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2016重庆市物业管理条例实施细则
第一章总则
第一条 为规范物业管理行为，进一步贯彻实施国务院《物业管理条例》及《重庆市物业管理条例》，结合本市实际，制定本细则。
第二条 市国土资源和房屋管理局是全市物业管理行政主管部门(以下简称市级主管部门)，履行物业管理监督管理工作职责;区县国土房管局(房管局)是本行政区域物业管理行政主管部门，并接受市级主管部门的业务指导。
第三条 区县政府要按照属地管理、分级负责的原则，切实加强本行政区域物业管理工作的领导，建立及时就地化解物业管理矛盾纠纷协调处置的联动机制，将业主大会建设及其业主委员会工作作为社区管理和基层民主建设工作的一项重要内容。
主城各区政府要在街道办事处(乡镇人民政府)建立物业管理工作专门机构，并落实人员和工作经费。其他区县政府应在物业管理面积超过200万平方米的街道办事处(乡镇人民政府)，参照主城区落实专门机构、人员和工作经费，并对其他街道办事处(乡镇人民政府)明确物业管理相关工作的机构、人员和工作经费。
区县主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)加强对本辖区内物业服务情况的监督检查，并及时共享物业服务企业信用档案、物业服务合同、物业管理区域划分等信息。
第四条 规划、建设、质监、物价、市政、公安、消防、工商、环保、民政、园林、民防、税务等部门，按照各自职责对辖区内物业管理活动依法进行监督管理。
物业管理区域内发生违反《重庆市物业管理条例》第五十九规定的禁止行为的，按照“谁许可(审批)、谁验收、谁监管”的原则，确定查处的行政主管部门，相关部门按职责协调配合。
第五条 建设行政主管部门负责督促建设单位将建筑区划内非业主共有的公用设施按规定移交市政等相关主管部门，负责督促建设单位在房屋工程质量保修、电梯选型配置、协助筹备业主大会等物业管理活动中履行责任的监督管理，将其纳入企业信用信息档案管理。
第六条 市级主管部门应当加快建立全市统一的物业市场监管信息平台，促进房管部门之间及物业服务企业监督信息的互联互通，并制定随机抽查监督事项清单，建立对物业服务企业随机抽取检查对象、随机选派执法检查人员的“双随机”抽查制度。加强与工商等行政主管部门协作，健全物业服务市场主体诚信档案、失信联合惩戒和黑名单制度。
第七条 市、区县主管部门要加强物业服务企业信用档案建设，建立健全企业法定代表人、项目负责人信用档案，实行动态管理。物业管理协会负责本行业信用信息的组织与发布。企业信用档案与企业法定代表人、项目负责人信用信息相关联。
第八条 物业服务企业享受国家和我市有关现代服务业规定的税收优惠政策。
区县政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第九条 区县主管部门应当充分利用移动互联网、大数据和云计算等现代网络信息技术，建设业主共同决策电子平台，便于业主通过计算机和手机等电子工具参与小区共同事务决策，提高业主参与业主大会表决的投票率，保证计票的准确性，解决业主到现场投票表决的难题。
第十条 业主大会及业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费筹集、管理、使用的具体办法由业主大会讨论决定。业主委员会工作经费年度预算由业主大会讨论决定，具体使用情况由业主委员会每半年以书面形式在物业管理区域公示一次(7日)，并接受业主的质询。未经业主大会决定，业主委员会工作经费使用超预算部分不得在物业项目公共收益中列支。
有条件的物业管理区域，业主大会可以根据业主委员会委员从事公益性工作情况按月给予适当的津贴。
第十一条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度。业主大会可委托专业机构对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况进行检查，并将检查情况通报全体业主。业主大会可在管理规约和业主大会议事规则中约定，对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计。审计经费由全体业主承担，业主大会可决定该经费从公共收益中列支。
第十二条 建设单位要对住宅区筹备及召开首次业主大会所需经费给予支持。本实施细则出台后，新建住宅物业项目尚未交付使用的，建设行政主管部门要督促建设单位对所建物业项目筹备及召开首次业主大会的办公经费予以支持。办公经费一般包括宣传费、材料费等。
第十三条 占物业管理区域业主总人数20%以上的业主书面请求召开首次业主大会或临时业主大会会议的，应附上签字的书面要求原件和其他能证明业主身份的书面材料。
街道办事处(乡镇人民政府)受理业主大会申请需核实业主身份的，所在区县土地房屋权属登记机构应予以支持。街道办事处(乡镇人民政府)或业主委员会应通过随机抽样调查等方式对业主身份及签字真实性进行核实，并将提出申请的业主名单在物业管理区域内公示，公示上载明在规定时间内提出异议。公示期间，凡有1名及以上被冒名业主提出异议且经查属实的，或者有人举报在申请名单中有被冒名顶替且经查证属实的，对联名申请不予受理。
第十四条 业主委员会成员人数由业主大会决定，一般为5—11人，应当为单数。
