房地产企业融资涉及哪些税务

时间：2024-06-07 18:33:59 创业融资我要投稿

相关推荐

房地产企业融资涉及哪些税务

　　企业融资是指企业从自身生产经营现状及资金运用情况出发，根据企业未来经营与发展策略的需要，通过一定的渠道和方式，利用内部积累或向企业的投资者及债权人筹集生产经营所需资金的一种经济活动。资金是企业体内的血液，是企业进行生产经营活动的必要条件，没有足够的资金，企业的生存和发展就没有保障。企业融资是指企业向外部有关单位和个人以及从企业内部筹措生产经营所需资金的财务活动。组织创新是指组织规则、交易的方式、手段或程序的变化。

房地产企业融资涉及哪些税务

　　下面分享房地产公司融资涉及的九大税：

　　一、房地产企业向金融机构融资所发生利息费用的处理

　　由于房地产开发企业向金融机构进行贷款所发生的利息费用，是有金融机构开具利息发票的，这种情况下所发生的贷款利息，在土地增值税清算时，应从以下两个方面来处理。

　　1.有金融机构开具利息票据的贷款利息，能够按转让房地产项目计算分摊时的处理

　　国税函[2010]220号第三条第(一)项规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。

　　《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：

　　(1)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;

　　(2)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》(国家税务总局2011年第34号公告)的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。

　　“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。

　　“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

　　基于以上政策规定，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息费用，允许在土地增值税清算时据实扣除，必须具备两个条件：一是贷款利率最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。二是该贷款利息不超过贷款期限的利息部分和不是银行给房地产开发企业加罚的利息。

　　2.有金融机构开具利息票据的贷款利息，但不能够按转让房地产项目计算分摊时的处理

　　国税函[2010]220号第三条第(二)项规定：“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。”

　　基于此规定，有金融机构开具利息票据的贷款利息，但不能够按转让房地产项目计算分摊时，在土地增值税清算时，该贷款利息不能据实扣除，只能与管理费用和营业费用一起作为开发费用，在取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

　　二、房地产企业向非金融机构融资所发生利息的处理

　　房地产企业向非金融机构融资所发生的利息主要体现为两个方面：一方面是房地产企业向关联企业借款所发生的利息;另一方面是房地产开发企业向非关联企业和其他个人，例如向个人股东和非股东个人，借款所发生的利息。

　　由于以上两方面的借款，房地产开发企业在支付利息时，是没有金融企业的贷款利息票据，所发生的利息费用，即使到当地税务主管部门开出利息票据也不可以在计算土地增值税时，作为扣除项目据实扣除。

　　基于此规定，房地产企业向非金融机构融资所发生的利息在土地增值税清算时，不可以据实扣除，只能与管理费用和营业费用一起，作为开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。但可以在企业所得税前扣除。

　　三、房地产开发企业存在多种渠道来源的借款所发生利息的处理

　　国税函[2010]220号第三条第(三)项规定：“房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。”

　　基于此规定，如果开发企业存在多种渠道来源的借款，不可以将从金融机构取得的借款费用据实扣除，同时又将其他渠道的借款费用与其他开发费用一并按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，而只能在国税函[2010]220号第三条(一)、(二)项所述两种办法中选择一种确定扣除金额。

　　案例分析

　　某开发项目取得土地使用权成本为20000万元，开发成本10000万元，其中，开发成本——开发间接费用中列支利息支出200万元。项目开发期间的财务费用——利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。假定该开发项目所在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种情况为5%或10%。请分析该利息费用在土地增值税清算中的税务处理。

　　分析

　　根据国税函[2010]220号第三条第(四)项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。因此，利息支出不可以作为开发成本直接扣除，也不允许加计扣除，故可以作为土地增值税扣除项目的开发成本为 10000-200=9800(万元)。

　　按照第一种方法计算可扣除开发费用=(200+100-60)+(20000+10000-200)×5%=1730(万元)

　　按照第二种方法计算可扣除开发费用=(20000+10000-200)×10%=2980(万元)。

　　国税函[2010]220号号文规定，开发企业不得同时使用上述两种方法，即不得将可扣除的开发费用计算为(200+100-60)+(20000+10000-200)×10%=3220(万元)。

　　四、计入房地产开发成本的利息支出，在土地增值税清算时的处理

　　国税函[2010]220号第三条第(四)项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”

　　《土地增值税见证业务规则》(国税发[2007]132号)第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。”

　　基于以上两个文件规定，房地产企业计入开发成本的借款费用或利息支出，在进行土地增值税清算时，需要剔除，应调整至财务费用中计算扣除。

　　会计准则中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。账务方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息计入“开发成本-开发间接费用”核算。而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用文件规定的计算方法。

　　案例分析

　　某房地产企业某项目取得土地使用权成本为5000万元，房地产开发成本为3000万元，其中“开发成本—开发间接费用”中利息支出50万元，“财务费用—利息支出”20万元，则请分析在计算该房地产企业土地增值税时，有关利息和其他开发费用的税务处理。

