瑞安市物业管理实施细则

时间：2024-03-31 20:25:07 偲颖物业管理师我要投稿

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瑞安市物业管理实施细则（通用11篇）

　　一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。下面小编为大家整理了关于瑞安市物业管理实施细则，一起来看看吧。

　　瑞安市物业管理实施细则 1

　　第一章总则

　　第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，推进物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际制定本细则。

　　第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

　　第三条本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条瑞安市房产管理局(以下简称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　市政园林、规划建设、公安、工商、环保、物价等部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。街道办事处、乡镇政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

　　第二章业主、业主大会和业主委员会

　　第五条房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改业主公约，业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议行使投票权;

　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备物业专项维修资金(以下称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利;

　　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第六条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，业主大会履行下列职责：

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作;

　　(三)选聘、解聘物业管理企业;

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(五)制定修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域由物业主管部门会同街道办事处、乡镇政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求社区居民委员会的意见。

　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上开发单位建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的应当划分一个物业管理区域。

　　旧城区规划范围内新开发建设的住宅与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

　　第八条物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处、乡镇政府或社区居民委员会应当牵头组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，物业主管部门应当予以业务指导。

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

　　业主大会筹备组由业主推选的代表和建设单位、社区居民委员会的代表组成，筹备组成员原则上由5-7人组成，其中建设单位、社区居民委员会代表各1人，筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

　　第九条筹备组应当做好下列筹备工作：

　　(一)确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)参照政府主管部门制订的示范文件，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。同时告知物业主管部门、街道办事处、乡镇政府、社区居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担并实行一次性包干。小区(大厦)总建筑面积(不含地下层)在三万平方米以下的以每平方米0.35元，三万(含三万)平方米以上的以每平方米0.3元，在小区(大厦)房屋竣工验收之前，一次性向物业主管部门缴交，物业主管部门设立专项帐户代为管理。首届业主大会筹备小组成立后，物业主管部门将该款划拨到筹备小组。

　　第十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票数的业主参加。

　　业主可以幢、单元或者楼层为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表述意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

　　业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。

　　第十一条业主在首次业主大会会议上的.投票权数，按每一房产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票，但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。

　　建设单位未出售或者已出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。

　　业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数，按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算，业主大会议事规则未作约定的，按照本条第一款规定计算。

　　第十二条业主大会作出决定，必须经应与会业主所持投票权数二分之一以上通过。

　　业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定，但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。

　　业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开，原则上每年召开一次。

　　物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、街道办事处、乡镇政府、社区居民委员会应当指导业主召开。业主临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询，依法撤消业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

　　第十四条业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件，不得有下列情形：

　　(一)存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能，以及违法违规占用共用设施、设备、场地等行为的业主。

　　(二)累计12个月以上欠缴物业管理费和专项维修资金的业主。

　　业主委员会应当由5-15人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。业主委员会任期为三年至五年，可以连选连任。

　　分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后增选业委会成员，直到本届业主委员会任期届满重新选举。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

　　(四)监督业主公约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第十五条业主委员会自产生之日起30日内，将业主委员会有关资料报物业主管部门备案，物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　业主委员会备案资料包括：

　　(一)业主大会会议记录和会议决议;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)业主公约;

　　(四)业主委员会委员的名单。

　　业主委员会内容发生变更的，应当重新备案。

　　第十六条业主委员会可以设专职副主任1名，负责业委会的日常事务工作，专职副主任可以实行适当的工作补贴，补贴的最高额每月不超过800元，具体在业主大会议事规则中约定。

　　第十七条业主委员会会议由主任或者主任委托专职副主任召集，业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。并实行实名制签字表决，对所作出的决定损害全体业主共同经济利益的表示同意该项决定的委员应当负责经济赔偿责任。

　　业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　第十八条业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业主管部门、街道办事处、乡镇政府、社区居民委员会应当指导业主召开业主大会进行换届改选。

　　业主大会会议选举新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任届期满三日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第十九条业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

