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论不动产权利人之作为义务论文（通用8篇）
在平平淡淡的日常中，大家或多或少都会接触过论文吧，论文是进行各个学术领域研究和描述学术研究成果的一种说理文章。那么问题来了，到底应如何写一篇优秀的论文呢？下面是小编整理的论不动产权利人之作为义务论文，欢迎阅读与收藏。
论不动产权利人之作为义务论文 篇1
内容提要:
在我国，涉及不动产权利人不作为引起的侵权案件主要有三类。第一类为公共场所或群众性活动场所中发生不作为侵权纠纷，对此可依《侵权责任法》的规定予以处理。第二类和第三类涉及在私人场所引发的对合法进入者或非法进入者的不作为侵权纠纷，我国立法对此没有明确规定，实践中争议颇大。我国可借鉴美国《侵权法第三次重述》之新规定，即对所有进入者均采用合理注意义务标准，仅将罪恶昭彰的不法侵入者排除在外，要求私人场所占有人或管理人对除极为恶劣的不法侵入者外的所有进入者负有合理限度的危险防范义务。
不动产权利人是指占有或管理不动产、对不动产享有一定控制或支配权利的人，包括公共场所占有人或管理人、私人场所占有人或管理人。作为义务是指行为人负有的以其积极行为防免危险、维护他人合法权益的义务，即行为人有义务积极从事某些行为、采取某些积极措施防范危险，避免他人遭受不合理的损害或防止损害的进一步扩大。不动产权利人作为义务的课加可以视为对私权加以适度限制的方式之一，即通过在权利观念中植入义务内容来限制权利。(注：有关私权适度限制的问题，可具体参见董学立:《民法基本原则研究———在民法理念与民法规范之间》，载《政法论丛》，20XX年第6期。)在我国实践中，因不动产权利人不作为而导致他人受损的纠纷并不少见。例如，客人在他人饭店或者宾馆享受服务时，因踩到饭店或者宾馆地板上的香蕉皮而滑倒，饭店或宾馆是否应承担侵权赔偿责任?客人受邀请到朋友家里一聚，坐在朋友家中破旧的椅子上摔伤，客人可否要求朋友承担侵权赔偿责任?当一个小偷进入他人屋中盗窃财物时，因他人摇摇欲坠的电灯掉落而遭受损害的，小偷要求房屋主人承担侵权损害赔偿的主张可否获得法院的支持?我国学术理论与司法实践存在着不同的看法。
一、我国关于不动产权利人的作为义务之争议
在我国，涉及不动产权利人不作为引起的侵权案件，一般可以分为三类：第一类，消费者或其他社会活动者在宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所或者群众性活动的场所享受服务时，因为上述不动产权利人在控制其物件或环境方面没有尽到合理的注意义务引致损害，消费者或其他社会活动者要求上述不动产权利人承担损害赔偿责任的案件。第二类，合法进入者在私人场所活动时，私人场所占有人或管理人的物件或环境致使合法进入者遭受损害时，受害人要求私人场所占有人或管理人承担损害赔偿责任的案件。第三类，行为人未经不动产权利人的同意擅自进入他人场所，因场所里人为或自然的状况而遭受损害，受害人要求此不动产权利人承担损害赔偿责任的案件。
第一类案件较易解决，根据我国《侵权责任法》第37条的规定，即“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。”上述场所占有人或管理人没有尽到积极的注意义务，未保障相关当事人的人身或财产安全的，应当对受害人因此遭受的损害承担赔偿责任。这一类案件我国现有立法已作出相关的规定，可以依法予以处理。
对于第二类案件，我国却没有相应的明确规定予以调整，然而这些人之间相互交往、发生互动关系是最频繁的，由于没有可参照的法律加以规制，使得实践中大量的纠纷难以获得合理地解决。立法者、学者对于是否应在立法上确立私人场所占有人或管理人的作为义务之争议，集中体现在浓缩作为义务之实质的安全保障义务是否应扩大到私人场所之争议上。有的认为，应该将该义务扩大到私人场所。有的提出，随着社会交往方式和人们观念的变化，涉及私人场所安全保障义务的纠纷会越来越多，对此应予以规范，使法官有法可依，也可引导私人场所的主人尽到相关注意义务。有的则主张，从现阶段我国国情看，私人场所暂时不应列入。
我国法律亦未对第三类案件作出明文的规定，实践中对此争议颇大。有的法官认为，非法进入者的行为本身是对他人财产权益的侵犯，因此非法进入者在他人的私人场所中所遭受的损失不应给予赔偿，否则将有悖于社会公德、善良风俗，甚至是不利于对社会公共利益的维护。有的法官认为，即使是非法入侵者，其自身人身权、财产权也应受到保护。
不动产权利人不作为引发的侵权纠纷是世界各国几乎都存在的一个常见问题。早期美国法对此采身份区分的原则予以处理，然现今美国《侵权法第三次重述：有形损害与精神损害编》(Re-statementoftheLaw，Third，Torts：LiabilityforPhysicalandEmotionalHarm，以下简称《侵权法第三次重述》)的第七章“作为义务”(AffirmativeDuties)和第九章“土地占有人的义务”(DutyofLandPossessors)对此作出了重大的突破，其发展之新动向可为我国解决此等难题提供有益的参考。
二、美国法上不动产权利人的作为义务之阐释
不动产权利人之作为义务在美国法上体现为土地占有人之作为义务。(注：根据美国《侵权法第三次重述》的规定，其所指的土地占有人应作广义的理解，包括占据土地并加以控制的人；在没有符合上述条件的土地占有人时，有权直接占据和控制土地者为土地占有人；在没有符合上述两项条件的土地占有人的情形下，已经占据并控制着土地者为土地占有人。传统普通法采用身份区分的方法来确定土地占有人的作为义务，但由于这一方法存在缺陷，所以美国法对此进行了改革，取消了传统的三分法，而对除罪恶昭彰的非法入侵者外的其他所有进入土地者采用统一的合理注意义务标准。(注：在这里，“罪恶昭彰的”是指极为邪恶的或极为残忍的，而不是显眼之意。
(一)传统以身份区分为基础的义务规则(status-basedduties)
传统普通法确立了一系列严格的规则来规范土地占有人对处于其土地上的他人所承担的注意义务。决定这些规则适用的重要因素是土地上受害人的身份，即受害人是不法侵入者(trespassers)、或是被许可进入者(licensees)抑或应邀来访者(invitees)。不法侵入者指没有权利(包括未经法律授权或未得到土地占有人的授权)而进入该土地的人。许可进入者指获得土地占有人的同意、或依据某种特权而进入该土地的人，其从事的活动不具有直接或间接的经济利益。应邀来访者包括公共受邀人和商业受邀人。前者是指，作为公众的一员，为了实现土地向公众开放的目的，而受邀进入或停留在该土地之上的人。后者是指，为了实现与土地占有人的商业交易有直接或间接相关的目的，进入或停留在该土地上的人。
根据这一分类，土地占有人对不法侵入者一般不承担责任，只在特殊情况下，即当不法侵入者是未成年人、知悉的侵入者、救助者或在该土地上经常有不法侵入者时，土地占有人才可能承担注意义务。在美国有些州的法院一般不要求土地占有人对不法侵入者承担合理的注意义务，而只是要求土地占有人不能“不合理地、恣意地或草率地行事”。即使在该土地上经常有不法侵入者的情形下，法院亦只要求土地占有人尽到向不法侵入者提醒潜在危险存在的义务。
然而对于未成年人，法院通常会要求土地占有人承担更高标准的注意义务。如美国《侵权法第二次重述》第339条所做的规定，土地占有人应对其土地上存在的人为状况给不法侵入土地的未成年人所造成的人身损害承担责任，如果：
(1)土地占有人知道或有理由知道，未成年人可能会被其土地上存在的某种状况所吸引而进入该土地；
(2)土地占有人知道或有理由知道，此等状况存在着可能导致不法侵入的未成年人死亡或严重身体伤害的不合理的危险；
(3)该不法侵入的未成年人因年幼无知，没有发现土地上的此等状况，或没有意识到此等状况的潜在危险；
(4)对于该不法侵入的未成年人可能遭受的危险来说，土地占有人维持此等状况所产生的利益或为消除危险所付出的代价是轻微的；
(5)土地占有人没有尽到合理的注意以消除危险或以其他方式保护未成年人。但如果土地上存在的是自然状况，而非人为状况，则多数法院会认为土地占有人对不法侵入的儿童不负侵权责任。该规定被Bankerv.McLaughlin一案援引。
许可进入者多半是社交客人，但不以此为限，他还可以是为了自身利益而进入土地的人(如推销员、游说者)。美国《侵权法第二次重述》第342条规定了土地占有人在下述情况下应当承担许可进入者因土地上的危险而遭受人身伤害的侵权责任：
(1)土地占有人知道或应当知道该危险的存在，认识到该危险有可能对许可进入者造成不合理伤害，并认为许可进入者不会发现和认识到该危险的存在；
(2)土地占有人没有尽到使危险状况变得安全的合理注意，或没有对许可进入者作出该危险状况存在的警告；
(3)许可进入者不知道或有理由不知道该危险的存在。
通常认为，土地占有人对应邀来访者负有比对不法侵入者、许可进入者更高程度的注意义务。美国《侵权法第二次重述》第343条对此作出了相应的规定，土地占有人在下述情况下应当承担应邀来访者因土地上的危险而遭受人身伤害的责任：
