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融资租赁业务办理程序、租金计算、项目评估全流程
融资租赁是市场经济发展到一定阶段而产生的一种适应性较强的融资方式，是集融资与融物、贸易与技术更新于一体的新型金融产业。
我国在三十多年来的发展过程中，充分发挥融资租赁功能：即融资功能、投资功能、促销功能和资产管理功能，充分拓展广阔的发展空间。
生产领域：应用融资租赁可以扩大实质性投资带动就业增长，加速企业的技术改造和设备的更新换代，推动高新技术和高端装备的使用;流通领域，运用融资租赁可以改变原来的生产、运输、销售等部门相互分割的传统流通方式，建立储、产、供、销一体化的生产营销体系，促进国产设备的销售，扩大中国制造设备的市场占有率;
金融领域：运用融资租赁可以改变单一的贷款融资方式，完善金融市场要素，改善商业银行资产结构，降低经营风险，扩大中小企业融资规模;财税领域，融资租赁与财政、税收政策的相互配合，可以改变原有的财政积累、分配、投入方式，税收解缴功能，充分发挥财税资金的杠杆作用;
国有资产管理领域：运用融资租赁可以减少固定资产占有，提高资金流动性，盘活现有国有资产，保值增值;实体企业运用领域，融资租赁在电气设备、机械加工设备、医疗设备、通讯设备、环保设备、航空飞行器、教学科研设备、公寓酒店配套设备等方面发挥的作用尤为明显。随着金融租赁市场的进一步开放，我国融资租赁将得到更大的发展，也将为中小企业通过这种方式融资提供更便利的条件。
一、办理融资租赁业务的程序
1、货比三家
中小企业决定采用租赁方式筹取某项设备时，首先需了解各个租赁公司的经营范围、业务能力以及与其他金融机构的关系和资信情况，取得租赁公司的融资条件和租赁费等资料，并加以比较，从而择优选定
2、办理租赁委托和资信审查
企业选定租赁公司后，便可向其提出申请，办理委托。这时，承租企业填写《租赁申请书》或《租赁委托书》，说明对所需设备的具体要求。租赁公司一般要求承租人提供经国家规定的审批单位批准并纳入计划的项目批件和可行性研究报告;以及经租赁公司认可由担保单位(如承租企业的开户银行)出具的对承租人履行租赁合同的担保函。同时，租赁公司为了估算出租的风险程度和判断承租人偿还租金的能力，还要求承租人提供本企业的资产负债表、企业经营书和各种财务报表。此外，必要时出租人还会通过资信机构对承租人的资历和信用情况进行进一步的调查，然后确定是否可以租赁。
3、选择设备
选择设备的方法有：由企业委托租赁公司选择设备，商定价格;由企业先同设备供应商签订购买合同，然后将合同转给租赁公司，由租赁公司付款;经租赁公司指定，由企业代其订购设备，代其付款，并由租赁公司偿付贷款;由租赁公司和承租企业协商洽购设备等。
4、签订购货协议
购货合同应由承租人、出租人和供应商三者参加签订。委托租赁的情况下，由租赁公司向制造厂商订购，并签订定货合同，同时由承租人副签。
5、签订租赁合同
租赁合同由承租企业与租赁公司签订，是租赁业务的重要法律文件。融资租赁合同的内容可分为一般条款和特殊条款两部分。一般条款主要包括合同说明、名词解释、租赁设备条款、租赁设备交收条款和税务、使用条款、租期和起租日期条款和租金支付条款等;特殊条款主要包括购货合同与租赁合同的关系、租赁设备的所有权、租期中不得退租、对出租人和对承租人的保障、承租人违约和对出租人的补救、保险条款、租赁保证金和担保条款、租赁期满对设备的处理条款等。
6、申办融资租赁合同公证
融资租赁可申办融资租赁合同公证。融资租赁合同公证由当事人约定地或合同签订地的公证处管辖。当事人申办融资租赁合同公证应当填写公证申请表，并提交相关材料。
7、租赁物件交货
制造厂商将租赁公司订购的设备到期直接拔交给承租人，并同时通知租赁公司。