　　第二十条业主委员会开展工作的经费及专职副主任的工作补贴，由小区全体业主承担;经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定、工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主监督。

　　业主委员会不设专职财务人员，有关经费收支由小区物业服务企业负责代为记帐或委托由资质的中介机构代为记帐，相关经费的开支需由经手人签字，业委会主任审批后，方可支付。

　　第二十一条业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理、物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　第二十二条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法，业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。

　　第三章前期物业管理

　　第二十三条前期物业管理是指在新建物业的业主大会、业主委员会在选聘物业管理企业前，建设单位选聘物业服务企业进行的物业服务活动。

　　建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

　　建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积多层低于4万平方米的，高层低于2万平方米的，多高层混和低于3万平方米的，经物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。

　　第二十四条建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。

　　业主临时公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域内环境卫生和秩序的管理、房屋外观的维护、业主的其他业务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位在销售物业时应当将前期物业管理企业服务要求，收费标准和业主临时公约，向物业买受人予以示明，并作详细说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约和服从前期物业管理予以书面承诺。

　　第二十五条前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

　　第二十六条物业未竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用。物业服务企业接受物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。

　　第二十七条在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图、单体建筑、结构、设施竣工图、分幢分层平面图和套型图、物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)公共设施设备清单;

　　(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(四)物业质量保修和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册;

　　(六)物业管理需要的其他资料。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。

　　第二十八条建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。

　　分期建设的项目，首期物业管理用房的面积应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。

　　因规划调整，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　设备用房不能作为物业管理用房移交。

　　前期物业管理开办经费由建设单位承担，其额度为：多层建筑(八层以下，含八层)每平方米2元，高层建筑(九层以上含九层)每平方米2.5元。主要用于物业管理办公用房的装修和配置办公用具，所配置的办公用具属小区全体业主所有。

　　第二十九条物业管理用房依法属于全体业主所有。物业管理用房确保该物业管理区域的物业服务企业办公、值班、存放工具材料用房和业主委员会活动用房外，可以由业委会作为物业管理经营用房出租，所得收益50%以上作为补充专项维修资金，其余按照业主大会的决定使用。

　　第四章物业管理服务

　　第三十条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　第三十一条物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：

　　一、当事人的名称或者姓名和住所;

　　二、物业的基本情况;

　　三、物业服务事项和服务质量要求;

　　四、物业服务费的标准和收取办法;

　　五、专项维修资金的管理和使用;

　　六、物业管理用房的管理和使用;

　　七、物业服务合同的期限;

　　八、违约责任;

　　九、解决争议的办法;

　　十、当事人双方约定的其他事项。

　　当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同，物业服务合同期限一般为三年。

　　第三十二条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。

　　业主委员会应当向物业服务企业移交本实施细则第二十七条第一款规定的资料。

　　第三十三条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。

　　物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合社区居民委员会做好社区管理相关工作。

　　第三十四条业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。

　　物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务结算有明确的约定。办理物业产权过户时，要同时提供当月物业服务费的缴纳票据。

　　第三十五条物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

　　住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：

　　(一)专有部分以单个业主作为最终用户;

　　(二)部分业主共有部分的该共有部分的全体业主作为最终用户;

　　(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

　　第三十六条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。

　　第三十七条物业服务企业应当定期公布物业管理区域内的物业公用部位、共用设施以及相关场地经营所得的收支情况。

　　第三十八条物业合同终止时，物业服务企业应当将本实施细则第二十七条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。

　　第三十九条街道办事处、乡镇政府和社区居民委员会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

　　第五章物业使用与维护

　　第四十条物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：

　　(一)擅自拆改房屋承重结构、改变房屋用途;

　　(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

　　(三)侵占绿地，毁坏绿化;

　　(四)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

　　(五)堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动;

　　(六)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(七)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

　　(八)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(九)擅自改变房屋外貌;

　　(十)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

　　第四十一条物业管理区域内的管道煤气、通信以及户外水、电、有线电视等管线与设施设备的管理、维护与养护由各有关专业单位负责。专业单位也可委托物业管理企业维修与养护、费用由专业单位支付。

