某房产公司综合办公楼结算审核中得到的启示

某房产公司综合办公楼结算审核中得到的启示

常熟市永拓工程造价咨询事务所  朱文彬
 
 我单位受常熟某房产公司(以下简称建设方)委托，对其公司的综合办公楼竣工结算进行审核，在结算审核过程中我所与施工方对土方工程结算存在较大分歧，下面详细介绍该土方工程结算情况。
[项目背景]
 2006年9月建设方与江苏某建设集团(以下简称施工方)签订了一份建设工程施工合同,由施工方承建综合办公楼一幢,合同价为4727万元,其中二层地下室工程为4500平方米左右,该工程为公开招标工程,采用固定单价结算方式,且无风险费,在该工程的土方工程中,工程量清单项目名称、项目特征描述、数量及报价如下:
项目编码 项目名称 计量
单位 工程数量 综合单价
（元） 合价
（元）
010101002001 挖土方,挖掘机挖土,斗容量1M3以内,反铲,装车 
M3 38836.4 2.25 87256.85
010101003001 挖基础土方,人工挖地坑,深4M以上,三类湿土,运距150M以内 

M3 502.39 37.18 18678.86
010103001001 土石方回填,地面回填土,夯填,运距150M内 
M3 10219.5 12.24 125039.36
010101002002 挖土方,自卸汽车运土,运距5KM以内 M3 29119.29 12.37 360341.31
 合计    591316.38

[争议焦点]

    现在实际施工中,施工单位认为土方实际开挖情况与编标单位提供的清单项目特征描述完全背离:
在实际施工中约60%的土方为淤泥和流沙
机械挖土人工修边坡未考虑;
二层地下室,深度近9米,原有的地下障碍物和原有建筑物灌注桩凿除未考虑；
由于地下原有灌注桩过多,存在挖机和人工共同配合挖桩尖土情况；
由于是淤泥，土质极差,无处扔土,既然编标单位提供的清单注明运距5KM,则请建设单位提供堆场,如无堆场,则淤泥运距为20KM；
原有土质太差,需外购土方,及部分采用黄沙回填。
针对以上问题,施工单位送审土方工程结算如下：
项目编码 项目名称 计量单位 工程数量 综合单价 合价
010101002001 挖土方,挖掘机挖土,斗容量1M3以内,反铲,装车 M3 17982.09 2.25 40401.8
0101002002 挖机挖淤泥,流沙,斗容量1M3以内,反铲,装车,深6米 M3 12029.23 5.73 68927.49
0101002002 打桩后坑内挖三类土 4M以上 M3 12000.23 30.99 371887.13
010101003001 挖基础土方,人工挖土,修边坡,深12M以内,三类湿土,运距150M以内 M3 4667.95 87.03 406251.69
010103001001 土石方回填,地面回填土,夯填,运距150M内 M3 10957.41 12.24 134068.01
010103001002 外购土方 M3 10957.41 40 438296.4
010101002002 挖土方,自卸汽车运土,运距20KM以内 M3 46679.5 34.02 1587970.41
010101003002 凿灌注砼桩头 M3 1205.45 109.55 132057.05
010103001003 黄沙回填 M3 2638.7 113.39 299202.19
 合计    3479062.2

    经此矛盾,施工方提出的土方工程结算造价是原有土方工程报价的近6倍,由此造成双方结算争议。
[问题分析]
 该工程由我事务所负责全过程跟踪审计,针对土方的复杂性,我事务所派员在土方施工过程中,进行全过程跟踪,对所有的土方情况进行了记录,针对施工方提出的争议,分析如下:
    1.按照定额规定,机械挖土均以天然湿度土壤为准,含水率达到或超过25%时,定额人工、机械费乘以系数1.15，含水率超过40%，另行计算。因此，我事务所和甲乙双方在不同的地点和不同的标高取了多个点的土，送至质量检测部分进行烘土实验，证明该土质有35%的土含水率大于25%，但不超40%，该部分土的人工和机械费可增加15%；
    2．按定额规定，机械确实挖不到的地方，用人工修边坡、整平的工程量套用人工挖土方，相应定额项目人工费乘以系数2。该工程为基坑围护工程，在实际施工中只有围护桩缝隙间存在少量人工修边坡，约占总方量的2%，基底20CM套用人工挖地坑（按投标价）;
    3．凿除灌注桩问题:我事务所经过观察发现，该灌注桩每根高7-8米，实际施工是每1-1.5米截断一次，截断后本来可直接运出，而施工单位为了回收钢筋而加以凿除，因此该凿除与定额2-101的凿除性质不一样，而可以参照2-103的截断桩子目，每根桩截出6次；
    4．针对桩尖挖土情况，在实际施工中基本为机械，按定额规定：机械挖土在桩间挖土，按相应定额乘1.1系数；
    5．针对土方的运距问题，我事务所对土方进行了跟踪，总计40094.94M3土方，其中近5000M3淤泥运距为15.3KM，还有近35000M3土方，运距超过20KM，但该土方被送至另一家房地产开发公司的工地，双方都无法证明该土方是否为卖出，我公司认为施工单位在该土方运出前应通知建设方，但考虑实际情况，淤泥土运距可算至16KM内，其余土方应按投标的5KM运距计算，超过的运距费用应视作与卖土的金额相抵消；
    6．回填土方的外购土方经过询价和招标，单价定为24元/立方米(该单价为送至现场单价)。
    针对以上问题,施工单位送审土方工程结算造价审核如下：

