对投资性房地产运用公允价值的思考

对投资性房地产运用公允价值的思考

【摘要】 《企业会计准则第3号——投资性房地产》规范了投资性房地产的确认、计量和表露,对于客观、公允地反映企业投资性房地产的价值具有重要意义。本文通过分析投资性房地产公允价值变动对利润表的影响,比较上市公司对公允价值评估的方法,阐述了目前我国运用公允价值存在的题目,并提出了完善投资性房地产运用公允价值的几点建议。
　　【关键词】 投资性房地产;公允价值;题目;建议
　　
　　2006年,美国房价的忽然暴跌,引发了次贷危机,随着次贷危机的恶化,以公允价值计量的众多资产的价值也不断下跌,随之而来的是坏账、信用等级下降等,这样的恶性循环终极引发了全球性的金融危机。在这场危机中,有人将矛头指向了“公允价值”。美国一些金融机构的负责人称,假如不采用公允价值计量,就不会使公司陷进这样的危机中。
　　我国2006年发布的《企业会计准则》中,在金融资产、投资性房地产等多个准则中使用了公允价值。如何熟悉和使用公允价值,是非常值得思考的题目。本文以投资性房地产为例,探讨公允价值在我国应用的有关题目。
　　
　　一、公允价值产生的背景及其必要性
　　
　　传统的会计计量属性是历史本钱,但随着经济的发展,历史本钱已经不能适应社会经济发展的需要。20世纪70年代以后,由于通货膨胀的影响,很多人开始质疑历史本钱,以为采用历史本钱计价会导致企业所提供的财务报表信息没有用,由于历史本钱反映的信息与实际情况可能相差甚远。在这样的质疑声中,产生了其他的计量属性。随着经济的迅速发展,公允价值开始走进人们的视野,逐渐被大家认可并广泛应用。
　　但正在公允价值日趋成熟的时候,由美国次贷危机所引发的金融危机使得人们要求停止使用公允价值的呼声增高,似乎公允价值是这场危机的根源。那么,是否公允价值不再适应时代的需要了呢?
　　笔者以为,从表面上看,是由于公允价值的大幅下跌导致了次贷危机的发生,但不能由于公允价值的下跌使企业陷进危机就否认它,批判它。但当公允价值上升时,也会也给企业带来利润,使财务报表变得好看,那时并没有人批判公允价值。应该说,公允价值本身并没有题目,题目在于我们如何公道地运用它,如何客观地估计公允价值。
　　与历史本钱计量属性相比较,公允价值计量属性有其明显的上风,它能够及时、全面地反映现行和未来经济环境的变化,更真实地反映企业资产的现状,更符合决策有用观的要求,可以向财务报表使用者提供更有价值的信息。
　　谢诗芬教授曾在《公允价值:国际会计前沿题目研究》中指出,公允价值符合包括经济收益概念、全面收益观念、现金流量制和市场价格会计假设、现代会计目标、相关性和可靠性特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑在内的十大理论基础。
　　因此,为了适应经济的发展,更真实地反映企业现状,给财务报表使用者提供有价值的信息,会计还应当坚持采用公允价值。目前研究的方向不在于是否应用公允价值,而在于如何运用公允价值。 　　二、当前投资性房地产运用公允价值中存在的题目
　　
　　根据《企业会计准则》的规定,投资性房地产应当按照本钱进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用本钱模式,在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。
　　根据财政部会计司发布的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》,在1 570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家,占1 570家的40.13%。这些公司尽大多数对投资性房地产采用了本钱计量模式。其中只有18家上市公司(占有此类业务公司数的2.86%)采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。 可见,由于我国对公允价值的使用有严格的限制,并且在选用公允价值后不答应再转为本钱模式计量,在初次应用新准则的时候,上市公司选择了较为谨慎的态度。但随着时间的推移,情况将会发生变化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)两家公司就相继发布公告,将其投资性房地产由本钱模式转变为公允价值模式。
　　根据《企业会计准则》的规定,采用公允价值模式计量的投资性房地产,其公允价值变动直接计进公允价值变动损益,进而影响当期利润。表1选取2007年上市公司年度报告中采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的8家公司,分析投资性房地产公允价值变动对其利润的影响。
　　从表1可以看出,部分上市公司,如中国银行,深发展A,其投资性房地产公允价值变动对本年利润的影响并不大,仅占百分之一到二;白云山和津滨发展公司,其投资性房地产公允价值变动对利润的影响达到了百分之十以上;方大A更是明显,其对利润的影响达到了177.91%。也就是说,假如方大A没有采用公允价值模式,当年将表现为亏损。
　　企业对公允价值确定的依据和方法不同,其对利润的影响也大相径庭。正由于如此,“公允价值”很可能成为上市公司提升业绩的一个工具。这与前些年有些公司利用计提减值预备使企业扭亏为盈相似,运用“公允价值”也可以使企业达到扭亏为盈的目的。仍以上述8家公司为例,具体分析其取得公允价值的依据和方法(表2)。

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