　　第四十二条业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人，并与业主或者非业主使用人签订服务合同。

　　业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本细则的规定以及业主临时公约、业主公约。

　　因业主装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的，由业主及时修复或由物业服务企业负责代于修缮，其费用由业主承担。

　　第四十三条物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查、业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用，装饰装修过程中有违反国家和本细则规定以及业主临时公约，业主公约行为的应当根据有关规定予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门。

　　有关行政主管部门接到报告、投诉、举报后应当依法及时处理。

　　第四十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益50%以上作为补充专项维修资金，其余按照业主大会的决定使用。

　　利用物业设置广告，应当符合房屋外立面整洁、美观的要求，在征得相关业主、业委会和物业服务企业的同意后，报有关管理部门审批。经批准的，应当与物业服务企业签订协议，并支付物业设置费用，按规定收取的经营性设置费50%以上作为补充专项维修资金，其余按照业主大会的决定使用。

　　经业主大会同意，在物业管理区域内设置露天临时停车位的，其管理费收取支出及管理标准按照瑞安市发展计划局(2004)82号文件《关于住宅小区车辆停放服务有关收费规定的通知》的规定执行。

　　第四十五条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅按结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳专项维修资金。

　　农村新建小区的住宅物业业主，包括住宅小区内农民联建房的业主同样应当交纳专项维修资金。

　　第四十六条专项维修资金由业主交纳，物业主管部门专项维修资金管理中心负责统一管理，并在当地银行开设专户存储。物业主管部门专项维修资金管理中心要以各业主委员会为管理单位，按幢核算、建帐到户。

　　第四十七条物业主管部门专项维修资金管理中心的人员工资、办公费用及相关人员的培训经费在专项维修资金增值中支付。

　　第四十八条新建住宅首期专项维修资金由建设单位代收代缴，交纳的标准为：高层建筑每平方米60元，小高层建筑每平方米48元，多层建筑每平方米30元。

　　第四十九条使用专项维修资金必须由物业服务企业提出年度维修项目计划，经业主大会表决通过，报物业主管部门专项维修资金管理中心核准后，方可划拨动用。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修基金使用至总额的20%时，小区业主应当续筹至首次资金的额度。

　　第五十条物业发生危险及人身安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的排险维修费用可以从专项维修资金中支出。

　　第五十一条建设单位按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任，建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

　　建设单位保修期内自行组织维修的，维修的时限，应当与物业服务企业向业主承诺的时限相同，超时尚未维修的，物业服务企业应当代为维修，维修费用在保修金中支付。

　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业主管部门交纳建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业保修期的维修费用保证。

　　第六章法律责任

　　第五十二条违反本实施细则规定的行为，国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的从其规定。

　　第五十三条业主委员会作出的决定违反有关法律、法规或规章的规定的，由物业主管部门依法责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

　　第五十四条业主未按照前期物业管理服务协议、物业管理服务合同交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的物业服务企业应依法予以追缴。

　　第五十五条业主、业主大会、物业服务企业、建设单位之间因物业服务发生争议的，可以通过和解或调解解决，不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　第五十六条物业主管部门工作人员玩忽职守、滥权、徇私的由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章附则

　　第五十七条本实施细则中专项维修资金和保修金的管理、使用的有关规定，今后与浙江政府颁布的规定有抵触的，以浙江政府颁布的规定为准。

　　第五十八条本实施细则具体应用中的问题由瑞安市房产管理局负责解释。

　　第五十九条本实施细则自发布之日起施行。2001年7月10日瑞安市政府颁布的《瑞安市住宅小区物业管理实施细则》同时废止。

　　瑞安市物业管理实施细则 2

　　车位不得“只售不租”

