房地产开发中会计核算的问题分析论文

房地产开发中会计核算的问题分析论文

　　【摘要】由于市场经济的不断发展与房地产业的迅猛发展。因此房地产企业会计作就受到了人们重视，房地产开发企业会计核算运行中的弊端逐渐凸现出来，怎样加强房地产开发企业的会计核算、推动房地产业健康发展，属于社会都正在积极思考以及重视的问题，依靠对问题不断的研究，使实际操作当中出现的问题与疑点得到处理，逐渐推动房地产企业会计标准化以及房地产行业健康发展。

　　【关键词】房地产企业会计核算；问题与对策

　　房地产开发企业具备投入资金数量较大、投资风险较高以及投资时间较长的特征。从经营生产角度来说，房地产开发企业的开发周期较长、风险较高、投入较大、环节多。其表现在会计核算中，成本结转期是以建设开发周期为准，那么就要求必须在会计核算工作中加强谋划，来配合工程的开发；而从产品的角度来说，房地产开发企业的产品有着高价值特点，销售常常采取预售以及分期付款销售方式，会计核算当中，收入确认和一般性生产企业比较有着一定特殊性。有关房地产企业的投入产出比例不够合理，且业绩波动非常大。当今适合房地产开发企业的会计标准为《房地产企业会计制度》《企业会计准则》，怎样在门类诸多的要求、准则以及制度之下，与企业自身的特点相结合，优化现有的会计核算措施，使得会计人员所提供的会计信息可靠真实，属于当今急需处理的重要问题。

　　1.房地产开发企业中会计核算出现的问题

　　1.1房地产开发企业的收入确认较为复杂

　　房地产商品的销售常常采取预售以及分期收款销售之类的多种销售方法，会计实务当中房地产的收入确认与其余的生产收入比较有着一定的特殊性。有关房地产开发企业的会计制度与《企业会计准则收入》于商品房所有权的关键报酬与风险是否转移的问题上有着分歧存在。《房地产开发企业会计机制》中要求以结算账单提交至买方且获得认可来作为房地产开发企业的收入确认规范，《企业会计准则收入》当中要求以报酬以及风险实质性转移来作为收入确认规范。在会计实务当中怎样应用这一规范标准比较的混乱，其关键问题在应当在哪一阶段确认为收入。

　　1.2房地产开发企业的商品成本和售价不配比

　　房地产开发企业生产周期比较长，对其开发之时，因为工程还没有竣工或者即便产品开发已经完成预售，预售款项同样不能确认为收入，结果就是给应用配比原则造成了较大困难。通常商品售价一直都是围绕成本来上下波动的，但是产品开发的成本载体为建设工程的整体，销售就是依照户型与楼层为单位，如此便导致单个户型与楼层的售价和成本存在明显不配比。就如同一构造的房屋，其低层建筑的施工成本要比高层建筑的施工成本低，然而销售的时候，低层售价比高层的售价要高；又比如丁字形楼房尽管同楼层的成本相同，因为朝向的不同，售价的相差同样比较大。房地产开发商品成本的载体是建设工程整体，销售却是依照户型与楼层为单位，如此就导致单个户型与楼层的售价和成本明显不配比。一般房地产开发企业成本的结转方式为：依照当期完工之后的核算对象总成本来除以总的建筑开发面积，计算出每平米的建筑面积成本，之后再与销售面积相乘就得到本期的销售成本。如此均摊计算得到的结果没考虑道房屋朝向楼层的因素，所得到经营成果也不具备真实性。

　　1.3评价指标不可以将企业业绩真实反映出来

　　房地产企业的投入产出周期有着很强的特殊性，其表现在会计年报当中常常是业绩的波动很大，对于一般公司业绩的评价指标是不适用的。所以，评估房地产开发企业业绩，也不可以单单用指标来论好坏，需要透过指标来观察实际，了解其信誉资质、资产质量、现金流量与实力，以及更关键的表外风险。