项目编码 项目名称 计量单位 工程数量 综合单价 合价
010101002001 挖土方,挖掘机挖土,斗容量1M3以内,反铲,装车  
 M3 26061.71 2.25 58638.85
0101002002 挖掘机挖土,含水率超过25%,斗容量1M3以内,铲,装车,深6米  
 M3 14033.23 2.695 37819.55
0101002002 挖机挖桩尖土增加  M3 28066.46 0.3 8419.94
01010100301 挖基础土方,人工挖地坑,深4M以上,三类湿土,运距150M以内 
M3 845.64 37.18 31440.9
010101003001 挖基础土方,人工挖土,修边坡,深10M以内,三类湿土,运距150M以内 
M3 801.9 65.06 52171.61
010103001001 土石方回填,地面回填土,夯填,运距150M内 
M3 10957.41 12.24 134068.01
010103001002 外购土方 M3 10957.41 24 262977.84
010101002001 挖土方,自卸汽车运土,运距5KM以内 M3 26061.71 12.37 322383.37
010101002002 挖土方,自卸汽车运土,运距20KM以内 M3 14033.23 30.05 421698.56
010101003002 凿灌注砼桩头 根 1764 14.19 25031.16
010103001003 黄沙回填 M3 2638.7 113.39 299202.19
 合计    1653851.98

[结语与启示]
 在工程结算中,其它工程项目因为有图纸、签证、定额等依据，变化和争议较小，而土方工程由于在施工初期现场条件比较复杂，无法统一，建设监理单位往往未做记录，待最终结算审核时，甲乙双方都没印象了，容易造成争执，土方问题主要存在以下争执：
单价问题：定额中大型土石方，仅挖土子目的单价为2.5元/立方米，而施工单位的实际付出应为4-5元，定额单价明显偏小；
翻土或运土问题：在实际施工中有的工程由于土方堆场不足，会发生挖机翻土或自卸汽车运土问题，但翻土只有2.5/立方米左右，而只要动到自卸汽车，只要发生50米，就可按“自卸汽车运土1KM”计算，单价为10.5元/立方米，二者差距巨大；
室内外高差问题，一般来说，施工单位按照图纸上的室内外高差送审，一般为15-30CM，而实际施工时，往往会达到70-80左右，而由于当时未记录，或由于建设单位人员流动，资料落失，造成结算时审计部门的被动;
人工土方与机械土方的确定问题：在实际施工中，施工单位往往全部采用机械土方，而按理论规范要求，挖至离设计标高20CM应改为人工挖土， 到底是按实际还是按理论？有的建筑物规模较小，施工单位采用机械挖土，在结算时，考虑了挖机的进退场费后，往往比人工挖土的价格还要大，该土方应该如何算？
工作面问题，有些工程在实际施工时，由于基础较深，基础较大，基础相邻较近，施工单位往往采用大开挖的方式，将土方全部挖除，施工单位要求按实际结算，建设方提出按定额规定结算，施工组织设计中由没有明确，造成结算矛盾。
 [土方控制的关键和方法]
 针对土方工程结算的种种争议，我事务所在标底编制和结算审核中提出如下建议
在标底编制中，应对现场进行详细的考察，并向钻探单位要求提供土质情况，在编制过程中应根据建筑物的规模，现有场地的大小，基础情况、室内外高差，详细决定挖土方式（是人工挖土还是机械挖土）、挖土的深度（确定实际的室内外高差）、土质情况（土质的类别和干湿度）、运土距离及运输方式（根据场地和基础情况确定是就地堆土、翻土还是自卸汽车运土）、回填土的土源情况（是利用原有土方还是外购土方）、挖机的台数(土方量及施工时间)0在标底清单的编制中,要尽量与现场的施工情况相符合,避免今后引起不必要的争议；
加强施工现场管理,对施工过程形成文字记录,必要时留置照片和录象,作为将来结算的依据.土方工程为隐蔽工程,做好分部分项工程验收记录非常重要,特别是设计变更和工程联系单,应以书面形式对变更内容是否实施,如何实施加以确认.工程造价人员深入研究施工单位的施工组织设计,并应深入现场,及时掌握施工现场的实际情况,如实际施工方法与施工方案不符时,应及时进行文字记录,并由建设方和施工方予以确认；
提高工程造价咨询人员的专业技术水平,积极运用科学的计算方法和工具,客观、真实、准确的完成土方工程的计价工作。现实的土方工程，往往是土堆形状不规则、原室外标高多不一致，以前往往是按平均标高、厚度和估算，现应充分利用水准仪、水平仪、算量软件、AUTOCAD等方法，使土方的计量尽量准确、真实；
通过以上对土方工程的问题争议和分析，我们应认识到：为实现工程造价的有效控制和管理，合理、全面、公正、真实的反映建筑物造价，不仅要在施工过程中采取各种措施来对工程造价实行管理和控制，更要在施工前，根据设计要求和相关规范规定制定合理的施工方案和工程标底。工程造价咨询人员也应通过对施工管理全过程的介入，提高工程造价控制工作的主动性，使工程造价控制落到实处，更好的为建设单位提供造价咨询服务。

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