武汉物业管理条例

时间:2025-01-08 09:24:55 敏冰 物业管理师 我要投稿

武汉物业管理条例(通用7篇)

  在不断进步的社会中,很多场合都离不了制度,制度是要求大家共同遵守的办事规程或行动准则。那么拟定制度真的很难吗?以下是小编精心整理的武汉物业管理条例,希望对大家有所帮助。

  武汉物业管理条例 1

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

  第三条 本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

  本条例所称物业管理,是指业主大会选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

  本条例所称物业服务企业,是指依法取得法人资格,具有相应资质,从事物业服务的企业。

  第四条 市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。

  街道办事处、乡(镇)政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,配合调解处理物业管理中的投诉,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

  武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区政府及其有关部门管理职责的规定,负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。

  第二章 新建物业与前期物业管理

  第一节 物业管理区域

  第五条 物业管理区域的划分,应当遵循相对集中、便于管理的原则,并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照下列标准执行:

  (一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准,一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域;

  (二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目,其配套设施设备共用的,划分为一个物业管理区域;

  (三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目,划分为一个物业管理区域。

  第六条 开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内,按照本条例第五条规定划分物业管理区域,并将划分方案报送区房屋主管部门;区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的,予以备案并在有关图纸上予以注记。

  开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

  老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、乡(镇)政府、社区居民委员会征求业主意见后,确定物业管理区域,并报区房屋主管部门备案。

  第二节 附属设施设备的配置

  第七条 新建物业,开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房,物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行;没有规定的,配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二,并不少于八十平方米,其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。

  物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能,有明确的坐落、房号,并且具备办理房地产权属登记的条件。

  开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时,其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。

  物业服务用房属于全体业主共有,专用于物业管理服务工作。

  第八条 新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表,共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

  第九条 新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准,按照市政府制定的有关技术规范的规定核定。

  第三节 前期物业管理

  第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位,应当按照国家及本市相关规定,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,并与之签订前期物业服务合同。

  有下列情形之一的,经物业所在地区房屋主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业:

  (一)投标人少于三人;

  (二)多层物业总建筑面积少于五万平方米,或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于三万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。

  招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业所在地区房屋主管部门备案。

  第十一条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包括前期物业服务合同约定的内容,并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

  第十二条 房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担,但房屋交付后一年内无人入住的,空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

  房屋通过竣工验收达到交付条件,业主收到书面交付通知并办理完相应手续的,即为交付;业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的,视为交付。

  第十三条 开发建设单位在出售物业前,应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第四节 新建物业的交付使用

  第十四条 新建物业交付使用前,开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续,并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。

  第十五条 开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时,应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理必需的其他资料。

  区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料,并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。

  业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第一节 业主

  第十六条 本条例所称业主,是指物业的所有权人。

  尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

  业主可以依法委托物业使用人行使业主权利,履行业主义务。

  第十七条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十八条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第二节 业主大会筹备组

  第十九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会:

  (一)专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上;

  (二)首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

  业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意,决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

  第二十条 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的.面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照上述面积的统计总和计算;

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;总人数,按照上述人数的统计总和计算。

  业主身份的确定,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

  第二十一条 物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件,开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)政府。

  开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的,百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)政府提出设立业主大会的书面要求。

  街道办事处、乡(镇)政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。

  第二十二条 筹备组由业主和街道办事处、乡(镇)政府、开发建设单位派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)政府派员担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责,并有权要求开发建设单位提供下列文件资料:

  (一)物业管理区域划分证明;

  (二)业主名册;

  (三)建筑规划总平面图;

  (四)附属设施设备交付使用备案证明;

  (五)绿化竣工总平面图;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)专项维修资金交存证明;

  (八)成立业主大会必需的其他文件资料。

  第二十三条 筹备组履行下列职责:

  (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单,并公开征询意见;

  (五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款所列内容,筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

  第二十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起,筹备组职责自行终止。

  召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。

  第三节 业主大会

  第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

  业主大会依法成立后三十日内,业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇政府备案,并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。

  第二十六条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则;

  (二)选举业主委员会、更换业主委员会委员,决定业主委员会任期;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)决定选聘、解聘物业服务企业;

  (五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项;

  (六)根据管理规约的约定,对违反管理规约的业主进行告诫;

  (七)决定业主委员会工作经费的筹措方式;

  (八)决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

  第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

  业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的,区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。