　　“小区只规划了地下停车位，没有地面停车位。要是不买车位，车子将来在小区根本没法停车。以后只能将自己的爱车停在附近的马路边上了。”这是太湖新城一高档小区业主吐的苦水。记者了解到，根据此前的相关规定，开发商对拥有产权的车位可以自行处理，即采取出售或是租赁两种方式。但是大部分新建楼盘在卖房时，为了尽快回笼资金，对车位采取“只售不租”的做法，业主无奈接受。为此，近几年不少小区因为这事引发了风波。

　　针对这一问题，昨天无锡市物业管理协会负责人表示，刚实施的新条例给想租车位的业主撑了腰。条例规定：“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。”

　　“人防”车位最多租三年

　　人防工程汽车泊位问题是社会普遍关注的。不少停车位问题突出的小区，不得不临时将人防工程的停车位拿出来出租给业主。前不久，无锡市物业管理中心就接到投诉，称开发商通过“买房送车位”的`形式，将依法配建的防空地下室以买房赠车位形式“送”给了业主。

　　“开发商在没有取得人防工程产权的情况下，是无权这样做的。而且按规定防空地下室车位只能出租，不能出售或变相出售。”相关人士解释说，根据人民防空法规，住宅小区修建的人防工程是老百姓战时和遭遇突发灾害时的保命工程，国家有着非常严格的强制性标准，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。也就是说开发商没有赠送车位的权利。

　　现实生活中，有些开发商为回笼资金，硬性规定停车位租赁合同必须好多年一签，相当于变相出售。为防止开发商“逼”业主签长期租赁合同，新条例要求，人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过3年且逾期不改正的，处5万元以上20万元以下罚款。

　　路面停车位收益归业主

　　有关小区停车收益的归属，在锡城从来没有停止过争论。在不少业主看来，根据物权法的相关规定，小区公共部位属全体业主所有。既然地上停车位是属于小区业主共同所有，那么停车收益，也理应归业主所有。这一争论也引发了业主与物业的重重矛盾。

　　这次新条例规定，占用业主共有道路或者其他场地的，所得收益的百分之七十应当纳入住宅专项维修资金，其余可以用于补贴物业服务费。相关人士解释说，收益归业主，业主分到的不是钞票，而是将这些停车收益“取之于业主、用之于业主”。物业公司应该对这部分停车位的收益进行单独建账，并附有公示的义务。也就是说，业主对这笔“公共财务”收支享有知情权。业主可以通过业委会，由业委会出面跟物业公司交涉，物业公司应积极配合。业委会应该将收支情况向业主大会汇报。

　　车子被划伤物业可免责

　　家住北塘区一老小区的市民反映，称他的车子停在小区收费停车位上，却屡遭人划伤。去找物业时，物业却表示不在自己管辖范围内。王先生恼火了，既然已经交了物业管理费，而且地上停车位的费用每月也是按时缴纳的，那么物管就有保障业主车辆安全的责任。

　　“爱车被划伤了，这种心情可以理解，我们平时接到的投诉也比较多。”相关人士表示，包括车子划伤、电瓶车在小区内被盗在内的个人财产受到侵害，是否属于物业公司的安全保障义务范围，一直颇有争议。此次出台的条例规定：业主对停放的车辆有保管要求的，可另行与物业公司签订协议。这名负责人告诉记者，车子划伤了物业可免责，这听上去好像不可思议，难以理解。但是业主交给物业公司的物业费是维护小区公共设备，停车费是停车位的使用费。并不是业主交了停车费，就像交了保险，物业公司就应该承担责任。相反，根据新的条例理解，物业公司对业主的车辆没有保管的义务。

　　瑞安市物业管理实施细则 3

　　1.夜班工作时间为每天18：00——次日6：00，采用一周轮流制，即上夜班者连上一周夜班，工作人员依次轮流。这样更便于管理以及责任追究。值班人员需按时到岗，坚守岗位，严禁擅离职守。如遇特殊情况需要请假或者调班，应至少提前三天向领导请示（病假需要县级或县级以上医院证明），批准后方可。否则，视为旷工处理。

