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房地产融资租赁问题探讨及实务操作
近年来，按照即将出台的《融资租赁法》，融资租赁只适用于动产租赁，那么房地产融资租赁问题，大家了解哪些?实务操作是如何的?
一、房地产融资租赁的概念及其优势
要了解房地产融资租赁首先要了解什么是融资租赁。简而言之，融资租赁就是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物后提供给承租人使用，由承租人向出卖人支付租金的交易方式。而房地产融资租赁就是租赁物为房地产的融资租赁，是一种较特殊的融资租赁。它同一般的融资租赁相比有两方面的显著区别：
1.租赁物
一般的融资租赁的标的物即租赁物是以各类设备为主，或者是飞机、船舶等大型运输工具。而房地产融资租赁的标的物则是房屋即不动产，不同于传统的融资租赁的标的物。传统的融资租赁的标的物本身的价值是逐步递减的，房屋的价值一般会出现增加的情况，有时更会有较大的波动。
2.所有权的转移
一般的融资租赁的租赁期届满后，租赁物的所有权可转移给承租人，也可能不转移，仍属出租人所有。但是在房地产融资租赁中，房屋的所有权一般在租赁期届满后，都转移给承租人。所以，房地产融资租赁，即是把房地产商品作为融资租赁的标的物，房地产商品的需求者作为承租方向出租方(从事房地产融资租赁业务的公司)融资租入房地产商品的一种租赁方式。
近几年全国房价快速增长的趋势一直未能明显抑制。自2006年第二季度以来，全国房价呈现加快上扬态势。这导致越来越多的人买不起房子。但中国人又不习惯长期租房住，因此“先租后买”的住宅融资租赁市场前景看好。房地产融资租赁，即就是把房地产商品作为融资租赁标的物的，就是房地产商品的需求者作为承租方向出租方(从事房地产融资租赁业务的公司)融资租入房地产商品的一种租赁方式。实质上，房地产融资租赁可以视为承租方因无力即期支付该项房地产的款项而以该项房地产本身作为信贷抵押而向出租方融资租赁公司融通资金的方式。当租赁期满时，房地产融资租赁公司把所出租的房地产商品所有权转移给承租方，承租方将房地产商品全部价款所有款项同时付清。房地产融资租赁的优势有：
第一、拓宽了房地产融资渠道。房地产融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资，改变房地产主要靠银行贷款的单一融资方式。在外资银行大力进入中国金融市场以前，房地产融资租赁也为外资进入中国房地产市场提供了平台。
第二、降低房屋消费门槛。房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式，而是通过支付租金直接获得使用权的方式进行房屋消费。传统的抵押贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权，相比而言，房地产融资租赁真正实现了“零首付”，大大降低了房屋消费的门槛，可以培育有效需求，使占大多数无支付能力的家庭购房愿望变成现实。由于实行先租后买，可以将租入房地产视为“准己产”，使住户有了归属感，可以放心做装饰投入，提高居住质量，是一种永久性消费，分期式投入。有利于和谐社会建设。
第三、租约灵活。传统银行贷款一般是固定利率、固定支付，而租赁公司可以根据每个承租人的收入情况，为承租人定做灵活的还租安排，例如延期支付、递增和递减支付等。另外，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。
第四、促进房地产销售。房地产融资租赁业务对承租人来说是一种金融服务，对房地产销售方来说，租赁公司是一种营销载体，融资租赁是一种营销方式。房屋消费的门槛降低，扩大了客户的购买力，促进了房地产的销售。资金规模大的房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。
第五，运营风险较小。对出租人而言，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故基本上不存在风险。出租人通过收取租金获得稳定的收益，租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。对开发商而言，通过融资租赁可以按期获得稳定的高租金收入，不存在出售经营不成功、楼盘空置而出现的财务风险。
第六，促进房地产质量提升。房地产融资租赁是先租后买，并不是“一锤子”买卖，所以，客观上迫使开发商保证房地产商品的质量，避免了配套设施滞后和供水、供电、通讯等基础设施未完善或质量低劣的情况出现。
二、当前房地产业的发展态势为融资租赁业创造机遇
经过近几年持续的宏观调控，我国房地产业的发展开始慢慢转型，同时也为房地产融资租赁业的发展提供了机遇。概括起来，大致有三个方面：
第一，近几年全国房价快速增长的趋势一直未能明显抑制，全国房价呈现加快上扬态势。这导致越来越多的人买不起房子，但中国人又不习惯长期租房住，因此“先租后买”的住宅融资租赁市场前景看好。
