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房地产开发项目土地增值税清算申报
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到 34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
【业务描述】
纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定确定的申报期限、申报内容，向税务机关申报办理房地产开发项目土地增值税清算。
地税业务。
县级业务。
【政策依据】
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)
【报送资料】
(1)《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)》3份。
(2)房地产开发项目清算说明，应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
(3)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
(4)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
(5)享受土地增值税优惠的应提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。
【基本规范】
(1)办税服务厅接收纳税人资料信息或纳税人通过互联网络申报后提交的纸质资料，核对资料信息是否齐全、是否符合法定形式、填写内容是否完整、是否与税收优惠备案审批信息一致，符合的即时受理;不符合的当场一次性告知应补正资料或不予受理原因。
(2)为纳税人提供申报纳税办理指引，辅导纳税人申报纳税，提示纳税人填写税收优惠栏目。
(3)纳税人可通过财税库银电子缴税系统或银行卡(POS机)等方式缴纳税款，办税服务厅应按规定开具完税凭证。
(4)办税服务厅人员在《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)》上签名并加盖业务专用章，一份返还纳税人，一份作为资料归档，一份作为税收会计核算的原始凭证。
(5)办税服务厅人员1个工作日内将相关资料信息转下一环节按规定程序处理。
(6)办税服务厅收到反馈后1个工作内通知纳税人领取办理结果。
(7)本事项办结时限由省税务机关确定。
(8)在办税服务厅或商业密集区提供自助办税设备。
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