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海南旅游房地产的开发模式分析论文
一、海南旅游房地产的开发现状
2006年以来，海南房地产开始加速发展，房地产投资额保持在年40%以上的增长速度。根据《海南统计年鉴》的数据显示，2007~2011年海南房地产开发投资分别为126.96亿元、189.31亿元、287.90亿元、467.87亿元、663.05亿元;房屋施工面积分别为1175.96万平方米、1390.57万平方米、1992.78万平方米、2593.82万平方米、3659.88万平方米;房屋销售面积分别为302.77万 平 方 米、336.99万 平 方 米、560.34万平方米、854.73万平方米、888.19万平方米，其中80%直接用于旅游房地产及相关项目的投资。海南岛80%以上旅游房地产分布在东部沿海，东部沿海不但有优美的海湾资源，而且也是海南旅游的成熟线路，有利于将旅游客源、会务客源变成房地产客源，同时借助海口省会中心城市、文昌航天城、琼海博鳌亚洲论坛及三亚国际旅游城市形成强有力的发展优势。随着三亚土地发展空间的缩小，紧邻三亚的陵水、万宁近年来异军突起，成为海南旅游房地产的新生主力军。中部旅游房地产发展主要分布在保亭及五指山，两地利用“大三亚”概念形成的“泛区域”及自身独有的原始热带雨林优势进行发展中端疗养、度假休闲房地产。西部旅游房地产发展较慢，由于受海南省产业发展规划的影响，西部地区主要以工业为主导，在很大程度上制约着当地房地产发展，大部分市县房地产发展仍处于初级阶段，盈滨半岛、临高角、白马井滨海新区、棋子湾及乐东的“三湾”近两年也加大了旅游房地产的开发建设力度。根据新浪乐居网对消费者的网络调查研究，海南购房者来源地十分广泛，遍及全国各地，但以华东、华北地区为主，其中北京所占比例最大，其次为上海。从购房者的年龄来看，海南的购房者主要以中年 的 客 户 为 主，41岁 以 上 比 例 占 到 了75.9%。由于此年龄阶段的消费者正是中国改革开放先富起来的成功者，事业有成，家庭稳定，购买力强，注重疗养、投资及度假，从而成为购买海南房地产的主力军。从投资目的看，无论已购房者还是意向购房者，考虑作为度假目的的所占比例较重，说明了购房者认可海南养老环境的程度较高。从购房区域来看，无论度假、投资、养老，购房者认为三亚最为合适，因为购房者不但看中三亚是海南旅游的首要目的地，同时关注景观、旅游景点及居住环境，更重要的是三亚一直以来都是投资热点。此外，海口和博鳌也是购房者较为关注的区域。 “泛三亚”地区的陵水、五指山由于拥有热带雨林气候及景观，消费者也给予了较高的关注度。
二、海南旅游房地产的开发模式
房地产的开发模式可以依据功能分类或者依据资源的依托方式进行分类，两种分类方法侧重点不同。
一般依据房地产的功能分类又可分成单一的开发模式 和综合性 的开发模式。单一的开发模式根据旅游地具体情况的不同和房地产功能的不同可以分为以下几类：对于景区资源较为丰富、自然风光优美、文化内涵深厚的地区，一般采用为旅客提供第一住所为主要目的景区住宅模式，可以充分利用当地丰富的自然人文景观，而景区资源比较少的城市或地区若想采用这种模式，则需投入大量的时间和财力进行景区与房地产的同时建设与改观;对于城市郊外及远离大中城市的世外桃源型 的度假型 旅游胜地，一般采用建设旅游度假基础设施的旅游度假房地产开发模式，这类地区会建立数量众多的产权酒店、时权酒店等来满足房地产投资者的需求;对于商务繁忙、会议众多的城市和地区一般采用以旅游接待为目的的兼具会议娱乐功能的自营式酒店模式作为该地旅游房地产的开发模式。综合性的开发模式一般是指集合了单一开发模式中的各种类型的大型社区的旅游地产的模式。