　　2.交接班时应认真做好交接班工作，上班期间必须佩戴工牌，着工作服，注意行为举止和语言规范，维护物业形象。严禁酒后上岗，聚众聊天，做与工作无关的事情。

　　3.值班人员到岗后，要认真做好小区水电巡查工作，对于业主的'维修要求做到及时，到位，微笑服务，切不可拖延时间或推卸责任。对于发现的一般小问题要及时解决，对于处理不了的大问题，应做好书面记录，第二天交接班时重点强调，由接班者向主管反映。如遇重大事件或突发状况，要立即通知主管或项目经理。

　　4.巡查结束后，每晚23：30值班人员要关闭水泵电源，检查确定无误后可回值班室休息，但休息同时应保持警惕，不得影响接听报修电话。接听电话时要做好相关记录，并于住户协调好维修时间。

　　5.第二天早上05：30开水泵前首先要排气，检查设备运行是否正常，确保一切没问题后才能通电运行。一切工作结束后，值班者方可下班。

　　夜班值班人员应严格遵守上述制度要求，一但违反造成的严重后果，由值班者本人承担。望大家谨记在心，严格遵守。

　　瑞安市物业管理实施细则 4

　　1.目的

　　规范消防泵房的日常管理，确保泵房设备正常运行。

　　2.适用范围

　　适用于公司各项目消防泵房的日常管理。

　　3.职责

　　工程主管负责消防泵房日常管理工作的督导与检查。

　　工程技工负责消防泵房的巡检和日常管理工作。

　　4.工作程序

　　消防泵房钥匙由工程部负责管理，交接班时做好钥匙交接。

　　消防泵房内各设备开关、阀门、管线、单体设备标识清晰，管道颜色标识为红色，水流流向标识正确，处于维修过程中的`相关设备应悬挂警示标识。设备管线阀门密封良好、无“跑、冒、滴、漏”现象。

　　消防泵房内至少应配备2具2公斤手提式ABC火器和一只应急照明灯。灭火器压力正常，应急照明灯能保证随时启用。

　　控制柜等重要设备上端如有排污管线，应在该设备上方设置喇叭口、挡板等防水设施。

　　室内定期投放鼠药、放置粘鼠板，有效控制鼠害。

　　工程技工应熟悉消防泵房设备操作方法、安全注意事项、设备运行状态。非工程部人员，任何人不得触碰、操作室内任何设备。

　　工程技工每周巡视消防泵房中的消防水泵控制柜，观察控制柜各指示灯及仪表显示是否正常

　　每周检查消防泵、喷淋泵以及供水管线，保证各类消防水泵能在任意时间随时启动；各阀门处于常开或常闭状态，标识清晰准确。止回阀、管线、泵体无泄漏。

　　消防泵房地面及设备外表保持清洁无灰尘；室内物品排放整齐；严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品。

　　0消防泵房内严禁动火，如因工作需要，须经物业服务中心经理批准，并做好消防措施。

　　瑞安市物业管理实施细则 5

　　物业规章制度是小区管理的重要组成部分，它规定了业主、住户和物业公司之间的权利和义务，是维护小区安全、卫生和和谐的基础。下面是我们小区的物业规章制度，希望大家认真遵守：

