地产大腕们的发家史连载
地产大腕们如何走过灰色区域
因为房地产行业与腐朽现象牵扯比较多，很多人往往会简单类推，认为这种腐朽的行业，越是大腕越是腐朽。
其实这种想法未免失之过于简单了，忽略了事件的复杂性、低估了我党的反腐能力和决心。只靠腐朽手段是成就不了大腕的。
光靠辟邪剑谱做不了五岳盟主;为国为民才是侠之大者;令狐冲能当大侠是因为日月神教、武当少林黑白两道都给面子;张无忌能领袖群伦，不光是明教自我吹捧，武当、峨嵋、丐帮都投了赞成票;就算是坐地分赃的总瓢把子，面上也得是个正经员外身份啊。
单靠腐朽手段是成不了大事的。事情并不是一些人想象的那样简单，不信你拿些钱，找个土地部门hui赂块地试试，钱能轻易送的出去才怪，准把你当典型扣了，钱不是那样好送的。
我这并不是说大腕们都很纯洁，不食人间烟火，超脱于行业现实之外。
在腐朽和清廉之间，没有空间了吗?
有西方谚语云，条条大路通罗马，何必单恋一枝花?
本回让我们看一下地产大腕们如何走过灰色区域。
万科在行业内是出了名的奉公守法，这是通过早年间的切身代价换来的。
1995年，上海万科工程部爆出集体受hui事件。当时上海城市广场工程部的一起共事的4个人，共同接受hui赂，彼此认为这件事情天知、地知、你知、我知。但是没想到，行hui的工程商在其他案子出了事，在审问中，他把同万科这几名员工的交易也交代了。
万科的一位职员开始对这些事实不予承认，但不久以后他承认了，大概受hui了15万。他坚持说没有受hui缘于他认为没有字据，可以对此不予承认。但是他没有想到魔高一尺、道高一丈，送钱的伙计带了录音机，把整个过程录下来了。
王石对此事件的反思是“以一批人进监狱为代价，换来三五千万、一个亿的利润，这个代价是不是太大了!人的毁灭、家庭的灾难，这是无法用金钱衡量的损失。项目不成功，甚至做砸了，都可以重来，而人一旦失足，不但自己终生悔恨，对公司的影响也是非常长远的。毫无疑问，如果上一个项目要付出如此沉痛的代价，那我们宁可不上这个项目!以牺牲人为代价换取利润，是不可取的。”从此以后，万科在做项目评估之时，不但要看利润回报，还要看管理资源能不能跟得上，如果管理资源上不去，就绝不勉强上马。
2000年，沈阳“慕马”事件发生，不少人士就此宦海沉浮。万科东北公司总经理也被“开除党籍开除公职”，被要求交代万科和“慕马”的关系，理由是作为沈阳最大的房地产开发企业，可能同“慕马”没有牵扯吗?这位总经理被关了20天，调查结果是，万科在沈阳7年开发过程中，和“慕马”没有任何牵扯。
同志们，多少人是看着没问题，一审就问题一大堆，说的比审问人掌握的还多。20天没审出问题来，一个字“牛”，万科确实牛。
2001年9月，原深圳市副市长王炬因涉嫌犯巨额财产来源bu明罪被逮捕。王炬担任深圳市副市长，主管全市的城市建设和城市管理工作，王炬出事后，深圳房地产市场大为震动。王石安之若素，我没向他行过hui，怕什么!
王石和王炬之间有一个案例，值得好好借鉴一下。该案例可见老王的回忆录《道路与梦想》第210页。
“1999年下半年，王副市长亲自主持会，审批万科的立项报告。但万科申请的几个地块都未获批准，由主管城建的副市长指定中心区中央位置的一块16万平方米中心绿地为购物广场用地，容积率0.8，可建面积近13万平方米。
接到规划的蓝线图并没有兴奋，因为占用的是规划绿地，要求整个建筑埋在地下，包括停车场。这种限制，增大建造成本还不是要害，要害在对消费者的不方便。在大城市的商业密集区，地皮昂贵，才建设地下商场、车库。
万科同中心区建设办公室各持己见。
2000年初，中心区建设办公室一纸通牒下到万科深圳地产。规定之前不按规划要点上报方案视同放弃。最后的截止日期已到，万科没有上报方案。
其后不久，王炬出事了。
其后，王石和华润的一位高层聊起“王炬”案。
华润高层问：“为什么购物广场被收回?”
“规划通不过。”
“怎么没争取?”
“王炬那老倔头你还不知道?”
“嘿嘿，王炬把中心区那块地介绍给我们了。我当时问，不是给万科做了吗?王炬摇头说万科没实力。我们还真认真考察了，考察的结果，认为规划有问题，同万科的结论一样。询问能不能修改?王炬秘书给介绍了一家咨询公司。还真去了。你猜公司老板是谁?嘿嘿，王炬的女婿。他打包票能修改规划要点，当然了，修改要付出代价。不就是咨询费吗?只要合法，华润也会接受。可王的女婿口气太大，表态怎么修改都行，为表诚意，说‘规划要点修改批准完成后，再收咨询费。’嗬，这种主谁敢碰啊。华润也放弃了。”
这段对话非常有意思，华润方的潜台词是“只要合法”，咨询费可以给。谁让人路子野呢，人家能改规划，你也需要修改规划，互相需要、互相满足。
但前提是，要合法。
只有合法了，大家面子上、账面上才都好过。
但对方把这个事情想得过于简单了，过于口气大了。
在现实中，华润、万科没接这个项目，但类似的项目，没了万科、华润就没人接了吗?