业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定;若业主大会议事规则尚未确定的，则由业主委员会产生办法确定。
第十五条 业主委员会委员出缺，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过40%但未超过50%的，应当召开业主大会会议增补;缺员超过50%的，该业主委员会自然解散。在解散前，业主大会、业主委员会应当告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)，并在其指导监督下，做好业主共同财产清算和资料清理工作，并在解散后3个工作日内将业主大会印章及相关资料移交给物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。
第十六条 业主大会决定利用物业管理区域内道路等公共部位或公共设施经营的，应按规定取得相应合法手续，不得占用防火间距、消防车通道、消防车扑救面、避难层等公共区域，不得危及公共安全。
业主大会可制定物业管理区域内共有部位停车管理办法，并按照“谁受益、谁管理、谁负责”确定安全管理责任。
因物业管理区域内车辆停放影响消防安全等公共安全的，管理单位劝告、制止无效后，应及时向交巡警、消防部门、辖区公安派出所等相关部门书面报告，交巡警、消防部门、辖区公安派出所接到书面报告后应及时到现场，依法对安全隐患或者违法行为进行处理。
第十七条 利用物业共用部位、共有设施经营的，获取的收益归业主共有。
业主大会成立前，物业服务企业与其他管理人利用物业共用部位、共有设施经营的，应当在物业服务合同或管理规约中约定。所得收益在扣除管理费支出、税金后，原则上纳入物业专项维修资金。
业主大会成立后，收益按业主大会决定和合同约定使用。业主大会未作出决定的，参照业主大会成立前对公共收益的管理办法执行。
由物业服务企业或其他管理人经营物业共用部位、共有设施的，应将其收益单独列账，并将应纳入物业专项维修资金部分按年度交存区县主管部门指定的商业银行专户统一管理。物业服务企业应当在物业交付业主使用之日起，在物业管理区域显著位置将公共收益收支情况每年公示一次(7日)，并接受业主的质询。业主大会决定就公共收益账目进行财务审计的，物业服务企业和业主委员会应当积极配合。
第十八条 加强业主信用管理工作，增强业主大会筹备组业主成员、业主委员会委员候选人公信度。
业主有欠交物业服务费用等严重违反物业服务合同以及违反管理规约等行为的，经人民法院判决生效或者仲裁裁决确认的，拒不履行或拒不改正的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
业主委员会成员超越职权作出的决定，侵害了其他业主权益且经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。业主委员会成员违法违规行为撤销后，其当事人以自荐或他荐方式拟再入选业主委员会筹备组或业主委员会的，街道办事处(乡镇人民政府)应将当事人的信用记录公告全体业主。
第三章 物业服务企业管理
第十九条 申请核定资质等级的物业服务企业，应提供物业管理专业人员等相关专职管理和技术人员的相应职称、资格证书、劳动合同和社会保险证明。
第二十条 市、区县主管部门要加强物业服务企业资质动态监督管理。
我市注册的物业服务企业，因破产、歇业或者因其他原因终止物业服务业务但未注销营业执照的，已不符合原资质条件的，二级、三级资质企业分别由市、区县主管部门督促限期整改，一年后仍不符合的，将给予资质降级或注销处理;一级资质企业由市级主管部门向上级主管部门上报处理意见。
第二十一条 市、区县主管部门根据监管对象、监管资源等实际情况，按照“突出重点、抽查监督”的原则，对工商部门公示的企业经营异常名录、行政处罚等信息涉及的物业服务企业，分别以两年、一年为周期开展一次市场清理整顿。
第二十二条 物业服务企业发生《重庆市物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》等法律法规有关规定的禁止行为，作为主要内容列入信用档案。物业服务企业不良信用信息由其管理的物业项目所在地区县主管部门载入，在辖区公众信息网等渠道公示，并抄送企业注册地主管部门和市级主管部门，实现信息共享。
对于被载入不良信用信息的物业服务企业，一年内其管理的物业项目不得参加物业管理示范项目考评，不得晋升资质等级，不予开具诚信证明材料;对于违反《重庆市物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》等有关规定且被主管部门予以行政处罚的物业服务企业，由注册地区县主管部门按有关规定予以重新核定资质等级。对于严重违反《物业服务企业资质管理办法》、《重庆市物业管理条例》等有关规定的，予以降低资质等级或注销资质证书。涉及一、二级资质物业服务企业的，由区县主管部门将核定意见报送市级主管部门。因被行政处罚注销资质的企业，其企业股东、法定代表人、企业总经理、涉事项目负责人新申报核定物业服务资质的，纳入重点监管范围。
第二十三条 跨区承接物业服务项目的企业，在物业服务合同备案的同时向项目所在地区县主管部门和行业协会备案物业服务企业相关情况。
已在我市承接物业服务项目但未到当地区县主管部门备案的，应在本实施细则出台后3个月内完成备案。
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