(1)土地占有人知道或尽合理注意就能够发现该危险的存在，并认识到该危险有可能对应邀来访者造成不合理伤害；
(2)土地占有人认为应邀来访者不会发现和认识到危险的存在，或者认为应邀来访者不能保护自己的安全；
(3)土地占有人没有尽到保护应邀来访者人身安全的合理注意。可见，土地占有人不但有义务警告应邀来访者存在某种危险状况，而还有义务检查土地上潜在的危险状况。土地占有人对占有土地之前该土地上存在的建造和设计上的缺陷，亦可能要承担责任。应邀来访者只能在一定范围内从事活动，超出范围则可能失去应邀来访者的身份，成为不法侵入者或许可进入者，此时，土地占有人的注意义务也会相应发生变化。
(二)身份区分为基础的义务规则之变革
在司法实践中，长期以来，美国法院都认为土地占有人对受害人所承担的义务是有别的，土地占有人对不法侵入者承担的义务极小，对被许可者则比对不法侵入者承担更多的保护义务，而对应邀来访者则承担最大限度的保护义务。但是自20世纪60年代以来，美国有些州已经全部或者部分地废除了对处于他人土地之上的人所作的分类。
Rowlandv.Christian一案是此过程中的一个里程碑案例。该案法院判决指出：虽然原告的身份问题(不法侵入者、许可进入者或应邀来访者)与被告的责任有一定的关系，却不是决定性的因素。每一个案件中最重要的问题是确定被告是否尽到了合理的注意义务，而普通法有关土地占有人的侵权责任规则有悖于侵权行为法的一项根本原则，那就是每个人都应对因为自己的疏忽而导致的损害负责。而法院还认为，根据原告的身份分类来确定土地占有人的责任不能够反映过失侵权案件中一些确定责任的决定性因素，如损害的可预见性、原告遭受损害的确定性、避免损害的可行性、被告行为的恶劣性质、预防事故的有效性以及获取保险的可能性等。该案多数法官的意见认为：确定土地占有人侵权责任的标准应当是，鉴于他人在其土地上受到损害的可能性，土地占有人在管理其土地时，其行为是否符合一个合理人在相同情况下的行为标准。加利福尼亚州最高法院的这一判决促使其他州将土地占有人的义务对象扩张到所有进入土地者。
一些法院很快地遵循了Rowland判例，Rowland趋势在19世纪70年代比较强劲，到80年代有所减弱，然又在90年代末再度兴起。爱荷华州最高法院在Koenigv.Koenig一案做出判决，对应邀来访者与许可进入者采用统一的合理注意义务标准。随后，大多数州开始修改本州关于土地占有人负有的以身份区分为基础的义务规则。
《侵权法第三次重述》则反映了Rowland案的动向，对所有进入者均采用合理注意义务标准，仅将罪恶昭彰的不法侵入者排除在外。详述如下：土地占有人应就自己行为引发的危险、或者其土地上人为状况引发的危险、或者其土地上可自然状况(naturalconditions)引发的危险、或者在可适用《侵权法第三次重述》第七章所规定的作为义务之情形下的其他危险，对其土地上的进入者负有合理的注意义务。
土地占有人基于土地上的人不同的身份而承担不同的作为义务，有其历史原因。在以身份区分为基础的义务规则得以发展之时，不存在一般性的注意义务，义务是根据关系或特定的活动来确定的。因此，这一规则与当时的过失侵权法相吻合。但是随着合理注意的一般义务(《侵权法第三次重述》第7条规定了该义务)之确立，这一规则便与现代侵权法制度极不协调。此外，传统以身份区分为基础的原则对身份的区分模糊，导致有些案件的结果出现不公平；在司法实践中，法官在适用于被许可进入者和不法侵入者的原则外发展出了一些例外，其适用结果与对所有进入者适用统一注意义务标准的结果相似；土地所有人本应为应邀来访者的利益尽到合理的注意义务，故要求其对非法入侵者也尽到合理的注意并不会给土地占有人课加额外的负担。籍此，《侵权法第三次重述》摒弃了传统的做法，对土地进入者采统一的合理注意义务标准。新规则要求土地占有人以合理的注意去检查、发现危险的状况，对土地上应当知道或者可合理知道的状况尽到合理的注意义务。
土地占有人对罪恶昭彰的不法侵入者仅负有一项义务，即不以故意、非法或恣意的方式之行为(actinanintentional，willful，orwantonmanner)造成不法侵入者的有形损害。但罪恶昭彰的不法侵入者陷入危险无助或不能保护自己的，土地占有人对该不法侵入者亦负有合理的注意义务。
三、以美国法变革为鉴构建我国法上不动产权利人之作为义务
美国法的新趋向体现了对侵权法体系一致性之维护，彰显了法律对受害人平等保护之价值取向，昭示了法律对人之生命与健康的日益重视，凸显了法律的人文精神，有其值得借鉴之处。笔者在汲取美国法可取之处的基础上，就上文提及的两类争议颇大的侵权纠纷案件，结合我国的具体国情、立法体系与司法实践加以具体阐析。
(一)对第二类案件的评析
就上文提到的第二类案件而言，反对者的理由在于：一是公共场所的管理人具有较高的责任承担能力，而私人的责任承担能力较弱；二是经营者和消费者有强弱之分，而私人之间具有平等性；三是公共场所是营利或者提供公共服务的，而私人场所一般进行的都是私人性质的活动；四是如果私人负有过多的义务，对现阶段的私人交往会产生负面的影响。有的人提出，规定安全保障义务的主要目的是提高人们在公共场所的安全感，提高公共服务机构的服务质量。根据我国目前的现状，不应该将安全保障义务的主体扩大到私人领域，否则可能会限制私人之间的交往。国外的规定大都扩展到私人场所，但是我们完全照搬不太合适。
此等观点虽有一定的合理之处，但笔者更赞成将作为义务拓展到私人场所。个中理由详述如下：其一，反对者认为公共场所管理人有较高的责任承担能力，而私人责任承担能力较弱，所以不宜课加义务。其实，责任承担能力的大小之别并不是决定是否课加义务的因素。我们不能因为小客栈的责任承担能力较高级宾馆的责任承担能力弱而不向其课加必要的安全保障义务。课加责任的依据在于行为人是否开启或维持了一种危险源，作为私人场所占有人，当他们邀请或许可他人进入，或将其场所向一些公众开放时，他们作为危险的开启或维持者应负有保障他人人身或财产安全的作为义务。当然，向私人场所占有人所课加的义务也仅是与私人能力相适应的合理限度内的作为义务，而非与普通经营者相同的义务。
其二，反对者主张经营者和消费者存在强弱之别，而私人之间具有平等性，不宜课加义务。笔者认为，正是因为私人之间的平等性，方有必要课加这一义务。每个人的人身安全、财产安全是同等重要的，在某些时候，社会成员之一可能作为客人被邀请或被许可进入他人的私人场所，而在某些时候，他可能作为私人场所主人邀请或许可他人进入其场所，所以当他对所邀请或许可的人尽到保障其人身、财产安全义务时，他可以合理期待当他作为客人时，其他社会成员也会对他尽到合理的积极注意义务。故而，该义务的课加是在平等、互利的前提下，实现了权益的相互保障，有利于营造一个平等、和谐、安定的交往环境。
其三，反对者认为，公共场所是营利或者提供公共服务的，而私人场所一般进行的都是私人性质的活动，所以不向私人场所占有人课加义务。实际上，不论营利性质的场所还是非营利性质的私人场所，都可能存在因场所的自然因素或人为因素导致他人损害的风险。对于场所占有人或管理人而言，他们均控制、管理着这些场所，相较于其他人，能更好地预见到其场所上可能发生的危险，能更好、更便利地采取措施防范危险的发生。由场所占有人或管理人承担作为义务，符合课加这一义务的危险控制理论，即“谁能够控制、减少危险，谁承担责任”的原则。
其四，我国的传统观点认为，受邀者多为无偿或者仅是支付少量的钱物而来到私人场所，私人场所占有人或管理人的行为是一种友好的、慷慨的或礼尚往来的行为，当合法进入者在此等场所遭受损害时，倘若要求场所占有人或管理人承担责任，不尽情理，还可能影响人们之间互动友好的往来。但从实质上说，合法进入者基于邀请或许可，与私人场所占有人或管理人之间建立起了特殊的紧密关系。合法进入者来到该场所，表明他们对私人场所占有人或管理人所选定场所安全的信任，合法进入者食用私人场所占有人或管理人安排的饭菜，表明他们对此等主体所制作或选购食品安全的放心，合法进入者对邀请或许可的接受中蕴涵着对私人场所占有人或管理人保障该场所内的人身、财产安全的.信赖，因此私人场所占有人或管理人违反了合理的作为义务的，应承担赔偿责任。否则，让合法进入者提心吊胆、自带工具、自我防范地进入他人场所，一则不利节约社会成本，二则反而有害于私人之间的友好交往。
综上所述，我国可吸纳域外法(包括美国法)中不区分公共场所与私人场所的做法，私人场所占有人或管理人对进入场所者亦应负有合理的积极注意义务，否则须承担损害赔偿责任。
(二)对第三类案件的评析
