房屋交易税费由买方承担合法吗？
“税费由买受人承担”这样的约定在人们的日常经济活动中普遍存在，似乎已经约定俗成。如房屋转让、房屋租赁甚至人民法院在强制执行案件时委托发布的《拍卖公告》中也有这样的约定。笔者曾受理过此类交易的税收事宜，个别买受人因不了解相关税收政策而承担了转让方的巨额税费(本文所称“税费”特指税务机关征收的税款和具有税款性质的附加)，致使自己遭受了不必要的重大经济损失，求助税务机关或者咨询律师几乎都无解。那么，“税费由买受人承担”这样的约定就真的是合法有效、无懈可击吗?
下面是小编搜集整理的以人民法院强制执行案件中拍卖不动产为例，谈谈它的合法有效性及其处理方式。
人民法院(委托)拍卖涉案不动产以清偿债权是强制司法交易活动。既然是交易活动就涉及税收征管问题，其税收征管毫无疑问适用《中华人民共和国税收征收管理法》。根据税收相关法律、法规规定，不动产交易涉及所得税(企业所得税或者个人所得税)、营业税(营改增后为增值税)、城建税、印花税、契税等法律法规。笔者认为，“税费由买受人承担”擅自改变了营业税、企业所得税或者个人所得税等纳税义务人(即纳税主体)，明显违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税法》或者《中华人民共和国个人所得税法》对纳税人的规定;同时加重了买受人(即契税纳税人)的税收负担。违反了《中华人民共和国税收征收管理法》第三、第四、第五条中关于“任何机关、单位和个人不得作出与税收法律、行政法规相抵触的决定”之规定。因此，“税费由买受人承担”这一约定是不合法的。
再从契约形式看它的有效性。《拍卖公告》虽是“要约”邀请，但它与《成交确认书》一起组成了完整的履约合同。而合同讲究有效性，《中华人民共和国合同法》第五十二条专门列举了合同无效的五种情形，其中第五款规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《合同法解释二》(法释〔2009〕5号)第十四条专门指出“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”。同时《合同法解释一》(法释〔1999〕19号)第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的.法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。显然，税收征管法、企业所得税法或者个人所得税法、营业税暂行条例等法律、法规是国家对税收征收管理、纳税人(即各税种纳税主体)、纳税人权利及义务等涉税行为的效力性强制规定;同时，也是管理性强制规定。因此，实务中即使买受人自愿出钱承担转让人(卖方)的税费，税务机关也必须在卖方完税凭证的纳税人栏填写卖方的名称或姓名，而不得填写为出钱人(买受人);否则，税务机关也跟着违法。所以，笔者认为，“税费由买受人承担”这样的约定，不论谁规定的，也不管它出现在哪种合同中，都是无效的。
笔者认为，既然有上述税收政策规定，买受人完全可以以此为据，依法请求人民法院或者仲裁机构变更合同，双方各自履行自己的纳税义务，各缴各的税;或者请求撤销合同(确认书)依法收回已支付的定金(保证金)。
除上述法律条文外，还可以根据合同法第五十四条第(一)款之规定，当事人“因重大误解订立的”合同，有权请求人民法院变更或者撤销。据笔者了解，之所以《拍卖公告》中经常出现“税费由买受人承担”的约定，大都是执行法官和拍卖机构对拍卖涉案不动产的相关税收政策不是很了解;而且，又没有与税务机关沟通，以常识认为只有买房人需要缴契税而已;同时，竞买人大多分不清执法和司法的区别，错误地认为此类税费应是法院说了算，只咨询执行法官而不咨询税务机关。
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