评估师如何理解市场及市场价值

评估师如何理解市场及市场价值

提要：尽管有不同的价值标准，但是市场价值却是资产评估中最基本的，也是使用频率较高的一种价值标准。本文通过对市场及市场价值的探讨，进一步了不完全竞争市场的特性对市场价值的作用，以及市场价格的离散对评估结果及市场价值范围的。　　评估师在接受客户委托进行资产评估时，首先需要提出的就是客户所要求的是什么价值，这并不是为了迎合某些客户的不公道要求而高估或低估委估资产的价值，而是想要了解其价值标准。由于价值标准的不同将使评估结果产生很大的差异。　　一、市场价值　　1、市场价值定义　　根据国际资产评估准则中的定义，市场价值是自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。　　按照国际资产评估准则中的解释，上述定义中所指的“估计数额”是指在公正的市场交易中，以货币形式表示的为资产所支付的价格。市场价值应当是评估基准日内在符合市场价值定义的条件下，市场上能够公道形成的最可能价格。　　2、完全竞争市场与单一市场价值　　完全竞争市场是一种理想的市场类型。在这种性质的市场中，单个的买者和卖者的行为对整个市场的价格没有影响。完全竞争市场主要有以下几个特征：　　（1）大量的买者和卖者。　　（2）产品同质。　　（3）进出自由。　　（4）信息充分。　　显然，在完全竞争市场中，卖主不能以高出市场均衡价格出售商品，而买主也不能以低于市场均衡价格购得商品，由于完全竞争市场中同质商品的单一价格（均衡价格）完全支配着市场的全部交易。　　所以，在完全竞争市场中，市场价值的定义条件可以完全满足，而且，市场价值是一个单一价值点即市场均衡价格。　　3、不完全竞争市场中的市场价值　　根据国际资产评估中的解释，市场价值应当是评估基准日内在符合市场价值定义的条件下，市场上能够公道形成的最可能价格。从这个定义中提出的“最可能价格”，可以分析出，这其中隐含着市场上能够公道形成的市场价格并不只一种。否则，“最可能价格”的提出也就没有实际意义了。假如承认满足市场价值定义的市场中，存在多种市场价格，那么，这种市场不会是完全竞争，而是一种不完全竞争市场。也就是说，市场价值定义与不完全竞争市场并不是对立的、矛盾的，而是可以相互兼容的。市场价值的定义条件在不完全竞争市场中依然适用。　　由此，可以推断出，在不完全竞争市场中的市场价值很可能不象完全竞争市场中的市场均衡价格，是一个单一价值点，而可能会由于市场价格的离散而导致市场价值的离散。　　二、市场价格的离散　　一般地说，不同资产之间的价格差，以及相同资产地区之间的价格差人们早已司空见惯。但是，即使在同地区、相同资产之间，也会出现价格离散现象，这从施蒂格勒（1961）给出的典型事例中可以看得很清楚（见表1）。在表1中，雪弗莱牌汽车价格是由市场“讨价还价”的均匀气力制定出来的，其离散范围（价格波动幅度）在2350~2550美元之间，均匀价格为2436美元，标准差为42美元。从中可以看出，即使是同地区、相同资产，其市场价格的离散现象也非常明显（资产市场的价格离散程度）见表1.　　此外，在国内市场，1994年4月至6月间广州窗式空调机销售大战中，同一厂家生产的同一资产市场售价大多在2700~3200元之间，价差幅度高达500元。　　由此可以看出，在现实的市场环境中，市场价格的离散现象是普遍存在的。　　三、信息不对称与不完全竞争市场　　在现实的市场环境中，买方对资产各个方面信息的了解和把握通常是不完全和有限的，他们往往不知道资产在什么时候的价格最低，也不知道那一厂家的价格最低，也不知道资产的质量差别如何。学的表明，市场上信息不完全性的表现形式主要有以下几种：　　1、有关资产质量的信息是不完全的，买者只把握有限的质量信息；　　2、有关资产价格的信息是不完全的，买者只把握有限的价格信息；　　3、一部分买者把握较全面的信息，另一部分买者只把握有限的信息。　　产生价格和质量方面信息不完全性的原因主要来自以下几个方面：　　1、信息在公然时存在着不充分性。　　2、信息的可靠性有题目。这主要表现在两个方面：一是信息的虚假性；二是信息的过期性。　　3、信息收集的本钱效益题目。　　4、买者在接受信息时存在选择性和记忆上的限制性……　　5、买者在处理加工信息时受到能力和加工方面的限制。　　