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2017房企融资政策或收紧
引导语：2017年的房企融资政策是如何的?会收紧?下文是一些信息，欢迎大家阅读了解。
从交易所的发行渠道看，涉及房地产融资的主要包括IPO、再融资和公司债。从目前来看，房企IPO自2010年暂停以来始终未放行，仅有个案通过借壳实现上市。
再融资方面，今年房企再融资规模和募集资金用途都较去年有所收窄。Wind数据显示，今年前8个月，21家上市房企通过股份定向增发募集资金总额接近740亿元。去年全年，房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。
在今年已经完成定向增发的上市房企中，至少有12家企业将募集所得资金部分用于补充流动资金或偿还银行贷款。不过，今年7月证监会保荐机构专题培训会议指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。
而今年房地产公司融资主要渠道的公司债，自9月下旬以来相关政策进行了调整。其中，上交所对房地产公司的债券审核制度进行调整，主要涉及提高发债准入门槛和进行分类管理。在此背景下，房地产企业公司债审批和发行速度均有所放慢。
根据上交所的披露，10月19日，贵阳城南地产(集团)有限公司2016年非公开发行规模为30亿元的公司债显示为终止状态。而此前在上海拿下地王的融信(福建)投资集团有限公司，拟公开发行一笔规模达到43亿元公司债，受理后两个月尚未得到批准。
自9月12日以来，只有三家房企公司债得以发行上市，发行规模均在20亿元以内。这与9月8日富力地产成功发行的100亿元公司债券相比差距很大。
前述投行人士表示，该项政策若实施短期影响有限。“目前能发公司债的大房企基本都已经发过，该方案对他们影响不大;对资质较差的二三线城市房企影响较大，但这类资质稍差的房企不是拿地主力。”他同时表示。“但传达出的政策风向有助于房企重视融资难度以及高价拿地的风险。”
负债率处在高位
从房企经营数据来看，尽管今年前三季度房企销售状况明显向好，但总负债、资产负债率呈现偏高状态，速动比率处在不合理区间。加之现在政策趋紧，预计明年楼市将迎来调整期。上市房企可能面临资金面的问题，不排除个别资金紧张的企业可能出现资金链断裂的风险。
同策咨询研究部数据显示，上半年，上市房企总负债排行TOP100企业的负债总额达到84060亿元。其中，恒大以8179亿元的总负债金额排名首位，成为唯一负债金额超过8000亿元的房企。在总负债方面，排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达，总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。
上半年财务数据显示，上市房企资产负债率依然处在阶段性高位，尤其是龙头房企的资产负债率普遍较高。其中，嘉凯城资产负债率为93.55%，较上年的84.64%提高8.91个百分点;此外，万科、华夏幸福、绿地控股等18家房企资产负债率达到80%以上。
地产行业分析人士指出，今年以来，土地成本明显上涨，这些都影响了利润率。房企普遍负债率高企，部分房企收获过多、过高地王项目，一旦市场出现调整，可能出现连锁循环。
部分公司另辟新径
在交易所债券、资本市场面临收紧的背景下，部分房企选择转战银行间交易商市场以及海外债券市场。部分绩优房企则奔向城商行以获得综合授信，丰富融资渠道“储粮过冬”。
碧桂园选择发行美元债券。9月21日，碧桂园宣布发行6.5亿美元于2023年到期优先票据为现有债务再融资，票面利率4.75%。实际上，受人民币贬值预期影响，近年来房企海外发行美元债越来越少，碧桂园此次发行美元债券或显示出公司对资金的强烈需求。而在9月5日，碧桂园刚宣布完成发行第四期100亿元公司债，最低票面利率4.15%;公司7日表示，寻求物业服务在A股市场独立上市，寻求资金动力十足。
目前国内债市呈现出交易所、银行间交易商协会和发改委审批的“三分天下”局面。由于此前对房地产企业发行中票有严格限制，在债券市场发行规模中，占据绝对优势的银行间市场交易商协会在地产债权融资方面表现并不突出。2015年6月16日，交易商协会发布《关于进一步推动债务融资工具市场规范发展工作措施的通知》，标志着房企银行间发债标准有所放松。
部分房企逐步转向银行间市场。在成功完成发行433亿元公司债券后，10月4日，富力地产宣布拟发行银行间债券市场债务融资工具400亿元。
总部位于香港的九龙仓集团近日发行总额不超过200亿元的熊猫债券获银行间协会批准，创下了单笔最高额度的记录。10月12日首期发行的40亿元人民币票据，市场总认购金额达到120亿元，超过拟发行额三倍。从九龙仓集团的资产分布看，其总资产的30%位于内地。此次发行债券的资金将主要用于建设成都和长沙的国际金融中心。
部分上市房企与面临优质资产荒的城商行不谋而合。10月以来，泰禾集团先后与江苏银行和大连银行签署战略合作协议。其中，江苏银行将为泰禾集团的房地产开发项目等方面提供100亿元的融资授信，并提供全面金融支持。大连银行将为泰禾集团提供200亿元的综合授信服务。
10月10日，华夏幸福宣布，拟与渤海银行石家庄分行签订战略合作协议，各类授信和融资的总余额不超过200亿元;同时，华夏幸福还拟与邮储银行河北省分行签订战略合作协议，邮储银行河北省分行将向华夏幸福提供各类授信和融资的总余额不超过500亿元。
一种新型房地产融资方式大行其道 给房企雪中送炭
尽管国内经济增速放缓，资本对房地产的投资热情依然不减。