　　分析

　　国税函[2010]220号第三条第(四)项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”

　　基于此规定，该房地产公司计入土地增值税扣除项目的房地产开发成本为3000-50=2950万元，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，按照第一种方式计算可扣除的房地产开发费用(50+20)+(5000+3000-50)×5%=467.5万元;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按照第二种方式计算可扣除房地产开发费用(5000+3000-50)×10%=795万元。

　　五、利息费用的土地增值税筹划

　　1.筹划法律依据

　　税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;

　　凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

　　2.筹划方案

　　房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除。

　　案例分析

　　假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，取得土地使用权支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。那么：如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明，则：房地产开发费用=利息费用+(300+500)×5% =利息费用+40万元。如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则：房地产开发费用= (300+500)×10%=80万元。

　　对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额;反之，如果企业预计利息费用低于40万元的话，那么就不必按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不必提供有关金融机构证明，以便多扣除房地产开发费用，达到增加扣除项目金额的目的。

　　六、关联企业间无偿借款的涉税风险及控制策略

　　1.关联企业间无偿借款将面临按照金融保险业补交的营业税、企业所得税的风险

　　关于无偿将资金让渡给他人使用的涉税问题，《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令2008年第540号)第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令2008年第52号)第三条规定，条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。

　　上述所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。因此，公司之间或个人与公司之间发生的资金往来(无偿借款)，若没有取得货币、货物或者其他经济利益，不缴纳营业税。由于无偿借款无收入体现，因此也不涉及企业所得税问题。

　　纳税人需要关注的是，企业将闲置资金借给另一家企业使用，约定企业不收利息，但另一家企业以低于市场价格向其提供其他劳务或商品的行为，不能视为无偿。

　　只要出现企业间借款不收利息的情况，税务机关就会探究其可能取得其他经济利益的渠道。如果企业存在以低于市场价格甚至无偿获得另一家企业的劳务或商品的情况，税务机关就可以根据这一往来关系判定企业借款是“有偿”行为，进而确定其计税营业额。如确实无偿，纳税人有义务证明自己“无偿”借款理由的正当性。

　　如果是关联企业之间借款，从法理上讲，《营业税暂行条例》的规定对关联企业和非关联企业都适用。也就是说，只要是真实的，只要税务机关认定其不收利息是合理的，就不征收营业税。问题的核心是，关联企业之间存在“不合理商业安排”的条件，税务机关有权对是否征收营业税作出分析和判断。

　　根据国税函发[1995]156号的规定，贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税。

　　依据《税收征管法》第三十六条规定，关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用;不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

　　这里所称“有权”，其含义是赋予了税务机关进行合理调整的权力，所以这个“有权”并非“必须”或者“应当”，而是“可以”的意思，即税务机关做出应予调整的判断后，可以使用这个权力。但正是因为税务机关拥有这一权力，所以关联方企业间的借款一旦存在低利息或不收利息的情况，就极有可能面临被税务机关纳入 “应当进行纳税调整”的范围来处理的税收风险。

　　结论：非关联企业间的无偿借款不需要补交金融保险业的营业税，但关联企业间的无偿借款是需要补交金融保险业的营业税。

　　2.银行借款无偿让渡他人支付利息不得扣除

　　企业将银行借款无偿转借他人，实质上是将企业获得的利益转赠他人的一种行为，因此税务部门有权按银行同期借款利率核定其转借收入，并就其适用《营业税暂行条例》按“金融业”税目征收营业税。

　　关于企业所得税，根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　据此，企业将银行借款无偿让渡给另一家企业使用，所支付的利息与取得收入无关，应调增应税所得额。

　　3.关联企业间无偿借款涉税风险控制策略

　　关联企业间发生的资金使用权让度使用时，不能进行无偿使用，如果在一个会计年度内发生无偿使用，一般没有补交营业税和企业所得税的风险。在发生跨年度借款的情况下，应该进行有偿使用，收取利息方到当地税务部门去代为开发票。

　　另外，根据财税[2008]121号的规定，关联企业借款一定要注意：接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：2：1。

　　进行规范操作：

　　《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》(国税函[2009]777号)就企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题，规定如下：

　　(一)企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称税法)第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)规定的条件，计算企业所得税扣除额。

　　(二)企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。

　　(1)企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为;

　　(2)企业与个人之间签订了借款合同。

　　根据《最高人民法院关于如何确定公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》(法释[1999]3号)，公民与非金融企业(以下简称企业)之间的借贷属于民间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：

　　a.企业以借贷名义向职工非法集资;

　　b.企业以借贷名义非法向社会集资;

　　c.企业以借贷名义向社会公众发放贷款;

　　d.其他违反法律、行政法规的行为。

　　要注意区分非法集资，根据《关于取缔非法金融机构和非法金融业务活动中有关问题的通知》(银发[1999]41号)规定：“非法集资”是指单位或者个人未依照法定程序经有关部门批准，以发行股票、债券、彩票、投资基金证券或者其他债权凭证的方式向社会公众筹集资金，并承诺在一定期限内以货币、实物以及其他方式向出资人还本付息或给予回报的行为。

