商品房预售收入确认混乱的原因分析

商品房预售收入确认混乱的原因分析

　　【摘 要】目前，房地产开发企业对商品房预售收入的确认时点尚不统一，存在计量随意性，财务信息缺乏可比性等现象。本文结合我国房地产开发企业预售收入确认混乱的现状，重点分析了造成此混乱状态存在的原因，并进一步提出改进建议。

　　【关键词】预售收入;房地产开发企业;确认

　　一、目前房地产开发企业销售收入确认的现状

　　房地产开发企业作为国民经济的支柱型产业之一，商品房销售收入是其最重要的资金来源，对销售收入正确的确认及计量是财务工作的一个重要方面。然而，房地产开发企业商品房销售收入确认的时点并不统一，尤其是预售商品房收入的确认问题，出现了企业财务人员理解的随意性、职业判断的任意性、账务处理的多样性等混乱局面，给股东、债权人等依据财务报表进行决策造成了一定的困扰。

　　2006年2月15日财政部颁布了《企业会计准则》，要求自2007年1月1起，各大中型企业普遍实施，其他企业可以选择实施。为了尽快的与国际准则接轨，《企业会计准则》自开始施行之日起，经过了几次修改，但关于收入准则并没有大的改动，对房地产开发企业销售收入确认问题亦没有出具专门的解释或者规定。

　　二、房地产开发企业预售收入确认混乱的原因

　　造成房地产开发企业预售收入确认混乱的原因多种多样，错综复杂，概况起来主要包括以下三点：

　　1、缺乏统一明确的制度规定

　　在《企业会计准则》颁布之前，房地产开发企业主要依据【93】财会字第2号《房地产开发企业会计制度》确认商品房销售收入，该制度第501号科目“经营收入”第二条指出，“转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算帐单提交买主时，作为销售实现”。但其关于具体何时算“移交”完毕未做详细解释，给各房地产开发企业留有足够的思考空间。

　　随着《企业会计准则》和《小企业会计准则》的大面积推开，行业制度的规定已经逐渐被准则所取代，【93】财会字第2号虽没有明文废止，但其早已名存实亡，甚至很多房地产开发企业已经忘记了它的存在。

　　《企业会计准则》(2006)对一般商品销售收入确认制定了五个必须满足的条件，房地产开发企业开发的商品房当然要满足《企业会计准则》之规定，但房地产企业开发的商品房存在开发建设周期长，投资数额大、经营风险高，产品附加值高等特点，为了及早的回笼资金，降低投资风险，缩减开发成本，开发商一般采取预售的销售方式。由于商品房预售是一种先销售后建设的特殊的销售方式，不同与一般的会计处理，对于这种特殊商品的特殊销售方式，收入准则及其解释并没有给出具体的规定，房地产开发企业会计人员在依据《企业会计准则》对其收入进行确认时，需要大量的职业判断，久而久之便形成了计量标准不统一的局面。

　　2、对会计准则的解读存在差异

　　不同企业的财务人员处于不同的生产和工作环境中，拥有不同的工作经验和业务水平。再加上房地产开发企业开发产品的内在特殊性，财务人员在应用《企业会计准则》处理开发产品销售收入确认问题时便产生了职业判断的选择性，对收入标准理解的随意性，使得不同的房地产开发企业预售收入确认时点有很大的不同。另外，有部分房地产公司为了实现目标利润，抓住尚无房地产开发企业收入结转时点确认明确标准的漏洞，有意粉饰报表，使得房地产开发企业预售收入的确认时点尚非常的混乱。

　　3、财务人员刻意与税法规定保持一致

　　现行房地产开发企业税法上确认收入原则，执行的是国税发【2009】31号。根据文件精神，“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得收入，应确认为销售收入。”也就是说税法意义上的计税收入确认时点是合同签订标准。而会计上，根据财政部2006年2月15日颁布的《企业会计准则》(第14号第二章)之规定，企业销售商品，必须同时满足五个条件时确认收入。即，会计与税法关于商品房销售收入确认时点的规定存在很大差异。

　　目前，还存在相当企业，为了配合税务检查，刻意保持与税法的一致性，采取税收为导向的预售收入确认方法，造成了会计信息的不准确、不真实。

　　三、改进建议

　　针对房地产开发企业预售收入确认如此混乱的局面及其产生的主要原因，笔者经慎重考虑提出以下改进建议：

　　1、房地产开发企业财务人员应当加强学习，增强对会计准则的理解和掌握，以提供对报表使用者更加真实、准确的信息。

　　2、财务人员要区分财务制度与税收法规的不同，严格按照会计准则之规定进行相应的账务处理。

　　3、财政部委派相关部门及早制定并下发房地产开发企业预售收入结转的具体标准。

　　参考文献：

　　[1]中华人民共和国政部.企业会计准则(2006)[M].经济科学出版社，2006.03

　　[2]财政部会计司编写组.企业会计准则讲解(2010)[M].人民出版社，2010.12

　　[3]财政部.[93]财会字第2号―房地产开发企业会计制度[Z].1993.07

　　[4]国家税务总局.国税发[2009]31号―关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知[Z]，2009.03

　　[5]张韬.关于房地产企业收入确认标准差异分析[J].会计师，2011.10

　　[6]袁少文.房地产企业收入确认的特殊问题[J].财政监督，2007.02

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