在只有有限信息的市场上，供给者有减少购买者信息的愿看，在这种情况下，完全竞争市场的条件将大打折扣。　　在不完全竞争市场上，资产的供给者对资产的价格和质量方面信息的把握程度要多于购买者，买卖双方之间的信息不对称，会导致资产价值和价格的不符，尤其是当所销售的资产特别依靠于信息时，或者资产本身就是一种信息含量很大的资产时，那么资产的价值与价格之间的这种不符合性就会增大。　　一般说来，具有同等功能的资产在质量上的差别，往往成为市场价格离散的基础和主导因素。可以推测，资产质量差别的离散程度与相应的市场价格离散程度将呈正相关。　　四、市场价格与市场价值的区别　　在执业过程中，评估师最熟悉的技术术语莫过于“市场价格”与“市场价值”。固然两者有很多相似之处，但亦存在较大区别。市场价值是一种公平的市场价格，市场价格的范围比市场价值要宽泛，而且，由于并不是所有的市场价格都是公平的，因此，只有满足市场价值定义的市场价格才能代表市场价值。　　事实上，市场价格也不是一定要即是评估师所估的市场价值，评估师所得出的只是“可能的”成交价格。也就是说，评估师所得出的市场价值并不一定就是资产的成交价格或交易价格，而是资产在特定的条件下交易，可能形成的交易价格。不同的交易条件决定了不同的市场价格，这也就是为什么会有不同的评估结论的理由。另外，市场价值并不即是卖方转让资产的实际所得，也不即是买方购买资产的实际支出，由于还有交易本钱（有关交易税费和中介用度）。　　固然评估市场价值的方法有多种，但是评估方法的选择并不是随意的，而是要根据数据的可获得程度以及市场或资产本身相关的条件决定的。但是只要是以市场数据为基础，采用任何评估方法得出的评估结果也一定是市场价值。现以市场比较法为例说明评估的技术思路（见图1）。　　1、可比较市场交易数据的市场价格调整为市场交易数据的市场价值，这种调整实际上是一种市场环境或市场交易条件的调整；　　2、将可比较市场交易数据的市场价值调整为委估资产的市场价值，这种调整是对市场参照物与委估资产自身的状况、性能等的调整，与市场环境无关；　　3、委估资产的市场价值调整为委估资产的市场价格；　　4、将可比较市场交易数据的市场价格调整为委估资产的市场价格。　　在上述的评估流程中，评估师的工作只是进行第一步及第二步调整，即通过对市场数据的评估得出委估资产的市场价值。第三步调整则是客户的工作，由于资产评估的作用是为客户的特殊评估目的而提供作价依据。在得到评估师的评估结论后，客户还需根据委估资产的客观市场条件确定其市场价格。　　另外，按照市场价值的要求，评估师的评估结果应反映资产的市场价值。但是，评估师在评估过程中假如并未实施第一步调整，而只进行了第二步调整，即未对市场数据的市场价格与市场价值的市场环境差异进行调整，而只是调整了市场参照物与委估资产自身的状况、性能上的差异，则评估结果实质上所反映的并不是市场价值，而只是市场价格。这正如上图中第四步调整过程所示。　　五、市场与市场价值　　1、市场的描述　　在不完全竞争市场中，市场价值应该是所有交易价格的统计分布，它通常包括以下三个参数：均匀值、相对于均匀值的离散程度、图形外形。　　均匀值是最常用的、也是最熟悉的一个统计参数。但是，在某种市场情况下，由于异常数据的存在，会对均匀值产生一定的，而中值却可以避免这种影响。在一个对称的分布中，如图1所示，均匀值与中值是相同的。但是，对于一个非对称的分布，如图2所示，均匀值与中值就会代表不同的数值。　　对于分布的离散程度，一般采用标准差来计量。标准差越大，与均匀值的离散也就越大。在离散分析中，变异系数也是一个主要参数，它即是标准差除以分布的均匀值。变异系数越小，分布的离散也就越小。　　采用变异系数，可以对具有不同均匀值的分布进行比较，标准差表示的是一项分布离散的尽对数值，而变异系数表示的是一项分布相对其均匀值的离散程度。　　在上，对正态分布的图形并没有限制，但是，在现实的市场中，市场价值的分布通常如图2所示。　　2、市场价值的取值　　由于市场价格的离散，对于市场价值的表述亦存在不同的观点，具有代表性的主要有以下三种：　　（1）市场价值是市场价格的均匀值。　　（2）市场价值是市场价格的中值。　　（3）市场价值是市场价格中的最可能价格。　　在实践中，很多评估师喜欢采用均匀值，也有的选用中值。