河北房地产预警指标的筛选

河北房地产预警指标的筛选

  　【摘要】房地产预警指标是房地产预警系统构建的关键，文章在分析河北房地产市场运行状况的基础上，从营销层面对影响河北房地产预警系统的关键因素进行了深层剖析。

　　【关键词】房地产；营销；预警指标
　　
　　影响房地产预警系统构建的因素有宏观因素也有微观因素；有投资层面、供应层面、需求层面也有营销层面的因素。而因素的复杂性使得我们只能在因素分析中寻找到关键因素来构成房地产预警指标体系。下面从营销因素分析中筛选河北房地产预警指标。
　　一、房地产的销售模式、手段
      事实上目前河北省乃至全国各地房子供不应求往往是假象，现行的房地产销售模式——预售制度才是导致房地产市场波动、房价上涨的真实原因。由于房地产滚动开发需要大量资金，回笼资金成为房地产开发商面临的首要问题，为了及早回笼大笔资金保证资金链正常流转，开发商凭借着销售模式的变化来招徕消费者，在房子没建好的时候就吸引消费者先付钱，营造房子“奇货可居”、房价会不断上涨的氛围，还有“没被许可先预卖，取得许可又不卖，分期开盘捂着卖，最后拖成现房卖。”的卖房方式和“内部认购”、“收取诚意金”、“发放VIP卡”形式，都一定程度上制造了人气和热销现象，让消费者愿意先付钱，这样大量的预付资金支撑了房地产业以远高于其他行业的速度发展。正是由于房地产业奇特的预售融资方式和手段，扭曲了消费者正常的消费心理，支持了房地产业的高投资和高价格。而当商品房像其他商品一样作为产成品由消费者去选购时，急于卖出的是开放商，价格的话语权更多由消费者决定，房价飞涨不会再现，房地产就能够较为合理有序发展。
　　二、价格
　　一般而言，制约价格高低的关键因素在于房价成本。房价成本主要由三部分组成，土地成本、建设成本及配套税费。其中，建设成本和配套税费变化不大，土地成本则越来越大。“排除市场因素，单从成本来说，地价对房价影响最大。”石家庄市中宏房地产开发有限公司总经理钱先明表示，土地在房价成本中所占比重也在不断提高。“2005年土地在房价中所占比重约为30%，2006年则达到了40%左右。”加上2007年2月开始，国家刚刚出台向房地产企业征收30%～60%不等的土地增值税，更使得土地成本上升。

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