  除前两款规定外,任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

  第二十八条 业主大会会议以采用集体讨论的形式为主,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。

  第二十九条 业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

  业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  第三十条 业主大会对业主投票权的计算,按照下列规定确定:

  (一)按照业主人数计算的,一人计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;

  (二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。

  第三十一条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行。

  第三十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第三十三条 管理规约应当对下列事项作出约定:

  (一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;

  (二)专项维修资金的筹集、使用方案;

  (三)共有部分的经营与收益分配、使用;

  (四)物业管理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安全管理等业主的权利与义务;

  (五)违反管理规约应当承担的责任。

  管理规约自业主大会表决通过之日起生效,对全体业主及使用人均具有约束力。

  第四节 业主委员会

  第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督。

  业主委员会实行任期制,每届任期不超过五年,可连选连任,业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员具有同等表决权。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

  业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

  第三十五条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意通过。

  业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

  第三十六条 业主委员会委员应当忠实履行职责,接受街道办事处、乡(镇)政府以及房屋主管部门的指导与监督,房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。

  业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职,其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的,应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。

  第三十七条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)不再是该物业管理区域内的业主;

  (二)丧失民事行为能力,不能履行委员职责;

  (三)被依法限制人身自由半年以上;

  (四)以书面方式向业主大会提出辞职请求;

  (五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会决定是否终止其委员资格:

  (一)拒不履行委员职责;

  (二)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格;

  (三)在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;

  (四)因其他原因不适合继续担任委员的。

  第三十九条 业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满仍未进行换届选举的,区房屋主管部门应当责令其在三十日内改正;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

  第四十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内,前业主委员会委员应当在街道办事处、乡(镇)政府监督下,将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。

  业主委员会委员资格届内终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

  第四十一条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。

  业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有,具体使用办法由业主大会决定,其收支情况业主委员会应当定期书面公告,并接受业主大会、业主的监督。

  第四十二条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。

  业主委员会联席会议由街道办事处、乡(镇)政府、社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡(镇)政府负责召集。

  第四章 物业管理服务

  第一节 一般规定

  第四十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况,通过公开、公平、公正的市场竞争机制,依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。

  第四十四条 物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

  从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业,应当向市房屋主管部门备案。

  第四十五条 本市实行物业服务项目经理责任制,物业管理区域的物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

  物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。

  第四十六条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告:

  (一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

  (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在八小时内难以排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

  (三)物业服务人员撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和物业使用人正常生活;

  (四)发生群体型事件;

  (五)发生业主、物业使用人重大伤亡事件;

  (六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

  第四十七条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案,按照有关规定向房屋主管部门报送统计报表。

  第四十八条 市房屋主管部门应当加强对物业服务质量的监督检查,组织开展物业服务质量等级考核,并将考核结果向社会公布。业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。业主对物业服务质量的评价办法,由市房屋主管部门制定。

  区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)政府建立物业服务企业信用档案,并向公众提供查询服务。

  第二节 物业服务合同

  第四十九条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过,但业主大会已授权业主委员会决定的除外:

  (一)物业服务事项;

  (二)物业服务质量及服务费用;

  (三)物业管理区域内安全保障事项;

  (四)合同期限;

  (五)违约责任。

  第五十条 物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项:

  (一)物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

  (二)公共绿化的维护;

  (三)公共区域环境卫生的维护;

  (四)公共区域的秩序维护和安全协防;

  (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

  (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

  (七)物业服务档案和物业档案的保管;

  (八)其他物业公共服务事项。

  第五十一条 普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价,其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费实行市场调节价。确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政府指导价时,应当采取座谈会、论证会、听证会等形式,广泛听取意见。

  实行政府指导价的,市物价主管部门应当会同市房屋主管部门,根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况,制定相应的基准价,确定不超过基准价百分之二十的上浮幅度,并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  第五十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

  第五十三条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用。

  违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

  第五十四条 物业服务企业应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

  物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内,持相关资料向区房屋主管部门备案。

  第五十五条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的,业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。

  业主大会选聘物业服务企业前,应当召开业主大会会议,对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

  第五十六条 有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出:

  (一)物业服务合同依法、依约解除;

  (二)除第五十五条第三款规定的情形外,物业服务合同期满未续约;

  (三)法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

  第五十七条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务,应当在办理退出手续的同时,履行下列义务:

  (一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房,实行酬金制的,还应当移交服务期间的财务档案;

  (二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

  (三)清退预收、代收的有关费用;