当然会有，但有一个问题是，当贵公司接了该项目、给了咨询费，贵公司所承担的风险也随之上升，越界了。
大公司不是不明白事，但更明白界限在那里，黑色区域，呵呵，那是不好玩的。
万科的作风和王石个人的风格也有关联，据云，王石曾经去看过入狱后的牟其中，也有人说看的是入狱后的储时健，探看完后，王石感叹，人这辈子，要么求名不求利，要么求利不求名，不可兼得，自己求名了。
冯仑冯总那更是个人精，谈天说地、口若悬河、辩才无碍、思维灵动，行走江湖更是利害。呵呵。
冯仑的一段话更见混迹江湖的三昧，“好的企业还要看公司老板或经理下班以后干什么，和什么人混在一起。如果天天跟政府官员在一起扯，那一定是为了寻租或者遇到了什么麻烦。如果还在酒楼桑拿里或泡银行，那一定是公司空手道还得银行援手。如果左右不离公检法、江湖弟兄，那一定还有铤而走险的事需要摆平。
相反，一间公司，如果老板或经理并不成天往政府跑，而是往国内外同行那里跑，往市场(产品市场和资本市场)上跑，那一定会变成行业先进。如果银行彬彬有礼、公事公办，或者由手下普通员工或公司就能搞掂，那一定是财务健康、运行良好。万科声言决不行hui、阳光利润，所以鲜见王石混迹于官大人之间，亦不与公检司法的人推杯换盏，反倒是落拓洒脱，寄情未来，玩山弄水。”
记得以前黑马富豪严介和笔者谈论起腐朽问题时(这老兄从事的是基础建设，更是腐朽高危行业)曾说过这样的话：领导喜欢的是既能干又听话的，我们太平洋活干得好，又听话，领导干吗不喜欢。
这话真是非常有意思。很多自以为关系、路子野的公司或人真的应该好好听听，学习了这话的精髓，以后也省得犯事，省得给领导添麻烦。
黄怒波在地产大腕中走出了一条坦荡的康庄大道，此大道正和这个理论暗合。
1997年，黄怒波决定投资500万到600万元搞宏村开发。在很多人的眼里，当时宏村就一破烂。就这样一个“破地”值几百万元?很多村民当时都觉得黄怒波是个“傻瓜”。
黄的初期投入基本都做了宏村的保护规划，然后再慢慢结合旅游开发。宏村第二年的旅游门票收入就达到400万元，之后的旅游收入更超过1000万元。
由于宏村保留了古代风貌和文化元素，2000年，宏村被联合国教科文组织认定为世界文化遗产，而同时提交申请的周庄却落选了。
这个案例的借鉴意义非常强，大家首先可以换个角度，从宏村地方官的角度考虑。
对大多数人来讲，当官一任，总是想造福一方的，就算是中饱私囊，也愿意给地方留个好名声。再说，就算你不爱惜百姓，但为了自己的仕途，你也得干出些成绩来吧。
什么政绩能比把一个破烂村子转变成世界文化遗产强?
如果你是宏村的父母官，黄怒波这种企业家，你得多欢迎啊。谁敢腐朽勒索黄老板，绝对是违背广大人民的利益!讨之、伐之!
呵呵，把企业的利益、官员的利益、社会的利益结合在一起，这才是聪明、能干的妙招。
还有几位大腕，经常做些慈善事业。朱孟依、还有黄如论黄老板捐款都是大手笔的，成千万、上亿的捐，捐资助学。
有媒体曾经报道过这样一个新闻：上海建桥集团曾经捐建了12所希望小学，其所在地大多有建桥的地产公司。“不在当地做点事，刁难你的人太多。如果大量行hui，受hui者抓进去，我们也完蛋了。所以我要求各地的分公司，要送大礼就送给当地的人民，不送给个人。”建桥集团董事长周星增说。他把这样的慈善称作是“规避风险”。
呵呵，这同样是非常聪明的做法。学生有困难、政府有财政压力，那地产公司出钱助学。即光明正大，又口碑好。既帮助了当地的建设，增加了官员的政绩，又为企业树立了形象。这样的公司，谁不喜欢啊。
拉关系未必就是吃吃喝喝、行hui受hui、卡拉OK、美女肉弹、金钱轰炸，好的办法也是有的，而且还保证你午夜梦回时睡得好觉。
不可回避，确实是很多公司、很多人靠关系、靠内幕赚得了一桶金、几桶金，但出来混迟早都是要还的，如果不能把公司从“内幕关系型”转向正常的“资本密集、技术密集、劳动力密集型企业”，那公司迟早要跨。没有一家大公司是只靠腐朽就能立足的。对很多公司来讲，走出黑色、灰色是一道坎，迈过去一番事业，迈不过就难得善果啊。
有的大腕顺利地走过了灰色区域，有的大腕旗下的公司就未必顺利过的了这一关了。
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