　　一、业主和住户的权利和义务

　　1.业主和住户应当遵守国家法律法规，尊重社会公德，保持良好的社会形象。

　　2.业主和住户应当爱护公共设施，不得故意损坏、污染或者占用公共设施。

　　3.业主和住户应当遵守小区的安全管理规定，不得存放易燃、易爆、有毒、有害物品。

　　4.业主和住户应当保持小区的`环境卫生，不得在公共区域乱扔垃圾，不得随地吐痰、乱涂乱画。

　　5.业主和住户应当积极参与小区的公共事务，如清洁卫生、安全巡逻等。

　　二、物业公司的权利和义务

　　1.物业公司应当按照国家法律法规和业主委员会的要求，对小区进行管理和维护。

　　2.物业公司应当及时处理业主和住户的投诉和建议，保证业主和住户的合法权益。

　　3.物业公司应当定期对小区进行安全检查，发现安全隐患及时处理。

　　4.物业公司应当保证小区的环境卫生，定期清扫公共区域、垃圾桶等。

　　5.物业公司应当保护业主和住户的个人隐私，不得泄露个人信息。

　　三、小区安全管理规定

　　1.小区内不得吸烟，不得使用明火。

　　2.小区内不得乱停车，不得占用消防通道。

　　3.小区内不得私拉乱接电线，不得私自改动电表。

　　4.小区内不得大声喧哗，不得扰乱他人生活。

　　5.小区内不得从事违法犯罪活动，如赌博、贩毒等。

　　四、违规处理规定

　　1.对于违反小区规章制度的业主和住户，物业公司将视情况进行口头或书面警告，并要求其立即改正。

　　2.对于屡教不改的业主和住户，物业公司将向业主委员会报告，并由业主委员会决定是否给予处罚。

　　3.对于严重违规的业主和住户，物业公司将向公安机关报案，并配合公安机关进行调查处理。

　　以上就是我们小区的物业规章制度，希望大家认真遵守，共同维护小区的安全、卫生和和谐。

　　瑞安市物业管理实施细则 6

　　一、接收客户钥匙制度

　　1、应要求客户填写钥匙交付授权书，并承诺如有损盗情况发生不作为管理公司应承担之责任。

　　2、将其钥匙交付他人时应有交接手续并进屋清点家具由双方签字交还钥匙时亦然。

　　3、原则上不长期保管客户钥匙。

　　二、有关客户馈赠制度

　　1、不允许接受小费。

　　2、不允许接受客户贵重物品的.馈赠(如金银饰品、家电等)。

　　3、不允许接受参与客户为表示感激以其它方式变向进行的赠与或转卖。

　　三、物业部长途电话及传真的使用规定

　　1、此长途电话及传真只能用于工作用途，否则即视为违反公司制度。

　　2、每次使用长途电话或传真后均需在长途电话登记本上登记。

　　3、使用长途电话或传真前应先征得主管、经理的同意。

　　四、复印机使用管理制度

　　1、物业部复印机仅限于部门内部使用。

　　2、物业部复印机仅限用于与工作有关的资料复印，不得复印私人材料。

　　3、正确使用复印机轻开轻合，不得破坏性使用。

　　4、使用完毕应将复印机关至待机状态。

　　五、代收代缴制度

　　1、代收电话费，办证费等应给客户开具物业部专用收条或财务发票。

　　2、费用转交他人必须交接双方签字查收。

　　3、交费现场应有两人以上在场。

　　4、收费交专人保管。

　　六、档案管理制度

　　1、档案材料填写清晰，简洁，不落项。

　　2、档案资料应由专人保管，其他人借阅应通知档案管理员。

　　3、借阅资料看罢应立即归还存档。

　　4、保密文件由专人负责，其他人借阅应说明原因。

　　5、重要文件应复印备份保存。

　　瑞安市物业管理实施细则 7

　　PM公司劳动纪律管理规定

　　1、严格考勤制度，对当月迟到或早退一次者，罚款30元，三次者给予行政警告处分，一年内因违纪二次受到行政处分者，予以处分或罚款元。

　　2、职工连续旷工2日以上并且给公司造成一定的经济损失和影响的，或者是连续旷工5天的以及一年内累计旷工达10天以上的，予以解除劳动合同。

　　3、因化工生产的特殊性，凡在公司区域内吸烟者，一经发现解除劳动合同。

