房地产企业成本管理体系论文

房地产企业成本管理体系论文

　　一、房地产企业全面成本管理体系的现状

　　作为房地产企业近几年为了能够获得更多的利润，使企业得到更好的发展，都在积极的寻求发展之路。根据相应的数据显示，2012年上市房地产企业的期间费用率的前十均值达到5。4%，销售费用率达到2。2%，管理费用率达到2。4%，资产负债率高达62。5%，由此看来在房地产企业中实行全面成本管理具有重要的意义。为了使成本管理取得更好的成绩，各房地产企业都在积极的构建全面成本管理休系。虽然说全面成本管理休系的构建在整个房地产企业开展得如火如荼，但是这并不意味着休系的建设卓有成效，在建设的过稈中，很多房地产企业在全面成本管理休系的建设上都存在一些问题，比如没能很好的做到体系化，管理缺乏手段与方法等，这些问题严重的阻碍了全面成本管理体系在房地产企业的实行，同时也阻碍了房地产企业更好的发展。总体来说，我国房地产企业全面成本管理休系的现状是有建设，也有问题。

　　二、房地产全面成本管理体系的构建及其问题解决

　　（一）全员成本管理

　　实行全员成本管理应从以下几个方面人手：第一，把捤全员成本管理的核心。全员成本管理的核心就是将成本管理的目标和仟务落实到每个部门单位、工作小组及个人身上，使其与成本管理直接产牛联系，将成本管理的考核指标与经济效益直接挂钩，形成核算、责仟、利益紧密结合的全员成本管理系统；第二，提高全员成本意识以及相应的素质。首先，企业的领导者要有较强的成本意识，认识到成本管理意味着企业的经济效益，要将节约成本的意识落实日常的工作中，其次还要加强对下层工作人员成本意识的培养，并且进行监督以保证全休的工作人员都能将成本管理放在心中。

　　（二）全过程成本管理

　　与其他行业有所不同的是，房地产企业的成本较大，因此每一处的节约都会产牛较大的经济效益。全过稈成本管理的实施应从以下几个方面着手：

　　第一，重视成本的事前管理。成本的事前管理是全过稈管理的前提，对于全过稈成本管理具有导向性，做好房地产企业成本的事前管理可以将成本的浪费消灭于萌芽之中。所谓的事前管理就是预测和计划工作，也就是在房地产企业的成本形成之前，根据公司的基本情况，运用科学的手段计算出公司运营可能需要的成本，并就相应的情况制定出较为详细的成本计划，将详细的成本计划当作企业正常运行的参照。此后企业需要做的就是做好项目的选择工作，在进行项目的选择时要实行三个重要的步骤：

　　选择项目的定价。在选择项目时要注意项目的定价与成本计划是否符合；了解房地产企业所选项目的投资预案，并对其进行详细调杳；根据投资的预案杳找、收集相关的资料以及信息以便日后项目建设工作的开展。

　　第二，成本的事中控制。在事中控制中要做到的通常为三件事：实施方案的选择、融资成本的控制、项目实施和控制。

　　1、实施方案的选择

　　在完成前期的淮备工作之后，作为房地产企业所要做的就是选择合适的实施方案。在选择方案时，作为房地产企业需要考虑很多的因素，尤其是成本问题，因此房地产企业往往会采取一些方法对备选的实施方案进行分析以寻找合适的实施方案。常用的分析方法有：贴现现金流量法、回收期法等；

　　2、融资成本的控制

　　在选择好实施的方案之后，房地产企业所要做的就是进行融资。对于房地产企业来说方案的实施资金过大，远远超过了企业的承担能力，因此为了使方案能够得到很好的实施，企业唯一的方法就是进行融资。在进行融资时，为了做好融资成本的控制工作，房地产企业在对融资进行决策时要充分的考虑其风险，对相应的情况进行分析，考虑风险的稈度是否在企业的承担能力之内，合理的安排自投资金和借人资金的比例，一定稈度上降低融资的成本。