8、办理验货与投保
承租人收到制造厂商交来的设备后，即进行安装并运转试验。如其性能和其他方面都符合原规定要求，就作为正式验收，并把验收情况按期及时通知租赁公司。租赁公司据以向厂商支付设备价款，并开始计算租赁日期，计收租赁费用。同时租赁公司根据租赁物件的价值向保险公司投保，签订保险合同，并支付保险费。
9、支付租金
承租企业按合同规定的租金数额、支付方式，向租赁公司分期缴纳租金。租金根据租赁对象的不同以及双方承担的义务和费用情况来确定。
10、维修保养
承租人可与供应租赁物件的制造厂商或其他有关供货人签订维修保养合同，并支付有关费用。
11、税金缴纳
租赁公司与承租人根据租赁合同的规定，各自向税务机构缴纳应负担的税收。
12、租赁期满处理设备
融资租赁合同期满时，承租企业应按照租赁合同的规定，实行退租、续租或留购。在融资租赁中，租赁期满的设备一般以象征价格(一般是残值价)卖给承租企业或无偿转给承租企业，也可以以低廉租金续租。
二、融资租赁的租金计算
融资租赁和传统租赁在计算上的区别就是：传统租赁是以承租人租赁使用物件的时间计算租金的，而融资租赁是承租人以占用出租人资金的时间来计算租金的。因此租金计算是该业务的核心要素。它直接关系承租人和出租人的利益分配，是租赁合同谈判和签约的基本条件，同时又是租赁合同履约过程中双方进行成本核算、利润核算、财务处理的重要依据。
1、租金计算方法
(1)年金法
年金法叉叫成本回收法，是租金计算中比较科学、合理、通用的计算方法。计算原则是按承租人占用本金的时间，根据双方约定的利率和期数，复利计算利息。在每个租金还款期，先结利息后结本金。掌握这个原则，
不管是以何种方式计算租金，不管计算方式多么复杂和多变，在法律上都不会引起争论。
(2)固定利率计算方法
融资租赁一般使用长期利率，按固定利率方式计算，可分为定额年金法和变额年金法。定额年金的特点是每期租金的金额都相等。变额年金法根据租金变动趋势，有递增和递减方式之分。按变量形式又分等比和等差变量。综合上述方式，固定利率计算的方法主要有6种，即：定额年金法、等差递减法、等差递增法、等比递减法、等比递增法(当等比递增率和租赁利率相同时，租金计算通式在此不连续，公式不成立，需加入特定条件后，衍生为另外一种计算方法)。将这6种方法与租金偿付方式(先付或后付)、是否有保证金和租赁合同结束时是否留购租赁物件(保留残值)4种情况经排列组合后，共有24种计算方法。
(3)浮动利率计算方法
租赁提供的是长期资金，但也可用短期利率计算，由于每期使用的利率不一样，因此称之为浮动利率。计算方法与固定利率不同的是，首先将还本计划分期确定后，每到还租日时，以上期末未回收本金结算一次利息，加上计划应回收本金，算出租金，再用已回收的本金冲减未回收本金作为下期租金计息基数。每期应付租金日都要根据资金市场的利率变化，确定下期租金的利率标准。
(4)附加率计算方法
附加利率是一种高额租金计算方法。附加率是指在租赁购置成本上，附加一项特定的附加利率。计算方法是：按期分摊本金利息和之后，每期租金都加上附加费用，利息稠定利率按单利计算。
(5)隐含利率计算方法
租金算法中有一个值叫隐含利率，它不是使用的利率，而是验证利率。隐含利率相当于整个租赁期间的综合平均利率，计算其的重要性在于验算出融资的实际收益率，还可以算出浮动利率总的平均利率。一般计算企业内部收益率也是采用这种计算方式。
2.参算因子
要掌握运用好租金计算原理，应了解各参算因子的内涵、它们之间的关系及其对租金计算结果的整体影响，这样才能正确地选择适合项目本身的计算方法。参算因子有以下几种：
(1)本金(Principal Value)
本金是计算租金的主体，包括物件购置离岸(厂)价、运费、关税、