　　4、机动车、摩托车、助力车不得进入禁火区，违者罚款1000元，造成后果的解除劳动合同。

　　5、在禁火区域内，未经批准违反禁火规定者，对责任人予以解除劳动合同。

　　6、在生产工作过程中发生生产、安全事故，当班人员能够进行处理，而不及时处理或擅离职守者，予以予以处分或罚款元。

　　7、对在生产工作过程中，发生事故不上报，欺上瞒下，弄虚作假，视情节轻重，给予相应的行政处分，直至解除劳动合同。

　　8、对在生产工作中，玩忽职守，蓄意违反工艺操作规程和安全作业规程，造成安全、质量事故，使公司利益和财产遭受损失的，予以解除劳动合同。

　　9、因工作中发生的纠纷，应逐级反映问题，如出现借机无理取闹，给企业造成影响的，予以解除劳动合同。

　　10、对在生产工作中脱岗、串岗、睡岗、干私活和从事其它与工作无关的活动，一经发现罚款200元，造成经济损失的，按损失大小予以赔偿，年度内再犯者，予以解除劳动合同。

　　11、对在公司工作区域内喝酒、打扑克、下棋、打麻将、赌博、斗殴等严重违纪行为，一经发现，予以解除劳动合同。

　　12、在生产过程中浪费原材料、能源、损坏机器设备，造成经济损失在5万元以上的.，其主要责任人予以解除劳动合同。

　　13、滥用职权，违反政策法令，贪污盗窃，敲诈勒索及其它违法乱纪行为，对公司的利益和声誉造成影响的予以解除劳动合同。

　　14、违反了公司签订的保密协议，泄露商业机密，给公司造成损失的予以解除劳动合同并对造成的损失进行赔偿。

　　15、财会人员违反财经制度，给公司的利益和信誉造成损害的予以解除劳动合同。

　　16、休产假期满的女职工，应及时回公司劳动人事教育处报到，因病不能正常上班者，应办理请假手续，不办理请假手续，按旷工论处，连续旷工5日或累计旷工10日的按本规定第2条执行。

　　17、职工工伤或非因工负伤医疗期满，由公司劳动鉴定委员会组织鉴定，可以复工而不复工的按旷工论处，连续旷工5日或累计旷工10日按本规定第六条执行。

　　18、职工工作时间或休病事假、工伤假期间，不得从事其它有收入的活动，一经发现予以解除劳动合同。

　　19、职工组织或参与非法集会、示威、**以及出现反对四项基本原则的行为，一经发现给予行政处分，屡教不改者予以解除劳动合同。

　　20、职工涉嫌违法犯罪，被司法机关限制人身自由的，中止劳动合同，中止劳动合同期间停发一切工资福利待遇，情节严重构成犯罪者予以解除劳动合同。

　　21、职工如做出有损害企业形象的行为，且造成不良后果的，予以解除劳动合同。

　　瑞安市物业管理实施细则 8

　　一、物业部规章制度:

　　(一)保持良好的仪表仪容，对业户热情、礼貌，操作规范、熟练。

　　(二)自觉遵守员工手册，按时上岗，当值时不看无关书刊，不吃零食，不打私人电话。

　　(三)认真执行交接制度，做到班班有交接，每班有记录。

　　(四)加强对设备的维护保养，保持环境整洁。

　　(五)严守客人秘密，不私自泄露有关客人资料。

　　(六)不利用工作之便，与客人拉关系或收取好处。

　　二、清洁监督制度

　　目的:完善部门日常管理和建立各区域清洁检查制度，以使物业的清洁状况达到要求标准。

　　(一)每日主管检查内容

　　1.每日保洁人员上岗前仪容仪表检查，包括着装、仪表、仪容等员工手册要求的各项内容。

　　2.按每日工作计划安排各区域员工上岗，主管例行巡视，了解当日第一时间、第一线服务清洁情况，掌握当日所辖区域发生的问题，及时解决、记录，汇报部门经理。

　　3.主管例行检查内容包括所辖区域员工工作完成情况，环境卫生要求标准，各种服务项目完成情况，服务设施故障维修情况。

　　4.主管例行检查方式为走动式巡检，保持较高的频率，并按工作检查单规定项目逐一进行。

　　5.主管应将当日下午某时作为一天工作检查总结时间(一般为当日部门会议结束后，员工下岗前1-2小时之间)，将经理提出的当日注意事项跟进完成，持一份工作检查清单逐项检查、记录、落实。