就上文所述的第三类案件而言，笔者认为，作为一般的未经邀请或许可进入他人场所者，其无意图给不动产权利人的利益造成损害，只偶入或误入，便剥夺对其人身、财产保护的合理注意的要求，对此等人而言是显失公平的。而不动产权利人所尽到的义务仅是合理的积极注意，以合理范围为限度，并不会给义务人课加过多的负担，相较于采取保护措施的成本而言，未对不动产权利人造成严重危险者的人身、财产合法利益更值得予以保护。此外，虽然受害人的身份问题(是非法进入者还是合法进入者)与不动产权利人的责任之间有一定的关联，却不是决定性的因素。每一案件中最重要的问题是确定不动产权利人是否尽到了合理的注意义务，而对身份加以区分的侵权责任规则有悖于现代侵权行为法的基本原则，即通常情形下，每个人均应当对因为自己的过错而导致的损害承担责任。尤其是在我国，《侵权责任法》已确立了侵权责任的一般条款，即第2条。该条统率第6条(过错与过错推定责任)和第7条(无过错责任)规定的侵权损害赔偿责任。对于过失，我国通说采客观标准，即法律、法规等规范所确立的注意义务和一个合理的谨慎的人所应当具有的注意义务标准。这一标准具有普适性，不因为相对人是否有权限进入某一场所而有所区别。于此立法体系下，对不动产权利人采区别身份制的义务标准，显与整个立法体系不相容。但基于未成年人群体的特殊性以及立法对未成年人的特殊保护之考虑，不动产权利人应对未成年人尽到更高程度的注意义务，这亦是合理注意义务本身所包含内容之一。对于非法进入者自身的过失，在损害赔偿额上我们可以运用过失相抵的原则，相应减少其赔偿数额，从而实现双方利益的平衡。另外，所谓的身份区分，其实在司法实践中很难准确地界定标准，身份之间的模糊性与易变性可能导致司法审判不一致，甚至是混乱。综之，可以借鉴美国法新近关于土地占有人的义务的做法，即土地占有人对除了极为恶劣的非法侵入者外的其他进入者均负有合理的积极注意义务，以此作为判案的参考，从而缓解我国法院处理类似问题所面临的困境。
试举实践一例予以阐释。2003年10月5日，浙江省永康市3名未满10岁的孩子小秀、小俊和小可相约一起玩耍。他们来到了小俊的大伯应某家门口，3个小孩将大门的木梢拔掉，进入了应某家，在院子里的水井边嬉戏。小俊与小秀爬入井中，却因井壁的石块、泥土坍塌被埋于井底致死。事故发生后，小俊的大伯意识到水井的危险，便填埋了水井。小秀父母则诉请法院要求小俊的大伯承担赔偿责任。
对此案件的处理，法官有两种观点：一种观点支持原告方，认为被告因为没有对自己的井采取防范保护措施，导致原告之女死亡，应承担一定的责任；另一种观点支持被告，认为被告已经锁好门外出，原告是非法进入其土地，其权利不应受到过分保护，而原告之女死亡与原告没有尽到监护职责相关，所以被告不应承担责任。
根据上文之阐析，笔者认为前一种观点较为合理，结合本案来看，理由有三：
第一，被告作为水井的管理人与使用人，应对水井负有妥善管理、防范危险的义务，虽然被告将大门关闭插上门梢，但这并不足以防止他人入内，并不足以防止进入者落入井中受伤。而在事后，被告将水井填埋的事实亦表征了被告具有采取相应防范措施的能力。
第二，从之前曾有小孩进入被告家里玩耍并落入井中致损的事实中可推定，被告知道、应当知道其水井对儿童来说有一定的吸引力，同时又隐藏着对儿童的极大危险性，因而被告应当对此尽到充分的注意，采取有效的措施(如采用厚重的、小孩不能移动的井盖，在井边围以足够高度的护栏，甚至是填埋等措施)防止防范意识与自我保护能力均较弱的未成年人掉入井中。被告未采取有效的措施，未尽到对未成年人的合理注意义务。
第三，虽然原告之女是非法进入被告住宅者，但被告仍应当对其人身安全负有积极注意义务，因为人身权尤其是生命权是至高的，相较于一般财产利益而言，尤值得予以保护。而被告防范危险发生的代价较轻微，采取有效防范措施的成本较低，非为昂贵不合理。故被告知道或者应当知道其不加防范措施的水井可能给他人人身健康甚至是生命安全造成严重威胁，却不采取合理的措施，被告应当对因此造成的损害后果承担赔偿责任。
当然，在此案中，小秀未满10周岁，是无民事行为能力人，作为小秀的父母负有照顾、管教小秀的法定监护义务。但是在这起事故中，小秀父母未尽到其监护义务，因此可根据过失相抵原则，相应地减少原告可获得的赔偿金额，但不能因此否认了被告未采取积极措施导致损害结果发生而应承担的部分责任。
论不动产权利人之作为义务论文 篇2
[摘要]《物权法》出台以前，我们只能依据民法通则的解释，针对共同共有的情形对不动产适用善意取得的规定。理论上通说认为不动产不适用善意取得制度。新颁布的《物权法》在我国民法立法史上首次全方位地肯定了不动产的善意取得制度，是我国物权立法的一个突破，体现了对房屋买受人利益保护的侧重，体现了对不动产交易安全的重视。本文重点探讨了不动产善意取得制度的建立、认定以及合理性等问题。
[关键词]不动产 善意取得 物权法 不动产登记 公信力
一、善意取得制度及其合理性
善意取得制度，是指财产占有人虽无权处分其占有的财产，但仍然将该财产转让给善意受让人，该善意受让人仍可取得该财产的所有权或其他物权的制度。
善意取得制度的合理性在于:第一，善意取得制度有利于维护市场交易的正常秩序，促进市场经济的有序发展。第二，善意取得制度有利于充分发挥物的经济效用。第三，善意取得制度有利于及时解决民事纠纷。当无权处分人处分他人财产以后标的物可能数易其手，如果允许原所有人向现在的占有人追夺原物，势必会推翻现有的秩序，使大量的社会资源陷入无休止司法程序中，而大量的民事纠纷不能及时解决，必将使各方当事人亦陷入讼累。
二、不动产善意取得的争论
不动产是否适用善意取得，理论界一直争论较大。包括很多知名学者在内，都认为应坚持不动产登记公信力的模式来解决相关问题，不动产善意取得制度没有设立的必要或者是不应被设立。代表性观点比如:梁慧星认为，不动产的公示方法是登记，交易中不会简单地将占有人误认为所有人，故不动产不发生善意取得问题。基于物权登记具备公信力，即使登记错误或遗漏，善意第三人相信登记的准确性而就此进行交易的，其利益应受到法律保护。孙宪忠则认为，不动产登记具有公信力，通过公信原则对不动产交易安全给予保护便已足够，不必另设不动产善意取得制度。并且，登记的公示性决定第三人不可能存在善意(不知或不应知交易瑕疵)，善意取得的原理以及规则在不动产法领域己经无法适用。
绝大部分学者否定不动产善意取得制度，理由是不动产登记具备公信力。不动产占有人不能推定为所有人，也就不能适用善意取得。对于第三人利益的保护，可以凭借不动产登记公信力来实现，不动产物权没有适用善意取得的必要。
三、不动产善意取得制度的建立
1988年通过的最高人民法院民通意见第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”上述规定中的财产可以理解为包括动产和不动产，这被认为是不动产适用善意取得的依据之一。2007年通过的《物权法》第一百零六条规定了不动产的善意取得，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但是如果受让人善意且以合理价格受让，不动产也依法登记，则受让人取得该不动产所有权。
四、不动产善意取得的认定
(一)受让人的善意衡量标准
实践中，买受人在签订买卖协议时是善意的，但不代表转移房屋产权之前始终为善意。比如签订协议后其已知晓出卖人为无权处分人。因此，应明确受让人在不动产产权转移之前始终为善意。最高法院出版的《物权法条文理解与适用》一书中，虽然对是否善意没有作明确地界定，但是明确说明受让人在签订协议和交付财产时要善意。又比如，买受人取得不动产权利之前，第三人主张对该房屋享有所有权，并主张该买卖合同无效，如果审查结果认为第三人确为真正的所有权人，这时买受人执意购买则很难被界定为善意。笔者认为，因为买受人已知道出卖人无权处分该房屋，转让合同效力待定。既然真正的物权人主张权利，说明其对出卖人的处分行为持否认态度，是不追认的，该买卖合同为无效合同，因此也无继续履行的可能与必要。至于买受人的保护问题，可以通过追究出卖人的缔约过失责任、责令其赔偿买受人的信赖利益损失予以解决。
(二)不动产转让登记的认定
对此主要有两种观点:第一种观点认为应以登记完毕时为准，理由是我国《物权法》规定受让人在受让时应为善意，受让即为接受让予之意，一个完整的受让过程应当完成所有权的转移。动产所有权的转移以交付为准，不动产所有权的转移则应在登记后始为发生，因此只有在登记完毕时仍为善意者，才适用善意取得。更何况《物权法》对善意取得的要件明确作出了规定“依照法律规定应当登记的已经登记”，其中“已经登记”这一事实行为必须完成，否则无法发生善意取得的效力。第二种观点认为应当以申请登记时为准，认为考虑我国登记机关混乱不统一，而且登记过程受让人也难以控制，以申请时为准更能保护受让人的权益。即使在登记过程中知道让与人无处分权，也不妨碍善意取得的适用，只要受让人提出登记申请时为善意即可。笔者认为，对于第二种观点，将当事人申请登记视为登记完成，的确有助于更好地保护受让人的合法权益，存在相当的合理性。但除非有司法解释予以明确规定，否则如此理解《物权法》关于不动产善意取得的规定，尚缺乏法律依据。笔者倾向于第一种观点，只有登记手续履行完毕以后，善意受让人才可以取得所有权。
(三)关于登记或公示的认定