各种保险费用、银行费用和担保费等。在租赁合同签约前，倘若除购置设备以外上述费用由出租人负担，这些费用将匡算出来计入概算本金，并据已签订的合同，待结算出实际发生费用后，再调整为实际本金。本金增加会使每期租金和租金总额也相应增加。 。
(2)利率(Interest Rate)
利率是计算租金的基础。在资金市场上，利率种类很多。在同一时期，因条件和来源不同形成很大差别，按时间可划分为长期利率和短期利率。划分标准以1年期为准，1年内的利率为短期利率。国际间融资使用的短期利率一般为伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)加上一个利差。短期利率有时还用在宽限期内的利息计算。用款期在1年期以上，使用的是长期利率。
(3)还租期数(Number 0f rerms)
还租期数指租赁期间的租金结算或还款次数。一般以半年支付一次租赁为宜，此种情况下期数等于年数乘2，使用年利率时，应折算成半年使用期的利率后方可参加运算。此时的利率为表面利率，比实际利率计算的结果要稍高一些。有些国家规定融资租赁每半年还一次租金，政府参与的租赁项目每个季度偿还一次租金。对于承租人来说，如不考虑汇率对租金的影响，总希望租期长，每年支付期数多，使每期租金相对少一些，以便减少每期还债压力，但实际利率和表面利率的差距会因此增大，租金总额随之增加。出租人则希望租期不要过长以免加大资金回收风险，但每期租一赁的金额增加反而使租赁回收难度增大，容易降低租赁资产的质量。租期 在客观上受租赁物件的使用寿命、法定折旧年限的规定以及项目可行性报告财务分析中投资回收期的限制。
(4)租赁残值(Future Value)
租赁残值就是融资租赁合同中预计租赁期结束时，预留时的剩余融资 成本的未来价值，主要为租赁结束时物件需要留购、退租或续租时的处理提供依据。
(5)先付与后付
除了各种参算因子对租金的影响外，租金支付方式也是影响租金多少的重要因素。支付方式有起租即付(先付)和到期付款(后付)之分。先付是指每期期初付款，即起租时首次还租，以后备期按期还租。后付是指每期期末付款，即起租后第一期到期日为还款日，以后备期按期还租。先付方式因占用本金时间短了l期，在相同租赁条件下(各参算因子不变)，每期租金和租金总额比后付方式要少。
三、融资租赁中的项目评估
融资租赁如同投资一样，需要考虑效益和风险。为了取得利益，降低风险可能带来的损失，出租人和承租人都要对项目整体的现状和未来进行全方位、多层次、多变量的科学评估。承租人评估项目的主要目的是考虑在融资租赁的条件下，核算扣除融资成本后的收益能否达到预期目标，争取最大限度地减少投资风险。出租人主要评估承租人的还款能力、负债能力、资金回收的安全性和项目的可行性，减少租金回收风险。
1、项目评估的主要步骤
(1)双向选择合作伙伴
在租赁项目立项初期，企业应与多家租赁公司联系，了解租赁条件和费用，选择成本低、服务好、资信可靠的公司做合作伙伴。租赁公司则应选择经济实力强、资信好、债务负担轻、有营销能力和还款能力的企业做合作伙伴。只有在双方互相信任的基础上，才能对项目进行实事求是的评估鉴定。
(2)项目初评
租赁公司根据企业提供的立项报告、项目建议书及其他相关资料，通过当面洽谈，摸清项目的基本情况，将调查数据与同类项目的经验数据比较，进行简便估算，结合一般的感性认识对项目进行初评。若租赁公司认为项目可行，企业可以进一步编制可行性报告，办理项目审批手续。
(3)实地考察
租赁项目通过初评后，租赁公司必须派人深入企业进行实地考察，全面了解企业的经营能力和生产能力及其相应的技术水平和管理水平以及市场发展动态信息、了解项目所在地的工作环境和社会环境，财务状况、重要情况必须取得第一手资料。企业为了项目获得通过后的顺利运转，应给予真实的材料和积极的配合。
