对土地承包经营权抵押的调研分析调研报告
名词解释：农村土地承包经营权抵押贷款是指以依法取得的土地承包经营权附带地上种养物作为抵押而发放的贷款。
__省__县拥有“中国红豆杉之乡”的称号。20__年开春，__县__镇农民__承包土地准备种植红豆杉，但资金问题成了他的“拦路虎”，当他获知农信社可办理农村土地承包经营权抵押贷款业务后，当即以承包180亩土地作为抵押向农信社提出了借款申请，当地农信社经调查核实后，及时给他发放了40万元贷款，成为镇里最大的红豆杉种植户。得到贷款的他，感慨地说：“农信社对农民想得真周到，使农民手中的‘死资产’变成‘活资金’，我一定要好好利用这笔资金，搞好生产，及时还款。”他对用贷款种起来的红豆杉苗管护良好，现在长势非常喜人，两年后即可获得丰收，预计可获利54万元。
农村土地承包经营权也能抵押办理贷款？这个新生事物在当地不少农民引起震动和反响，甚至有些人士称之为推动“第三次土地革命”的助推器，但这只不过是__省三明市农信社开办农村土地承包经营权抵押业务的一个缩影。自20__年初试行以来，经过实践证明，该项业务较好适应了农村土地规模经营的需求，有效满足了当前农业产业化发展的实际，具有较高的实践价值和广阔的推广空间。
新的农村经济催生新的“土地革命”
农民流转土地的愿望强烈。现在，随着农村城镇化进程的'加快和进城务工农民的增多，不少农民对土地的依赖度明显减弱，农村土地出现一定程度的抛荒现象，很多农民都产生了流转土地的愿望。以辖内__县为例，近几年来，劳动力转向非农业累计达2.5万人，占农村总劳动力的50%以上，其中出国劳务经商人员约九千多人。农村土地流转加快趋势明显，据统计，20__年，全县就有3196户农民进行了土地流转，占全县农户总数的15%，土地流转面积达2.26万亩，占全县耕地总面积的 13.96%。
农村产业化经营的资金需求强烈。随着农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》的出台，农民将通过依法方式取得农村土地经营权，并可以对土地进行规模化开发，形成集约化管理和产业化经营。加上近年来国家出台了系列强农惠农政策，持续加大对“三农”投入与对农民财政补贴力度，农民从事农业生产的积极性不断提高，对土地资金的需求更加强烈。以辖内__县为例，规模集中流转的土地主要用于培育红豆杉、烟叶、粮食、薯类、绿色蔬菜等五大生产基地，基地建设每年对资金需求达5000万元以上。
农村土地承包经营权抵押应运而生。20__年初，为能进一步促进农业产业化发展、提高土地利用率、促进农民增收和扭转土地抛荒现象，满足农户规模化经营的资金需求，三明市农信社顺势探索开展农村土地承包经营权抵押贷款业务。辖内__县联社出台了《__县农村土地经营权抵押信贷业务试点办法》，率先开展了农村土地承包经营权抵押业务试点，有效地解决了农村融资担保难的问题。至20__年7月末，全市农信社累计发放此项贷款318.38万元，贷款余额138.48万元。
建立起适应农村经济发展的运作模式
确贷款对象和条件。从事种养业的农户且持有符合以下条件的农村土地经营权，方可申请此类贷款：具备持续生产能力的果场、茶园、养殖场、农业种植基地及其他符合抵押条件的农村土地经营权；土地经营权合法取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料（如农村土地承包经营权证、合法合规的承包经营或租赁合同）；土地经营权产权关系清晰，符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则，承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策；经营土地没有改变农业用途。
抵押价值评估与登记。在农村土地经营权价值评估中介机构成立前，由贷款人对土地经营权抵押价值进行评估。评估一般原则为土地经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+土地上种养物价值。农村土地经营权价值评估中介机构成立后，由该中介机构对土地经营权抵押价值进行评估。办理抵押登记时，若土地经营权属当地村委会的，经村民代表表决同意后，由村委会出具同意抵押书面意见，若土地经营权属农户个人的，由农户在村委会同意抵押书面意见书上签字确认。而后凭抵押登记申请书、双方签订的抵押合同和相关材料向县农业局申请办理抵押登记，并向乡（镇）农村土地管理部门和村集体经济组织备案。
风险防范措施。把好贷款用途关，借款人取得贷款必须用于农业开发项目及抛荒地复耕；同时，合理确定贷款金额与期限。此项贷款金额一般不超过土地承包经营权抵押评估价值的70%，贷款期限按承包期限和生产周期确定。
