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项目联营策划书
一、市场背景
（一）、 **房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司对当地市场进行调研，简析如下：
1、客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，散户消费逐渐成为市场主力。
2、开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐步接受，同时专业的开发管理、销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于**房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占**市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使
开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱，管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临考验。
3、项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提高。
4、项目管理、销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，先进的项目管理理念及营销理念随专业的还礼、销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，管理水平不断提高，宣传手段不断翻新。
（二）、在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化：
能承受价格在 2500平米以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足性居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性转变。对于能承受 2500-4000元/㎡价格的客户，在追求上述要求的基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较为严格。
能承受4000元/㎡价格以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐步为市场追捧。
3、开发商的变化：开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变。并逐渐建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识，管理水平随之不断提高，逐步渗透入项目运行全程管理控制。
二、项目分析
1、基本情况
本项目位于
地段升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析
整体消费群体仍为比较注重生活品质的中高层群体，社会层次也已机关工作人员为主，随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位
本项目立足于中高档楼盘，受价格限制，客源面相对较为集中，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等做如下分析： ⑴、私营业主，有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
⑵、政府官员，此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大
多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
⑶、白领阶层，此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
⑷、年青成功人士，此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。
三、项目定位
本项目位于******，生活设施及市政配套设施完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本项目定位于：会养人的房子。
综合以上，在本项目客源中主要去求有以下几点：
1、地理位置优越。
2、交通出行方便。
3、市政及配套设施齐全。
4、社区规划合理。
5、智能化水平高。
6、有较大的.升值潜力。
7、户型实用、舒适。
四、产品建议
（一）、社区配套设施。
1、采暖：采用地面供暖系统。此系统有以下特点：
⑴、无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具方便。⑵、室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有健身功能。
⑶、辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。
⑷、便于布设落地窗。
2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落地窗，其他房间配双层中空玻璃塑钢窗。
3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，公共场所安装自动感应装置，随时监测。
4、信息系统：有线电话；市区标准有线电视；宽带网入户，并预留管线；预留两部电话接口。
5、厨房、卫生间：厨房墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整套高级厨具；卫生间墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖。
6、外立面风格：建议采用高级外墙涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部选用淡黄或白色。此建议有以下优点：
⑴、涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易查处，而用面砖则不易查出。
⑵、棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。
7、绿化布置：根据小区内的容积系数，建议原则上小区整体走
联营计划书 经商定
联营计划书 经商定，山西峰鑫伟业物贸有限公司与山西利剑贸易有限公司本着兄弟贸易合作，共赢共利，资源共享的方向发展。商定：山西利剑贸易有限公司愿意将长期代理的品牌货品—[潞城兴宝]低销于山西峰鑫伟业物贸有限公司。
计划参与者： 货品—[潞城兴宝]表面标志LG 山西峰鑫伟业物贸有限公司代表人林锦文，以下简称甲。
山西利剑贸易有限公司代表人林钟桂，以下简称乙。
期间双方以此为例，循序步进，共赢共合。拟定内容都经双方商议并同意，合作间为保各方权益互相遵守以下：
1. 签订计划，协议生效后。乙承诺以月计算，每月甲所成交LG量额达350吨，如数返
还利润每吨20元。则未达量的同时，已成交量作业差于350吨之间的每吨追加10元惩罚金。
2. 单笔交易以提完货和付完款后，才属于已成交作业。否则不算返利限定量中的累加数
量。甲没提完货时必须在3天内付清，逾期未还清的款额折合吨位追加每吨10元的滞纳金，以此为起点另外拖欠日每天累加5元/吨，甲必须以此为戒及时还款，否则不进行新的成交。（1日提货3日还款，特殊情况4号还款暂不加罚款，到5日还1日的货款已经要加收滞纳金10元，6日则加15元）
3. 乙每天应及时向甲传输当日LG所有货位货品规格及厂家规格型号，正确引导甲，不
得掩盖实情谎报库存。同时给指导当日乙公司成交价。甲以指导单价成交的，乙同意每吨保留有10元的合理利润。若甲有能力能做现金交易的成交，在以上基础上再让10元/吨。以上都不属于达量返利的份额。
4. 甲乙双方可选择性互相建议，甲在乙所指导内容如有质疑必须在第一时间提出疑虑，
逾期不可做成交阻碍之借口。乙有权监督甲在每单笔单价作成交时是否有恶意抛售，或套取现金，或恶意强接客户。特殊情况甲因提前作解释申请，未经允许甲不得违规。经核实，乙将追究甲的责任，后果视情节定，甲不得悔退。
本协议亦甲乙双方介于买卖与友情的君子协议，违规者视小人雷同。弃之不得怨言！ 此协议双方各持一份，共两份。尊重则互相保留，失之心遭遣！
以上书定内容待双方签字既是接受。无见证人。无章法借鉴。
甲：山西峰鑫伟业物贸有限公司 （代表人） 乙：山西利剑贸易有限公司（代表人）
身份证：身份证：
名章： 名章：
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