  (四)法律、法规、规章规定的其他义务。

  第五章 物业的使用与维护

  第一节 物业的使用

  第五十八条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或者厨房的上方;

  (三)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (四)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施;

  (五)在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,排放有毒、有害物质;

  (六)乱丢垃圾,高空抛物;

  (七)饲养国家禁止饲养的大型犬类等宠物;

  (八)发出超过规定标准的噪声,影响邻居采光、通风;

  (九)法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为。

  物业管理区域内发生上述行为时,业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。

  第五十九条 物业交付使用后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的,应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定,并经有利害关系的业主书面同意,必要时应当进行听证。

  物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定,经业主大会及有利害关系的业主同意,并依法办理相关手续。

  规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

  第六十条 物业服务企业、业主委员会发现有违反本条例第五十八条、第五十九条规定行为之一的,应当予以劝阻;劝阻无效的,应当及时告知有关主管部门,有关主管部门应当依法及时处理。

  第六十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当事先向物业服务企业登记。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

  物业服务企业应当加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查,业主、物业使用人应当予以配合。

  第六十二条 因物业维修、公共利益需要临时占用或者挖掘物业管理区域内道路、场地的,施工单位应当采取措施保障安全,并在约定的期限内恢复原状;造成损失的,应当予以赔偿。

  第二节 车位的使用管理

  第六十三条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。在满足业主需要后,开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示,租赁合同应当报送物业服务企业备案,业主及业主委员会有权查询。

  业主、物业使用人需要承租尚未出售的车位、车库的,开发建设单位应当出租,普通住宅、经济适用房和廉租房的车位、车库租赁费实行政府指导价,其他物业的车位、车库租赁费实行市场调节价。

  第六十四条 利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,开发建设单位不得出售、附赠或者出租。

  利用物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

  业主大会决定或者业主共同决定收取场地租赁费的,场地租赁费属于全体业主共有,用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。

  第六十五条 物业管理区域内停放车辆,不得堵塞消防通道,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

  第三节 物业的维护

  第六十六条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。

  物业管理区域内的建(构)筑物及种植花草树木已实施白蚁预防的,白蚁防治机构在白蚁防治包治期内,应当定期回访,发现蚁害应当免费予以灭治。

  第六十七条 物业保修期届满后,业主专有部分的管理、养护、维修,由业主负责。业主对专有部分进行管理、养护、维修时,应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的,应当予以赔偿。相邻业主应当提供便利。

  第六十八条 物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用时,业主或者物业使用人应当及时维修养护。

  第六十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内管线和设施设备的维修、更新、养护的责任。

  第七十条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当服务到最终用户,并向最终用户收取费用。

  物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。

  专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

  第七十一条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的开发建设单位和业主,应当交存专项维修资金;专项维修资金专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

  专项维修资金的建立,应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、政府监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和业主按照下列规定交存:

  (一)开发建设单位按照物业总规模建安造价百分之一点五(配置有电梯的,按照建安造价百分之二点五)的比例交存;

  (二)业主按照所拥有物业的建筑面积交存,每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的百分之五。

  市政府应当按照国家相关规定制定专项维修资金交存、使用、管理的具体办法。

  第七十二条 通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

  利用共有部分进行经营的,应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定,并征得相关业主和业主大会的同意。

  第七十三条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

  发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况,责任人不及时或者无法履行维修养护义务的,物业服务企业应当及时通知业主委员会,并立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施,费用由相关责任人承担。

  第七十四条 因维修物业、设置管线等需要,必须进入专有部分的,相关业主、物业使用人不得拒绝。

  供水、供电、供气、通信、环卫、邮政等专业经营单位进入物业管理区域提供服务的,业主、物业服务企业应当予以配合。

  第六章 法律责任

  第七十五条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的,可以自行协商和解;不能协商和解的,可以要求区房屋主管部门,行业协会,区、街道、乡(镇)以及社区人民调解组织调解或者依法申请仲裁、提起民事诉讼。

  业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本条例的行为,可以向有关部门投诉、举报,有关部门应当及时调查、核实,并依法处理。

  第七十六条 开发建设单位有下列行为之一的,按照下列规定予以处罚:

  (一)未按照本条例第二十一条规定向区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)政府书面报告,或者未按照本条例第二十二条规定向业主大会筹备组提供相关文件资料的,由区房屋主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可以处以五千元以上二万元以下罚款;