(4)项目审批
租赁公司的项目审查部门对企业提供的各种资料和派出人员的实地考察报告，结合企业立项的可行性报告，从动态和静态、定性和定量、经济和非经济等多方面因素进行综合分析，全面评价项目的风险和可行性，决定项目的取舍，并确定给企业的风险利差。如果项目可行，风险在合理可控的范围内，即可编制项目评估报告，办理内部立项审批手续。
(5)合同签约
项目被批准后，租赁公司接受企业的租赁项目委托，就可办理租赁物件购置手续，签订购货合同和租赁合同。合同的价格条款和租赁条件都不应脱离可行生报告的分析数据太远，否则对项目要重新评估。签约后项目评估的结论可为项目的优化管理提供科学依据。
(6)项目后管理
项目的后管理对于确保租金安全回收起着重要作用。在租赁项目执行过程中，承租人应经常将实际经营状况与可行性报告进行比较，随时调整经营策略，力求达到预期的经营目标。出租人则应经常将承租人的经营状况与评佶报告的主要内容进行比较，发现问题及时采取措施，保证租金回收的安全运作。
2、项目评估的主要内容
由于企业的财务分析和国民经济分析在规范的可行性报告中已说明，因此项目评估的主要内容应是：评定风险、核实数据来源、落实未确定因素和判定企业信用等级。
(1)评定风险
租赁回收的好坏主要是看企业偿还能力。对于出租人来说，最大的风险就是企业没能力偿还租金。在目前的经济环境下，判定风险的大小只能是让承租人提供有效的经济担保和企业真实的经济效益。影响租金回收的风险很多，除了偿还能力风险外，还有债务风险、利率和汇率风险、经营风险，市场变化、环境污染、政策调整、产业结构匹配以及其他不可预测等因素都会增加项目的风险，应在调查研究的基础上综合分析。
(2)经济担保
承租企业的风险等级和经济担保能力是密切相关的。一般认为，按照风险程度进行排列，出租人所能接受的担保种类有银行担保、房地产抵押担保、有价证券抵押担保、大型企业担保。
(3)核实数据
各种经济数据是项目评估的基础和依据，因此核实数据来源的可靠性和权威性是项目评估}向重要环节，要着重核算租赁项目占投资总额的比例、 企业资信能力等数据。
(4)查找、转换不确定因素
在尚未成熟的市场环境中，许多不确定因素增加了项目评估的难度和工作量。项目调研时，要充分寻找这些不确定因素，采取一些措施，如用概率论、数理统计等科学计算方法找出不确定因素的规律和变化趋势;对一些不落实或口头答应的事，以签订承诺书、意向书以及其他方式，将部分不确定因素转化为确定因素。
(5)判定信用等级
对企业信用施行等级制是整个融资租赁业务活动的分界点。租赁公司 对企业的信用判定，就是对项目风险的判定。通过项目评估，判定出企业 信用等级，根据等级的高低，决定项目的取舍和租赁利差的幅度。
目前我国的各种市场发育很不成熟，市场机制尚未健全，项目的不确定因素多，评估分析重点应放在定性分析上。分析的主要内容应结合我国的特点，了解当地投资软硬环境，查看项目是否属于国家鼓励的重点发展领域;产业结构的区域性特点;企业现有人员对新上项目产品的了解程度和技术水平;租赁项目不能脱离企业经营本行;租赁合同的担保、配套资金的贷款状况、能源的增容，原材料供应和产品销售市场的可靠程度;大的项目因涉及面广，应得到政府的支持;若租赁物件供货商由企业指定，租赁公司还应对供货商的资信进行调查。融资租赁的项目评估，涉及许多专业领域、学科和部门，因此审查部门的人员结构应适应科学评估的需要。有些技术问题需向有关部门专家进行咨询;求助咨询公司了解;大型繁杂数据需要借助计算，辅助分析。实行专家咨询、技术论证与公司的科学管理相结合，使项目在不受人为因素的干扰下，客观地进行，以保证评估结果的科学性。
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