旅游地产一般以资源为依托，按具体方式的不同可以划分地产项目的不同开发模式，则可分为借景开发模式和构景开发模式两种基本类型。其中，借景开发模式包括将房地产建在旅游资源邻近地区的自然资源依托模式和利用古城古镇为依托建立房产资源的新城旧城模式。构景开发模式包括像深圳建立“锦绣中华”主题公园等人造景区的克隆模仿模式;还有以工业、会展、娱乐等行业作为旅游业的带动产业的行业嫁接的旅游房地产开发模式;以及具有旅游地深厚文化氛围和内涵特色的文化主题模式。
海南省具有丰富的自然人文旅游资源，并且也经常作为会议、会展等活动的举办地，其旅游房地产的开发模式综合了以上几种类型，形成了多种非常有特点的旅游地产经营模式。
(一)度假模式
由于具有非常优美的海滨、养生温泉等，以自然条件为依托，逐渐形成了独居特色的品牌定位高端的度假酒店，以休闲旅游的接待为主营业务，以游客为服务对象，能够提供住、行、玩、食等综合服务，包括酒店、度假村等，主要集中在亚龙湾国海南旅游房地产的开发模式研究■刘民培 王云松 颜洪平家旅游度假区、海棠湾、三亚湾、大东海、石梅湾等，代表性酒店有喜来登、希尔顿、万豪、香格里拉、凯宾斯基、艾美、红树林、索菲特大酒店等，另外还包括高尔夫球场、潜水、水上体育运动和娱乐配套设施。除此之外，文昌的铜鼓岭生态旅游区和航天主题公园，乐东的龙沐湾度假区和龙栖湾度假区，另外还有位于昌江的棋子湾度假区均已完成了规划编制和项目前期等主要工作，进入开发建设阶段。度假旅游房地产主要集中分布于几大资源优势最明显的湾区，这些地区凭借优势的自然资源吸引了大量开发资金，已开工的所有项目投资超过了500亿元，正建的高端酒店和度假村等超过了30个，在建旅游地产的总面积达到了300万平;已经在运营当中的酒店超过了30家，而已售出的旅游地产总面积约有200万平，旅游地产变成了海南经济建设的关键支持力量，促进了海南经济的发展。
海南度假酒店的数量在全省房产数量中所占比重较大，各种类型的度假酒店一直是海南旅游房地产的中坚力量，海南度假酒店与一般城市住宿酒店的差别主要在于其建立的地理位置及所提供的功能方面。度假酒店多建设在滨海、山野、湖泊等自然风景区附近，一般依山傍水，与优美的自然风光互相呼应，广泛分布于各个旅游景点，为旅客提供前所未有的不同的度假体验，并且度假酒店一般都是多功能酒店，不单为旅客提供餐饮住宿等基本条件，还兼具休闲娱乐等功能。海南省度假酒店类的旅游房地产有三个特点。一是在于其周边自然条件优越。一般选择拥有阳光、沙滩等丰富海景资源的海滩进行建立，方便来此度假的游客饱览滨海美景，这种得天独厚的自然风景、生态资源为度假旅游的酒店提供了基础;二是由于独具特色的品牌资源，基于其优势的自然资源条件，能够吸引大量国际高端酒店的进入，形成了明显的品牌吸引效应，这些成为提高海南旅游品质的重要部分。高端酒店的入驻带来了文化、管理手段、资金和就业支持，并且形成高端聚合效应，吸引更多的高端品牌酒店进入。三是对目标的客户定位准确。从招商引资到规划洽谈，所有已进入和未进入的酒店都是定位为服务高端客户，由此酒店的硬件设施均与之配套，以及对外实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游政策也有利于帮助海南吸引更多来自国内外的高端客户群体。
(二)居住模式
