D.弱流动性
3.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。
A.购买房地产股票
B.购买商铺
C.购买房地产债券
D.购买住房抵押支持证券
4.关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。
A.投资者应选择毫无风险的投资组合
B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
5.关于房屋施工面积的说法，正确的是（ ）。
A.房屋施工面积不包括本期竣工的.房屋建筑面积
B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
6.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）。
A.目标定价法
B.领导定价法
C.随行就市定价法
D.认知价值定价法
7.某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.创新性调查
D.因果性调查
8.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ ）。
A.指数平滑法
B.市场因子推演法
C.德尔菲法
D.销售人员意见综合法
9.某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。
A.形象差异化战略
B.人员差别化战略
C.服务差别化战略
D.产品差别化战略
10.关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。
A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同
B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同
C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
房地产估价经营与管理考试真题 2
1.房地产的( )是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性.
A适应性
B对专业管理的的依赖性
C位置的固定性
D相互之间的影响性
答案:C
解析:位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性
2.某投资者花费80万元购一店铺，每月净租金收入为1.583万元，考虑月投资收益率为0.8%，则( )个月可收回投资.
A 50.5
B 60
C 65
D 75
答案:C
解析:80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65
3.某项目未考虑通贷膨胀情况下，其收益率为18.27%，当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( )
A11.38%
B12.64%
C15.46%
D 16.22%
答案:B
解析:由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
4.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )
A 房屋出租
B 房地产抵押
C 土地使用权出让
D 土地使用权转让
答案:C
解析:房地产一级市场为土地使用权出让市场
5.一般来说，认知定价法所确定的价格( )价值定价法所确定的价格.
A高于
B低于
C等于
D高于等于
答案:A
6.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为( )万台.
A102
B120
C108
D88
答案:C
解析:Q=0.8*110+0.2*100=108
7.下列说法不正确的是( )
A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数.对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.
B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数.对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2.
C在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%.
答案:A
解析:利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2.
8.某笔笔资金按单利计息，n个周期末的`本利和为( )
A P(1+i)n
B P(1+i*n)
C P*n*i
D A(1+i)n
答案:B
解析:Fn= P(1+i*n)
9.某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%，如果每年净收益为300万元(净收益发生在年末)，则该项目的财务净现值为( )
A 101万元
B 137万元
C 256万元
D 500万元
答案:B
解析:NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137
10.从房地产投资的角度说，风险是指( )
A房地产投资结果的好坏程度
B获取预期投资收益的可能性大小
C房地产投资项目激烈竞争程度
D房地产开发程度
答案:B
解析:从房地产投资的角度说，风险是指获取预期投资收益的可能性大小
11、下列属于房地产开发直接投资的是( ).
A.购买房地产开发、投资企业的债券、股票
B.购买房地产投资信托公司(REITs)的股份
C.购买房地产抵押支持证券(MBS)
D.购买一座正在运营的高尔夫球场
标准答案:D
12、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的( )债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的
A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资
标准答案:B
13、房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因.
A.能够得到税收方面的好处
B.易于获得金融机构的支持
C.能抵消通货膨胀的影响
D.提高投资者的资信等级
标准答案:C
14、我国去年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难.这主要体现了房地产投资风险的( ).
A.政治风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案:B
15、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金.这主要体现了房地产投资风险的( ).
A.变现风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案:A
16、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的这主要体现了房地产投资风险的( ).
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
标准答案:B
17、某投资商欲进行写字楼置业投资.其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%.此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
标准答案:B
解析:由公式知:12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.74
18、( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险.
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.政策风险
标准答案:A
19、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个( ).
A.正的协方差
B.负的协方差
C.标准协方差
D.绝对协方差
标准答案:B
20、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2?年，则其面临( ).
A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
标准答案:D
解析:通货膨胀风险也称购买力风险.是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险.当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险.以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大.