第二，目前我国房地产业的一个重点是住房保障，国务院文件明确界定了住房保障的群体是低收入家庭。以前还有资格享受经济适用房的中等偏下收入家庭和中等收入家庭被隔离出去，而中等偏下收入家庭是无法承受商品住宅价格的，通过融资租赁可以为其提供合适的“准产权”住宅。
第三，我国金融体系，包括房地产金融体系不健全，房地产金融衍生产品远远没有发达国家那么丰富，这也是我国今后必然尽快补足的短板，而房地产融资租赁就是一个很好的金融工具，有利于我国房地产业的良性发展。
中央政府已经对房地产展开了新一轮全面而严厉的调控，不但已经是使用了税收、土地、金融等政策调控手段，而且，调控具有很明确的针对性、目的性，就是严厉打击投资投机购房炒房，打击开发商囤地闲地，遏止房价上涨。而且，在2010年，不排除开征物业税和提高房地产开发项目贷款的自有资本金比例的可能。新一轮调控下，房地产重回调整通道将成必然。2010年伊始，监管层收缩货币流动性的政策频发。银监会更在今年的工作会议上特别提到会高度关注房地产市场的变化。已经嗅到银行信贷可能对地产行业收紧气息的情况下，房地产开发商们又重拾起与信托合作的友好关系。据统计，仅在1月4日和1月5日两天，就有包括新华信托、外贸信托、中融信托、天津信托、中投信托等信托公司的五个房地产信托集中发行。在1月首周交易日，房地产信托产品就超过10款，占了信托产品发行总量的1/3以上。而随后一周发行的10款信托产品中，6款是房地产信托产品。
2010年注定是资本市场的突破年，继融资融券、股指期货获批后，房地产投资信托基金(REITs)也呼之欲出，有望成为今年资本市场又一项重大制度创新成果。2010年01月19日《中国新闻网》透露，上海的权益型REITs方案正在积极研究制定中，预计初步方案将在今年下半年成形，且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。目前权益类REITs还需突破税收、法律等障碍。比如，税收方面，由于权益型REITs为公司型，房地产公司必须将旗下地产卖给REITs，其中涉及地产标的溢价，需要缴纳大量税收。上海REITs方案中两个独立的REITs产品正在并行研究，注入资产均为商业地产资源，一个是张江集团旗下商业地产资源，另一个是位于浦西的一家商业地产集团。
对于日前国办通知中提出的要加强房地产信贷风险管理、进一步完善房地产信贷风险管理制度的政策，这一政策对中小房地产企业影响较大，但是从证监会和国土部的相关政策也可以看出，上市公司的融资审核也越来越严格，房地产企业可能又将面临资金问题，融资的重担又将落在REITs身上。
这几年上海、北京的物业价格不断上升，相反租金水平却在下降。在这种情况下，租金回报率如果完全按照市场化来操作，是满足不了REITs投资人要求的。特别在未试点REITs的大部分地区房地产业当前的发展态势为融资租赁业创造机遇。
推出房地产融资租赁的最好的时机应该是房地产市场低迷时期，到时候，由于资金周转问题，地产商会更愿意将不适合分割出售的商业物业资产，整体出售。
三、房地产融资租赁的融资成本
办理银行抵押贷款一般为6-7折，也就是说，要融资6亿元的话，必须拿出价值9亿元的房产，且有时候中介的收费相当高，房地产开发企业融资总成本(银行+中介的费用)并不低。而作为一种中、长期的融资方式的金融租赁，一般则是按房产价值的7-8折计算，融资6亿元只需8亿元的房产;融资租赁公司收取2-5%的融资租赁费用，根据不同项目最低仅收1-2%;加上银行约6%的融资成本，房地产开发企业总的融资成本并不算高。开发企业的交易契税，按照不同地方的政策可以优惠或减免。这样看来，运用融资租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。所谓的优惠实际上是延迟纳税，一旦融资租赁公司支持的房地产开发企业发展起来，其增加的税源要远大于优惠税收部分。这个经验已被发达国家普遍应用。在加入WTO后，按照现有税制，还无法与国际接轨。这方面，我国目前现行的法律法规还不是很健全。因此，引导整个社会在租赁方面投资是我国目前解决民间投资的一个途径。
四、房地产融资租赁的政策性风险
按照即将出台的《融资租赁法》，融资租赁只适用于动产租赁。目前我国法院也是这样掌握的。关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(四)第九条规定：以不动产为租赁物的融资租赁合同无效，但租赁物成为土地的附着物或已经嵌入土地内不在此限。尽管这个解释尚未出台，但在司法实践中已经这样执行。原因是：融资租赁的政策是给设备制造领域的。设备生产能创造价值，房地产是消费品，在使用中不能给社会创造价值;设备是不断贬值的产品，房地产是价格在不断变化的产品，主流趋向是升值的。因此不能享受融资租赁的政策待遇，不受《合同法》保护。《金融租赁公司管理办法》中规定租赁物件的范围是固定资产。金融租赁公司做这个项目或许还有规可寻，但在司法上是否能得到保护就很难说了。
房地产租赁首先要看清租赁物件的所有权是否具有法律效力，对于不属于自己产权的的物件，是没有资格用来做融资租赁的。融资租赁是两个合同三方当事人。采购合同决定了产权的归属。用在房地产上面的融资租赁有两个目的：一是新房的信用销售，二是已有房的回租，可能还有第三个目的就是财务处理。如果《中华人民共和国物权法》出台后，可以用使用权、用益权来解决地产租赁的问题。
