工程施工招标中业主风险的分析与防范
摘 要：具体在工程施工招投标过程中业主面临的招标与发包方式的风险以及业主在和承包商签订合同时可能面临的几种合同风险，并提出了在不同情况下业主应对风险的防范措施。在工程施工招投标过程中，业主对于工程招标、发包方式以及合同类型的选择正确与否至关重要，它直接关系到工程项目的成功和顺利进行，正确的决策有利于维护业主利益，保证工程质量，降低工程本钱和缩短建设工期，反之则不然。因此，对广大业主来说，工程招投标过程中的业主风险以及如何进行有效的风险防范，具有十分重要的现实意义。
1、招标中业主风险的分析
工程招标与发包是指房地产开发商通过招标文件将委托的工程和要求通知承包商，由他们提出工程施工组织设计及报价，通过评审择优选择信誉可靠、技术能力强、治理水平高、报价公道、工期短的施工，并以合同形式委托其进行工程施工。工程招标与发包风险主要有：
1.1 招标方式风险
，为了规范招标投标活动，保护国家、公共利益以及招投标当事人的正当权益，根据我国《招标投标法》明确规定，工程招标方式分为两种，即公然招标和邀请招标。
（1）公然招标风险。业主或其委托招标代理机构通过报刊、互联网等大众传播媒介在一定范围（全市、全省或全国）公然发布招标公告，凡符合规定相应条件且愿意参加的承包商均可参加投标。采用这种方式，业主可以在较大范围内，从众多的投标者中选择信誉良好、报价公道、工期短的承包企业，有助于承包企业开展竞争、改善经营治理、进步工程质量和降低工程造价。另一方面，公然招标对业主来说也存在着资格预审及评标工作量较大，用度支出多，耗费时间长的风险，以及增加了因对中标单位可能不了解而导致的今后协调困难风险和合同履行中承包商违约的风险。
（2）邀请招标风险。业主根据项目自身要求和所了解的承包企业情况，向预选的 5~7 家具有相应资格、信誉良好的承包企业发出邀请，要求他们参加建设项目的投标竞争。这种方式的优点是，业主可以有效地减少招标工作量、节省招标用度开支和缩短招标时间以及降低合同履行中承包商违约的风险，但其也限制了竞争范围，使业主失往了可能获得更低报价、技术上更具竞争力的潜伏承包商的机会。
1.2 合同方式风险
合同风险有 2 类，一是由于合同条款不完整，叙述不严密，有漏洞，或部分条款违法，存有“陷阱”，在执行中可能给房地产开发商造成损失的可能，即合同不完善风险，其防范可通过补充完善合同，进步合同治理职员素质，而将风险转移给承包商或消除掉。二是由于合同条款规定而引起的风险，即纯合同风险。建筑安装工程承包合同按计价方式的不同，分为三大类型，即总价合同、单价合同和本钱加酬金合同。下面分别分析业主在各种合同类型中风险特性，即纯合同风险。
1.2.1 总价合同风险
总价合同是以施工图纸和工程说明书为依据，在明确各分项工程的工程性质和工程量的基础上，合同双方按照约定的总价签订工程承包总价合同。总价合同由于不需要工程量，而只需计算在实际施工中工程量的变更即可，因而合同易于治理，但由于条件是必须明确分部分项工程内容及各项技术指标，预备划分和计算分部分项工程量将会占用很长时间，从而会延长设计周期、拖长招标的预备时间。总价合同又分为不可调值总价合同和可调值总价合同：
（1）不可调值总价合同。以图纸及有关规定、规范为基础，承发包双方协商一个固定总价，一笔包死，在合同执行过程中，承发包双方均不能由于工程量、设备、材料价格、工资等变动和地质条件变化、恶劣天气等理由，提出对合同总价变化的要求，除非设计、设施和工程范围有变更，才能随之相应调整。对业主而言，由于图纸和说明书不够具体，未知因素较多，或材料市场价格极不稳定，承包商必然会加大不可预见费，用来消除不确定因素给其带来的风险，因而进步工程项目报价，而且业主也丧失了因设备、材料、工人价格下降而引起的工程本钱降低的机会。
（2）可调值总价合同。承发包双方以图纸、招标文件及有关规定、规范为基础，在合同执行过程中，由于通货膨胀等原因而导致的工料本钱增加，在合同总价不变的基础上，通过相应增加一些必要的调价条款予以调整。调价条款大致有为 2 种形式，一是业主对合同签字日与实际施工安装时的材料、设备和人工等本钱的差异全部予以补偿。二是规定材料、设备和人工等本钱增加超过某一限度（如 5%）时，业主才给予补偿，即小额风险由承包商承担，大额风险由双方分担或完全由业主承担。这种方式业主可以有效地降低承包商的报价，但其承担了建设期间的通货膨胀风险因素，如工料本钱增加较大，将会大大进步工程造价。
1.2.2 单价合同风险
在施工图不完整或工程项目内容、技术经济指标一时不能明确、具体时就需要开工，即不能比较正确地计算量，又要避免凭运气而使业主与承包商任何一方承担过大的风险，此时采用单价合同比较合适。在国际工程承包中，普遍采用的 FIDIC 土木工程施工合同便是使用单价合同。
（1）估量工程量单价合同。业主委托设计单位或专业估算师提出总工程量概算表，列出分部分项工程量，然后承包商在此基础填报单价，最后按照实际完成工程量计算总价。采用这种合同方式时要求实际完成工程量与原估算工程量不能有实质性的变更，工程量是同一计算出来的，业主只要审核单价，承担的风险相应较小，但如遇工程量大幅度增加，可能工程本钱，使业主蒙受损失。另外，业主在实践中往往很难精确确定工程量以及变动范围多大才算是实质性变更。