　　6.每日发生重大工程故障问题及一些紧急事件，主管均需填写在检查清单内，以便跟进落实。

　　7.主管需清晰、详细的填写和记录所有检查清单，签名后夹在当日的工作日记中，以便下一班次阅读做好工作交接。

　　(二)部门经理抽查

　　1.经理应保持不定期的对物业各项清洁工作进行检查，对物业重要区域每日均需进行抽查巡视，了解并纠正不合格工作情况。

　　2.经理每日查阅主管工作日记及工作检查清单，协调跟进疑难工作问题。

　　3.经理在阅读每日主管工作检查清单时，如有类似发生的工作问题应即时予以纠正，安排主管一定时间内改善、完成并汇报。

　　4.主管每日持检查工作总表抽查下辖各工作区域，检查内容包括:员工正常上岗情况，各项工作标准完成情况等，对检查发现较突出的问题，每日部门例会提出，督促完成并检查跟进情况。

　　5.经理严格按照制定的清洁工作量化标准及有关规定，检查工作质量标准，并履行其它必要的职责。

　　三、礼貌用语

　　(一)接待客户的礼貌用语

　　一般用语

　　1、您好!

　　2、早上好!(下午好!晚上好!)

　　3、谢谢!

　　4、别客气，这是我们应该做的

　　5、您好!我能为您做些什么

　　6、慢走，欢迎您再来!

　　7、再见!

　　遇到客人查询时

　　1、我能为您做些什么

　　2、对不起，您要找的客人在这里还没有登记，请您与他们先用电话联系.

　　3、请稍等，我给您查一下。

　　4、对不起，这是我们能提供的全部资料。

　　要求

　　1、管理人员对客人热情，亲切，主动，礼貌.

　　2、真心诚意地帮助客人解决问题。

　　3、不厌其烦解答客人提问。

　　4、绝不与客人争辩。

　　5、不随便答应客人的要求。

　　(二)有关邮件的`礼貌用语

　　一般用语

　　1、早上好!这是您的报纸。

　　2、对不起，您的报纸送晚了，耽误您看报。

　　3、别客气，这是我们应该做的。

　　4、您有什么需要我们做的，请讲。

　　遇到客人投诉报纸问题

　　1、您别着急，我们马上给您查找。

　　2、我们将尽快与邮局联系，并给您答复。

　　3、对不起，您订的报纸今天没有来。

　　4、对不起，您的订单是否已交给我们，我们帮助您查一下。

　　要求

　　1、认真仔细，避免差错。

　　2、对待客人彬彬有礼。

　　3、热情为客人服务。

　　瑞安市物业管理实施细则 9

　　1.目的

　　提高员工安全用电意识，规范员工用电安全操作，减少事故的发生。

　　2.适用范围

　　适用于园区内全体员工。

　　3.职责

　　3.1工程部人员进行电气操作或电气维修工作时，必须严格按照安全操作规定进行。

　　3.2其他部门须配合工程部的安全用电工作。

　　3.3工程部及时向客服部反映停电缘由，客服部须及时通知业主停电事宜。

　　4.内容

　　4.1严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册。

　　4.2各部门需架设临时线路的，应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。客用区一般不准加临时线。

　　4.3物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求:

　　4.3.1根据工作内容和需要，填写工作票。

　　4.3.2除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。

　　4.3.3应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。

　　4.4在全部停电或部分停电的电气设备或设施上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施:

　　4.5断开电源。在工作场所必须断开电源的设备设施，包括需检修设备设施的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修的设备设施至少有一个明显的断开点，高压柜的.手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。

　　4.6验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。

　　4.7装设接地线。将检修的设备设施的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。

　　4.8悬挂指示牌和装设遮挡栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。

　　4.9电气操作及维修必须执行下列安全组织措施:

　　4.9.1工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气工程主任，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。

　　4.9.2工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。工作许可人为工程部经理，许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。

　　4.9.3工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。

　　4.9.4工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。

　　4.9.5工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。

　　4.9.6在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。