房屋、土地使用权融资租赁合同难获法律支持

时间:2023-03-26 09:27:42 创业融资 我要投稿
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房屋、土地使用权融资租赁合同难获法律支持

  有关房屋与土地使用权融资租赁合同为何难获法律支持?下面是一些说明资料,我们一起了解吧。

房屋、土地使用权融资租赁合同难获法律支持

  历经15年,6易其稿,最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(下称《司法解释》)日前颁布并于3月份正式生效。

  截至2013年底,国内融资租赁行业租赁合同余额首度突破2万亿,租赁纠纷也急剧上升,21世纪经济报道记者从中国租赁联盟获悉,2008年,各地法院受理一审融资租赁案件860件,2012年为4591件,2013年则达到8530件。

  3月1日,《司法解释》生效当天,融资租赁合同纠纷司法解释起草人——最高人民法院民二庭雷继平审判长,在中国租赁联盟为全国的融资租赁公司高管开办的“《司法解释》培训班”上,首度对该法案做了权威解读。

  目前,包括房产、商业住宅,港口、码头和高速公路在内的不动产租赁,占到整个融资租赁业务半壁江山,行业对这部分租赁合同认定也最为关注。在《司法解释》征求意见稿中,曾认定其无效。

  “但在征求意见之中,我们来了一次上海,听到业界反对声音很大,此次《司法解释》没有予以明确规定。”雷继平称。不过他也坦言,尽管没有直接认定上述不动产租赁合同无效,但房产、港口、码头类融资租赁合同在具体案件中也仍难获得支持。

  不动产租赁难获认同

  雷继平表示,根据最高法院调研,在其他国家,很少规定房产等不动产不能作为融资租赁标的物,也很少有国家以标的物来否定融资租赁合同,但在国外,房产、土地所有权类不动产融资租赁业务也并不常见,主要是租赁方式成本高昂,手续迂回。

  不过在国内,因受到房地产、融资平台限贷等调控政策存在,开发商和地方政府则愿意接受融资租赁方式融资,且21世纪经济报道记者采访多位租赁人士了解,和开发贷款用途单一相比,租赁融资使用也更为方便。这些刺激国内不动产业务占比甚至超过1/2。

  “《司法解释》并没有直接予以否定,也就是说,最高法院不简单一刀切裁定不动产租赁合同有效还是无效,需要结合具体案件交易形式、国家产业政策、诉讼双方利益均衡等角度综合裁定。”雷继平称。

  不过,在最高院总体看来,房屋、土地使用权等不动产不太符合融资租赁的形式,预期仍很难把其认定此类租赁合同。

  雷继平表示,尽管从国外看,并没有否定房产作为租赁标的物,但鉴于国内相关业务多处不符合租赁性质,实践中,预测认可其合同有困难。

  “港口、码头等土地使用权类租赁,中间存在法律不实,比房产类业务更不符合融资租赁性质,比如城投公司是否能作为土地的所有人、承租人?目前均回答不了。我猜测此类土地使用权租赁合同认定,面临的难度比地产、住宅更为严峻。”雷继平坦言。

  不过,对于厂房类不动产,如果和厂区设备一起作为融资租赁标的物,最高院认为其符合融资租赁合同性质,通常会予以认定。

  售后回租放行

  售后回租也是租赁公司最关心的议题,本报记者了解,目前,在租赁业务中,售后回租业务模式占比约七八成,房产类回租业务最为盛行。

  因为售后回租业务的“类信贷”特征,在《司法解释》征求意见稿中,一度不认可此类业务。不过最终《司法解释》明确,不会以售后回租业务中“承租人和出卖人是同一人”否定合同性质。

  “考虑到售后回租交易有利于市场主体盘活资产、引导资金服务实体经济,相关监管部门的规章对此类交易形式也已明确认可,且承租人与出卖人相重合,并不违反合同法第二百三十七条有关融资租赁合同构成要件的规定,司法解释予以了认可。”雷继平表示。

  这也意味着,规模万亿元的售后回租业务被正名。

  不过,雷继平也提醒租赁公司高管,如果出租人与承租人签订了售后回租合同,而实际并无租赁物,或者租赁物低值高估,以融资租赁之名,行借款、贷款之实,人民法院仍应按照其实际构成的借款合同关系予以处理。此外,对于出租人(租赁公司)资质认定也备受关注,也就是说,作为融资租赁的出租人,如果没有经过银监会、商务部批准,不符合金融租赁、外资租赁、内资租赁其中一类资质,是否影响合同性质?

  雷继平称,在《司法解释》征求意见稿中,认定此类合同无效,但在正式稿中,没有直接予以规定,背后的考虑是,行业准入应该留给监管部门考量。“一个可能的结果是,可能会有更多的机构参与分享融资租赁蛋糕”。

  房屋融资租赁协议

  北京外交人员房屋服务公司(以下简称甲方)自____年__月__日起,将______外交人员公寓__楼___单元___号公寓___套租给___国驻华大使馆(以下简称乙方)作住宅之用。如房屋结构、装置或设备有缺陷由甲方负责修理并承担费用。

  双方兹订立租赁合同如下:

  第一条

  自本合同生效之日起,乙方须按季度预付租金(外汇支票)____美元(或其他外币,或外汇兑换券___元)乙方接到甲方的收租通知单后,应在三十天内一次付清。逾期须按日支付千分之____的滞纳金,以补偿甲方所受的损失。

