不动产融资租赁

时间：2023-06-17 12:06:12 振濠创业融资我要投稿

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不动产融资租赁

　　融资租赁的租赁物只是动产，中国融资租赁的租赁物不包括不动产，因为在我国，土地的所有权归国家所有。下面是小编给大家整理的关于不动产融资租赁相关内容，欢迎阅读！

　　不动产融资租赁 1

　　1、商务部和银监会

　　我国目前没有融资租赁法律，几年前出过一个融资租赁法草案，规定租赁物只能是动产，后夭折。

　　现在对融资租赁的规定主要是商务部的《外商投资租赁业管理办法》和银监会的《金融租赁公司管理办法》。商务部规定融资租赁的租赁物只能是动产，但银监会规定租赁物是固定资产。这里的固定资产根据通常的理解应该不排除不动产。所以，部门规章层面上，不动产理论上可以融资租赁。

　　但是，法院不一定认可规章，根据之前的有关法律草案和司法解释意见稿，都没说不动产可以融资租赁。

　　2、财政部会计司

　　财政部会计司应该是认可建筑物融资租赁的。根据企业会计准则讲解2010，对于同时涉及土地和建筑物的租赁，企业通常应当将土地和建筑物分开考虑。将最低租赁付款额根据土地部分的租赁权益和建筑物的租赁权益的相对公允价值的比例进行分配。在我国，由于土地的所有权归国家所有①，土地租赁不能归类为融资租赁。对于建筑物的租赁按租赁准则的规定标准进行相应的分类。如果土地和建筑物无法分离和不能可靠计量的，应归类为一项融资租赁②，除非两部分都明显是经营租赁，在后一种情况下，整个租赁应归类经营租赁。

　　《企业会计准则》(2006)规定，融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁：

　　(一)在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

　　(二)承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。

　　(三)即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。

　　(四)承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值;出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。

　　(五)租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

　　3、财政部税政司和税务总局

　　财政部负责税的是税政司(各种税)，国家税务总局涉及的有货物和劳务税司(主管增消营等)、财产和行为税司(主管房产税、契税等)、所得税司(主管企业所得税等)。因为大家都是官，难免出现谁也不服谁的情况。

　　首先明确一点，售后回租在商务部③和银监会④看来是融资租赁的一种，但财政部会计司觉得售后回租得分融资租赁和经营租赁。税务总局似乎也是觉得分融资租赁和经营租赁。

　　目前税法对于融资租赁概念进行阐述的有两个文件，国税发[1993]149号⑤和财税[2013]37号⑥。37号对融资租赁的定义基本上是照搬149号的。

　　货物和劳务税司虽然说融资租赁仅适用于动产，但国家税务总局公告2010年第13号规定融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。13号似乎暗含的意思是货劳司并不否认现实中不动产融资租赁的存在，不然干嘛提营业税。

　　财产和行为税司就显得灵活多了，这可能是加入了财政部的因素，财政部会计司的观点可能影响到了税政司。例如，《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。再如，《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税[2012]82号)规定，对金融租赁公司⑦开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

　　4、全国人大、财政部税政司和税务总局所得税司

　　全国人大通过的企业所得税法规定，以融资租赁方式租出的固定资产不得计算折旧扣除。国务院通过的所得税法实施条例规定，固定资产是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。

　　全国人大在税法上和融资租赁法草案上采取了两种不同的观点。如果说融资租赁法草案认为不动产不能租赁，那全国人大的所得税法似乎单方面创设了一种现实中不存在的业务类型。当然，融资租赁法草案仅是草案。

　　5、现实

　　现实中，不动产融资租赁是存在的，而且有很多案例。但似乎都是以售后回租的形式存在。

　　2004年4月初，在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目正式签约——沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同;金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。

　　《中国航空报》2010年9月16日报道：2009年年底，湖南省岳阳市政府规划投资1.4亿元修筑城市南环线道路，岳阳市政府通过中航工业租赁，以道路为租赁标的物，迅速筹集了急需的建设资金。

　　《天津:金融创新推动地方经济发展》报道：天津渤海租赁向天保投资(天津保税区国资公司)购买天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼，出租给天津港保税区管理委员会及天保投资(第二承租方)，项目金额为8 亿元，起租日为2009年4月27 日，租赁期限为20年。

　　结论

　　通过上文可知，目前我国融资租赁法律规范的现状似乎可依用乱来形容的，部门之间统一，部门内部不统一。

　　各种不统一和不规范导致了税务总局在制定文件的时候出现了麻烦。且不说不动产融资租赁，动产融资租赁到现在都没想出一个好方法来。

　　税法如果不能促进行业发展，能不能不阻碍行业发展?

　　不动产融资租赁 2

　　1、融资租赁（Financial Leasing）又称设备租赁（Equipment Leasing）或现代租赁(Modern Leasing)，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。

　　2、资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。

　　3、它的具体内容是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。

　　4、租期届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后，租赁物件所有权即转归承租人所有。

　　5、尽管在融资租赁交易中，出租人也有设备购买人的身份，但购买设备的实质性内容如供货人的选择、对设备的特定要求、购买合同条件的谈判等都由承租人享有和行使，承租人是租赁物件实质上的购买人。

　　6、融资租赁是集融资与融物、贸易与技术更新于一体的新型金融产业。

　　7、由于其融资与融物相结合的特点，出现问题时租赁公司可以回收、处理租赁物，因而在办理融资时对企业资信和担保的要求不高，所以非常适合中小企业融资。

　　8、此外，融资租赁属于表内融资（资产负债表），不体现在企业财务报表的负债项目中，不影响企业的资信状况。

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