对于登记或公示的形式，比较理想的形式是由统一的机关以统一的方式来办理，按照《房地产管理法》的规定是由县级房地产管理机关统一制定登记簿，这也是《物权法》所倡导和要求的，但是，理想与现实之间总是存在一定差异的，面对我国不动产登记制度的混乱局面，即便是《物权法》也没有确定可行的实施方案，而是在附则的.第264条规定:法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定之前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。但即使登记制度不健全，作为登记机关的公信力还是存在的，所以即便做出错误的登记也是具有公信力的，在登记被撤销之前，人们只能相信此登记，也因此才存在不动产善意取得。
五、不动产善意取得制度合理性及权益衡量
(一)不动产善意取得制度的合理性
这里谈不动产善意取得制度合理性，主要是考虑前述众多学者试图通过不动产登记公信力制度来否定不动产善意取得制度的合理性。对此，笔者认为不动产登记公信力制度与不动产善意取得制度不仅不冲突，而且恰恰是相得益彰。其一，通过不动产登记的公信力来保护第三人，与通过占有公信力来保护善意第三人的原理，在本质上有其共性，不排除不动产物权的善意取得，但不特别使用不动产善意取得的概念。其二，登记公信力实质就是不动产的善意取得，实际上所谓的不动产的善意取得也就是对登记公信力适用的法律要件及后果的概括。
(二)不动产善意取得制度的权益衡量
当无权处分人擅自处分原权利人的财产时，原权利人和善意受让人的合法权利都有可能受到侵害，保护了其中一方的物权，另一方就只能通过提起侵权、违约、不当得利或者国家赔偿等方式实现救济，然而债权的保护毕竟不如物权的保护直接有力。换言之，取得争议不动产物权的一方得到了最大程度的保护，善意取得是国家立法在衡量原权利人和受让人的利益保护力度后进行的一种制度安排。我国《物权法》规定不动产善意取得必须在完成登记后才能实现，在最大程度上为原权利人保留了发现权利被侵害的时间，可见对原权利人的保护力度还是较大的。在对不动产善意取得制度的具体司法适用中，我们应充分理解《物权法》平衡这两种保护关系的立法原意，充分考查原权利人和善意受让人是否尽到了必要的注意义务，根据各自的过错程度，确定物权的最终归属。
论不动产权利人之作为义务论文 篇3
不动产统一登记制度的制定与发布，标志着我国不动产统一登记制度已经起步。就我国当前的体制来讲，不动产登记制度的实施依旧存在着各个方面的阻力，房地产作为不动产中的典型，在不动产登记执行过程中受到的影响最为明显。
一、不动产登记及其与房地产经济的关系
不动产登记指的是不动产登记机构依据当事人的申请与自身职权，将不动产的自然、权利等状况在不动产登记簿中进行记载并公示。不动产包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不动产仅仅指房地产。不动产登记的主要原因是不动产具有不可移动性，而且其权利归属非常的复杂，需要对其产权关系进行明确。对于房地产而言，不动产登记的目的与职能并不是降低房价，两者之间并不存在直接的关系。房价的主要影响因素为房地产供求关系，其他因素所发挥的都是间接影响，通过对供求关系的影响来影响房价。不动产登记并不是单纯地为了征收房产税，两者之间虽然存在内在的逻辑关系，但不动产登记的目的并不是单一的房产税征收。不动产登记仅仅是房产税的技术准备与支撑。不动产登记主要包括以下几个方面的内容：基础——土地登记、核心——权属、目的——物权保护、表达形式——空间信息、法律特征——勘验取证、时态特点——现势性强、作用——多用途性。实现不动产登记，首先能够对房地产权人的权益进行保护。不动产登记能够从根本上解决不动产权属问题，从法律层面给与不动产权利人以保护，同时还能够对交易安全与交易秩序进行维护。其次，能够刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，实现房屋本身的社会价值。最后，为政府的宏观管理提供基础，促进房地产经济的健康发展。
二、不动产登记对房价的影响
从房价的`角度进行分析，人们所关注的并不是不动产登记制度的内容与实施，而是在不动产登记基础上房地产政策的调整状况。房价的决定因素主要包括市场、人口、收入、货币供应等几个方面，在对住房资源进行调节的过程中，保有环节房产税具有非常关键的作用。不动产登记的主要功能并不是对房价进行调控，而是实现制度长远性的设计与改进，促进有序、规范的房地产市场秩序的形成，降低住房交易双方的产权风险，进一步促进房地产市场的平稳运行。从短期市场冲击方面来讲，不动产登记为个人住房房产税的征收奠定了坚实的技术基础，在一定程度上会对购房者的市场预期造成影响。从这个方面来讲，不动产登记条例的颁布确实在一定程度上增加了房价下行的压力。但是，不动产登记与房价下降之间并不存在必然的关系，不动产登记主要的目的是对产权进行明晰登记。不动产登记对于居民不动产的影响包括两个方面：第一，老房子、旧房子的继承问题，在房地产市场化之前存在着很多历史遗留问题；第二，市场供需变化，部分只有多套住宅的人担心房产税推出，从而倾向于抛售房产。但这部分人数量有限，对房地产经济的冲击也是有限的。
三、不动产登记对二手房的影响
不动产登记并没有将房地产调控中作为其主要的目标，在短期内对房地产市场的影响也是有限的。不动产登记的主要目标是对多个部门的工作进行统一，建立全国统一的信息管理基础平台，实现审批、申请流程等方面的简化。当前，不动产登记条例的执行对象中并未涉及到存量房地产，购房者在不动产登记信息管理平台全面运行之前会保持观望状态，投资性购房者很少会出现大量抛售的情况。因此，不动产登记对房地产经济的影响更多的体现在未来市场运行规范方面。不动产登记条例的实施确实对二手房市场产生了一定的冲击，条例中并未提及自然人为条件对其名下的房产状况进行查询，但是能够通过地址对房产持有人进行推导，打破了传统的房产信息查询的瓶颈，可能会引发投资性购房者的抛售行为，高端二手房供应量可能会出现增加的情况，有利于平抑二手房市场价格。从短期进行分析，不动产登记对房价的影响是有限的，对二手房房源的增加可能产生更大的影响，但是对于大中城市来讲，二手房房源并不会对一手房产生较大的影响作用。从长期进行分析，不动产登记为房产税的征收奠定了基础，二房产税的征收必然会对房价产生较大的影响。因此，不动产登记的长期影响较为显著。不动产登记实施之后，政策对房价的影响将会逐渐体现出来，调控将更加精准。总体来讲，不动产登记对于房价过快上涨并不存在明显的抑制作用，不动产登记条例的实施将增加二手房房源，但是并不会对楼市供应产生巨大的“倾向力”。
四、不动产登记对整个房地产经济的影响
不动产登记在短期之内都是利空的，这会对市场成交心理造成一定的影响，导致大众在心理上倾向于少买房。但是这种利空影响仅仅是短期内的，不动产登记实现全面贯彻落实需要3-4年的时间才能够完全实现，对市场真实的影响并没有想象中的那么大。国家在政策出台的背后更多的关注房地产行业的市场化运行，不会对市场运行进行过多的政化操作。对于整个房地产行业来讲，不动产登记政策是有利的，通过计算机技术能够进一步实现行业信息分享机制的完善，解决行业内存在的信息不对称问题，使房地产企业能够实现自由竞争。此外，通过不动产登记平台的创建，能够为未来房产税的实施提供更多的有利影响，税收改革将使得房地产行业更加成熟，消除非理性投资需求。统一的不动产登记制度可能给楼市带来的改变包括投资者数量降低、商品房短期供给量增加、楼市回归理性等。从楼市的调控方面来讲，不动产登记实际上就是通过计算机实现个人住房信息登记与联网，个人住房信息系统的建立与完善能够通过针对性的措施对楼市的分类、存量等进行有效的调节，从而影响城市楼市的供求关系，对于楼市的健康、长期发展具有积极意义。因此，不动产登记工作的不断落实与发展对房价产生的影响当前仅仅局限在心理层面，并没有过多的实质性影响。即使实现了不动产登记与房产税政策的相互结合，其最大的效用与最终的目标也是实现不动产的精确管理与监控，促进房产使用效率的提高，对于房产价格的影响非常有限。
不动产登记符合我国当前的国情，对房地产经济有着重要的影响，促进了房地产企业进一步的发展与完善。
论不动产权利人之作为义务论文 篇4
引言
随着房地产经济的迅速发展，每个人手中的房屋数量都有所上升。自古以来，房屋不仅是人们日常起居的重要场所，也是人们重要的私人财产。在法治社会中，国家法律提倡对私人财产的保护，因此房产保护问题成为了人们关注的焦点。不动产登记制度是对房屋所有权保障的重要法律依据，可以说不动产登记制度保障了我国房地产经济的繁荣发展，而房地产市场的繁荣发展也督促着该项制度不断健全。虽然我国不动产登记制度历经了多次调整和修改，但是与其它国家相比，该项制度仍然处于初步发展的阶段，需要不断地加以完善和规范，来为人们房屋所有权提供更多的法律保障。
一、不动产登记制度的概述
（一）不动产登记制度的定义