政府政策支持。县级政府出台《关于农村土地承包经营权流转管理的实施意见》，对农村土地流转进行规范，成立农村土地承包经营权流转服务中介组织，在试点区域建立乡（镇）土地流转服务中心和村级土地流转服务站，以协助抵押权人对经营权抵押的土地进行管理和流转。
扎扎实实的成效让农民得到“真金白银”
适应了农民以土地进行融资的需求。随着改革的深入和经济发展，农村经济发展出现了一些显著变化，农村劳动力人口转移，大量农民从事非农产业，土地不再仅仅被视为生存的手段。农民希望将土地承包经营权视作一种生产要素以进入市场进行融资，从而转化为生产资金，以满足不断增长的农业生产资金需求。自20__年开展试点来，__联社通过公司、基金担保及土地承包经营权抵押等各类形式累放此项贷款308.38万元，为当地规模种养农户及时提供了资金支持。
切实有效保护了农村土地。近几年来，农村劳动力人口大量转移，甚至一些农户举家搬入城市，出现了人少地多土地抛荒现象。现在，许多农村将大量土地集中起来对外承包。由于农村土地规模承包后，生产成本投入大，承包户资金缺口较大，对融资要求迫切，通过开展土地承包经营权抵押贷款，可以支持其开展规模生产，从而方便土地集中使用，也有效保护了土地。自20__年开展此项业务试点来，辖内__联社涉及流转土地4162亩，共有320亩抛荒地得到了复耕。
提高土地流转和使用效率。通过土地规模流转后，
土地集约和规模开发，农业基础设施建设可进一步加强，更好促进科技成果转化运用，提高农产品附加值，促进生产要素更加合理配置，使土地变成高标准、高科技含量的农场，有效提高土地产出率和农产品的商品率。同时有利于增加对土地的投入，使土地生产效率大幅提高。
加快农业产业化发展步伐。通过推行农村土地承包经营权抵押贷款新业务，为当地特色产业及时注入资金支持，促进经营户发展上规模、上档次。伴随着产业化的加速发展，土地流转市场进一步活跃，使当地农村步入产业化发展与土地流转良性循环的轨道。如在__县农信社信贷资金的倾力支持下,目前该县已发展成为种植红豆杉3.5万亩，药材3万亩，林竹7万亩，烟草2.75 万亩，木薯0.8万亩的农业产业化体系。
政策障碍和市场狭窄等仍不容忽视
价值评估不够规范。由于目前全市尚无专门的土地经营权价值评估机构和专业资质评估人员，缺乏一个相对独立的评估价值作参照，仅凭贷款人以土地租金及地上种养物的价值来确定抵押物的评估价值，主观意愿成份较大，评估程序不符常规。
缺乏土地流转要素市场。从目前贷款试点情况看，县政府虽制定了农村土地经营权抵押贷款管理办法，但尚无成立土地流转要素市场，一旦经营户出现贷款违约，将使农信社处置抵押物难度较大，土地经营权难以变现，一定程度上影响了此项业务的推广步伐。
贷款风险难以掌控。因农业属于弱势产业，抵御自然灾害或市场风险的能力较弱，存在不可预知的风险。若承包经营户遇到自然灾害，造成地上附着物重大损失；或因市场形势变化导致地上附着物价值大幅降低，进而影响土地流转价值。这些因素贷款人难以有效掌控，也缺乏应对措施，导致信贷风险防范困难加大。
逐步建立和完善土地经营权抵押运行机制
规范农村土地经营权价值评估。建议政府出台专门针对农村土地经营权价值评估的管理办法，引入相对独立的第三方对农村土地经营权抵押价值进行评估。同时，建立科学的农地资产评估体系，合理评价农村土地价值，逐渐形成城乡一体化的管理体系。
迅速建立土地流转要素市场。建议当地政府切实履行好以下职责：真正落实农村土地承包经营权证的发放及变更工作；按照农业部制订《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，积极引导流转双方签订书面合同，作为流转的唯一权属证明资料，为此项信贷业务的开展奠定良好基础；出台有关土地经营权流转及抵押处置的有关规定，建立土地经营权产生争议的仲裁机制，消除金融机构的法律风险顾虑。
及时建立风险防范机制。加快成立农业信贷担保机构和发展农业保险，降低土地经营权抵押贷款的信贷风险。农业信贷担保机构在组建形式上，可采取由政府出资成立“农业担保基金”，同时业主交纳一定数量的风险保证金，委托中小企业信用担保机构管理并开展农业担保业务。同时要鼓励和支持保险公司开办农业保险业务，由于农业保险收费低、风险大，政府应当对农业保险的亏损进行适当的补偿；农信社积极探索多种担保方式，对额度较大的此类贷款，推行“农村土地经营权抵押+公司担保”、“农村土地经营权抵押+基金担保”和“农村土地经营权抵押+经营户担保”等方式，进一步防范信贷风险。
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