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关于泸州市房地产市场形势的调查报告
泸州市是四川南部一个中等规模的城市，一个时期以来，泸州市的房地产业取得了长足的发展，房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势，可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。
一、泸州房地产市场现状
(一)城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较大需求
据统计，2005年，全市城镇人均居住面积10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但总的说来，居民住房状况与全国、全省相比还有巨大差距。1999年，全年仍有危房面积 3.5万平方米，城镇居民缺房户6722户，城市现有平房住宅 173.36万平方米。据有关资料显示，全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左右，与全省相比低l.4平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨大。
(二)住房制度改革全面推进，住房社会化、商品化的条件基本成熟
截止2005年6月，全市公有住房272万平方米，按房改政策已出售217.8万平方米。批准房改房上市2.48万平方米。住房租售价格比进一步协调，2000年租金标准达到了双职工家庭收入的10.81%，新房达到了14.4%，均达到了国家和省政府提出的10-15%的要求。
(三)房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅价格平稳上升
2000年完成房地产开发投资5.32亿元，为1992年的10.23倍，平均增长率44.23%，施工面积为167.7万平方米，比92年增加 2.86倍，年均增加35.7%。92年至2000年，累计竣工面积为330.6万平方米(含拆迁安置用房)，累计销售237.81万平方米，产销保持平衡。至2001年7月，空置房为3.66万平方米，且多为楼层、环境、位置不佳的住房。
92年以来，全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势，没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为800-1500元/平方米，近十年间增幅为300-800元/平方米，与全省其它同类型城市相比平均低100-300元/平方米。
(四)土地供应进一步规范，招商引资工作获得进展
以往，房地产开发用地多为开发商自行分散征用，或相互间转让获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场的决定，加大了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要，加强了房地产招商引资工作，已敲定数宗大型房地产开发项目，并相继实施，为房地产市场的发展变化增添了外来因素。
二、房地产市场发展存在的主要问题
(一)房地产市场导向不够明确，商品房开发成本偏高
如过去对土地一级市场实际上未垄断，土地与规划衔接差，招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划，到目前为止尚未建成一个10 万平方米以上的小区，单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视，相继出台了有关政策，加大了调控引导力度，逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。
泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高，主要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本;二是征地拆迁成本高，与周边中小城市相比综地成本偏高;三是土地市场的管理不够严格，开发商和有的单位炒买炒卖，提高了用地成本。
(二)房地产融资规模小，房地产开发企业素质不高
一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据，全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金来源中所占比例为32.45%。因无置业担保公司承担风险，银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少，我市目前引进的十余个外地投资项目，已投入资金不足3亿元。
主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差，尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家，市区72家，平均注册资金仅有700余万元，无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力。
(三)房改相关环节不配套
一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批，一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设，住房公积金管理、使用与房改政策脱节，职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚，不能及时用于购置新房、维修补贴，加上住房补贴未到位，一定程度上削弱了个人买房支付能力。
三、未来房地产市场发展前景预测
市人口预计达到480万人，其中非农业人口将达到 120万人，比目前增加50万人左右，绝大多数将流向市区居住。未来10年中，对住宅的理论需求量平均在80万平方米以上。
经济发展和市民收入水平的提高，实际购买力将不断增强，住宅的有效需求量将增加。2000年全市城镇居民人均可支配收入6324元，人均住房消费为709元，人均居住面积为10平方米。今后10年市区平均住宅的有效需求量将大于理论需求量，是可以实现的。
不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中值收入者对中档住宅的需求，以及低收入者对普通经济适用房的需求，三者之间的比例关系大体分别为20%，40%和40%。
四、发展房地产市场的对策措施
一要加大政策动力，制定扶持制政策和创造良好的软环境，提升房地产业在国民经济中的地位，把它作为新的经济增长点来培育。二要刺激、搞活住房需求，增强发展的内在动力，实现健康、有序、协调发展。三要选准方向，根据城市功能定位和发展战略，集中力量重点突破。
房地产开发是房地产业和房地产市场发展的基础、生产环节，因此，必须遵循有关原则。一是住房消费的社会化、商品化。二是土地供应的规范化三是住宅建设小区化。四是市场建设体系化，结合泸州建设区域性商贸中心城市的战略，对市场开发建设应做到统筹规划，合理布局，围绕产业特征进行配置。
具体应制定和实施以下政策：采取积极的金融信贷政策，刺激住房消费;新区开发和旧区改建统筹规划，做到使房地产开发实施有重点、有规划;引导企业重组，实行集约化经营。逐步改变企业规模小、实力不强、能力弱的状况;打破限制、彻底放开房改房上市。对已办理完房产证、土地证的住房，除国家规定不能转让的外，都可上市交易;发展和规范中介机构，搞活流通;加强物业管理。
五、结束语
通过对房地产市场现状和前景的分析我得出结论：泸州市的房地产业正处于成长期。泸州市的房地产业发展潜力巨大，市场前景广阔，采取适当的政策措施，抓住当前时机，对加快房地产业的发展，使之成为新的经济增长点和国民经济的支柱产业是十分必要的。
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