不动产登记制度是我国物权法中的一项重要制度，即指在房地产市场交易活动中，经过权利人的申请，国家职能部门依据法律依据和程序将该不动产变动的情况及时记录在登记簿中。不动产登记被视为物权变动的公示，即权利人通过登记的方式来对外表示物权的变动，让外界及时知悉房产变动的情况，这也是物权排他效力的重要体现。从法律层面来分析，不动产登记主要有两方面作用：一是登记成立主义，即在未登记之前，该不动产权只能以债权的方式体现出来，无法收到物权法的保护；二是登记对抗主义，不动产经过登记之后可以对抗第三人。
（二）不动产登记制度的意义
结合目前房地产发展情况来看，不动产登记制度的确立和完善主要有以下几方面的意义：一是可以为何权利人的合法权利。权利人通过房产登记的方式来表明自己对该房产的所有权，保证了交易流程的安全性；二是不动产登记制度使每人所拥有的房产数量都可以被查询，无形中也帮助了反腐工作的开展；三是通过不动产登记的方式，可以让国家随时掌握我国房地产市场的发展情况，及时出台相关的政策进行调控，来维护房地产市场的繁荣稳定发展。
二、不动产登记制度中存在的问题
（一）与不动产登记的相关制度比较混乱
随着房地产经纪的繁荣发展，与房地产相关的法律制度数量越来越多，从效力登记上来看，从法律到各种司法解释都有，这些文件所规定的内容比较零乱，缺乏统一的标准，这导致实践中在适用这些法律的时候会出现相互矛盾的情况。不同法律制度的不同规定，不仅加重了房地产管理部门的工作负担，同时也可能影响到申请人的判断，很多情况下申请人不知道依据哪条法律的规定来准备申请材料，这给房地产交易带来的严重阻碍。在2015年的时候，国家针对房地产登记出台了《暂行条例》，但是与房地产相关的法律比如《土地管理法》、《物权法》等都为做出相应的调整，导致该《条例》在适用的'过程中仍然面临着困难。
（二）机构整合力度比较差
根据《暂行条例》中的规定，国土资源部门是负责不动产登记工作的专门部门，对登记工作起到监督和指导的作用，但是这只是针对省级层面和国家层面的规定。但是对于市县两级的房屋登记工作，仍然是由县政府来负责，这实际上仍然未市县登记统一。针对目前市县国土部门未负责房地产登记的问题进行分析，发现很多地区的国土资源部门认为法律在未明确不同职能部门对不动产登记肩负的义务情况下，不动产登记工作会比较混乱，工作量会很大，因此他们更愿意将这项工作交由地方政府来负责，自己只是起到指导性的作用。
（三）登记标准不统一
針对多少年来不动产登记混乱的问题，在2015年出台的《暂行条例》中也提出了“四统一”的登记标准，则指不动产的登记机构、法律依据、信息平台、登记簿都应当坚持统一的标准，进行统一的操作，这样不仅有利于登记工作的开展，也方面了社会群众的查询。虽然法律的制定有这样美好的设想，但是在实践中各地方的不动产登记工作仍然坚持的是地方标准，未严格按照“四统一”的标准来进行登记。在这样的登记情况下，国家管理部门无法掌握各地方房产的总体情况。各个地方向上级汇报的数据无法兼容，还需要上级部门再次进行加工处理，浪费了很多的时间。
（四）不动产登记的公信力较差
之所以进行不动产登记，是为了保证该登记的公信力，从而保障房产交易活动额有秩序开展，但是从现状来看，房产登记的公信力仍然缺乏，主要表现在以下几方面：一是从现有法律制度中，没有推定该登记权利正当性的相关规定；二是现有制度规定中，房地产登记没有信赖登记制度，这也使登记工作的公信力极大程度地下降。比如在实践中会发生这样的情况：房地产的名义登记人在该房产真正权利人不知悉的情况下，将该房产出售给了第三方，第三方基于对房产登记簿的信赖购买了该房屋从而引发了后续一系列的纠纷。此时真正权利人可以以自己享有对该房屋的所有权为理由来抗辩，这种情况下买受人很可能会失去房屋，遭受损失。
三、不动产登记制度完善策略分析
（一）制定专门的程序性法律
从目前的《暂行条例》内容来看，对不动产登记的相关规定较为完善，但是因为等级效力的原因，该条《暂行条例》在与上位法冲突的时候，仍然以上位法为准。因此笔者认为在时机成熟的时候，可以将该《暂行条例》上升到法律的层面，来明确不动产登记的流程、性质、效力等。除此以外，为了保证不动产登记工作的顺利开展，还应当尽快出台与该《暂行条例》相配套的制度规定，比如国家可以通过立法方式为不动产登记提供一些财政方面的扶持，重点针对我国经济比较落后的中西部地区。
（二）建立统一登记的制度
针对各个地方政府部门在开展不动产登记工作缺乏统一登记的意识问题，笔者认为可以由国土资源部门出面，成立专门的指导小组，负责指导各地方不动产登记工作的开展，来提高各地方部门对不动产登记的认识，同时消除他们对不动产登记的抵触畏难情绪。
（三）尽快建立不动产登记标准
为了使各地方的不动产登记都遵循统一的标准，减轻上级管理部门的工作压力，笔者认为应当在全国范围内建立起不动产的登记标准，通过信息化的手段来进行不动产的登记，实施信息化的管理。国家可以以招标的方式，聘请软件公司开发专门的登记系统，包括不动产的发证、档案查询等工作在内，来保证数据的统一性。
（四）建立的专门的审查制度
要想提高登记工作的公信力，应当对房地产的登记进行严格的审查，笔者认为可以从制度层面来规定房地产的登记审查，采取全面实质审查的方式，即保证登记信息的准确有效，减少错误登记发生的频率，降低房产交易中的风险。
四、结束语
随着人们生活水平的逐渐提高，每个人手中的房产资源在逐渐增多，房地产登记制度是人们房产权利的重要保障。但是因为与房产登记相关制度不完善、登记标准不统一等问题，导致房产登记中还存在许多的矛盾。因此应当尽快完善不动产登记的相关制度，来为房地产市场的发展提供更多的法律保障。
论不动产权利人之作为义务论文 篇5
【摘要】从国家颁布《保险法》后，我国的保险业开始了迅猛的发展，关于保费和保险业总资产也不断迅速扩张，保险公司所容纳的资金也逐渐增多，但各个保险企业对于资金流的正确运用就成了重要的课题。国家为了缓解保险行业中投资渠道狭隘性的问题，也为了解决证券公司之间的问题和矛盾，及时下发相关保险资金与投资方面的管理文件，使得保险行业的投资方式及投资比例进行严格限制，同时也放宽了保险行业的资金在交通方面、通讯方面、环境保护方面的投入，进一步扩展保险行业的资金运用渠道，使得保险资金进一步得到利用最大化。本文主要探讨关于保险行业资金问题，并为保险行业的资金投资提供大概的研究方向。
【关键词】保险行业资金 研究 风险投资
我国经济不断随着科技发展而壮大，保险行业也日益兴起，作为保险投资来讲，很多投资工具随着可持续性发展需要而更多地被选择，比如股票投资、证券投资、公司可转债投资等，保险行业的投资增加意味着保险行业资金流的壮大，也意味着投资的风险增加了很多渠道，也增加了很多不确定性因素。2011年9月，中国平安通过保监会审核，获得不动产投资牌照，给保险公司更大的自主经营决定权，增加风险投资的可操作性。
一、我国保险行业资金现状
所谓的保险行业资金，指的是相关保险行业公司所注册的资本以及运用过程中的准备资金以及其他公积金汇总。作为保险行业运营的根本，作为投资运用的源泉，保险行业资金的运用是建立在效益最大化的基础上的，通过对银行存款投资、债券投资、股票投资，来进一步得到资金的投资利益，使得保险行业的资金得到运用的最大化成效。保险经营资金的运用可分为风险保险管理与资金保险管理阶段。风险保险管理中，保险人与投保人通过合同来约定风险范围，避免一些非人为事故造成投保人的身体伤残，使得投保人人身寿命得到最有效的保障。在合同约定中，身体条件可以甄别，筛选，投保人的条件需要进行多方面角度的评析，确保保险人可以得到合理的推算价格，甚至得到合理的利润生成。
20世纪70年代金融行业进行了创新改革，使得保险资金在经过多种投资渠道领域中获得较多的合理利润，一方面弥补了承担保险业务中的亏损漏洞，另一方面保险资金也获得了额外的利益，现实的变化推动了保险投资的经营思想的转变，保险公司盈利渠道开始由直接的承包业务转向外来投资渠道方面的业务，使得保险相关公司在对保险业务的'定价上采取零利润或负利润措施，来期望获得其他较多的保费收入。保险资金的运用一方面是用于自身业务上的经营，另一当面通过其他投资渠道业务的扩展来获取合理利润，并用于弥补本身承担保险业务所发生的亏损，从而额外获取较高收益。
二、关于运用保险行业资金问题
现今保险行业资金受到现实多方面的挑战，具体问题主要如下：
（一）渠道过于狭窄
资金渠道的狭窄使得保险资金增长受限，矛盾的冲突直接影响到整个保险公司的实际偿付能力及运营情况。针对这一矛盾问题，要结合实际问题具体探讨解决。一方面虽然在保险相关资金运用中，保险资金的银行存款比例得到影响，会逐步下降，但随着利率的下降幅度，已经出现了负数利率的存在，会直接影响到保险相关资金的直接保障利益，也直接影响了保险公司的现有偿付能力，对于保险行业公司的健康发展具有直接性的影响。虽然银行存款是保险相关资金运用的直接渠道，但本身保险公司具有可协议大额存款的优势，存款的利率可以由存款人和银行协商，而保险相关公司的寿保业务期限会比较长，且寿保业务较为普遍，规模广泛，所以保险公司可以充分利用协议存款利率高于市场利率这一点来大做文章。
（二）风险增大
