商品房预售款计征税费账务处理探讨
商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
摘要：实务中对预售商品房收入计征税费的会计核算有争议。本文首先分析三种流行会计处理方法的法理基础，进而区分营业税金及附加、所得税、土地增值税和印花税等四种主要税种分别进行阐释，并针对其会计核算思路给出了明确建议。
关键词：商品房预售 账务处理 计征税费
商品房预售，是指房地产开发企业(以下简称开发商)根据《城市商品房预售管理办法》，对符合一定条件的正在建设的房屋经房地产管理部门审批取得《商品房预售许可证》后，将其预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。因该预售的房屋未完工，开发商根据合同规定，仍有责任实施重大行动，即：商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人，故开发商预售房屋收取的价款不符合收入确认原则，不能将其确认为收入。但根据相关税法的规定，部分税收(如营业税)的纳税义务已经发生。因此，对该已缴纳的税费在会计处理上如何核算存在一定的争议，本文对此问题进行探讨。
一、实务中预售商品房收入计征税费的会计处理方法
在实务中，各开发商对预售商品房收入计征税费的会计处理有以下三种方法：
第一种做法为按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，直接记入“应交税费”科目的借方(为便于表述，以下均采用新企业会计准则下的科目名称);收入确认、办理结算或年末时，确认“主营业务税金及附加”“所得税费用”，同时冲销“应交税费”。上述营业税及附加的会计处理方法，是根据财政部会计司1995年12月编辑出版的《会计制度补充规定及问题解答(第二辑)》第233页中解答“按照税法规定，房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，预收款时，借记‘银行存款’科目，贷记‘预收账款’科目。按预收款计算缴纳营业税，借记‘应交税金――应交营业税’科目，贷记‘银行存款’科目。待转让土地使用权和销售不动产的收入实现时，借记‘应收账款’科目，贷记‘经营收入’科目;同时，计算应交的营业税，借记‘经营税金及附加’科目，贷记‘应交税金――应交营业税’科目，并将‘预收账款’科目转入应收账款’科目”进行处理。此种处理方法似乎符合会计处理的“配比”原则(《企业会计制度》、新会计准则均未对此事项作出规范)。其实，该种处理方法值得商榷。
首先，在新《企业会计准则――基本准则》中，已没有“配比”原则之说，现在讲的是会计信息质量要求，不再讲会计核算原则;强调的是“资产负债观”、权责发生制，不再强调“收入费用观”、配比性原则。其次，上述会计处理是否有效，尚待探讨，因为该补充规定及问题解答，是对1993年所颁布“两则”和“两制”的补充规定和解答，现该“两则”和“两制”的内容已大部分作废;不管是《企业会计制度》(2001年)，还是新企业会计准则(2006年版)，均未对该事项进行规范。最后，房地产开发企业在收到预收款时，所预交的税费在账表上体现的“应交税费”是红字或负数余额。本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该交纳的税费，却使信息使用者误认为是企业“多交了税费”，因而不符合会计“可理解性”会计信息质量要求。
第二种做法为按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，直接记入“主营业务税金及附加”“所得税费用”科目的借方;收入确认、办理结算或年末时，补计“营业税金及附加”“所得税费用”。上述营业税及附加、所得税的会计处理方法，符合税收法规的规定，能体现会计处理的“权责发生制”记账基础。但把不符合收入确认条件的“预收账款”计征的税费确认为当期费用，减少了所有者权益，而且人为地割裂了预售收入、实现的开发产品收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽关系，违背了会计处理的“配比”原则。
第三种做法为按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，根据其纳税环节，分别通过“待摊费用”“递延税款”科目核算(该科目只存在于《企业会计制度》或行业会计制度条件下);收入确认、办理结算或年末时，确认“主营业务税金及附加”“所得税费用”，同时冲销“待摊费用”“递延税款”科目。上述会计处理方法解决了营业税金及附加、土地增值税、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中反映了已预交的待摊税费、递延税款，利润表体现了“配比”原则。但是，把计征的营业税金及附加和土地增值税纳入“待摊费用”科目核算，虚增了资产和负债，与“待摊费用”科目的核算内容不相符，且该“待摊费用”“递延税款”在新企业会计准则中已被取消。
二、预售商品房收入计征税费账务处理的分析
(1)营业税及附加的.账务处理。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”、《企业会计准则――基本准则》第九条“企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告”和第三十五条“企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益”，开发商预售商品房收取的预收款所承担的营业税纳税义务，属于开发商的现实义务，是现实发生的支出，未来不能产生经济利益，未来也不可能退还，不属于预交款项性质，不符合确认为一项资产(比如“递延所得税资产”或者“应收账款”)的条件，应当确认为纳税当期的费用，故按预收售房款计征的营业税金及附加应采用上述第二种做法进行会计处理，记入“主营业务税金及附加”科目借方，进入当期损益。
(2)企业所得税的账务处理。
1、采用应付税款法核算所得税。根据《企业所得税会计处理的暂行规定》([94]财会字第25号)和《企业会计制度》第一百零七条规定，应付税款法是将本期税前会计利润与应纳税所得之间的差异造成的影响纳税的金额直接计入当期损益，而不递延到以后各期，即：企业不确认时间性差异对所得税的影响金额，按照当期计算的应交所得税确认为当期所得税费用。在应付税款法下，当期计入损益的所得税费用等于当期应缴的所得税。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第九条“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”及《国家税务总局关于<中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表>的补充通知》(国税函[2008]1081号)“附表三《纳税调整项目明细表》填报说明”的“第52行‘五、房地产企业预售收入计算的预计利润’第3列‘调增金额’填报从事房地产开发业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润的金额……”，开发商在预售商品房收到预收款时，便产生了所得税的纳税义务，该义务属于开发商的现实义务，是现实发生的支出，不属于预交款项性质。