  (二)违反本条例第七十一条规定,未依法缴存专项维修资金的,由房屋主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以五万元以上二十万元以下罚款,并自逾期之日起按日加收滞纳部分千分之零点三的滞纳金。

  第七十七条 从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业违反本条例第四十四条第二款规定,未向市房屋主管部门备案的,由市房屋主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上五万元以下罚款。

  第七十八条 业主委员会委员职务终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等交回业主委员会的,业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的,由区房屋主管部门责令限期改正,并给予警告。

  第七十九条 违反本条例第五十八条规定的,由有关主管部门按照下列规定予以查处;给他人造成损害的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)违反第一项、第二项规定的,由装饰装修行业主管部门依照有关法律法规的规定予以处罚;

  (二)违反第三项规定的,由城市管理执法部门责令限期改正;逾期不改的,处以三千元以上三万元以下罚款;

  (三)违反第四项规定的,由规划主管部门和城市管理执法部门按照各自职责依照有关法律法规的规定予以处罚;

  (四)违反第五项、第六项、第七项、第八项、第九项规定的,由公安、环保、城市管理执法等有关主管部门依法予以处理。

  第八十条 房屋主管部门、街道办事处、乡(镇)政府以及其他有关管理部门的工作人员有下列行为之一的,由上级主管部门责令改正;情节严重的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)在进行建设工程规划审批和设计审查中,对车位、车库的设计未达到本市有关技术规范的规定或者物业服务用房不符合本条例规定的标准,而批准其规划设计方案的;

  (二)开发建设单位未提供竣工验收文件或者提供的竣工验收文件不符合规定,而办理房屋交付使用备案手续的;

  (三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议或者组织召开业主大会进行业主委员会的换届选举的;

  (四)挪用专项维修资金的;

  (五)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时处理的;

  (六)其他玩忽职守、滥权、循私的行为。

  第七章 附则

  第八十一条 市、区政府应当采取措施对旧住宅区进行整治。旧住宅区完成整治改造后,街道办事处、乡(镇)政府、社区居民委员会应当在区房屋主管部门的指导下,组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业,也可由业主自行管理物业,市、区政府应当给予适当补贴。

  第八十二条 业主可以自行管理物业,也可以委托其他管理人管理物业。业主自行管理物业或者委托其他管理人管理物业的,参照本条例的有关规定执行。

  第八十三条 本条例规定的业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务合同的示范文本,由市房屋主管部门拟订。

  第八十四条 本条例自2011年1月1日起施行。1999年7月30日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过,1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《武汉市住宅区物业管理条例》同时废止。

  武汉物业管理条例 2

  第一条为了规范本市前期物业管理招标投标活动,促进物业管理市场的公平竞争,维护物业管理市场的正常秩序,保护招标投标当事人的合法权益,根据有关法律、法规及建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》,结合工作实际制定本办法。

  第二条本市行政区域内开发建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业和房管部门对前期物业管理招投标活动实施监督管理,适用本办法。

  第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅项目总建筑面积在20万平方米以上的,开发建设单位应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。

  住宅及同一物业管理区域内非住宅项目总建筑面积在20万平方米以下、3万平方米以上的,开发建设单位可以采取公开招标或者邀请招标方式选聘前期物业服务企业。

  投标人少于三个或者物业管理区域内住宅总建筑面积不超过3万平方米的,经物业所在地区房管部门批准,开发建设单位可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

  第四条通过招标方式选聘前期物业服务企业的,开发建设单位应当在申请《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》之前完成前期物业管理招标投标工作并与中标人签订前期物业服务合同。

  第五条市房管部门负责全市前期物业管理招投标活动的制度建设和监督管理。

  武汉市物业管理事务指导中心(以下简称“市物业中心”),负责建立全市统一的前期物业管理招投标平台(以下简称“招投标平台”),负责招投标平台的事务性工作,为物业管理招投标当事人提供指导和服务。

  各区(开发区)房管部门负责本辖区内物业项目招投标活动的备案管理及指导监督。

  第六条市物业中心通过招投标平台为开发建设单位提供以下服务:

  (一)汇集和发布本市前期物业管理招标信息;

  (二)组织招标方抽取评标委员会专家评委;

  (三)发布中标结果及相关信息;

  (四)开评标现场指导和服务;

  (五)实施与前期物业管理招投标相关的其他事务。

  第七条依法进行前期物业管理招标的开发建设单位是招标人。响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业是投标人。