只不过，受制于房地产市场持续调控，不少第三方理财机构发起的房地产基金开始转变策略——从原先的房产项目开发投资，转向持有经营成熟办公楼等商业地产项目获取稳健的租金回报。
近期，诺亚财富等第三方理财机构发起的房地产基金都将商业地产持有经营纳入重要的投资策略。
“它们就像是另类的接盘侠。”一位商业地产交易咨询机构负责人直言。近期他帮助某国内房产开发商将持有的一栋商务楼(位于一线城市中心地段)出售给一家房地产基金，而房产开发商获取的逾10亿元资金，一部分偿还银行贷款改善财务状况，另一部分则准备继续拿地扩大业务版图。
他直言，这家房地产基金对持有经营这栋商务楼设定的预期年化回报为8%-9%，但这份投资预期能否兑现，依然面临着诸多挑战。“但在资产荒的格局下，越来越多资金正纷纷通过这种方式寻求稳健的回报，它已经成为房地产市场资金输血的新渠道。”多位金融业内人士直言。
千亿房地产基金
在这位商业地产交易咨询机构负责人看来，房地产基金要找到一个优质的商业地产收购标的，并非易事。
“通常，房地产基金管理团队考察10个拟出售的商业地产项目，能有1-2个进入收购洽谈阶段，已经是相当不错的成绩。”他指出。究其原因，通常房地产基金持有经营商业地产的.周期通常在10年以上，这迫使管理团队需要对商业地产及其周边配套环境发展前景有着长远的判断。
他透露，通常房地产基金在考察收购项目时，基本会考虑四大因素，一是项目拿地成本是否较低，有助于压低商业地产收购价格以提高租金回报;二是商业地产所处的城市地价还有多大的升值潜力;三是项目开发商是采用自有资金，还是银行贷款进行项目投资建设，若是前者，整个商业地产项目出售定价无需考虑银行还贷利息支出部分;四是项目开发商的楼宇管理水准能否保持较高的长期入住率。
“空置率高低，往往是房地产基金做出投资决策的关键考量因素。”他表示，比如一线城市中心地段办公楼的入驻率得超过90%(即空置率小于10%)，若一个办公楼入驻率低于这个数值，表明它的未来租金收益存在较大变数。
鉴于不少二线城市中心地段办公楼空置率接近20%，不少房地产基金已将这些城市办公楼项目剔除出投资范围。
在他看来，当前多数房地产基金更倾向收购一线城市中心地段，开发商自有资金开发的商业地产楼盘。毕竟，按照地以稀为贵的投资规则，上海、北京等一线城市中心地段可用于商业开发的土地越来越少，势必导致地价与房租标准双双上涨，令房地产基金不但能获得较高的租金收益，未来项目出售的利润也相当可观。
多位金融业内人士直言，房地产基金的持有经营投资策略，与REITS相比类似。两者最大的不同，一是房地产基金是向合格投资者募资，不像REITS向公众发行;二是房地产基金目前无法享受REITS的相关税收优惠。但在实际操作环节，房地产基金将会借助基金子公司通道设计产品，用于收购商业地产持有经营。这种做法的好处，是基金子公司理财产品无需对个人所得税代扣代缴，等于变相为投资者避税。
据清科集团发布的2015年房地产基金白皮书测算，当前涉足商业地产收购-持有-经营的房地产基金资金规模已超过千亿大关，俨然成为民间资本输血房地产的另类投融资模式。
“现在市场不差钱，差的是优质商业地产项目。”一家房地产基金负责人表示。为了压低收购价格抬高租金收益，多数房地产基金乐衷于收购开发商急需套现融资的商业地产项目、然而，除非房地产开发商融资压力紧迫，否则不大愿意在价格方面做出过多让步。
“毕竟，现在市场信息透明度很高，一线城市中心地段优质商业地产项目能创造多大的收益，大家心里都知根知底。”他表示。
房地产基金的“算盘”
随着越来越多房地产基金热衷持有经营商业地产，让房产开发商看到更多资本运作的空间。
记者多方了解到，部分国内大型开发商动起出售商业地产提前偿还美元债务的念头。
过去数年人民币不断单边升值，令大量开发商采取海外发行美元债券方式筹集资金，期待未来能用更少人民币偿还这笔债务。但是，随着近年人民币汇率有所下降，这些开发商被迫纷纷购汇，提前兑付海外美元债券。
令他们无奈的是，为了遏制人民币贬值趋势，部分国有大型银行暂缓了房企购汇提前偿还海外债务的申请，避免外汇储备过多流失。
于是，某些精明的房产开发商便将商业地产改制为境外壳公司控股的VIE架构(Variable Interest Entities可变利益实体，也称为“协议控制”，是指境外上市实体与境内运营实体相分离，境外上市实体通过协议的方式控制境内运营实体，使该运营实体成为上市实体的可变利益实体)项目，若房地产基金购买上述商业地产项目，需以境外投资的名义申请购汇额度，再将相应美元资金用于认购境外壳公司所有股权，间接实现商业地产的收购事宜。到时房产开发商则可以将这笔美元资金用于提前偿还美元债务。
除此之外，部分房产开发商还引入联合开发的投融资方式。具体而言，房地产基金一方面为开发商筹建的一线城市中心地段写字楼项目提供开发资金，一方面享有低价收购上述商业地产的权利。
在上述房地产基金负责人看来，此举既让开发商解决了项目开发资金问题，又让房地产基金能低价收购持有经营创造更高租金收益。
“不过，看似双赢的合作，其实也存在不少操作风险，比如项目开发风险与开发商挪用资金风险等。”他强调说。为此不少房地产基金一面采取名单制合作方式——只与国内排名前50的开发商合作;一面不定时派专人到施工现场拍照，考察房地产开发项目的建筑进度，作为资金分期支付的依据，杜绝资金挪用风险。
“尽管存在诸多约束，在银行收紧房地产贷款额度的情况下，这笔资金对房产开发商而言，依然好比是雪中送炭。”一家房地产公司资金部人士坦言。
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