由于保险公司的相关内容不匹配，会导致风险的不确定性，甚至风险加大的可能。例如，资产与不负债的不匹配性，与负债期限不匹配性，预期运用收益率与预定的保单利率不匹配性等等，都有可能增加寿保险利润亏损的风险，甚至会产生在运营保险中新的风险因素加大的可能。保险公司相关寿保业务的资金都是长期期限，这些负债会呈梯形增加，而中国证券公司起步比较晚，保险公司债券的历史也比较短，现在投资结构和保险公司的负债还不能很好的先对接，这些问题还有待时间的磨合。
（三）投资回报率过于低下
衡量保险相关公司的投资收益在于投资回报率的核算，投资回报率若是过低，一方面会直接影响保险相关公司的现有偿付能力，同时也会降低保险相关公司的信誉，甚至可能直接影响保险相关公司的经营形象甚至市场竞争能力。以中国人寿，新华人寿，太平洋人寿，平安人寿为例，保险相关公司所承担的保险实际业务若是存在亏损，即使各家公司的保险资金运用可以弥补实际承担保险业务的亏损漏洞，但盈利率也仅在1%左右。所以目前保险公司投资资产结构来看，银行存款，债券等比例过高，而利率敏感的投资品种所受到的收益较为受到外来因素的影响，比如货币政策或者利率的走势等等，因此这些投资品种风险也比较高，需要慎重选择。
三、保险公司不动产投资的风险分析
大型设施的基础建设都离不开政府的大力支持，而这正是保险公司的相关不动产投资大部分的投资渠道。有的大型设施的基础建设工期较长，使得关于保险资金的回收具有很大的风险因素。再则就是投资回报率无法完全抵消实际生活的物价上涨，会有负效益或者通货膨胀的危机存在。在基础设施建设受时间因素、建设因素制约时，会导致大量的保险资金处于不可回收的状态，这期间若是物价无法保持稳定，那么对于未来的保险投资收益也会造成直接的影响。最后是项目本身所存在的风险，在投资保险资金前，保险公司需要在基础设施项目进行专业选择，专业的选择指的是专业领域的技术人才，若是保险公司具备该领域的专业人才，在投资不动产方面会多一份胜算，若是不具备该专业人才，那么在投资过程中处于不利的被动地位，对于相关信息甚至项目的可行性无法进行实用性的考虑，若是建设方有意欺瞒，那么不动产的投资就存在一些潜在的风险。
四、结束语
为了中国各保险公司更好地迎接各种挑战，本文建议：在风险可控的情况下，相关部门应适当降低风险投资不动产的门槛限制，给保险公司更大的自主经营决定权，增加风险投资的可操作性，其次是加强专业人才的培养，使得专业性人才更好地流向保险业，最后就是相关行业对保险业不动产的风险进行深入研究，时刻关注市场动向，制定合理的投资策略。
论不动产权利人之作为义务论文 篇6
一、政策先行，允许保险资金投资不动产
为规范保险资金的用途，确保资金的安全性，国务院和保监会都对保险资金的运用范围进行了严格的限制。1995年，我国第一部《保险法》颁布实施，该法下禁止保险公司投资不动产。2002年对《保险法》进行了修订，修订后仍未提及保险资金可投资不动产，事实上保险资金仍禁止投资不动产。2006年经国务院批准，保险资金允许投资基础设施项目。2006年3月6日《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》首次提出允许保险资金间接投资基础设施项目，但对投资范围做了明确界定，主要包括通讯、交通、能源、环境保护、市政等国家级重点基础设施项目，有关投资比例也做了明确限定。2009年修订的《保险法》首次允许保险资金进入不动产领域，这是对保险资金运用领域的一次扩展，这也是我国保险资金投资能力的进步和保险监管逐渐理性的重要标志。2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》进一步规范了不动产投资的具体要求，主要包括四个方面：一是要求投资主体是保险公司。二是规范了投资标的的范围，保险资金只能投资成长期或成熟期的企业股权；创业期的风险投资基金，高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权、商业住宅等不能涉及，并且不能直接参与房地产开发、投资设立房地产企业；三是规范了投资方式，既可以直接投资也可以间接投资；可以直接投资不动产和企业股权。四是加强了风险控制机制。2012年保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》一方面放松了部分限制另一方面加强了风险控制要求。国家逐步放开了对保险资金运用的限制，从2006允许间接投资基础设施项目，到2012年允许间接投资不动产，六年的时间保险资金投资范围逐渐扩大，尤其是在不动。
二、保险资金运用发展
保险业是我国国民经济中发展最快的行业之一。2013年我国保费收入已达到1.72万亿元，同比增长11.2%。保费规模已跃居全球第四位，并且与第三位十分接近。全国共有保险集团公司10家，保险公司143家，保险资产管理公司18家，其他公司3家。与保险业快速发展相伴的是保险资金积累量的不断增长，2007年到2013年，我国保险业总资产以及保险资金运用余额连续快速增长，从27000亿增长到76900亿，增长2.85倍，这部分资源如果不充分加以利用将是个巨大的浪费。相比保险资产和保险资金运用余额的快速稳步增长，投资收益差强人意。保险资金运用发展经历了曲折的过程。2001年到2003年受限于投资渠道狭窄并且又受到降息的影响，保险资金的收益率持续走低。2003年以后，为了缓解这种局面，保险资金的投资渠道逐步被放宽，政策也不断完善，在这之后收益率随之走高。2004—2007年投资收益率持续上升了一段，并且由于股票市场的繁荣2007年资金运用收益率达到12.17%的历史高位。然而2008年国际金融危机爆发，全球股市大幅下跌，保险资金也受到了很大的影响，收益率下跌至1.91%。2009年在保险公司投资结构的调整下，投资收益率又有所提升，恢复至6.41%。但在这之后到2012年，我国保险资金的运用收益率一直下降，2012年只有3.39%，创下了金融危机以来的新低。2014年中国股市走牛给保险投资带来了丰厚的收益，资金运用收益率率达到6.3%，是2010到2014五年来最高收益。保险业务利润和保险资产投资管理收益是保险业收入的两大主要来源，并且提高保险资金管理利用效率对提高保险业快速健康发展是意义重大的。然而相对国外发达保险市场的保险公司而言我国保险资金的利用率偏低，发达保险市场的保险公司资金运用率可以达到90%以上，而我国仅为30%—40%。发达保险市场保险公司的投资领域涉及股票、债券、房地产、抵押或担保贷款等；而我国保险资金运用限制多，法定投资渠道窄，这些都限制了保险资金运用发展。
三、保险资金进入不动产
目前大多保险集团仍然依靠保险业务收入产生的利润，而投资收益较低。保险资金涉入不动产领域为我国保险行业完善资产管理提供了新的途径。分析国外发达的保险市场，发现经济波动、法律监管、公司资产负债结构等多种因素对保险资金在房地产的配置受有较大影响，并且各国差异较大。在美国保险资金可用于不动产投资的比例较低仅为1%到4%，英国的比例较高，在4%至8%的范围；亚洲国家如日本、韩国的投资比例限制在3%至9%之间。比例的差异很大程度上与其制度监管要求有关，美国对保险资金直接投资不动产有严格的监管并且在投资方式和投资方面也有严格的限制，要求投资占总资产比例不高于10%。英国则较为宽松，并没有明确规定投资的`范围和比例。此外，保险资金投资不动产比例还会受到行业景气度和经济波动影响。一般来说，房地产行业快速发展期，各国保险资金都会加大不动产的配置；而在萧条期，则主动降低房地产投资比例。例如美国房地产行业在经历过快发展后、特别受2008年金融海啸的冲击目前仍处于低迷期。低迷的房地产市场促使美国主要的保险公司降低房地产的资产配置。而亚洲作为新兴的经济体，房地产市场发展前景较为广阔，近年来的飞速发展带动更多的机构资金涌入，保险公司不动产配置比例的加大正是上述因素驱动的结果。我国保险资金用于不动产投资，起步晚增长快。2010年放开不动产投资政策后，投资规模增长迅速，2011年保险资金用于不动产投资的资金为330亿元，占投资总额的比例为0.59%；2013年增长为689亿元，占比为0.90%。
四、我国四大险企投资房地产情况
我国四大上市保险企业2014年投资性房地产金额为269亿元，较2013年微降3%。虽然投资额有所下降，但是涉房子公司数量却翻了一倍，由16家增至32家。四大上市保险公司有三家略微缩减了投资性房地产的金额，但涉房子公司数大幅增加，可见在战略上仍是计划在不动产投资领域加大力度的。并且从报表中看尽管压缩了投资性房地产的金额，但在地产股权投资上却增加了投资。还需注意到的一点是，2014四大上市险企在投资性房地产金额的减少与保监会的在2014年出台的监管政策有很大关系。2014年6月保监会下发《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》，要求保险公司已经采用公允价值计量的投资性房地产，以2014年3月31日账面余额为基准，不得再确认新的评估增值。并且采用成本计量的投资性房地产不得改用公允价值计量。这很大程度上影响了在房地产投资的金额确认，使得账面上用于房地产投资的金额减少。
