论不动产善意取得论文
不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。以下是小编精心准备的论不动产善意取得论文，大家可以参考以下内容哦！
[摘要]《物权法》出台以前,我们只能依据民法通则的解释,针对共同共有的情形对不动产适用善意取得的规定。理论上通说认为不动产不适用善意取得制度。新颁布的《物权法》在我国民法立法史上首次全方位地肯定了不动产的善意取得制度,是我国物权立法的一个突破,体现了对房屋买受人利益保护的侧重,体现了对不动产交易安全的重视。本文重点探讨了不动产善意取得制度的建立、认定以及合理性等问题。
[关键词]不动产 善意取得 物权法 不动产登记 公信力
一、善意取得制度及其合理性
善意取得制度,是指财产占有人虽无权处分其占有的财产,但仍然将该财产转让给善意受让人,该善意受让人仍可取得该财产的所有权或其他物权的制度。①
善意取得制度的合理性在于:第一,善意取得制度有利于维护市场交易的正常秩序,促进市场经济的有序发展。第二,善意取得制度有利于充分发挥物的经济效用。第三,善意取得制度有利于及时解决民事纠纷。当无权处分人处分他人财产以后标的物可能数易其手,如果允许原所有人向现在的占有人追夺原物,势必会推翻现有的秩序,使大量的社会资源陷入无休止司法程序中,而大量的民事纠纷不能及时解决,必将使各方当事人亦陷入讼累。②
二、不动产善意取得的争论
不动产是否适用善意取得,理论界一直争论较大。包括很多知名学者在内,都认为应坚持不动产登记公信力的模式来解决相关问题,不动产善意取得制度没有设立的必要或者是不应被设立。代表性观点比如:梁慧星认为,不动产的公示方法是登记,交易中不会简单地将占有人误认为所有人,故不动产不发生善意取得问题。③基于物权登记具备公信力,即使登记错误或遗漏,善意第三人相信登记的准确性而就此进行交易的,其利益应受到法律保护。④孙宪忠则认为,不动产登记具有公信力,通过公信原则对不动产交易安全给予保护便已足够,不必另设不动产善意取得制度。⑤并且,登记的公示性决定第三人不可能存在善意(不知或不应知交易瑕疵),善意取得的原理以及规则在不动产法领域己经无法适用。
绝大部分学者否定不动产善意取得制度,理由是不动产登记具备公信力。不动产占有人不能推定为所有人,也就不能适用善意取得。对于第三人利益的保护,可以凭借不动产登记公信力来实现,不动产物权没有适用善意取得的必要。
三、不动产善意取得制度的建立
1988年通过的最高人民法院民通意见第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”上述规定中的财产可以理解为包括动产和不动产,这被认为是不动产适用善意取得的依据之一。2007年通过的《物权法》第一百零六条规定了不动产的善意取得,无处分权人将不动产转让给受让人,所有权人有权追回;但是如果受让人善意且以合理价格受让,不动产也依法登记,则受让人取得该不动产所有权。
四、不动产善意取得的认定
(一)受让人的善意衡量标准
实践中,买受人在签订买卖协议时是善意的,但不代表转移房屋产权之前始终为善意。比如签订协议后其已知晓出卖人为无权处分人。因此,应明确受让人在不动产产权转移之前始终为善意。最高法院出版的《物权法条文理解与适用》一书中,虽然对是否善意没有作明确地界定,但是明确说明受让人在签订协议和交付财产时要善意。又比如,买受人取得不动产权利之前,第三人主张对该房屋享有所有权,并主张该买卖合同无效,如果审查结果认为第三人确为真正的所有权人,这时买受人执意购买则很难被界定为善意。笔者认为,因为买受人已知道出卖人无权处分该房屋,转让合同效力待定。既然真正的物权人主张权利,说明其对出卖人的处分行为持否认态度,是不追认的,该买卖合同为无效合同,因此也无继续履行的可能与必要。至于买受人的保护问题,可以通过追究出卖人的缔约过失责任、责令其赔偿买受人的信赖利益损失予以解决。
(二)不动产转让登记的认定
