物业管理工作情况的调研报告
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按照市人大常委会2xxx年工作安排，市十四届人大常委会第十二次会议将听取和审议市人民政府关于我市物业管理工作情况的专项工作报告。为配合常委会审议报告，市人大常委会组成以副主任郭卫新为组长，部分常委会委员、城建环资委委员、市人大代表为成员的调研组，于5月20日、21日，对昆区、青山区物业管理工作情况开展了调研，听取了昆区、青山区政府的工作汇报，并与区房管、城管等部门负责人，部分街道办事处、社区服务站、居民委员会负责人，物业服务企业、业主委员会代表进行了座谈，听取了意见。6月6日，调研组听取了市政府以及房管、城管部门对全市物业管理整体情况的工作汇报，并座谈交换了意见。调研组先后实地查看了市四区及稀土高新区部分小区的物业管理情况。现将有关情况报告如下：
一、基本情况
我市的物业管理从1996年起步，截止20**年，全市(市四区、稀土高新区)共有物业项目(2万平方米以上)968个(住宅类765个，非住宅 203个)，其中推行物业管理的项目576个，物业覆盖率为59.5%。各级物业管理示范和优秀项目49个，项目创优比率为8.5%。全市共有物业服务企业284家，其中二级7家，三级28家，四级228家，外埠备案企业21家。物业管理服务的从业人员已突破1万人。全市共组建业主委员会226家。
为规范物业管理工作，我市于20**年制定颁布了《包头市物业管理条例》(以下简称《条例》)，是当时全国地级城市中较早立法的城市，目前《条例》已历经两次修订，对推进物业管理工作发挥了重要的保障作用。近年来，市政府及相关部门、地区严格执行《条例》规定，有计划、分步骤推动我市物业管理行业健康规范发展，从业主委员会工作开展、前期物业管理执行、物业服务、旧小区改造与物业管理实施、物业使用和维护等方面科学统筹，多方位推进物业管理工作，不断提升我市物业管理质量和水平。特别是去年12月份新《条例》实施后，市政府加大了对物业管理的重视程度和支持力度，加快推进市区两级物业机制体制改革，全市的物业管理工作有了新的起色。
(一)健全《条例》配套政策。为进一步完善我市物业管理地方性规章制度体系，20xx年修订了《前期物业服务合同》、《业主临时规约》，制定了《非住宅物业服务合同》，拟定了《包头市物业管理行业发展规划(20xx-20xx)》。同时，为全面贯彻落实市委十一届五次、六次全委会议及2xxx年全市住房和城乡建设工作会议精神，切实做好《条例》的贯彻实施，起草了《包头市人民政府关于贯彻落实〈包头市物业管理条例〉 全面加强物业管理工作的实施方案》，已向各旗县区及相关部门征求了意见。
(二)严格物业服务企业监管工作。一是严格执行《条例》中关于前期物业管理的相关规定，根据住宅项目的建筑规模公开招标或采用协议方式选聘物业服务企业。对于新建非住宅项目，鼓励引入市场竞争机制，开展前期物业管理招投标;二是规范物业服务企业运行管理，要求企业在物业管理区域内公开物业服务合同内容、服务项目和收费标准，并接受广大业主的监督。对不能提供质价相符服务和投诉率较高的物业服务企业，限期整改。对整改不到位的在媒体上曝光，对拒不整改的企业降低资质等级或注销其资质证书。同时，依据《包头市物业管理诚信档案管理办法》，建立健全信用考核评价体系，推动企业诚信依法经营;三是严格按照《内蒙古自治区物业服务企业资质管理办法》规定，开展物业服务企业资质规范管理工作，推动行业内部的兼并重组。
(三)加强老旧小区改造与物业管理。建立老旧住宅小区物业管理长效机制，推行以各街道办事处组建的“社区物业服务”为主体的多元化准物业管理。推动市四区、稀土高新区对零星插建、单体独栋住宅楼的既有建筑节能改造和地下管网改造，改造后的住宅楼按照相邻就近的原则进行统一整合，零散楼栋按就近归属原则归入就近社区统一管理。根据2xxx年旧小区治理改造计划，确定了21个旧小区的治理改造任务，总建筑面积约46.9万平方米，计划投入资金约 6089万元;确定了2xxx年对26个改造后的旧小区推行准物业管理的工作计划。
