公允价值计量投资性房地产会计实务的思考

公允价值计量投资性房地产会计实务的思考

【摘要】 公允价值计量是现代财务会计最富挑战性的一个领域。就投资性房地产而言，据统计，从2007年开始实施新准则以来，存在投资性房地产的有630家上市公司，但是这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式，仅有18家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。并且，更为突出的现象是一些A H上市公司（如北辰实业），其就投资性房地产项目在香港报表采用了公允计价模式，而在A股市场则采用了成本计量模式。实践中公允价值模式是否存在一些问题，这一现象值得我们思索。
　　【关键词】 公允价值 投资性房地产 装修费 用途转换
　　
　　一、投资性房地产公允价值模式的选择分析
　　
　　公允价值在投机性房地产会计实务中应用较少，我们分析可能有如下几方面的原因。
　　1、公允价值计量的会计信息生产成本较高
　　这主要表现于公允价值计量模式下，公允价值不容易取得，而成本模式采用历史成本，容易取得。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价。鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此，对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与历史成本相比，这个过程将会增大企业的信息成本。在企业无法直接衡量采用公允价值计量模式的收益时，积极性肯定会受到很大影响，因此，从成本效益原则考虑，企业极有可能放弃公允价值计量方式。
　　2、随着经济周期的波动，利润变动幅度较大
　　在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。同时还规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润；而采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。随此投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。这在经济周期波动比较大的阶段，公允价值计量模式的这个弱势会更为显著。以2008年经济形势为例，上半年还处于较高的通胀压力之下，各项产品的原材料价格涨幅较大，房地产市场还处于欣欣向荣之势，而至下半年，受美国次贷危机的波及，经济增速明显放缓，房地产价格也处于疲惫之势，在这种情况下，采用公允价值计量模式，对利润变动幅度影响会非常之大。在2008年房地产上市公司年报中，公允价值普遍受到了冷遇。举例说来，2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体在激烈的竞争中击败金融街和世纪金源等国内知名地产巨头，以92亿元天价如愿获得长沙新河三角洲地块的开发权，超出46.38亿元挂牌底价近一倍，而长沙当时房屋均价仅在3000元左右。这一价格创下了国内单宗土地转让价格之最，从而成为名副其实的“中国地王”。随着国际金融危机的蔓延和宏观经济的调整，房地产业持续低迷，北辰实业为了避免公允价值对当期利润的影响，不得以在其后公布的年报中明确表示，执行新企业会计准则后公司仍然采用成本模式对投资性房地产进行核算。
　　3、公允价值模式计量影响到公司的配股、分红等财务计划
　　公允价值模式下的资产增值反映了近年来房地产行业的持续繁荣，使企业的总体账面价值上升，使企业报表中反映的会计信息更为乐观。例如资产规模扩大、资产负债率降低，有利于企业在资本市场获得正确的定价，大大增强了债权人或投资者对于企业偿债能力的肯定和信心，有利于企业融资，帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。如上分析，当经济周期的波动较大时，在公允价值计量模式下，利润变动幅度会比较大，而这会引起净资产收益率的变化较大，进而影响到公司配股等融资计划。这在上市公司中更为明显，如证监会2006年颁布的《上市公司证券发行管理办法》明确规定：当公司进行公开股权再融资时，要求“最近三个会计年度连续赢利，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为计算依据”；当公开增发时，要求“最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于百分之六，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为加权平均净资产收益率的计算依据”。可见，公允价值计量会显著影响公司的净资产收益率，进而影响公司融资计划。
　　同时，公允价值计量也会影响到公司的分红政策。公允价值模式下，投资性房地产的升值给企业增加了账面利润，并未带来任何现金流入。公允价值模式的引入，加大了企业的账面收益与现金流背离的程度。因此，上市公司在制定分红政策时，如果增值收益参与分红会导致公司现金流的下降，如果不参与分红，又会导致公司分红比例的下降，这时无疑加大了公司利润分配的难度。 　　4、公允价值计量模式下可能增加企业所得税现金流出负担
　　税收也是企业利润分配的一种形式。在我国公允价值模式下，会计准则和税法处理存在较大差异（见表1）。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面赢利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销；税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的利得在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。
　　
　　
　　二、公允价值计量投资性房地产在会计实务中的应用
　　
　　1、如何合理确定投资性房地产项目的公允价值
　　根据新准则规定，可以按三个层次确定公允价值：第一个层次是同类资产的市场价格，如果该类资产存在活跃的市场，则该资产的市价即为公允价值；第二个层次是类似资产的市场价格，如果该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃的市场，则该资产的公允价值应比照类似资产的市价确定；第三个层次是既无同类市场也无类似市场，当出现这种情形时，该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。鉴于我国现阶段房地产市场的发展状况，以及大中小城市房地产市场发展的不平衡的现实，企业在确定投资性房地产项目的公允价值时，应严格按照上述三个层次进行确认计量。
　　2、公允价值模式计量对公司装修费的影响
　　投资性房地产装修费用属于投资性房地产的后续支出，根据《企业会计准则讲解（2008）》：“与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。例如企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装璜，改扩建或装修指出满足确认条件的，应当将其资本化。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。”据此，其应在“投资性房地产”科目下增设“在建”明细子目按规定要求进行核算。由于投资性房地产可以选择采用成本和公允价值计量两种模式，两种模式下的会计处理存在较大差异，而这不同计量模式也会影响到房地产装修费的处理。
　　一般说来，投资性房地产企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式计量的建筑物的装修费，按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。采用公允价值模式后续计量装修费的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理如下：
　　借：投资性房地产——公允价值变动
　　贷：公允价值变动损益
　　3、公允价值模式计量对投资性房地产转换的影响
　　企业将自用房地产转换为投资性房地产，就面临着公允价值模式计量的影响。公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。按准则有关规定，转换日发生的亏损，即转换日的公允价值小于账面价值之差，计入“公允价值变动损益”科目，待投资性房地产升值时逐步对冲或转让时冲销这部分差额。
　　投资性房地产转换为自用房地产按实际成本计量模式的投资性房地产转换为自用房地产的核算不存在资产价值的变动，不存在损益方面的核算。但为了保持投资性房地产价值的原貌，应当将该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（或累计摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产（或无形资产）”、“累计折旧（或累计摊销）”、“固定（或无形）资产减值准备”等科目。同时，按公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之差计入“公允价值变动损益”科目，待自用房地产处置或报废时，再将公允价值变动损益转入“营业外收入”科目。
　　
　　【参考文献】
　　[1] 唐晓玲：关于投资性房地产公允价值计量模式的探讨[J].福建财会管理干部学院学报，2008（3）.
　　[2] 王建文：浅析投资性房地产公允价值计量模式[J].中国集体经济，2008（6）.
　　[3] 应华羚、张维宾：投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用[J].会计之友，2008（10）.

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