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房企创新融资方式：互联网金融+类资产证券化
有关房企创新融资方式，大家了解多少?下面是有关互联网金融加类资产证券化的房企创新融资方式知识，欢迎大家阅读与了解。
作为资金密集型企业，房企传统的融资渠道主要是银行和信托，而随着这些渠道的收紧，站在“互联网+”风口上的房企开始拥抱互联网金融，纷纷推出创新融资方式。
近日，部分龙头房企纷纷携手互联网金融公司，推出类创新型的互联网金融产品。
2015年4月13日，绿地集团正式发布首款互联网房地产金融产品---“绿地地产宝”，同时在蚂蚁金服的招财宝和绿地金融全资子公司贵州省绿地金融资产交易所上挂牌发行。该产品以绿地集团位于江西南昌的棚户区改造项目为基础资产，发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年，由安邦财险提供保证保险、保障本金及收益的到期兑付。该产品在上市当日挂牌半小时内即告售罄。目前第二期产品亦在筹备，将在平安陆金所平台发行。
6月7日，万达和快钱合作推出众筹产品“稳赚1号”，投资门槛为1000元，期限为7年，预期租金年化收益率为6%，物业增值收益预期年化收益率为6%。“稳赚1号”一上市就被一抢而光，筹集的50亿元资金正按计划投向在建的5座万达广场，创下了全球众筹行业的全新纪录。
7月15日，华远地产与诺亚财富旗下的诺亚员工宝联合发起为购房者量身定做的创新型房地产众筹产品，投资者可以通过诺亚员工宝平台购买华远地产参与众筹项目的互联网金融产品，期限为半年，不仅可以获得约6%的预期年化收益率，还可获得8.8-9折的购房优惠。华远地产在京的3个核心项目将参与此次众筹活动。
上述三家房企的一个共同点是借助于互联网金融(包括P2P和众筹等各种形式)实现不动产的证券化。可以看到，一方面，互联网金融产品6%左右的收益率相较于银行、信托等传统金融机构的融资成本来说并不算高，但资金到位的效率则要远高于传统融资渠道;另一方面，通过类资产证券化的模式，有助于房企实现从“重资产”到“轻资产”的转型。
此外，在互联网平台注册和登录的过程中，会产生海量的用户数据，房企通过对各类数据进行抓取和分析，能够精确定位，投放房源信息给有实在需求的买房人，实现有针对性的营销，这也是房企热衷于互联网金融的重要原因。
目前来看，热衷于通过互联网金融创新融资方式的房企主要是有品牌资源的大型房企(可带来信用背书)，而且主要是之前旗下没有设立地产基金的大型房企，类似保利和金地这类旗下有地产基金的房企在互联网金融方面则尚未有大的动作。
从基础资产来看，上述几家房企目前已经推出的产品都是自有项目，但绿地已明确表示，未来绿地地产宝将不仅仅局限于绿地的自有项目，而是要为中小房企提供资金解决方案。绿地将建设互联网房地产金融平台(搭建自有线上分销渠道，包括微信和APP)，通过产品设计、包装，将社会闲散资金、机构资金与地产项目有效对接。绿地地产宝产品第一步目标是交易量达到100亿元，成熟期规模突破500亿元。
在经营上，通过搭建互联网金融平台，房企也可开拓新的收入来源。以绿地地产宝为例，绿地香港会向融资方收取5~20‰的费用，作为平台撮合收取的费用;而作为分销渠道之一的阿里招财宝，则是向绿地香港收取1~2‰的费用。
房地产融资需要创新
现如今，房地产企业融资所需要的不再是锦上添花的模式，而是中国经济发展所欠缺的要素———创新。房地产作为一项需要高资本的产业，应开辟其他融资渠道，改变心态，寻求新的发展道路。
据统计，近两个月以来，呼和浩特、济南、西安、杭州、宁波、合肥、厦门、太原等30余个城市先后取消或部分取消限购，目前“松限”城市已达八成。但无论地方政府如何大张旗鼓地进行限购松绑，银行依旧保持着审慎姿态，对此反应冷淡。
一般而言，房价越高意味着作为抵押品的房地产的估值就越高，信贷资金就越安全。在这种意义上，房价就成为银行信贷是否安全以及基金、信托能否按期兑付的“保险杠”。房价下跌无疑增加房企的融资难度，尤其是中小型房企的融资压力更会大增。
一个成熟的房地产开发企业融资来源应该是三足鼎立的，但中国目前主要以银行贷款作为地产融资主渠道，模式比较单一。据了解，2012年,全国房地产开发到位资金96537.7亿元。保守来看，间接来自银行贷款比例为50%-60%，来自债券市场或其他非银行贷款的.比例很小。
这种结构的形成，既与我国以银行为主体的金融环境有关，也因为住宅开发的快速销售和滚动开发的机制，使得房地产企业不需要长期资金，短期银行贷款就可以解决它的资金需求。与此同时，在房价上涨的背景下，过去十几年，房地产贷款成为银行的优质贷款。银行本身有很强的积极性给开发企业发放贷款。但另一方面，由于目前银行贷款对房地产企业实施的是名单式管理，中小房企在名单式管理这种金融框架下，很难取得银行贷款的支持，必须要考虑如何在银行贷款体系之外寻求生存发展的资金。因此，在这样的背景下，房企不得不另辟蹊径，寻找新的融资方式。
就企业融资的创新而言，一方面，需要健全房地产金融体系，拓宽房地产开发企业的融资渠道，形成商业性和政策性等多元化和多层次的房地产开发融资体系，并加强金融管理和监督，强化对开发商信贷融资的资质审核;另一方面，房地产企业在选择融资方式前，应客观评价自身融资结构，合理预测资金需求和融资成本，除充分利用近年来兴起的资产证券化、房地产信托、房地产投资基金等新兴融资方式外，还可以开发诸如保值回购、有息预付款、售后租回等创新的业务融资模式。
特别是对于中小型房地产企业，由于存在规模小、市场竞争力薄弱的问题，传统的融资方式已不能满足企业的可持续发展，而且中小房企在国家一系列紧缩政策和市场分化环境下的融资劣势明显，所以与其一味单打独斗最终坐以待毙， 不如改变心态，调整思路，开辟新的融资渠道，积极引入战略投资者，加大股权的合作力度来寻求发展，在保障性住房、养老产业等方面开拓增长路径。
近年来互联网技术在金融产业发展中的广泛应用，使得中国的金融生态环境发生了改变，在经济适应中高速增长“新常态”以及宏观调控由“漫灌式”向“滴灌式”转变过程中，如何利用互联网金融找到发展拐点，在符合监管前提下寻求和开发房企网络融资模式，也将是当前和未来开展融资创新、拓宽房企融资渠道的重要一环。
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