  招标人应当将投标物业服务企业的社会公众满意度情况、投诉处置情况、项目经理履职情况及服务合同履行情况等信用信息作为评标的主要依据。

  第八条招标公告或投标邀请书应当载明以下主要内容:

  (一)招标人名称;

  (二)招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况;

  (三)投标资格条件;

  (四)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的方式。

  第九条招标人应当结合物业管理项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。

  招标文件应包括以下内容:

  (一)招标人情况,包括名称、地址、联系方式等;

  (二)招标项目基本情况,包括物业项目名称、坐落地址、物业管理区域范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套(间)数、建筑结构、设施设备、环境条件、投标报件所需的各类技术参数和指标、物业总平面图、物业服务用房配置情况等;

  (三)物业服务内容及标准;

  (四)投标人及投标书的要求;

  (五)投标书密封要求和送达的方式、地点及截至时间;

  (六)投标有效期;

  (七)招标活动方案,包括招标组织机构、开标时间及地点等;

  (八)评标标准和评标方法;

  (九)前期物业服务合同的签订说明;

  (十)其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

  第十条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前,提交物业区域划分备案证明、招标公告或招标邀请书、招标文件报物业项目所在地区房管部门备案。

  区房管部门受理后,对资料齐备的应在3个工作日内在武汉市物业管理综合信息系统通过招标备案,并向招标人发出《前期物业管理招标备案证明》。

  区房管部门发现招标有违反法律、法规规定的,应当及时责令招标人改正。

  第十一条招标人收到《前期物业管理招标备案证明》后,应通过武汉市物业管理综合信息系统向市物业中心申请发布招标信息。

  市物业中心应在受理后2个工作日内,通过招投标平台向物业服务企业统一发布招标公告,或由招标人向受邀物业服务企业发出投标邀请。

  招标人应当按照招标公告或投标邀请书规定的时间、地点发售招标文件,招标文件的发售期不得少于5日。

  第十二条投标人应当按照招标公告设定的条件和约定期限,向招标人提交投标申请。招标人对投标人进行资格预审的.,投标人还应按照招标公告中资格预审的要求提交资格预审资料。

  招标人应当将有效投标人相关信息报送市物业中心。

  第十三条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,制作的投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

  投标文件应当包括投标函、投标报价、物业管理方案以及招标文件要求提供的其他材料。

  第十四条招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,为无效的投标文件,招标人应当拒收。

  第十五条开标应当在物业项目所在地的区房管部门现场监督和见证下进行。

  市物业中心应当在开标前当众宣布会场纪律和相关注意事项。

  招标人应邀请投标人或者其推选的代表检查投标箱和投标文件的密封情况,经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前,收到的所有投标文件,开标时应当众予以拆封。开标过程应当记录,并存档备查。

  第十六条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

  评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。与投标人有利害关系的人不得成为相关项目的评标委员会成员。

  评标委员会的专家成员,应当由招标人从市房管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。

  第十七条招标人应当在开标前2日内确定专家成员人数和后备人数并填写申请表后,到市物业中心申请抽取评标委员会专家成员。市物业中心在招标文件确定的开标时间前24小时内,从物业管理评标专家库中随机抽取专家成员及后备成员,系统后台依序通知抽取的评标委员会专家成员。

  评标委员会专家成员因故不能参加评标活动的,依序从抽取的后备成员中予以补充。招标人按照国家规定承担专家评审费等费用。

  第十八条评标中除了现场答辩部分外,应当在保密的情况下进行并遵守下列规定:

  (一)评标委员会成员应当客观、公正地履行职责,遵守职业道德,对所提出的评审意见,承担个人责任;

  (二)评审投标文件工作必须在市公共资源交易中心评标封闭区进行。评委不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系;

  (三)评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较、评分。

  第十九条评标委员会完成评标后,应当出具书面评标报告,阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并由评标委员会成员签字确认。评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。

  第二十条评标委员会向招标人推荐中标候选人的,招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

  第二十一条招标人应当向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人。

  第二十二条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同。

  前期物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

  第二十三条采取招投标或协议方式选聘前期物业服务企业的,招标人与中标人应当在签订前期物业服务合同后15日内,向物业项目所在地的区房管部门办理前期物业服务合同备案手续。

  第二十四条市物业中心应公开发布招投标物业项目的下列信息:

  (一)物业项目名称、地址、招标人、招标时间、招标形式和投标情况;