房地产估价经营与管理考试真题 3
1.《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是在( )实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
A.城市规划区内国有土地上 B.城市规划区内集体土地上 C.城市建成区内国有土地上 D.城市建成区内集体土地上
2.拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是( )。
A.面积结算 B.货币补偿 C.产权调换 D.货币补偿或产权调换
3.委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向( )申请确认。
A.拆迁人 B.拆迁主管部门 C.城市规划行政主管部门 D.房地产权属登记部门
4.拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。
A.5 B.7 C.10 D.15
5.裁决应当自收到申请之日起( )日内作出。
A.15 B.30 C.60 D.90
6.行政裁决规定的搬迁期限不得少于( )天。
A.7 B.10 C.15 D.30
7.将“房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级”的部门规章是( )。
A.《城市房地产开发经营管理条例》 B.《商品房销售管理办法》 C.《房地产开发企业资质管理规定》 D.《城市商品房预售管理办法》
8.《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于( )级资质企业的.条件。
A.一 B.二 C.三 D.四
9.2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。
甲公司实施该项目的项目资本金不得少于( )万元。
A.1200 B.1800 C.2100 D.3000
10.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由( )规定。
A.全国人大 B.国务院 C.国土资源部 D.住房和城乡建设部
答案：
1. A 【解析】：《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
2. C 【解析】：对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《城市房屋拆迁管理条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。
3. C 【解析】：委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。参见教材P51
4. A 【解析】：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。
5. B 【解析】：裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
6. C 【解析】：行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。
7. C 【解析】：原建设部于2000年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定》，将房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。参见教材P59~60
8. D 【解析】：暂定资质的条件不得低于四级资质的条件。
9. C 【解析】：2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号)，将房地产开发项目(不含经济适用住房项目)资本金最低比例由20%提高到35%。6000万元×35%=2100万元。
10. B 【解析】：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
房地产估价经营与管理考试真题 4
1、以下物业类型，属于经营性物业的有( )。
①别墅;②写字楼;③购物中心;④仓储用房;⑤高尔夫球场;⑥酒店;⑦出租商住房
A、①②③⑥⑦
B、①②③④⑥⑦
C、②③⑤⑥⑦
D、②③⑥⑦
2、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。
A、204.8
B、356.72
C、508.91
D、666.67
3、可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是( )。
①调查研究;②接受委托;③编制可行性研究报告;④方案的选择和优化;⑤财务评价和综合评价
A、②④①⑤③
B、②③④①⑤
C、②①③④⑤
D、②①④⑤③
4、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取( )方式供地。
A、协议出让
B、招拍挂出让
C、行政划拨
D、行政划拨兼协议出让
5、在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的( )来适时调节房地产市场的供求关系提供了可靠保证。
A、土地供应计划
B、城市规划
C、国民经济发展计划
D、土地需求计划
6、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( )。
A、减少
B、增加
C、不变
D、同步递减
7、以下关于收益性物业管理现金流的描述，正确的是( )。
A、潜在毛租金收入与空置和收租损失的.差就是有效毛收入
B、净经营收入减去抵押贷款还本付息等于税前现金流
C、税前现金流，除去准备金和所得税，即可得到税后现金
D、实际毛收入与经营费用的差值就是净经营收入
8、在房地产资金融资过程中通常不遵循的原则有( )。
A、流动性原则
B、安全性原则
C、物资保证原则
D、盈利性原则
9、房地产市场分析报告大纲主要包括摘要、概述、需求分析、供给分析、竞争分析和市场占有率分析，其中竞争分析中需要列出与竞争有关的项目功能和特点，它包括( )。
A、了解每一细分市场下使用者的愿望和需要
B、描述计划建设中的竞争性项目
C、描述已建成或正在建设中的竞争性项目(价格、数量、建造年代、空置、竞争特点)
D、按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建设项目应具备的特色
10、研究房地产项目融资方案，首先应该明确融资主体，由于融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式( )。
A、既有法人融资
B、新设法人融资
C、企业法人融资
D、自然法人融资
1、C 2、B 3、D 4、C 5、A
6、B 7、B C 8、C 9、B C 10、A B
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