海南拥有舒适的气候和宜人的自然风光，热带气候和自然风光是其发展特色，也是吸引国内外旅客将海南作为第二居住地的个性化元素。海南将滨海等自然风光极其优美的海景用地用来进行度假模式的开发，所以这部分土地资源基本消耗殆尽，城区将成为海南省发展第一居住地居住模式的主要土地资源。三亚、海口等海南发展旅游房地产的主力城市已充分利用其土地资源，进行了居住模式的尝试。居住类的旅游房地产不断发展，也形成了两个特色，首先是受到具有资源优势的一线海景资源越来越少的影响，二线海景住宅价值不断提升并将成为主要的竞争地区;其次是针对具体的房地产产品，二线的土地资源因为各种竞争而显得尤为珍贵，居住模式的房地产开发愈发重视自身特色的体现和品牌形象的创立。在户型方面，多以250平方米及以上的高端别墅和50~80平方米的大众化精致小公寓这两种两极分化严重的户型为主。高端别墅的营销定位是国际和国内的高端客户和投资者，而小户型的精致小公寓的营销定位是追求安逸和享受的房地产投资者和居住者。如今，愿意来海南居住的旅行者越来越多，精致小巧的小户型公寓受到了越来越多人的追捧。小户型的建设更加丰富多彩，其功能也在不断完善，住房利用率、性价比也在不断提高，并且还提出了健康舒适的住宅理念，使小户型发挥了更大的功效。
1.高档度假居住房地产，以雅居乐清水湾为代表，清水湾将优越的自然环境与外销地产结合，打造高端度假型居住地产。海南省的高端地产比较集中，一般是基于当地旅游资源的吸引力，因此主要集中在沿海风景好的地方。这些地产项目占据了垄断性的海景资源，全年可以实现滨海游乐，开发优势明显。它的销售目标是瞄准全球的高端客户，前期的规划和国际级的团队合作，后期的招商运营引入国际级高端品牌的管理，国际化因素明显，是国际旅游岛建设的重要组成部分。
2.养老房地产，以五指山、保亭旅游房地产项目为代表。这些地区处于海南省的中部，拥有更舒适的气候资源，冬季的时候比沿海湾区干燥，风也温和许多，特别适合老年人养生，同时与沿海资源相比，这些地区有更多的价格优势，因此对于有养老投资的客户更加有吸引力。另外养老地产的特点在于生态养生资源丰富，比如保亭有丰富的温泉，适合居住养生。养老地产被越来越多的人所认可，客户群也从候鸟式逐渐变成高端客户，由此而兴建了大量高端别墅等建筑。
(三)度假和居住结合的综合模式
建设国际旅游岛是海南的一次重大战略调整，发展旅游房地产，重要的是将海南省旅游业由“观光旅游”为主发展到以“度假旅游”为主，完成旅游业结构转型，促进旅游房地产业的发展。观光旅游的特点是游客在短时间内走马观花的欣赏旅游地的风景，感受旅游地独特的文化和魅力，旅客的时间比较紧，日程安排比较满，整体旅游节奏较快。而度假旅游则可以说是一种慢节奏的生活方式，更多的在于使游客感受和体验当地旅游资源的魅力，使身心得到放松，所以一般在旅游地居住的时间较长，不仅需要各种酒店提供休闲住宿，也需要其他房地产资源来提供较为长期的住宿。度假和居住模式结合的综合性模式就是为了方便旅客进行度假和休闲的旅游，这种模式的房地产有其独特的特点：一是对所在地的环境要求高，非常重视环境的优美和舒适，选取充满阳光和沙滩魅力的海滨或者湖景等，同时拥有康乐资源如温泉和完善的旅游配套资源;二是开发不同类型的产品以适应不同的消费群体，满足不同的需要;三是在目标客户方面，客户范围较广，依然以高端客户为主，兼顾国内外市场的平衡，吸引更多度假和休闲为目的的旅客。
三、结语
海南旅游房地产因其独特的气候资源和优质的自然风光在全国具有很强的竞争优势，也是海南经济增长的主要推动力。海南旅游房地产应在现有模式的基础上提供更优质的软环境，以提高其在国内外的竞争力和知名度，带来更大的联动效益。
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