对此主要有两种观点:第一种观点认为应以登记完毕时为准,理由是我国《物权法》规定受让人在受让时应为善意,受让即为接受让予之意,一个完整的受让过程应当完成所有权的转移。动产所有权的转移以交付为准,不动产所有权的转移则应在登记后始为发生,因此只有在登记完毕时仍为善意者,才适用善意取得。更何况《物权法》对善意取得的要件明确作出了规定“依照法律规定应当登记的已经登记”,其中“已经登记”这一事实行为必须完成,否则无法发生善意取得的效力。第二种观点认为应当以申请登记时为准,认为考虑我国登记机关混乱不统一,而且登记过程受让人也难以控制,以申请时为准更能保护受让人的权益。即使在登记过程中知道让与人无处分权,也不妨碍善意取得的适用,只要受让人提出登记申请时为善意即可。笔者认为,对于第二种观点,将当事人申请登记视为登记完成,的确有助于更好地保护受让人的合法权益,存在相当的合理性。但除非有司法解释予以明确规定,否则如此理解《物权法》关于不动产善意取得的规定,尚缺乏法律依据。笔者倾向于第一种观点,只有登记手续履行完毕以后,善意受让人才可以取得所有权。
(三)关于登记或公示的认定
对于登记或公示的形式,比较理想的形式是由统一的机关以统一的方式来办理,按照《房地产管理法》的规定是由县级房地产管理机关统一制定登记簿,这也是《物权法》所倡导和要求的,但是,理想与现实之间总是存在一定差异的,面对我国不动产登记制度的混乱局面,即便是《物权法》也没有确定可行的实施方案,而是在附则的第264条规定:法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定之前,地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。但即使登记制度不健全,作为登记机关的公信力还是存在的,所以即便做出错误的登记也是具有公信力的,在登记被撤销之前,人们只能相信此登记,也因此才存在不动产善意取得。
五、不动产善意取得制度合理性及权益衡量
(一)不动产善意取得制度的合理性
这里谈不动产善意取得制度合理性,主要是考虑前述众多学者试图通过不动产登记公信力制度来否定不动产善意取得制度的合理性。对此,笔者认为不动产登记公信力制度与不动产善意取得制度不仅不冲突,而且恰恰是相得益彰。其一,通过不动产登记的公信力来保护第三人,与通过占有公信力来保护善意第三人的原理,在本质上有其共性,不排除不动产物权的善意取得,但不特别使用不动产善意取得的概念。⑥其二,登记公信力实质就是不动产的善意取得,实际上所谓的不动产的善意取得也就是对登记公信力适用的法律要件及后果的概括。⑦
(二)不动产善意取得制度的权益衡量
当无权处分人擅自处分原权利人的财产时,原权利人和善意受让人的合法权利都有可能受到侵害,保护了其中一方的物权,另一方就只能通过提起侵权、违约、不当得利或者国家赔偿等方式实现救济,然而债权的保护毕竟不如物权的保护直接有力。换言之,取得争议不动产物权的一方得到了最大程度的保护,善意取得是国家立法在衡量原权利人和受让人的利益保护力度后进行的一种制度安排。我国《物权法》规定不动产善意取得必须在完成登记后才能实现,在最大程度上为原权利人保留了发现权利被侵害的时间,可见对原权利人的保护力度还是较大的。在对不动产善意取得制度的具体司法适用中,我们应充分理解《物权法》平衡这两种保护关系的立法原意,充分考查原权利人和善意受让人是否尽到了必要的注意义务,根据各自的过错程度,确定物权的最终归属。
注释:
①.中华人民共和国物权法条文理解与适用[M].北京:人民法院出版社,2007(3):327-330.
②王利明.物权法研究[M].北京:中国人民大学出版社,2005(1):251-260.
③梁慧星.中国物权法研究(上)[M].北京:法律出版社,1998.
④梁慧星.陈华彬.物权法[M].北京:法律出版社,1997.
⑤孙宪忠.再论物权行为理论载中国社会科学.(京)2001:59.
⑥孙鹏.物权公示论――以物权变动为中心[M].北京:法律出版社,2004:281-282.
⑦马栩生.登记公信力研究[M].北京:人民法院出版社,2006:78.
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