固然均匀值与中值存在一定的差异，但两者基本上均避免了异常价值的出现，而且均明显具有向心性趋势，从而使评估结果不会出现较大的偏差。　　但是使用中值也有一定的局限性。如在非对称分布中，中值将会向倾斜度较缓的方向移动。因此，在非对称分布的趋势分析中，中值很少被采用。　　有些评估师可能以为，均匀值与最可能价值是相同的，但是这种结论只有在图1中的正态分布中才会成立。　　假如对市场价格数据进行统计分析，最可能价格应是市场价格出现机会最多、频率最高的价值。例如：有10个市场交易数据，其市场价格分别为100，150，200，150，200，100，250，150，200，150元。显然，150元的交易价格出现的频率最高，为4个，所以，从上述数据分析中可以得出如下结论，即市场中的最可能价格为150元。　　从理论上讲，一个理想的市场模型应如图1所示，交易数目与市场价格的关系服从标准正态分布。而在一个现实的市场中，市场价值的分布并不是一个标准正态分布。而是略带向左倾斜的分布，如图2所示。　　所以，在非对称分布中，均匀值、中值、最可能价格各不相同。如图2所示，由左向右三点分别代表最可能价格、中值和均匀值。均匀值、中值均位于最可能价格的右侧。随着不对称程度的增大，中值和均匀值与最可能价格的间隔会越来越大，但是不对称程度对均匀值的影响最大。由此可以看出使用均匀值及中值的局限性。　　3、市场交易数目与市场的不确定性　　从图1至图2，反映了大量的市场交易情况。但是，在现实市场中，任何资产的交易数目总是有限的。这会产生一个，即需要多少交易数目才能有效的描述市场的基本特征。下图是关于交易数目与市场不确定性范围关系的一个例子（见图3）。　　由图3中可以看出，不确定性范围是交易数目的函数。随着交易数目的减少，不确定性范围逐渐增大。而且，不确定性范围增大的幅度也在加剧。当交易数据在10个以上时，不确定性范围变化不大；当交易数目由10个减少到5个时，不确定性范围的变化幅度开始增加；当交易数目减少到2个时，不确定性范围的变化幅度将加剧；当交易数目减少到只有1个时，不确定性范围将变为无穷大。　　从上面的分析中可以得出一个重要的结论，除非市场中具有5至6个交易数据，否则，有限的样本无法代表市场的基本特征。　　六、市场价值的公道范围　　1、评估结果的离散　　国际评估协会1992年年会上对64位企业评估师所作的调查表明：通过认真评估，企业资产评估价值与实际价值的误差大体在10%~25%，其中以为精确性达17%的占大多数，而本项调查统计的精确性均匀值为22%.　　英国皇家丈量师学会在1999年通过调查显示，对于住宅及贸易资产，评估结果的价值变动范围为±22%（Crosby， Murdooh and Lavers， 1998a）。在调查中，该学会共收集了40项不同类型资产的评估结果。每项资产都是由几位评估师分别得出的评估结论，统计结果如下表所示（见表2）。　　英国皇家丈量师学会的调查结果还显示，75%的被调查者以为评估结果的偏差在5%——15%是比较公道的。　　另外，来自英国权威统计证实，评估结论之间的差异均匀为±8.64%，但是其标准差却超过了10%.　　来自澳大利亚的调查结果表明，评估结果的价值偏差为±9.64%.　　而美国企业价值评估学会（IBA）通过对其会员的调查表明，评估结果的变动范围在±15%之间是可以接受的。　　2、市场价值范围　　从前面的分析中可以看出，最可能价格应该是不完全竞争市场中市场价值最公道的反映。而且由于市场价格的离散，对市场价值的描述不应仅是一个孤立的价值点，而应是一个围绕最可能价格的公道可能的价值范围。　　假如市场价值仅仅是一个单一价值点，则很难解释单一市场价值的市场中市场价格的离散，并且其在整个市场交易数据中所占的比重将会受到限制。而假如选取一个公道的价值范围区间，则会使市场价值范围在整个市场价格区间占有更大的比重，从而使其更能代表市场的基本价格特征。由此得出的市场价值也易于让客户所接受，并使市场价值更具有客观性、正确性和说服力。　　为了便于说明，假设评估标的物市场的市场价格与交易数目服从正态分布。则均匀值、中值及最可能价格均位于同一点，具有相同的数值。假设均匀值为μ，标准差为σ。则对于一般的正态分布F（μ，σ2），有下述结论：　　F{|ξ-μ|

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