房产因为具有可交易的产权，因此做租赁物件目前还没有什么法律限制。房产(厂房、商用楼)本身不能直接产生有交换价值物品的产值，有些还是消费品(住宅)。尽管有折旧资源，并属于固定资产，但由于其本身价值的不确定性和大部分时间是在升值的特性。许多国家都不把融资租赁的政策给予房地产领域。中国也是这样。
房产融资租赁不适合经营的另外一个原因是房屋的价格不稳定，风险非常大，赶上升值时，升值的好处不会给租赁公司，赶上暴跌的时候，房屋的价格可以瞬间跌到50%以下，风险全部加载到租赁公司身上，属于风险非可控的，不受法律保护的租赁项目。日本最大的融资租赁公司——日本租赁公司就是因为经营房地产租赁而破产的。这个历史经验值得注意。
虽然会计准则不会对房地产经营有什么限制条款，但在会计处理上有它自己的原则和规定。许多融资租赁公司也知道房地产融资租赁的弊病，他们本身并不想做，也没有能力做。但为什么房地产租赁又成为一个热门话题呢?主要原因是租赁公司大都以委托租赁+经营租赁的方式帮企业改善会计报表，解决税务方面的问题。这里面没有任何的买卖行为，只是一种形式上的租赁。1月20日，财政部网站挂出了《投资性房地产评估指导意见(试行)》(以下简称“意见”)，其中详细规定投资性房产按照新会计准则进行公允值评估。以2009年底的房价计算，公允值估价基本上能使原来按照成本法计算的投资性房产价格上升2倍左右。
房产租赁到底采用那种租赁方式更能满足节税方面的需求，这就涉及到采用什么样的会计处理方式，能给承、租双方带来什么好处。按照会计准则的标准。对于融资租赁来说，由承租人提取折旧，承租人只有折旧和利息部分可以摊入成本。对于经营租赁来说，由出租人提取折旧，承租人的租金可以全部摊入成本。如何确定租赁方式，怎样符合自己利益最大化就很重要了。
融资租赁准确地说应该叫财务租赁，实际上是一种财务安排，和税收政策有紧密的联系。传统租赁和融资租赁在税收上有很大的区别，虽然税率都一样，但前者的税基是租金总额，后者是扣除成本后的收益部分。房产租赁躲不开的一个税种，也是其他租赁物件所不具备的就是房产税。它是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。《房产税暂行条例》规定，房产余值，是指房产原值一次减除10%～30%后的余值。关于房产原值如何确定的问题，2008年12月28日财政部、国家税务总局下发的《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)明确规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。《企业会计准则第21号——租赁》(财会[2006]3号)第十一条规定，在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的开始日。财税[2009]128号文件规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
此外还有地产税。由此可见房屋租赁的交易成本很高，而这些成本是其他租赁物件所不需要付出的。因此融资租赁公司在做房地产租赁时应该把这些因素考虑进去以后再运作。
五、房地产融资租赁的具体操作
房地产融资租赁的具体操作需要平台。
第一种方式。在国家相关政策允许的范围内，可以通过现有融资租赁平台，实现房地产开发企业、融资租赁公司与股份制商业银行的三方合作，实现三赢：
首先，融资租赁公司拓展了其业务领域。售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业(即承租人)将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从融资租赁公司(即出租人)那里租回，习惯称之为“回租”。在售后回租方式下，通过售后回租交易，资产的原所有者房地产开发企业(即承租人)在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。融资租赁公司回租给房地产开发企业，并收取租金应收款。同时，融资租赁公司根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度，收取2-5%的融资租赁费用。
然后，融资租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。银行在以买断房地产开发企业(即承租人)的租金应收款为基础，为融资租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，拓展了银行中介业务--“保理业务”。银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1%的保理业务手续费。同时，将风险降到最低，在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人(房地产开发企业)无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付;如果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由融资租赁公司补足。