(四)提高物业维修资金的使用效率。为了进一步强化物业维护的资金保障，我市加大了维修资金的归集和追缴力度，截止目前，已经累计归集维修资金 14.48亿元。在维修资金使用工作中，采取公告征求意见的形式，简化和优化业务流程，一定程度的提高了资金使用效率。截止目前，累计使用维修资金 3192.82万元，维修房屋75.62万平方米，受益业主35935户。
(五)创新和丰富物业服务模式。我市作为老工业城市，老旧住宅小区数量较大、驻区大企业职工住宅较多，物业管理和物业服务体系尚不完善，为此，各级政府立足实际，创新思路，采取试点引路的办法，不断丰富物业服务模式。如青山区在管理模式上实施了有益探索和创新突破，结合社会治理体制改革，强化社区服务站物业监督管理职能，对社区实行网格化管理，形成了五种物业服务模式，即：驻区企业管理模式，物业服务企业进驻的市场化模式、业主委员会管理模式、街道自管模式和“准物业”管理模式，确保实现“三有”服务，即：有秩序维护、有卫生保洁、有维护维修。同时，对部分开放式老旧小区不具备物业服务企业接管条件的，引导居民开展自治物业管理，协助成立居民自治委员会，发动居民成为社区管理的主体，取得了良好效果。
二、存在的主要问题
(一)《条例》宣传力度不足，群众认知和配合程度不高。目前我市对《条例》和物业管理工作重要性的宣传力度不够，管理人员对《条例》内容不熟悉，理解不透彻，把握不准确，难以依据《条例》指导和解决物业管理过程中遇到的矛盾和纠纷。广大群众对物业管理也存在模糊认识，甚至存在抵触情绪，造成一些对物业管理工作不认可、不配合的问题。另外由于受思想认识和传统观念影响，业主自主治理小区意识不强，法律观念、集体观念淡薄，业主和业主委员会参与物业管理工作的积极性不高。业主委员会成立难，部分已经成立的业主委员会未能发挥应有作用。
(二)物业管理职能未理顺，体制不健全，物业管理工作缺乏有效监管。《条例》经20**年修订后，规定“旗县区房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作”，将物业管理的行政执法职能放在了旗县区。但据了解，目前大部分旗县区的物业执法机构还没有及时建立，人员、设备配置不完备，执法职能未能充分发挥。如住宅小区“破墙开店”和私搭滥建现象在有些地区十分严重，一直未能得到有效遏制。对物业服务企业的监管尚不到位，物业服务企业退出机制不健全，存在着物业服务企业退出时不移交物业基础资料，擅自处理物业用房，造成公共资源的流失等问题。另外，市区两级主体对物业管理认识存在差异，部分工作职能衔接不到位，职权责不相对应，相互推诿扯皮的现象一定程度地存在。
(三)物业服务企业整体资质偏低，服务能力和水平有待提高。目前我市的物业服务企业整体资质水平较低，规模较小。部分物业服务企业从业人员的素质偏低，服务意识不强，不能满足业主的合理要求，存在管理不规范、高收费低服务、侵犯业主合法权益等行为，使业主和物业服务企业之间矛盾频发。此外，开发商交房时配套设施不完善等诸多遗留问题物业服务企业无力解决，业主将怨气转嫁到物业服务企业，致使彼此的矛盾更加激化，从而引发业主不交、少交、欠交物业管理费，物业服务企业降低服务标准，最终形成物业收费难的恶性循环。
(四)老旧小区基础配套不足，硬件条件差，物业管理工作难度大。部分老旧小区基础设施配套建设先天不足，物业管理设施缺乏，后期增建难度大。还有部分老旧小区基础设施破损严重，问题较多，甚至存在安全隐患，物业管理无法推行。如昆区汇金小区的一栋住宅楼下水管线设置在楼道里，每到冬季都因管道上冻导致下水不通，居民多年反映强烈，但一直未得到解决。另外，驻区大企业的职工住宅区物业管理工作相对落后，如包钢集团公司职工住宅区的物业管理工作难度大、问题多，市区两级相关物业管理政策措施因种种原因难以得到落实。