  (二)物业管理项目中标结果;

  (三)物业服务合同签订情况;

  (四)其他需要发布的物业管理招投标信息。

  第二十五条开发建设单位未依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,由区房管部门依据法律、法规依法给予行政处罚。

  第二十六条申请办理相关备案手续时,申请人应当提交真实有效的备案材料。备案材料不实的,由申请人承担相应的法律责任。

  第二十七条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的,有权向招标人提出异议,或者向区房管部门投诉。

  第二十八条其他物业管理项目以及业主或者业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的,参照本办法执行。

  第二十九条本办法自20xx年1月1日起施行,有效期5年。原《市房产局关于印发武汉市前期物业管理招标投标暂行规定的通知》(武房规[20xx]1号)废止。

  武汉物业管理条例 3

  第一章总则

  第一条

  为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

  第二条

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条

  国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

  第四条国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

  第五条

  国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  第二章业主及业主大会

  第六条

  房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第七条

  业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第八条

  物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第九条

  一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  第十条

  同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十一条

  下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十二条

  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第十三条

  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第十四条

  召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

  业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  第十五条

  业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)监督管理规约的实施;

  (五)业主大会赋予的其他职责。

  第十六条

  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

  第十七条

  管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

  管理规约对全体业主具有约束力。

  第十八条

  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

  第十九条

  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十条

  业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的'居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

  第三章前期物业管理

  第二十一条

  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

  第二十二条

  建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  第二十三条

  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第二十四条

  国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第二十五条

  建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  第二十六条

  前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第二十七条

  业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  第二十八条

  物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  第二十九条

  在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  第三十条

  建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

  第三十一条

  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  物业管理服务编辑

  第三十二条

  从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

  国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

  第三十三条

  从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

  第三十四条

  一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

  第三十五条

  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  第三十六条

  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第三十七条

  物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

  业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

  第三十八条

  物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

  第三十九条

  物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

  第四十条

  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  第四十一条

  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

  第四十二条

  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

  第四十三条

  县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

  第四十四条

  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  第四十五条

  物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十六条

  对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

  第四十七条

  物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第四十八条

  物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

  物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

  第四十九条

  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

  第四章使用与维护

  第五十条

  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

  第五十一条

  业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  第五十二条

  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第五十三条

  业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

  物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  第五十四条

  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

  第五十五条

  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第五十六条

  物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第五章法律责任

  第五十七条

  违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  第五十八条

  违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十九条

  违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

  第六十条

  违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  第六十一条

  违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十二条

  违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十三条

  违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第六十四条

  违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

  第六十五条

  违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第六十六条

  违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

  第六十七条

  违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  第六十八条

  业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  第六十九条

  违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  物业管理的工作原则

  (一)权责分明原则:在物业管理区域内,业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确,物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会,业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础,业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体,是物业管理权的核心。

  (二)业主主导原则:业主主导,是指在物业管理活动中,以业主的需要为核心,将业主置于首要地位。强调业主主导,是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

  (三)服务第一原则:所做的每一项工作都是服务,物业管理必须坚持服务第一的原则。

  (四)统一管理原则:一个物业管理区域只能成立一个业主大会,一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

  (五)专业高效原则:物业管理企业进行统一管理,并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担,物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  (六)收费合理原则:物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符,物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

  (七)公平竞争原则:物业管理是社会主义市场经济的产物,在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制,在选聘物业管理企业时,应该坚持招标、投标制度,委托方发标,一般要有3个以上的物业管理企业投标,招标要公开,揭标要公正。

  (八)依法行事原则:物业管理遇到的问题十分复杂,涉及到法律非常广泛,整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》,是具有法律效力的规范文书,是物业管理的基本依据。

  武汉物业管理条例 4

  第一章 总则

  第一条 为加强城市住宅区物业管理,维护物业产权人、使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,创造良好的居住生活环境,根据国家和省的有关规定,制定本办法。

  第二条 本办法所称城市住宅区,是指在城市规划区内以住宅为主,配套设施比较齐全,具有一定规模的居住区域。

  本办法所称城市住宅区物业(以下简称物业),是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

  本办法所称物业管理,是指物业管理企业依据物业管理合同约定,对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。

  第三条 本办法适用于大连市行政区域内城市住宅区的物业管理。

  城市新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区,应当实行物业管理;配套设施尚不齐全的城市原有住宅区,应当通过整治,逐步创造条件,实行物业管理。