再后，房地产开发企业通过融资租赁公司的房地产售后回租，一方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金(与直接向银行办理抵押贷款的资金性质完全不同，抵押贷款不能作为企业的自有资金及冲抵新开发项目的资本金)，或者投资其他任何项目(而房地产开发企业用房地产产权作银行抵押，所得的贷款资金用途是指定的，无法用于投资新开发项目)。另一方面，通过“售后回租”，房地产开发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，通过“每年还本，每季还息”的办法，在融资租赁到期时，依照合同向融资租赁公司赎回原来的房地产项目。
这种融资租赁中有两种融资创新的方式：一是房地产“售后回租”结合“信托”的方式，通过发放信托产品把稳定且安全的租金应收款转让给投资者，让社会投资者分享融资租赁资产所带来的收益，集合社会上更多的闲散资金;二是接受多个法人的委托租赁资金，由融资租赁公司作为受托人管理委托租赁资金，运用于房地产售后回租项目，让社会法人的资金参与房地产项目以获得较高投资收益。
第二种方式。与政府、银行合作，搞住宅的公共租赁，如重庆。
第三种方式。与单位、银行合作，进行单位的房地产融资租赁，如上海。
六、房地产融资租赁该出场了
1998年以来，我国住宅市场化之所以飞速发展，住房按揭功不可没，而从消费形态上看，透支现象突出，大量“房奴”出现，部分年轻人把住房按揭政策用过了头，想要立刻让其由买转租，又谈何容易!从企业角度分析，开发商资金紧张，同时项目销售速度放缓。从资源效用层面考虑，近几年住房空置率一直居高不下，社会资源浪费严重。房地产融资租赁该出场了。融资租赁可不是一个跑龙套的小角色。在发达国家，融资租赁已成为“朝阳产业”，比如在美国的固定资产投资中，融资租赁与银行、证券分庭抗礼，形成三分天下的融资格局。简单地说，融资租赁就是“以租代买”或“先租后买”，一般多针对房产、汽车、电器等大件商品，在合同期内物品所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入物品，拥有物品的所有权。
整体来看，融资租赁业在我国的发展还处于起始阶段，基本上未浸透到房产领域。但正如REITs(房地产投资信托基金)对房地产业融资的重要意义一样,谁都无法否认房产融资租赁的广阔前景。首先，可以治疗“房奴恐惧症”。“房奴”源源不断地被中国楼市制造出来，但却很难杜绝。虽然从经济效益上衡量目前买不如租，但中国传统的“住宅观”让大部分人认定买比租好，租房不但没有归属感，更难以进行个性化装修，甚至存在被房东驱逐的可能。融资租赁能够既满足住房私权带来的好处，又能使年轻人量力而行，自由约定租期及合同，万一以后遭遇失业等情况，可选择放弃购买，减轻精神压力。
其次，缓解开发商资金困局。在市场条件允许的情况下，所有开发商都愿意一次性销售，以快速回笼资金，但在目前的买方市场环境中，激烈的竞争导致部分楼市陷入滞销。而融资租赁可以在某种程度上缓解这一问题，其实质就变成了短期性的促销手段，在香港楼市低靡期就曾出现过。但更大的意义在于，通过融资租赁模式，部分开发商可以另辟蹊径，锁定特殊消费群体，开发专项楼盘，由此创造出一种全新的开发模式，对行业形成有益补充。
第三，降低银行信贷风险。融资租赁同MBS、REITs、倒按揭一样，都是新型的房地产融资工具。众所周知，我国房地产业过度依赖银行，虽然央行不断紧缩“银根”，但出于商业利益，许多银行还是难抑房地产业的放贷冲动。融资租赁并未直接通过银行，而是由融资租赁公司面向社会筹集。多元化融资可以分散银行业的房贷风险，进一步则是降低中国发生金融风险的可能性。
最后，有助于完善住房保障体系。中央正致力于包括廉租房和经济适用房在内的住房保障体系的建设。有学者认为，融资租赁可以和经济适用房制度做些有益嫁接。一方面，由于现阶段我国财力有限，难以大规模推广准福利性质的经济适用房，而融资租赁是一种市场化的融资手段;另一方面，建设部也正拟修改相关政策，以使未来部分经济适用房用于租赁，假如部分房源能够进行融资租赁，则既能使中低收入群体享受“先租后买”的好处，也能降低政府在建筑维护方面的投入(因为业主在使用中更有爱心了)。房地产融资租赁集租赁、买卖、借贷三者优点于一体，能够实现消费者、开发商、经营者、政府、产业发展等多方共赢。但好事还须多磨。目前在法律上、观念上、实操上，都还不具备成熟条件，比如最重要的《融资租赁法》尚处于草稿阶段，最快今年出台。但由于《合同法》等相关法律中已对此有所界定，其实完全可以现在就开始进行试点工作。所有新事物只有冲破旧观念的羁绊，才能精彩呈现。
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