房地产业营业税的处理

时间：2020-08-21 11:27:44 办税指南我要投稿

房地产业营业税的处理

　　房地产业营业税要怎么处理呢?大家是否知道呢?下面一起来看看!

房地产业营业税的处理

　　房地产企业缴纳营业税问题

　　《中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。税法中明确指出了纳税人在转让土地使用权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税，营业税的计税依据是实际收到的预收款金额。但新《企业会计准则》及税法并没有对转让土地使用权或销售不动产预收款计征营业税和企业所得税的会计处理进行明确。

　　目前房地产企业结合实际核算营业税的方法，按预收账款科目当期的发生额计提“营业税金及附加”，即借“营业税金及附加”，贷“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”等，实际缴纳税款时，借“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”，贷“银行存款”。年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转入当年销售收入，并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏，就是借“本年利润”，贷“营业税金及附加”，同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里，对此部分计提的税金在编制报表时，笔者认为应并入其他流动资产反映，对此部分已缴纳的税金则反映在应交税费栏，用负数表示。

　　房地产企业预缴所得税会计处理

　　《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)，关于未完工开发产品的税务处理问题中明确：开发企业开发、建造的.住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

　　房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。可作如下会计分录，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入，同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，笔者认为对预缴的所得税确认为递延所得税资产，并使用“递延税款—预售房预缴所得税”科目，缴纳时同上，只是在年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税，从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延税款—预售房预缴所得税”科目，反映在资产负债表中资产类科目中的“递延税款”的借方。会计分录如下，借“递延税款——预售房预缴所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。

　　拓展：

　　房地产开发企业预交税费的会计核算

　　一、预售收入营业税金及附加的核算

　　税法规定 “纳税人转让土地使用权或者销售不动产的，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”，因此，房地产开发企业在取得预售房地产收入时，就须按税法规定就缴纳相应的营业税金及附加，但按《会计准则》和《企业会计制度》的规定该预收款尚不符合收入确认原则。因此，会计核算和税收管理的不一致。为了真实反映企业当期的经营成果，根据收入配比原则，该预收款所需缴纳的营业税金及附加尚不构成企业的成本支出，仅是一种预付性质的现金流出。对此，房地产开发企业在会计核算时，应在“应交税费”科目下设“xx开发项目-预交营业税金及附加”二级明细科目、同时根据所缴交的不同税费名称设置三级明细科目进行核算，用于汇集开发项目在完工前预缴的营业税金及附加。

　　例1、A房地产企业2008年收取的未完工开发项目B预售款5000万元，计算缴纳营业税250万元、城建税17.5万元，教育费附加10万元。2009年1月该开发项目完工，当月交房并确认收入8000万元。

　　1、2008年取得预售收入缴交营业税金及附加时的会计分录：

　　借：应交税费(B开发项目-预交营业税金及附加-营业税250万元

　　应交税费(B开发项目-预交营业税金及附加-城建税17.5万元

　　应交税费(B开发项目-预交营业税金及附加-教育费附加10万元

　　贷：银行存款 55.5万元

　　2、2009年1月开发项目完工，交房实现收入8000万元，按规定应交营业税金及附加为400万元、城建税28万元、教育费附加16万元。因2008年在取得预售收入时已预交了相应的税费，因此在当期实际缴交时应将已预交数扣除，则2009年1月实际应交的营业税金为150万元、城建税为10.5万元、教育费附加为6万元。会计分录如下：

　　(1)计算当期销售应交的营业税金及附加

　　借：营业税金及附加(B开发项目) 440万元

　　管理费用(地方教育费附加) 4万元

　　贷：应交税费(B开发项目-应交营业税) 400万元

　　应交税费(B开发项目-应交城建税) 28万元

　　应交税费(B开发项目-应交教育费附加) 16万元

　　(2)将原已预交的营业税金及附加转冲当期应交数

　　借：应交税费(B开发项目-应交营业税) 250万元

　　应交税费(B开发项目-应交城建税) 17.5万元

　　应交税费(B开发项目-应交教育费附加) 10万元

　　贷：应交税费(B开发项目-预交营业税金及附加-营业税 250万元

　　应交税费(B开发项目-预交营业税金及附加-城建税 17.5万元

　　应交税费(B开发项目-预交营业税金及附加-教育费附加 10万元

　　注：原已预交的营业税金及附加在2009年1月地方税(费)申报表中“减免或已缴税(费)额”栏中填列。

　　(3)缴交税款

　　借：应交税费(B开发项目-营业税)150万元

　　应交税费(B开发项目-城建税)10.5万元

　　应交税费(B开发项目-教育费附加)6万元

　　贷：银行存款 166.5万元

　　二、预售收入所得税的会计核算

　　国税发[2006]31号与国税函[2008]299号文件规定房地产开发企业“在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或分月)计算出利润额，计入利润总额预缴，开产产品完工、结算计税成本后按照实际利润再进行调整”。由于预售收入缴交的所得税也是一种预付性质的款项，在会计上应作为可抵扣暂时性差异进行核算，待开发产品完工后预售收入符合营业收入确认条件时，该项可抵扣暂时性差异才能进行抵扣，因此，房地产开发企业应设置“递延所得税资产”对该项目可抵扣暂时性差异进行核算，由于考虑到房地产开发企业同时开发几个项目，因此，应在该科目下按开发项目名称设置明细进行核算。

　　接例1，假定B开发项目完工后，可售面积为50000平方米，可售面积单位工程成本为1500元，已售面积40000平方米，开发项目在市区，预计利润率为15%，适用税率25%。

　　1、2008年收取预售款时，按规定的预计利润率计算缴交的所得税为5000×15%×25%=187.5万元。会计分录为

　　借：递延所得税资产(B开发项目) 187.5万元

　　贷：银行存款 187.5万元

　　2、2009年1月开发项目完工，进行差异调整，已售开发产品计税成本为40000×1500=6000万元，已实现的销售收入8000万元，则实际毛利额2000万元，毛利率为25%。则当期应申报调整的毛利额为2000-5000×15%=1250万元。会计分录为

　　借：所得税(B开发项目) 500万元

　　贷：应交税费(应交所得税-B开发项目) 500万元

　　因原预售时产生的可抵扣暂时性差异在此时已消失，因此应将可抵扣暂时性差异对所得税的影响予以转回，会计分录为：

　　借：应交税费(应交所得税- B开发项目)187.5万元

　　贷：递延所得税资产(B开发项目) 187.5万元

　　上述两笔业务也可一并处理，如下：

　　借：所得税(B开发项目) 500万元