五、建议
保险公司经营性质是负债经营，这决定了保险资金的运用安全第一，收益第二。因此为保证保险公司经营的稳健性，控制风险很重要，大多数国家或地区的法律对保险资金投资不动产都有比较严格的比例限制。但是也有较少数的国家没有限制投资房地产的比例，比如英国。从美国来看，随着经济发展保险资金的运用日益成熟，这种比例限制是逐渐递减的，也就是说对于投资范围、投资方式、以及投资比例都是在逐渐放松的。比如美国对保险资金投资不动产的限制也是一个不断放松的过程。但是在经历重大挫折之后往往又会限制投资，比如2008年的经济危机美国因房地产泡沫引发的次贷危机致使其调整了保险资金投资不动产的比例。事实上，近十几年很多发达保险市场上的保险公司投资不动产的比例是有所下降的。究其原因，是发达的保险市场往往也意味着完善发达的资本市场，资本市场上有种类丰富的金融工具，并且相对不动产收益更高，流动性更好好，比如股票和债券。不动产的投资回报周期更长，有一定的流动性风险，因此不动产的投资需求减少了。以财险为主的保险公司相对寿险公司对资金的流动性要求较高，为了确保保险公司的稳健性，有时会降低不动产的投资比例。借鉴发达保险市场中保险公司的投资历程可以猜想，在我国保险资金进入不动产投资的初期，各家公司必将表现出较大的热情，但是在政策、经济的不断调整、波动下会逐渐趋于理性。不动产投资是保险资金运用管理的新渠道，很好的平衡了股票、债券等风险高的特点，对于保险公司的稳健发展有十分重要的意义。因此我建议逐渐放开保险投资范围，加强对国外投资经验的研究，注重培养专业人才，加强投资不动产的风险管控。
论不动产权利人之作为义务论文 篇7
摘 要：随着网络技术的快速发展，电子商务活动正以前所未有的速度创造着新的商务环境，而我们所定义理解的知识产权是在网络和电子商务没有出现或者是在还没有得到广泛普及应用的时候提出的，因此产生了许多关于知识产权方面的纠纷。网络具有虚拟性，知识产权本身也具有非物质性的特点，两种“虚拟性”的碰撞势必会对电子商务中的知识产权保护造成极大的冲击，电子商务环境下催生的新侵权方式也对知识产权人的利益造成了新的危害，这就需要我们完善电子商务中的知识产权保护，从而促进电子商务的持续健康发展。
关键词：知识产权；电子商务；冲击与挑战；侵权方式；保护措施
知识产权是一个经过长期发展、演变形成的概念，专利权和商标权都是伴随着近代资本主义工商业的发展而逐渐兴起的。相比知识产权制度的较为悠久的历史，电子商务的发展时间则短得太多，它是伴随着计算机网络技术而兴起的一种崭新的商务手段。我们所定义理解的知识产权是在网络和电子商务没有出现或者是在还没有得到广泛普及应用的时候提出制定的，但今天电子商务活动正以前所未有的速度创造着新的商务环境，这就出现了许多亟待解决的新问题，我们的知识产权制度也就需要不断地改进和完善。
一、电子商务对知识产权保护的冲击与挑战
传统的知识产权保护是在特定的时间空间中保护知识产权所有人对其智力成果享有的专有权利，不允许其他人在法律不允许的范围内实施他人的智力成果，而电子商务的产生，不仅打破了知识产权保护的时空范围还对其专有性质下的人身、财产利益产生了重大威胁，并且对知识产权保护程序也发出了挑战。
（一）著作权
著作权又称版权，其保护对象为作品，著作权法所保护的作品只是一种表现形式并不包括其内容本身，其要求原创性，即独立完成，即使是内容相同但是完全独立创作的两个作品，著作权法均对其保护，而网络发展促进下的电子商务环境中，著作权的保护受到了巨大挑战。
第一，体现在网络虚拟性方面，著作权的独创性、专有性保护被大大削弱。独创性，即独立创作的作品完成即享有著作权；专有权，即排他性，未经许可其他人不允许以营利为目的使用。电子商务环境中，人们无法直观实体商品，仅仅凭借被转制而成的商品数字信息做出判断，更有的商品直接是以数字形式存在的，例如音乐、电影等，网络上数字化作品的公共传播可谓方便快捷，数字化的复制更是简单易举，并且在电子商务环境中著作权人的身份实在难以确定，购买人更是不屑于知道谁是著作权人，署名权认定困难一定程度上也加剧了对著作权人专有性权利的破坏。
第二，电子商务环境对传统知识产权保护的时空范围也产生了巨大挑战。知识产权的保护是有其时间范围的，著作权保护的时间范围是作者的终生加死后的五十年，而在电子商务中，首先作品的保护起算时间难以确定，其次作品的更新换代速度大大提高，每时每刻推陈出新是电子商务的生存法则，这也就使得著作权人对其作品即使在保护范围内也不一定能够享有经济利益。地域方面的挑战更是显而易见，知识产权是有其地域性的，在国内享有著作权国外不一定当然享有，而网络这条世界大通道使得产品信息流入流出问题变得简单容易，信息在“地球村”中传播迅速，这种跨国界的传播对著作权的地域性形成了巨大冲击，然而各国的著作权法的规定也不尽一致，这也对著作权的`保护造成了困难。
（二）专利权
专利权不同于著作权一样能够自动产生，我国关于是否授予专利权有三个实质性条件，即要满足实用性、新颖性、创造性。网络技术对专利的新颖性、创新性、实用性造成了极大的冲击。一般而言新颖性的判断是与特定领域内已有知识的对比，而在电子商务环境下，新颖性的认定是十分困难的，这与电子商务技术的快速更替、范围无限的特性有关，同时网络的公开性也放大了专利公开制度的危害，先行实施的认定也是难以下手，另一方面在电子商务环境中，关于侵权主体的认定以及管辖问题的确定还没有定论。
电子商务的快速发展带动了网络技术的发展，网络技术的专利授予问题也就随即提出。网络技术的发展来自于电商又作用于电商，而专利的授予可能影响某一行业的持续发展。电子商务在发展的过程中所形成的网络通用技术是否具有创造性、能否授予专利的问题也就值得探讨。
（三）商标权与域名
在传统商务中，商标起到了十分重要的作用，它有着识别商品服务来源、品质保证、广告与竞争的功能。而在电子商务环境中，商标的使用方式除了标示商品或服务来源以及广告宣传用途外，还有着使用其商标作为域名以及在网络搜索引擎中作为关键词来使用的功能。一般来说，传统的商标是以平面的形式存在的相对固定不变的文字、图形、字母数字等元素的组合，而在电子商务中，将传统商标动态化，或者将传统商标以声音、视频等形式加以改造成为了可能，而这种以原有受商标权保护的商标进行改造的行为是否构成商标侵权还无定论，对于这一过程是否含有智力创造成果的判定目前还未有标准。
另外，在电子商务中与商标息息相关的域名问题也值得关注。任何进行电子商务的企业首先必须注册自己的域名。在电子商务中，域名同样起到了标识符号的作用，与商标并无两样。因此笔者认为，域名也应属于商标的范畴，受商标法保护。域名简单说就是互联网地址，我们知道，商标权具有严格的地域性，商标所有权人一般只能在申请国享有独占的权利，而域名则不具有地域性，它在唯一的、排他的同时又具有全球性，所以很有可能出现域名与商标冲突的情况，例如，A国的甲与B国的乙均只在本国申请了相同的注册商标，在他们用自己的商标申请域名时，就会产生冲突。
二、电子商务中对于知识产权侵权的方式
（一）著作权
著作权问题是电子商务中出现最多的知识产权问题。我国著作权的主要内容有二，分别是著作人身权与著作财产权。著作人身权中的发表权顾名思义，即决定作品是否公之于众的权利，著作财产权中的复制权及发行权则与作者对其著作权享有经济利益有莫大的关系。而有些行为，例如未经过允许、未支付报酬私自将著作权法所保护的传统作品数字化或者直接将数字形式存在的作品投放网络，进行网络传播、无形交易，这就在电子商务环境下侵犯了著作权人的发表权以及发行权，同时将作品转化成数字化这一过程也涉嫌侵犯了作者的复制权。作品一旦在网络上公之于众，其传播速度之快是无法想象的，作者的信息网络传播权也就遭到侵害。由于网络上的交易具有隐蔽性的特点，这就给抄袭、剽窃、冒名顶替以及将他人作品稍加修改署上自己的姓名的一些侵权行为提供了便利，这也就侵犯了作者的署名权、发行权、复制权、修改权以及保护作品完整权。并且，在电子商务环境中，商务信息以及数据库也是著作权所保护的重要对象，这涉及侵权与被侵权，篡改、盗用他人的创造性商务信息及管理数据库等侵权行为。
其次，网站网页起到了提供交易平台、展示商品性能的作用。网站的设计体现了制作人的智力劳动成果，其实质应为汇编作品，因此笔者认为应属于著作权法所保护的作品范围，这里就涉及到素材、网页复制、非法使用网页、超链接等侵权问题。有些网页制作者未经许可未支付费用将他人的文字作品、摄影作品、美术作品、音乐作品作为素材使用在公共网页网站上来获取利益，这显然侵犯了作者对作品享有的发表权、发行权、复制权、展览权、表演权。这也是对其邻接权的一种侵犯，例如录音录像著作者权、表演者权等等。另外，前文提及，网页的制作应属于著作权保护的作品范围内，但网页的复制以及非法使用他人网页的现象也大量存在。网站上非法使用超链接的问题更是棘手，在一个网站上通过超链接的模式，轻易将其他网页上的某种信息直接链接到自己的网站上，或者直接将下载地址超链接到网站上提供直接下载服务，这是一种典型的复制行为。如果只是将他人的网站链接到自己的网页上，也存在着对被链接的网站的侵权行为承担连带责任的风险。