　　3、项目实施和控制

　　项目开发中房地产企业的投资较大，并且该项资金的投人较长难以在短时间内收到经济效益，因此，房地产企业要加强对开发项目的实施阶段的管理和控制工作，这对于实现房地产商人预计的开发效益有重要的意义。在该阶段中，房地产企业监管部门要控制好投资、营运、利润、质量、成本、开盘、销售、创新这八个环节，以助于实现全过稈成本管理的目的。

　　第三，成本的事后管理。在房地产建设完成之后，剩下的便是销售环节，在此环节中，房地产企业同样要做好成本管理工作。要根据产品的建设成本、设计成本以及售后的维修成本来制定销售的价格。此外在销售中也要做到减少非行业运行成本的浪费，即销售中因为销售需要而消耗的成本。此外还要注意收集顾客对于产品的反馈信息，做好开发产品事后成本管理工作，考核成本计划的实际完成情况，针对相应的情况对相应的人员实行奖罚制度。

　　（三）全方位成本管理

　　所谓的全方位成本管理即进行市场、技术、人力资源三位一休的仝面成本管理，是全面成本管理休系中的重要环节之一。

　　第一，在市场竞争和市场压力之下考虑成本管理。在进行成本管理时，不能单纯的思考如何进行成本节约，而要将成本管理放在市场这个大背景之下进行考虑。根据市场规律制定相应的成本目标以及管理计划，找到房地产企业节约成本的途径，还要根据市场的需求对成本管理的方法进行规范，制定符合市场的成本管理制度。将企业成本管理放在市场大环境下有利于企业的盈利经营以及企业适应市场竞争的环境，使企业在市场竞争111占据较大的优势；

　　第二，认识到技术对于成本管理的重要性。在房地产企业的实际运行中，很多成本浪费的主要原因还是技术的缺乏，往往技术的不足便需要从其他方面来进行补充，从而导致成本增大，因此要做好技术的引进和学习，做到从技术上最大限度的减少成本。针对目前房地产行业技术不足的问题，笔者认为可以从以下几个途径进行解决，首先工作人员要加强技术的学习；其次企业应该要加大优秀人才的引进力度。

　　第三，重视人力资源的投人。房地产企业要重视人力资源的投入和价值的分析，使企业的人力资源能够得到充分的发挥，从而做到从人力资源上节约成本，对企业内部的赋闲人员进行精简，保证人力资源上的成本管理取得实效。

　　（四）全环节成本管理

　　房地产行业的全环节成本管理指的是预算、计划、控制、核算、分析和考核等各个环节，全面成本管理就需要从各个环节全面开展成本的管理工作，只有这样才能做到节约成本。

　　第一，做好成本预测。在房地产企业进行设计、建设、销售等工作之前，就应该要做好相应的成本预测工作。在进行预测时，要紧密的结合企业与市场的实际情况，客观进行评价，合理的进行预测。成本的预测可以使企业对于未来的发展和企业的实际运行做到心中有数，使未来工作的进行有参照。

　　第二，做好成本计划。在进行成本预测之后，作为企业应该要及时的进行成本的计划，根据成本的计划做好各方面工作的成本计划，这样便于各方面工作的开展，使其工作有依据进行，以免出现工作成本过大的状况，做到提高房地产质量、降低成本输入、增大企业的经济效益。

　　第三，做好成本控制及核算工作。在房地产企业各方面工作进行的时候，作为企业方面应该要适时的进行成本的控制、认真的核算，保证各项工作的成本在计划成本的上下进行波动，不会出现超计划过多的状况。对于每一项耗费要进行逐个的核算、调节、监督，及时发现，及时纠正。第四，认真进行成本分析和考核工作。成本分析是在建设后根据相关的成本核算资料对整个建设中成本的波动情况进行分析，找出波动的原因进行及时的总结，以便于后续的成本管理工作，推动全面成本管理工作的开展。

　　三、结束语

　　对成本进行有效的管理能够在很大的程度上为房地产企业赢得利润，构建房地产企业全面成本管理体系具有重要的意义，房地产企业从全员、全过程、全环节、全方位的管理着手进行体系的建设，不断的完善了全面成本管理体系，从而推动房地产企业的发展。

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