(五)维修资金启动难、使用率低。目前我市房屋维修资金累计归集14.48亿元，累计使用维修资金3192.82万元，使用率仅为2%，使用率极低。特别是老旧小区维修成本高，归集的维修资金不足，也有部分小区自建成后，一直未缴交维修资金或全额缴交，导致房屋不能及时修缮。另外也有部分业主不配合维修资金使用的问题。
三、建议
(一)加大对《条例》的宣传力度，提高物业管理各方主体参与物业管理的积极性和主动性。物业管理涉及到广大市民的切身利益，各级政府要高度重视，承担主导责任，通过多种形式，针对物业管理各个方面有针对性地加大《条例》的宣传力度，确保相关部门及工作人员熟练把握和执行《条例》，严格依法办事，依法推动我市物业管理工作。要充分保障业主对物业管理的知情权和参与权，积极引导广大业主对物业管理工作的认识，唤起业主“小区是我家，管理靠大家”的参与意识。
(二)强化组织领导，完善机构建设，进一步建立高效的物业管理运行机制。各级政府要严格按照《条例》要求，加强组织领导，加大《条例》的'贯彻实施力度，健全配套实施细则和工作考核长效机制，进一步明确市区两级物业行政主管部门和各相关部门的职责权限，尽快完善旗县区物业执法机制体制建设。各相关执法主体要树立物业管理“一盘棋”思想，进一步明确职能，建立联动机制。针对住宅小区日渐严重的“破墙开店”和私搭滥建等违法违规现象，建议市政府尽快安排开展专项整治活动，明确整改措施和完成时限。市级物业管理部门要加强对旗县区物业管理部门的业务指导，扎实推进 “市房管部门、旗县区房管部门、街道办事处和镇人民政府、社区居委会”四级物业管理体系构建。鉴于全市物业管理工作开展不平衡的现状，建议市政府适时召开现场经验交流会，推广青山区在物业管理中形成的好的经验和做法。
(三)采取有效措施，切实解决物业管理中的难点问题。
一是要严格落实市级准物业管理配套资金和物业管理专项资金，不断加大旧小区改造与物业管理的投入力度;二是要按照《条例》规定，科学合理提高维修资金利用率，加大对维修资金的使用监管，确保维修基金用好用活;三是要推动成立业主委员会，明确业主委员会职能，研究业主委员会工作经费保障和成员待遇问题，激发业主委员会活力，发挥好联系业主与物业服务企业的桥梁纽带作用。同时要建立相应制度措施，做好业主委员会的监管工作;四是准物业、业主自治管理小区要待条件成熟后引导有实力的物业服务企业入驻，及时进行市场化运作，减轻政府财政负担;五是要协调好驻区大企业职工住宅区的物业管理工作，研究驻区大企业老旧住宅小区物业管理办法，充分调动驻区大企业的积极性;六是要妥善解决开发商建设遗留问题，强化政府相关部门对建设项目的竣工验收，严格配套设施完善和规划变更管理，为规范物业管理创造良好基础条件。
(四)提高物业服务质量标准，推动物业管理工作持续健康发展。各级政府及相关部门要根据我市住宅小区差异大、物业发展不平衡的现状，因地制宜，实事求是制定物业管理和物业服务需求对接标准，质价相符的物业服务收费标准和物业保证金标准。要建立物业服务企业业绩评价体系，完善对物业服务企业的考核措施，建立奖惩机制，加大对物业乱收费的惩罚力度。要加强对物业服务企业的监督管理，规范物业服务企业的招投标机制，配备完善物业资质审查机构和专业人员，严格把好物业服务企业的准入关，健全物业服务企业进退机制，提升我市物业服务企业整体资质水平。要加强培训工作，提高物业从业人员整体素质，并联合建立法院、司法、房产行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)的司法调解、行政调解和社区调解“三位一体”的物业纠纷调解体系，快速处理和解决物业管理纠纷，有效破解物业管理难、收费难等问题，推动我市物业管理和物业服务健康有序发展。
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