　　根据《关于进一步打击非法集资等活动的通知》(银发[1999]289号)的相关规定，“非法集资”归纳起来主要有以下几种：

　　a.通过发行有价证券、会员卡或债务凭证等形式吸收资金。

　　b.对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资;

　　c.利用民间会社形式进行非法集资;

　　d.以签订商品经销等经济合同的形式进行非法集资;

　　e.以发行或变相发行彩票的形式集资;

　　f.利用传销或秘密串联的形式非法集资;

　　g.利用果园或庄园开发的形式进行非法集资。

　　《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》(国家税务总局2011年第34号公告)第一条规定：根据《实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。

　　鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。

　　“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。

　　该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

　　在理解该政策规定时，必须明确四点：一是同期同类贷款利率包括基准利率加浮动利率;二是34号公告基本上将贷款利息放宽到全部“实际支付的利息”。三是“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”最晚应当在年末汇算清缴时提供并付报税务机关。四是利率参考标准包括了“信托公司、财务公司”等金融机构，而众所周知信托公司的利率是比较高的，因此企业在本省范围内找到一家这样的参考标准，并非难事儿，这样的规定也意味着，只要企业支付的利息不离谱，基本上就可以按照“实际支付的利息”扣除了。

　　根据《国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)》的通知》(国税函发 [1995]156号)：贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税。

　　什么叫真实、合法、有效，标准是什么没有明确，尤其是合法、有效，是否包含必须取得利息发票方能扣除的意思呢?在《中华人民共和国发票管理办法》中规定，发票是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。在中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十九条中规定合法有效凭证是指：

　　a?支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;

　　b.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证;

　　c.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明;

　　d.国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　参照此规定，发票还是判断是否合法有效的主要依据之一，但税务局有较大的自由裁量权，但依据税源控制的原则，估计各地税务局会从严掌握，没有利息发票不能税前扣除。

　　八、个人股东向银行贷款再给企业使用的涉税风险及控制策略

　　个人股东向银行贷款再给企业使用的涉税风险是：企业付给银行的利息不能在企业所得税前扣除，因为款是股东向银行贷的，银行出的利息票据上的付款人是股东的名字，在税前进成本得不到税务局的认可。

　　1.涉税风险

　　(1)利息税前扣除问题

　　个人股东向银行贷款再给企业使用的涉税风险是企业付给银行的利息不能在企业所得税前扣除，因为款是股东向银行贷的，银行出的利息票据上的付款人是股东的名字，在税前进成本得不到税务局的认可。

　　(2)个人所得税问题

　　个人代企业向银行借款收取的利息收入是否要缴纳个人所得税问题，要看当地税收政策规定。

　　2.控制策略

　　(1)股东向银行贷款时，在贷款合同中的资金使用用途一栏中应注明企业使用，然后与银行协商，把银行贷款直接汇入企业的公司账号。这样的话，银行出的利息票据虽然是股东个人的名字，但根据实质重于形式的原则，可以在税前进行扣除。

　　(2)个人代企业向银行借款收取的利息收入有的地方要交个人所得税，有的地方不缴纳个税。要看当地的税收政策规定。

　　九、企业向银行借款再分配给下属关联企业使用

　　1.涉税风险一：营业税风险

　　企业向银行借款再分配给下属关联企业使用的涉税风险主要体现在贷款企业向下属企业收取归还银行的贷款利息是否要缴纳营业税。

　　《财政部、国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》(财税字[2000]7号)第一条规定：“为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位(以下简称统借方)向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位)，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。”

　　第二条规定：“统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。”

　　2.涉税风险二：利息费用税前扣除的风险

　　贷款企业向下属企业收取归还银行的贷款利息时，下属企业支付的利息能否在企业所得税前进行扣除呢?

　　国家税务总局《关于中国农业生产资料集团公司所属企业借款利息税前扣除问题的通知》规定:“集团公司统一向金融机构借款，所属企业申请使用，只是资金管理方式的变化，不影响所属企业使用银行信贷资金的性质，不属于关联企业之间的借款。

　　凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在税前全额扣除。”

　　《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第二十一条规定：“企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。”该文件将统借方由集团企业扩大至其他成员企业。

　　3.地方政府的有关税收政策规定：

　　按照各地方相关文件的规定，下属各公司向集团公司拆借统借来的资金并支付利息，满足以下3个条件就可全额扣除：

　　(1)不高于金融机构同类同期贷款利率计算的数额以内的部分;

　　(2)集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件;

　　(3)借款符合统一借款的概念。也就是说，不论下属公司向集团公司借款多少，只要满足以上3个条件，支付的利息就可全额扣除，而不被视为关联企业之间的借款，不受关联债资比例的限制。

【房地产企业融资涉及哪些税务】相关文章：