　　2.房地产开发公司会计核算工作的完善对策

　　2.1收入确认规范标准的确定以及应用

　　销售房地产商品收入确认需要满足两个标准：法律标准与专业标准。有关法律标准指的是我国法规当中要求房地产的销售一定要满足的标准或条件：比如针对出让方式得到土地使用权，没有依据出让合同要求支付所有的土地使用权的出让金，没有得到土地使用权相关证书，以及没有依据出让合同要求来进行开发投资的，还有权属存在争议的，没有依法登记来取得权属证书的一系列房地产不能进行买卖。与法律标准不符的，就算房地产商品早已开发完成，还可能取得了报酬，且转移风险，这样也不可以作为收入进行确认，相关的法律标准属于专业标准的基础条件。而专业标准指的是会计准则以及会计机制中要求的商品销售收人的确认规范。专业标准收入确认通常是以报酬与风险的实质转移作标准，在理论上较为合理，然而因为房地产业销售方法的复杂性以及多样性，实际操作过程中存在很大困难。销售合同属于在房屋没有建成完工之前的预销售，企业无论有没有收取款项，都不属于现实的销售业务。预售合同签订且对预收货款进行收取与收入确认条件不符，不可以作为实现销售的依据，针对正式房屋销售合同的签订，因为商品所有权主要报酬以及风险还没有转移到买方，与《企业会计准则收人》中的有关要求不符，也不可以确认为收入，买方在获取商品房产权证的时候确认收入，就会造成收入的滞后，与收入确认原则不符。所以，虽然房屋产权证书属于房屋所有权标志，然而并不是确认收入的唯一必要性条件。

　　2.2计划销售价格理念的引入，使得销售收入和成本相配比

　　计划销售价格概念引入，处理和销售收入不相配比的状况。即开发房屋满足可销售状态的时候，企业依照朝向、楼层、地段、市场、成本等因素来制定计划销售价格，将其作为成本分配的标准，用实际的开发成本来除以计划的销售总额计算出计划销售成本率对商品房成本进行结转。实际工作过程中，因为开发规模的大小不同，还能够分成实际售价成本率的结转法以及计划售价成本率的结转法。有关实际售价成本率法，就是在季度的前两个月依照实际售价乘计划销售成本得到季末的销售成本的方法进行调整。此种方式对于开发规模比较大的房地产企业较为实用，其优点为能够使工作量减少，不足是季度的前两个月受到房价的影响会存在一定的误差，而且不可以准确及时地提供具体的成本资料。而计划售价成本率法，是一直依照计划售价乘计划销售成本率的方法进行结转。此种方法不足为结转的工作量很大，然而遵循着一贯性的原则，所提供的信息及时可靠，而且可以把结转成本的工作量逐一分散到日常工作当中，在一般的房地产开发企业中都能适用。

　　2.3增加信息的披露内容，增加房地产开发企业中披露信息含量

　　（1）需要增加土地储备量与成本组成的信息。因为房地产开发成本当中的土地成本比例通常占比重较大。所以，能否掌握土地储备与土地储备成本情况，一定程度上对于开发企业以后的发展有决定作用，信息使用人依靠企业所披露土地使用权的总额不能对土地储备信息进行判断。所以，房地产开发企业财务报告的附注当中披露土地的储备量与取得成本状况是很有必要的。（2）应当增加披露分项现金流量的信息。以公司中每一个开发项目作为基本单位，对经营开发过程当中所形成的现金流量进行披露，包含房地产销售得到的现金、采购工程物资与工资支付需要的现金，借此提升现金流量信息的关键性。

　　3.结束语

　　目前，我国房地产开发企业与房地产开发市场还没有完全发展成熟，现行机制对有的业务会计处理没有明确要求或者要求不够严密，导致房地产开发企业会计核算和实际状况存在很大出入，有关企业会计核算中有很多问题。但是，伴随市场经济不断发展，由于市场经济在我国逐渐健全，伴随新会计机制以及会计准则地发布，会计核算工作一定会不断的完善规范起来。

　　参考文献

　　[1]姚原.简析房地产成本核算的新模式发展方向[J].现代商业，2014（14）：160~161.

　　[2]于郭虹.房地产成本核算当中需要注意的问题[J].中国高教论丛，2014（1）：118~120.

　　[3]阮需桦.浅析房地产会计核算过程中出现的问题与改进方法[J].中国总会计师，2015（3）：140.

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