  甲方根据北京地区物价和房屋修缮费用提高的幅度,可以对乙方承租的公寓租金进行调整,但应提前三个月通知乙方。

  第二条

  甲方负责向乙方承租的房屋提供水、电、煤气和热力。乙方须按仪表数据缴付电费和煤气费。由于甲方对乙方承租的房屋设备维修不及时,引起水、电和热力的供应中断,甲方将酌情减收相应的费用。

  第三条

  甲方对出租房屋进行定期检查,并负责下列自然损耗的免费维修:

  1.屋顶漏雨,地板糟朽;

  2.门窗五金配件、门窗纱的修理和更新;

  3.管道堵塞、漏水,阀门、水咀和水箱零件失灵,上下水管道、暖气片及零件、卫生设备的修理和更换;

  4.灯口、插座、电门和电线的修理和更换;

  5.公用楼道的粉刷,首层每二年一次,二层以上每三年一次;

  6.电梯故障的及时排除和对乘员的人身安全保险。

  乙方应将承租的公寓和设备损坏的情况及时通知甲方,甲方在接到通知后应尽快修理,甲方未能及时修理的',乙方可以自行修理,修理费用由甲方承担。

  第四条

  甲方对出租的公寓进行检查、维修前,应征得乙方同意,乙方应给予必要的方便和协助。如遇住房发生水灾、大量跑水、煤气漏气,在甲方无法及时通知乙方的危急情况下,甲方可进入乙方住宅处置。

  甲方要定期检查和保养楼内的消防器材。

  第五条

  由于甲方对乙方承租的住房检查不周、维修不及时而造成房屋结构损坏,发生安全事故,使乙方遭受损失时,由甲方负责赔偿。如房屋大修,不能继续使用,必须腾出时,甲方应给乙方提供条件大体相当的住房,乙方应按期从承租的公寓中迁出。如果乙方借故拖延不迁出,造成一切损失,由乙方负责。乙方如发现承租的房屋危及自身安全或健康,可以随时解除合同。

  第六条

  乙方对承租的公寓和设备有爱护保管的责任。由于使用不当造成的损失或损坏要负责修复或赔偿。乙方应遵守《住户须知》(另发)中的规定。乙方对公寓住房结构或装置设备的自然损耗不负赔偿责任。

  第七条

  乙方在征得甲方同意后,对承租的公寓可进行下列各项自费工程:

  1.在不损坏房屋结构的条件下,改变室内装修原样;

  2.增添固定装置和设备。

  乙方在改变室内装修原样、拆除或更换原有的炉具、灯具、卫生设备等应事先通知甲方并负担相应的损失费。在租赁关系结束时,乙方增添或更换的设备可以拆除。乙方可以自费油漆粉刷房间。

  第八条

  乙方在征得甲方同意后,可以对承租的公寓增加电容量。但施工费用由乙方负担。乙方不得使用超负荷的电气设备和擅自改动供电设备。否则,由此造成的损失,由乙方负全部责任。

  乙方应自行设置必要的消防器材。

  第九条

  遇有不可抗拒的自然灾害,致使乙方承租的公寓遭到破坏,甲方应视房屋破坏的程度,免收部分或全部租金,直至该公寓修复时为止。

  第十条

  乙方承租的房屋不得私自转让或转租。退房时须提前半个月通知甲方,经甲方检验住房及其设备,确认完好(除自然损耗外)后,双方办理终止租赁手续。租金按终止日结算。

  乙方主动申请调换公寓时,须缴付原租公寓的油漆粉刷费。

  第十一条

  本合同自双方签字、盖章之日起生效。有效期自____年__月__日起至____年__月__日止。期满前三十天,如任何一方不提出异议,合同将自动延长一年。

  本合同于____年__月__日在北京签订,一式两份,每份都用中文和___文写成,两种文本同等作准。

  甲方代表:______   乙方代表:______

  (本人签名)   (本人签名)

  土地使用权租赁协议

  甲方:_________集团公司

  住所:_________省_________市_________路_________号

  乙方:_________股份有限公司(筹)

  住所:_________省_________市_________路_________号

  鉴于:

  1.甲方是具有中国法人地位的国有企业,持有工商行政管理部门颁布的企业法人营业执照;乙方是经有关政府主管部门批准,由甲方作为独家发起人拟设立的`股份有限公司;

  2.甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使用权,土地使用期限为_________年;

  3.乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土地和有关房屋,经双方协商,甲方同意向乙方出租上述的各宗土地使用权,乙方同意向甲方承租该等土地使用权。

  为明确甲、乙双方的权利义务,保护双方的合法权益,根据有关法律、法规的规定,甲、乙双方当事人本着平等、自愿、等价有偿的原则,订立本土地使用权租赁协议。

  1. 租赁范围:_________。

  2. 租赁期限:_________。

  3. 租金标准:_________。

  4. 甲方的权利、义务:_________。

  5. 乙方的权利、义务:_________。

  6. 租赁物的交验:_________。

  7. 续租:_________。

  8. 违约责任:_________。

  9. 争议的解决:_________。

  10. 附则:_________。

  甲方(盖章):_________ 乙方(盖章):_________(筹):

  法定代表人(签字):_________ 法定代表人(签字):_________

  _________年____月____日 _________年____月____日

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