（2）纯单价合同风险。业主仅开列有关分部分项工程范围、名称和计量单位，不对工程量作任何规定，由承包商逐项填报单价，经双方磋商后签订单价合同，工程竣工后，按合同单价和实际完成的工程数目结算工程价款。采用此种合同形式不利于业主控制工程本钱，轻易引起因工程量不确定、单价不公道而引起的本钱风险，同时，对于工程费在不同工种间分摊以及不易计算工程量的工程，易产生相关索赔事件。
1.2.3 本钱加酬金合同风险
本钱加酬金合同的基本特点是按开发项目实际发生的本钱（包括人工费、材料费、施工机构使用费、其他直接费和施工治理费以及各项独立费，但不包括承包商的总治理费和应缴所得税），加上约定的总治理费和利润，来确定总价。采用这种合同方式，业主面临对工程本钱不能实施有效控制和承包商对降低本钱不感爱好的风险，同时确定承包商的实际本钱会大量增加业主的工作量，而且正确确定承包商的本钱也有很大困难并存在很多漏洞。
（1）本钱加固定百分比酬金合同。业主对承包商支付的人工、材料费等全部按实际直接本钱据实补偿，同时，按照实际直接本钱的固定百分比的酬金作为利润付给承包商。这种合同方式，承包商所得酬金与工程本钱成正比，业主面临承包商故意进步本钱以增加酬金收进的较大风险。
（2）本钱加固定酬金合同。业主承担实际直接本钱，酬金是事先约定的一笔固定金额。这种合同虽不会使承包商故意进步本钱，但承包商也没有降低本钱的动力，业主会蒙受可能降低本钱的机会风险。
（3）本钱加浮动酬金合同。双方事先约定目标本钱，承包商所得为本钱加酬金，假如实际本钱低于目标本钱，承包商所得除实际本钱加酬金外，还可根据本钱降低额额外获得一笔酬金；当实际本钱高于目标本钱时，业主根据本钱增加值，从实际本钱加酬金中扣除部分酬金。
（4）最高限额本钱加固定最高酬金合同。承发包双方首先确定最高限额本钱、报价本钱和最低本钱，当实际本钱低于最低本钱，承包商花费的本钱和应得酬金均可得到支付，并可分享本钱节约额；当实际本钱在最低本钱和报价本钱之间，承包商仅能得到本钱和酬金；当实际本钱在报价本钱与限额本钱之间，只有全部本钱可以支付；当实际本钱超过限额本钱，超过部分业主不予支付。这种合同方式有利于业主控制本钱风险，并鼓励承包商最大限度降低工程本钱，其风险在于实践中公道、正确确定目标本钱、最高限额本钱、报价本钱、最低本钱和酬金较为困难。
2、招标中业主风险的防范
（1）业主应充分根据工程规模、工程特点和工程性质等，以及业主自身招投标治理能力，主要是有相关技术、和治理职员和编制招标文件、审查投标单位资质、组织开标、评标、定标的能力，公道确定招标范围和招标方式。
（2）对于公然招标方式，业主应严格对投标单位进行资格预审，认真考察投标人的技术、经济和治理等综合实力，侧重于其总体能力是否适合招标工程的要求。
（3）根据工程规模、工程特点和工程性质等，以及业主合同治理能力以及工程治理能力，确定工程发包方式。
（4）制定工程标底，充分考虑以下因素：适应工期目标的要求，对工期提前因素有所反映；适应业主的质量要求，对高于验收标准因素有所反映；适应建材市场的变化，对价差因素有所反映；正确处理间接费等取费标准。
（5）评标时以评标价最低，而不是以投标价最低为准选择承包商。评标主要应考虑业绩和信誉、施工治理能力、施工组织设计和投标报价 4 个方面，并以百分制计分。
（6）业主为避免因承包商违约而蒙受损失，应要求承包商提供可靠得住经济担保，包括投标保证函，履约保函等。
（7）对于第一类合同风险，业主可以通过补充、完善合同条款，进步合同治理职员素质，而将风险转移给承包商或消除掉；对于第二类合同风险，即纯合同风险，业主可根据工程特点通过合同选择往返避和转移风险。
（8）不可调值总价合同一般适用于工期较短，对工程要求非常明确的建设项目，业主可通过尽可能明确分部分项工程、范围及工程量，提供完善的设计图纸来降低这种合同方式风险。可调值总价合同适用于工期较长，对工程内容和技术经济指标规定很明确的项目，业主可通过规定恰当的调价变动幅度以降低其风险。
（9）估量工程量单价合同方式一般适用于工程性质比较清楚，但其任务及要求标准又不能完全确定的工程项目，在实践际上采用较多。对于估量工程量单价合同业主可以通过规定工程量极限变动幅度，当工程量变幅超过极限幅度时，才答应适当调整单价来降低风险。纯单价合同方式适用于没有施工图，工程量不明确，却又急于开工的紧迫工程项目，业主可通过尽可能明确分部分项工程内容、范围及工程量，提供完善的设计图纸来降低其风险。
（10）本钱加酬金合同方式主要用于业主在开工前对工程内容及其技术经济指标尚未完全确定，而工期紧迫又必须立即发包的工程，或业主与承包商相互信任，承包商在某些方面具有专业技术、特长和经验的工程。对于本钱加固定百分比酬金合同和本钱加固定筹金合同方式，业主可通过在承包合同中增加一些补充条款，如奖励条款等，以鼓励承包商降低本钱。
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