房地产融资渠道8个

时间：2024-08-25 08:11:08 创业融资我要投稿

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房地产融资渠道8个

　　房地产的融资渠道有哪些?下面是小编收集的8个，欢迎大家阅读与了解。

房地产融资渠道8个

　　自筹资金

　　自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。但当房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

　　预售资金

　　房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。

　　商业银行贷款

　　商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行。

　　企业合作融资

　　房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。

　　信托融资

　　信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势，并具有较强的灵活性，在银行贷款困难时，是比较好的选择之一。

　　债券融资

　　房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。

　　房地产证券融资

　　房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制，有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。

　　房地产私募股权投资基金

　　房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物。目前，在我国已经初见端倪，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段。是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。

　　房地产融资：45%来自银行贷款

　　融资是房企的“七寸”。在行业利润压缩、房企纷纷转型的时代，优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间，也可以改善财务结构维持稳健运营，还能为转型提供源源不断的“子弹”。

　　REICO工作室近期研究发现，虽然从2009年以来，房地产投资资金来源中，国内贷款比例呈下降趋势。但2017年，我国房地产业投资的资金来源中，国内银行贷款占15.51%，仍然高于全国各行业的平均水平(当年大约12%);自筹占47.90%，低于平均水平(当年69.45%);其他占40.73%，高于全国各行业平均水平(当年12.66%)。实际上，现有统计口径下的

　　“自筹”和“其他”中平均大约有60%属于银行贷款，房地产投资资金来源中，应该约有45%来自银行贷款。

　　中原地产统计显示，截至11月24日，2017年房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资刷新了历史纪录。合计全年融资额度达11156亿，这也是历史首次突破1万亿，同比同口径上涨幅度达25%。

　　直接融资迅速上升

　　从房地产融资方面看，资金基本面与总体大环境变动非常一致。

　　REICO工作室研究表明，2017年到2017年上半年，央行连续出台降准、降息政策，并配以下调购房按揭比例等，金融环境不断宽松。全社会融资额中直接融资比例显著上升。2017年全社会融资额中银行贷款占比升至73%，企业债券净融资占比也升至18.31%，创历史新高;2017年上半年，银行贷款占比达76.7%，企业债券净融资占比略有下降。

　　世邦魏理仕指出，2017年以来，政府颁布了一系列政策，包括开放境内债券市场、鼓励ABS(资产担保证券)市场有序发展、收紧财富管理等影子银行产品。为开发商和投资者创建了有利的投融资环境。

　　据REICO工作室统计，2017年底，房地产债券融资余额达9989.4亿元，高于2017年到2017年4年全部债券融资余额之和;2017年6月末，房地产债券融资余额已达16212.22亿元。

　　但资本市场依旧不是我国房地产融资的主要渠道。自2009年11月南国置业(5.720, 0.04, 0.70%)之后，时隔6年，2017年才又有2家房地产企业在A股上市。目前，A股共有132家房地产开发企业，占全部A股2933家上市公司的4.5%。

　　不过，资本市场上房地产融资产品有了新突破。继2017年国内首只权益型REITs产品“中信启航”正式上市交易后，2017年国内首只公募REITs“前海万科封闭式混合型基金”也实现上市。

　　世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示，境内债券市场的开启为开发商融资打开新的.窗口，目前中国的低息环境进一步刺激开发商纷纷发行境内债券，并将债券到期时间推迟至2017年及2021年间，以减轻短期内偿债压力。

　　信贷收紧影响较大

　　REICO工作室认为，未来房地产融资的基本原理不会发生变化，房地产企业的具体融资方式仍将与其具体开发模式和经营模式密切相关。预计银行贷款仍将是融资主要来源，直接融资有较大增长空间，但增速很有可能会随市场风险的累积而受到控制。

　　在融创中国董事长孙宏斌看来，本轮调控非常严峻。其中重要表现是银行信贷收紧对开发商影响特别大。

　　孙宏斌认为，表面上，市场购房预期还未发生改变，但“(楼市)一直说降，其实没降。购房者的预期说着说着就给改了。另外，(当前调控背景下)投资者买不了，首付款太高了”。

　　中原地产统计显示，10月-11月截至24日房企债券融资额，相比8-9月下调了61%。当前市场融资难度明显加大。

　　中原地产首席分析师张大伟认为：从资金成本看，支持2017年房地产市场火热的主要原因是房企各种渠道低成本资金，债券是其中价格最低的资金来源，但最近2个月发债难度开始加大。

　　张大伟认为，海外融资难度已越来越大，一旦内地债券融资压力增加，对房企来说，将明显增加资金压力。从各地楼市调控看，发债等渠道还有可能继续收紧，房企未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。

　　世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示：“尽管中国境内融资渠道不断完善，但未来信贷政策可能会发生变化，开发商应做好相应准备。对于部分短期内面临较高还款压力的中小开发商来说，应尽早为其再融资需求定制计划，或与投资者成立合资公司以分散风险。”

　　研究显示，尽管融资环境较为宽松，但净利润下滑削弱了开发商的偿债能力。本土上市房企的债务总额已由2017年的1.34万亿元大幅攀升至2017年的3.3万亿元。部分小型开发商由于项目预售进展不顺利，不得不通过举债维持项目运行。

　　世邦魏理仕建议，投资者应当慎重考虑对中小型开发商的定价，以客观反映其真实的风险水平。此外亦可考虑其它债务重组投资机会，要求担保支付或进行可转换债券的投资。

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