（二）专利权
在电子商务环境下，专利的保护对象主要是：技术专利、商业方法等。围绕着国内外电子商务专利的现状分析，国内大多数的专利覆盖在电子支付与安全保障等方面，一些网络传输技术、数据库、物流系统等方面略有涉及数量很少；国外的电子商务专利主要关注电子商务方法，即商业方法方面的专利最多。
电子商务的发展催生了很多专利权保护的新客体，例如商业方法、电子商务模式、电子商务软件、网络技术、电子支付技术等等，而这些包括商业方法在内的专利，与电商企业的经济利益、所获收益大大相关，而我们在电子商务的商业方法、商业模式等方面的保护仍十分不足，但在电子商务环境下这些方法手段会被竞争对手快速复制。对于网络上的电子商务经营模式给予专利的保护，尽管面临很大争议，但它确实可以刺激及推动电子商务的发展，电子商务模式已成为专利保护的一种客体，事实不容忽视。另一方面看，通过电子方式进行知识产权的申请核准也是一种发展方向，是一种特殊的电子商务，但其中也暗藏着抢注的弊端。
（三）商标权与域名
在电子商务中商标权侵权方式中最普遍存在的应该就是域名抢注行为。所谓域名抢注，又称恶意注册和使用域名，是指注册人将他人的注册商标、企业名称等抢先注册为自己域名的行为。我国的一些著名企业和商标，例如长虹、全聚德等在域名注册上就被其他人抢先注册，最终虽又以高价将域名买回，但遭受了巨大的损失。而有些人也正利用了域名制度，专门从事抢注域名以卖给商标所有权人谋求经济利益的事业，这严重侵害了商标权人的合法权益，也纵容了商标侵权行为的发生。
其次，在网页链接中的商标侵权现象也较为常见。在自己的网页上将某些知名商标、驰名商标的商标标识设置成链接入口，通过网络链接的技术，用户点击后直接进入设置链接人的网页，通过知名商标来骗取网络用户点击量。有时通过深入链接等技术手段进入某网页的消费者会误认为该网页显示的商品确实是标识所示的知名商标产品，从而误导消费者对商标及商品产生混淆。
在商标地址使用中也出现过相应的情况，一些人为假冒商品的来源，或者虚假宣传实际并未销售某种产品而在域名后面加上他人商标的名称误导消费者，这也构成了商标侵权。
另一种侵权行为是搜索引擎中的商标侵权，这是一种隐形商标侵权。网页设计者在设计网页时将元标识符嵌入到源代码中，这样网络用户在搜索引擎中搜索其他商标时，就会无意中访问该网站从而对商标权人的权益造成侵害。
还有一些网络侵权行为是传统侵权行为在网络上的延续，盗用、冒用他人商标，利用知名商标骗取点击量，利用假冒名牌等手段进行虚假宣传等等。
三、电子商务中知识产权的保护措施
网络具有虚拟性，知识产权本身也具有非物质性的特点，两种“虚拟性”的碰撞势必会加大电子商务中的知识产权保护的困难，这就需要我们完善电子商务中的知识产权保护。
（一）完善相关立法
知识产权的保护需要仰仗法律，当法律这张盾牌出现“裂纹”的时候，我们应该去努力“修复”它。目前，我国在电子商务立法方面仍存在许多“真空”区域。首先在超文本链接方面，新修订的《著作权法》并没有相关的规定；关于驰名商标的保护，《商标法》中并没有提及在电子商务环境中应作如何处理；域名恶意抢注、电子商务模式等问题我国的法律也没有详细的规定。在法律完善方面，首先应该将电子商务纳入法律覆盖范围内，详细规定列明侵权行为与方式，切实保证知识产权人的利益，借鉴国外的一些法律再结合本国国情制定出能够促进社会主义市场经济的电子商务良好发展的法律法规。
（二）加强执法，规范电子商务网络平台
近年来，我国也制定了《专利法》《商标法》《著作权法》《计算机软件保护条例》等一系列知识产权保护的法律法规，初步形成市场经济条件下与国际经济贸易接轨的知识产权法律保护体系。法律制度的健全更加需要在执法方面的进步.完善知识产权注册登记制度，恪守公平正义原则，不只以时间先后作为判定标准，灵活处理抢注域名等行为。各相关行政部门紧密合作分工明确加大基础设施建设规范电子商务网络平台，对于危害网络平台安全的行为要加大打击力度，对于侵犯他人知识产权的行为进行惩罚性罚款。
（三）电商企业应加强知识产权的管理与规划
有些电商企业认为自己拥有知识产权就可以高枕无忧了，然而知识产权的保护是需要仰仗法律的，而法律对此相关利益的保护是一种事后的保护，并且由于知识产权非物质性的特点，在被侵权后的举证问题对于大多数被损害利益的电商企业来说是相当大的问题，而且得到的赔偿常常不尽如人意，远远不及所受损害而失去的利益，并且参加诉讼等程序会耗费大量的精力与财力，所以对于电商企业来说，其自身拥有较完善的保护措施相当必要。建议企业成立知识产权开发与保护部门，完善法务部门的相关工作，增加知识产权保护相关方面的职能，弥补企业知识产权管理上的漏洞，加强知识产权方面管理。
（四）提高知识产权保护的意识，形成良好的保护知识产权的氛围
电商企业一般对相关知识掌握较少，对电子商务中知识产权被侵犯的具体情形认识不清，往往会造成知识产权保护方面的保护漏洞，意识到侵权问题时，往往造成了难以挽回的损失，例如域名抢注的问题。从事电子商务的企业应尽早了解及时行动保护自身利益，清楚一般侵权的方式方法，提高保护知识产权的意识，做到有的放矢，见招拆招，同时企业也应该树立尊重他人知识产权的意识。对于广大网络用户而言，应做到合法下载、文明浏览相关信息，不要跨越合理使用的范围而对著作权人利益造成损害，也不要私自将他人作品上传网络并主动传播，尊重他人的智力劳动成果。
（五）提高网络技术，通过技术途径保驾护航
电子商务环境中的侵权除了一般侵权，还存在利用网络技术进行的隐形侵权，而目前一些应用于保护知识产权的网络技术也开始出现，像数字水印技术、加密技术、防火墙技术等等。数字水印技术能够帮作者在作品上留下相关印记以表明著作权归属，加密技术能够防止不正当使用相关商务信息保护网络数据库的安全，防火墙技术更是能够阻碍一些技术途径的隐形侵权行为。同时，再开发一些监控、预警、追踪的网络技术以保证知识产权人能够迅速发现定位侵权行为的发生采取措施维护自身权益。
（六）加强国际合作
由于网络的全球性，电子商务俨然成为了一种全球性的商务手段，而知识产权的地域性特点却限制着电子商务中知识产权的保护。每个国家的经济发展水平不同，立法也不尽相同，对知识产权侵权行为的认定与惩罚标准也是不同的，而每个知识产权人智力成果应受到广泛的尊重与保护，各国之间应加强沟通，多些合作，共同致力于维护知识产权，共同制定保护知识产权的国际公约，促进国际间电子商务的良好发展。
论不动产权利人之作为义务论文 篇8
摘要：
农业、农村和农民问题在当下的中国，究竟是个市场失灵问题，还是前市场问题？从双重垄断的市场结构到三层缺陷的集体产权，本文试图给出一个分析框架，这也在一定程度上展现了村民自治的经济背景，乡村市场与产权制度论文。一个缺乏竞争的市场，不能给出“正确的价格信号”。普遍残缺不全的产权，难以顺应资源的优化配置，并造成村治的内在冲突。今后的改革应在这两个方面加强努力。
关键词：“三农问题”；市场结构；产权制度。
一、引言：市场失灵问题还是前市场问题？干预解决问题还是导致问题？
二、夹缝求生：双重垄断的市场
三、徒有虚名的集体，残缺不全的产权，内在冲突的村治
四、结束语
从理论上讲，政府的干预仅应当基于市场的失灵。西方经济学所主张政府干预农业的理由－－如果有理由的话－－在我看来不外是：农产品的需求缺乏弹性，而供给方的生产周期较长，那么从简单的蛛网模型就可以推断，其价格波动将趋于发散，因而不太适宜纯粹的市场调节。但是，诸如期货市场等制度安排，已经可望在较大程度上矫正这种市场失灵。所以政府的用武之地实在是有限的。
现在，“农民真苦、农村真穷、农业真危险”，这是一个普通乡党委书记上书国务院领导的信中的一句话，社会文化论文《乡村市场与产权制度论文》。从中央到地方的“三令五申”不绝于耳，“加强”、“重视”也可谓不遗余力，“三农”问题仍然日益突出。
但这些现象究竟是市场失灵或者说市场的过度作用所至，还是干预本身进一步造成了市场的严重发育不足？在我国，“市场失灵”的论调常常成为行政干预的理由。在农业问题上尤其如此。然而干预解决了多少问题，还是带来了更多问题，是大可疑问的。某些学者经常把本质上属于“前现代”的阴魂不散附庸成“后现代”的潮流所向，譬如把鞍钢宪法当作经济民主的.先声，把乡镇企业当作西方工业化道路的超越，等等。我们要避免这种食洋不化的误区，不如仿照“后现代”、“前现代”的格式，提出一个“前市场”的概念，以免混淆于“市场失灵”。
鉴于市场与产权，总是一对“鸡生蛋、蛋生鸡”这样难解难分的问题，所以在本文中先后予以讨论。至于现行户口制度，对于理解“三农”问题当然也是必不可少的，但论者较多，本文从略。
“三农问题”，直观地看，集中表现为农民收入过低、增长缓慢的问题，农民收入问题又往往直接取决于农产品价格特别是粮食价格，而价格被普遍认为是个市场信号。农村的农民，其在农业活动中，所遭遇的究竟是一个怎么样的“市场”？确切地说是一个怎么样的市场结构呢？
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