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我国房地产市场泡沫性实证分析
内容摘要：近年来，尽管国内宏观调控政策接连出台，内地房地产价格却依然逆势上涨。本文选取房地产开发投资占GDP比重、房价增长率与GDP增长率之比、房价收入比和房地产租售价格指数等指标，利用实证分析揭示了全国和部分重点城市房地产市场潜在的“泡沫”。
关键词：房地产 “泡沫”
近些年，中国房地产价格经历了前所未有的膨胀。2004年全国商品房销售价格增长15%，2005年增长12.2%。最新公布的统计数据显示：2006年新建商品住房销售价格涨幅较高的城市分别是：秦皇岛11.8%、北京10.4%、深圳10.0%、福州9.8%、厦门9.1%、成都8.5%和广州8.3%。那么，国内房地产行业究竟是否存在“泡沫”？
房地产泡沫指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态，即房地产价格严重背离价值的经济状态。房地产可能出现的泡沫类型主要有：土地价格虚涨的泡沫、房屋空置泡沫、房地产开发投资过快的泡沫和房价虚涨泡沫。根据上述泡沫类型，我们推荐使用以下指标衡量：房地产开发投资占GDP比重、房价增长率与GDP增长率之比、房价收入比和房地产租售价格指数。
房地产开发投资占GDP比重
该指标用于判断房地产市场是否存在由于对未来房价预期过高而出现的投资过热现象，继而引发未来的价格飞涨和大量空置。根据典型国家的房地产泡沫经验，一般指标值在10%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现。
从历年中国房地产开发投资占GDP的份额来看（见表1）,2000年以来一路上升，2004年达到顶峰9.64%，接近泡沫预警线。但之后逐渐下降，2006年上半年房地产开发投资占GDP的比重为5.69%，基本回到2000年的水平。
五大城市房地产开发投资额占GDP的比重，北京、上海和重庆比重最高。尤其是北京，2000年以来一直徘徊在20%-30%的高位。上海在15%左右，2005年后逐步回落。重庆房地产投资占GDP的比重和上海不相上下，出现开发投资泡沫的征兆。广州和深圳的投资比重处于较低水平，且呈现稳步减缓的趋势。笔者认为北京、上海、重庆已出现房地产开发投资泡沫或过热现象，需引起警惕。
房价增长率与GDP增长率之比
房价增长率与GDP增长率之比，主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现。
从表2中可以看出，2003年以前全国房价的增长速度远小于国民经济增长速度，2003年底房地产价格开始一路攀升，2004年商品房销售价格涨幅与经济增长率之比达到0.92，接近1，但2005年又回到合理范围。
比较五大城市房地产价格增长率与GDP增长率比值可以看出，北京的此项指标大于2，开始显现房价虚涨泡沫；重庆大于1，出现泡沫预警信号，值得引起重视。上海的房价增长率与GDP增长率比值在2003年曾突破2，但经过第一轮的宏观调控之后，该指标已降为0.74。由此可见,广州、深圳房价处于合理范围；北京、重庆的房价增长速度超过GDP的增长速度，需引起警惕。
房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性。国际上通常认为的合理范围是3-6，考虑到数据统计口径的不同，我们更关注的是房价比的发展趋势。
全国房价收入比在2005年上升到10.30，超过了10倍，主要原因是当年居民人均可支配收入发生大幅下降。根据表3可以认为北京、上海、深圳房价收入比较高，居民支付能力跟不上高企的房价，一部分刚性需求者由于购买力下降而不能转化为真实需求者，对房地产市场来说是严峻的考验。
房地产租售价格指数
销售价格和租赁价格是房地产市场健康发展的双向指标，我们用租售价格指数趋势的比较来观察房地产市场冷热的发展趋势。销售价格和租赁价格严重偏离说明房地产市场过热，两者同步发展说明房地产市场运行健康。
全国房地产市场从2004年起，其销售价格指数快速增长，2004年第三季度到2005年第二季度，平均销售价格增长了9.5%，但从2005年第三季度开始，平均增长率降为6%。而租赁价格指数一直保持平稳的发展趋势，2004年第三季度至今平均增长1.73%，明显低于全国房地产的销售价格增长。可见，房地产销售价格已远远高于租赁价格水平，2005年第三季度后略有缓解。
五大重点城市房地产市场：2005年第三季度以前，上海的房屋销售价格增长率遥遥领先，平均增长率达15.6%，重庆其次。广州销售价格增长率最低仅为4.6%。可见上海房屋租赁价格增长率亦保持领先地位，但与房屋销售价格增幅相比远远落后。但从2005年三季度开始，随着上海的房价回落（2006年一季度甚至为负增长），北京、深圳的房价一路快速攀升，深圳更是达到了10.2%的增速。租赁价格上，上海仍然维持在较高水平，深圳偏低。
由此可见，上海在经历宏观调控之后，房价的非理性增长得到一定程度的抑制；然而深圳、北京的房屋销售价格增长率和租赁价格增长率从2005年下半年起发生严重背离，房价增长过快，值得警惕。
结论
全国房地产市场大部分特征指标没有显现出房地产泡沫的特征，表明目前全国性的房地产泡沫还未出现，但房价收入比2005年增长了10倍，主要原因是人均可支配收入发生大幅下降。
北京、上海已呈现出明显的房地产开发投资泡沫，重庆开发出现过热，广州、深圳房地产投资比较平稳，暂未出现开发过热现象。北京已经表现出房价虚涨泡沫，房地产行业扩张速度超过了地区经济的发展水平。另外，北京、上海、深圳的房价水平虚高，已经超过普通居民的支付能力；但有迹象表明上海的房地产行业在近些年的宏观调控中逐步回归到稳健的轨道，而北京、深圳房地产市场的运行正浮现泡沫的迹象，需引起各界关注。
参考文献：
1.杜宇.为何大部分城市房价持续上涨?.市场报，2006（8）
2.调控之后，房价持续坚挺的六大原因.中国经济时报，2006（8）
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