鉴于上述情况，在采用应付税款法进行所得税核算时，按预收售房款计征的企业所得税，根据《企业会计准则――基本准则》第九条会计核算的权责发生制记账基础，应按上述第二种做法进行会计处理，记入“所得税费用”科目借方，进入当期损益。
2、采用纳税影响会计法核算所得税。根据《企业会计制度》第一百零七条规定，纳税影响会计法，是指企业确认时间性差异对所得税的影响金额，按照当期应交所得税和时间性差异对所得税影响金额的合计，确认为当期所得税费用的方法。在这种方法下，时间性差异对所得税的影响金额，递延和分配到以后各期。不管是债务法，还是递延法，利润表中所得税费用均应含“本期应交所得税、本期发生或转回的时间性差异所产生的递延税款贷项或借项”。根据前述原因分析，开发商在预售商品房收到预收款时产生的企业所得税纳税义务，属于开发商的现实义务，不属于预交款项性质，故开发商在收到预收售房款年度，其税前会计利润(或税前会计利润加减发生的永久性差异后的金额)肯定少于当期应纳税所得额，形成可抵减时间性差异。
鉴于上述情况，在采用纳税影响会计法核算所得税时，按预收售房款计征的企业所得税，应按上述第二种做法进行会计处理，记入“递延税款”科目借方，列入资产负债表。
3、采用资产负债表债务法核算所得税。根据《〈企业会计准则第18号――所得税〉应用指南》第三条规定，除直接计入所有者权益的交易或事项产生的递延所得税外，利润表中的所得税费用由当期所得税和递延所得税构成，即：所得税费用(或收益)=当期所得税+递延所得税费用(-递延所得税收益)。
根据《企业会计准则第18号――所得税》及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第九条规定，开发商预售商品房收到的预收款，其计税基础等于零，应产生递延所得税资产，会计处理为：借记“递延所得税资产”科目，贷记“所得税费用”科目。
同时根据前述原因分析，开发商在预售商品房收到预收款时产生的企业所得税纳税义务，属于开发商的现实义务，不属于预交款项性质，故开发商根据税法规定，缴纳因预售商品房收到的预收款的所得税，属于当期所得税，会计处理为：借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费――所得税”科目。
若无税率变动，上述两分录的金额应相等，将上述两分录合并为：借记“递延所得税资产”科目，贷记“应交税费――所得税”科目。
鉴于上述情况，在采用资产负债表债务法核算所得税时，按预收售房款计征的企业所得税，应记入“递延所得税资产”科目借方，列入资产负债表。
(3)土地增值税的账务处理。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定”，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十四条 “对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补;当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案”，以及《财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会[1995]15号)“四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记‘应交税金――应交土地增值税’科目，贷记‘银行存款’等科目;待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理;该项目全部竣工，办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记‘银行存款’等科目，贷记‘应交税金――应交土地增值税’科目，补交的土地增值税作相反的会计分录”，开发商在预售商品房收到预收款时，不产生土地增值税的纳税义务，即使根据各省地方税务机关自定的规定应对预售售房款缴纳土地增值税，也属于预交税款性质，故应采用上述第一种做法进行会计处理，缴纳时记入“应交税费”科目借方，列入资产负债表。
(4)印花税账务处理。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条“应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花”，印花税属于行为税，开发商应于签订商品房销售合同时按产权转移书据征收印花税的标准缴纳，并同时直接记入“管理费用”科目借方。故印花税的缴纳与开发商是期房预售还是现房销售，是否收到款项，均无关系。
三、结论
综上所述，开发商出售经审批的符合一定条件的正在建设的房屋而收取的预收款，根据税法规定计征的营业税金及附加、企业所得税、土地增值税、印花税，应按以下方法进行账务处理：(1)按营业税暂行条例及相关规定计征的营业税及附加，应记入“主营业务税金及附加”科目借方，进入当期损益。(2)按企业所得税法及相关规定计征的企业所得税，采用应付税款法时，记入“所得税费用”科目借方，进入当期损益;采用纳税影响会计法时，记入“递延税款”科目借方，列入资产负债表;采用资产负债表债务法时，记入“递延所得税资产”科目借方，列入资产负债表。(3)按土地增值税暂行条例及相关规定计征的土地增值税，应记入“应交税费”科目借方，列入资产负债表。(4)印花税属于行为税，与开发商预售商品房收取的预收款无关，应于签订商品房销售合同时缴纳，并直接记入“管理费用”科目借方。
参考文献：
1.财政部.企业所得税会计处理的暂行规定[S].[94]财会字第25号.
2.财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知[S].财税字[1995]48号.
3.国家税务总局.房地产开发经营业务企业所得税处理办法[S].国税发[2009]31号.
4.财政部.关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知[S].财会[1995]15号.
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2.常见账务处理方法