存量房房产税

存量房房产税

　　存量房房产税采取的是普遍征收原则，目的是为了提高闲置住房的出租率。

　　什么是存量房?存量房也要交房产税吗?

　　存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，也就是说已经在相关部门进行了登记的房屋，只要是尚未居住的都可以统称为存量房，也有是库存待售的。可以比较的是，与存量房相对的是增量房，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，也就是正在市场上刚刚开发出来的新房。存量房一般是指未居住过的二手房，主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋(未居住过的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。在我国，这些存量房在不同的所有者手中有很多是用于投资用途，而非自己居住，很多投资房产的投资者手中存有多处房产，以待其价格适合是出售，加上我国房地产市场一直处于火爆状态，很多房地产开发商手中也有很多存量房，所以使得存量房的数量比较大，二手房市场因为中介等机构的存在而逐渐变得更为活跃。

　　存量房因为没有使用，处于未活跃情况所以我国尚未进行征收房产税。当然，如果出现可存量房的买卖就要按照相应的程序进行交税了，当买卖双方当事人签订买卖合同后，在合同生效后的30日内需要向房屋所在地的房产交易中心办理转移登记，这时就产生了存量房房产税，按照相应的比例缴纳即可。

　　房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。

　　房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：

　　(1)以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%)

　　(2)以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入*税率(12%)

　　征收房产税无法对存量房产生调控作用

　　随着国家房地产宏观调控的深入，征收房产税呼之欲出。征收房产税一定程度上打击投资性炒房。征收房产税能否对存量房调控作用呢?在电子科技大学2012年第二期EMBA学位开学典礼上，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，现有的房产税是在过户时进行征税，只能对增量房进行调整，无法对存量房产生作用。

　　余斌在回答现场提问时表示，“让房屋回归住宅的本质是政府不可推卸的责任，而限购是目前最好的调控方法。”在多数大中城市执行限购政策的同时，上海、重庆也在进行房产税试点，“尽管目前有些进展，但不能给以过高的评价。”

　　他认为，现有的房产税是在过户时进行征税，只能对增量房进行调整，无法对存量房产生作用。如果借鉴国外对炒作房地产征收高额所得税，又容易催生阴阳合同。“在反复比较后，中国能够行之有效地打击房地产投资、投机需求的方法只有进行限购。在没有找到比限购更有效的政策前，都不会放松。”

　　6月份以来，国内多个城市房地产市场有所回暖。余斌认为，贷款利率下调，在降低购房成本的同时，也在一定程度上改变了对房价的预期，导致北京等部分热点城市的房价随着成交量的增加而回升。但他同时对待售房面积不足的问题表示了担忧，房屋后续供应量将有所下降，因此房价反弹的风险不容忽视。

　　“对房地产过于乐观和过于悲观都不正确。”余斌从两个方面进行了说明。一方面，中国正处在加速推进城镇化的时期，而可开发的土地资源有限，从供给和需求来讲，房地产仍然有相当的发展空间。但另一方面，日本房地产泡沫崩溃，导致连续20年经济低迷的前车之鉴，让政府决心遏制房地产泡沫，因此寄希望于房地产政策调整是不现实的。

　　无论是征收房产税，还是房地产市场的宏观调控。国家的初衷就是想引导房地产市场健康、有序、平稳的发展，让更多百姓大众不再为高房价而没有住房而烦恼。

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