  第四条 大连市房地产管理局以及县(市)、旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区的房地产管理部门,是辖区内物业管理行政主管部门。

  市及县(市)、区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区物业管理办公室,具体负责本辖区内物业管理的日常管理工作。

  政府有关部门及街道办事处,应协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作,并在各自职权范围内,对物业管理工作进行指导、协调和监督。

  第二章 物业产权人大会和委员会

  第五条 物业产权人委员会是城市住宅区物业产权人对物业实行自我管理的群众性组织。物业产权人委员会由物业产权人大会或物业产权人代表大会(以下统称物业产权人大会)选举产生。

  第六条 物业产权人大会由物业管理区域内全体物业产权人组成;物业产权人较多的,可按比例推选物业产权人代表,组成物业产权人代表大会。

  公有住宅的使用人可以按比例推选物业使用人代表,出席物业产权人大会,并行使与物业使用人相关的表决权。

  第七条 共用设施、设备齐全的原有住宅区,公有住宅出售率达到40%以上以及新建住宅区出售和入住率达到总套数50%以上的,原产权或开发建设单位应在达到规定条件后3个月内,在物业管理行政主管部门协调、指导下,组织物业产权人召开物业产权人大会。

  第八条 物业产权人大会应当由超过2/3的物业产权人或物业产权人代表以及具有表决权的物业使用人代表出席方可举行。

  物业产权人大会作出的决定,应由半数以上的物业产权人或物业产权人代表和具有表决权的物业使用人代表通过,并在物业管理区域内公布后方可生效。

  第九条 物业产权人大会每年召开1次。经20%以上的物业产权人或物业产权人代表提议,或物业产权人委员会认为确有必要时,可临时召开物业产权人大会。

  召开物业产权人大会,应邀请物业管理行政主管部门及所在地街道办事处、公安派出所等有关单位列席。

  第十条 物业产权人大会的职权:

  (一)审议《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》;

  (二)选举、改选物业产权人委员会,增补或撤换物业产权人委员会委员;

  (三)听取和审议物业产权人委员会关于物业管理的工作报告和财务报告,修改或撤销物业产权人委员会不适当的决定;

  (四)审议物业管理企业的委托办法;

  (五)决定物业管理的其他有关事项。

  第十一条 物业产权人大会选举产生的物业产权人委员会成员由7至13人组成,设主任1人、副主任1至2人。主任、副主任从物业产权人委员会委员中选举产生。

  物业产权人委员会每届任期3年,主任、副主任、委员可以连选连任。

  物业产权人委员会任期届满1个月前,应当组织换届选举,产生新一届物业产权人委员会。

  第十二条 物业产权人委员会的权利:

  (一)选聘物业管理企业,签订、变更或解除物业管理委托合同;

  (二)审议物业管理企业年度工作计划和费用预算;

  (三)检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况;

  (四)审议物业管理服务收费标准及使用情况;

  (五)负责维修资金的筹集和使用管理;

  (六)监督公共建筑、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房的使用情况;

  (七)物业产权人大会赋予的其他权利。

  第十三条 物业产权人委员会的义务:

  (一)向物业产权人大会报告工作;

  (二)执行物业产权人大会通过的各项决议,接受物业产权人监督;

  (三)监督物业产权人遵守《物业产权人公约》,协助物业管理企业落实各项管理工作;

  (四)履行物业管理委托合同,保障物业管理区域内各项管理目标的实施;

  (五)接受物业管理行政主管部门的监督、指导。

  第十四条 物业产权人委员会每个季度例会1次。有2/3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时,可以增加例会。

  物业产权人委员会召开会议必须有过半数委员出席。会议作出的决定,应经过半数委员通过,并在物业管理区域内公布后生效。

  第十五条 物业产权人委员会应自选举产生之日起15日内,持下列文件向物业管理行政主管部门申请登记备案:

  (一)登记备案申请;

  (二)《物业产权人委员会章程》和《物业产权人公约》;

  (三)《物业产权人委员会组成人员登记表》;

  (四)物业产权人、使用人代表和物业产权人委员会委员选举办法。

  物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期,为物业产权人委员会成立的日期。

  第十六条 物业产权人大会、物业产权人委员会作出生效的决定,物业管理区域内的全体物业产权人、使用人必须遵守。

  物业产权人大会、物业产权人委员会作出的决定,不得与法律、法规和规章相抵触。有关决定与物业管理委托合同不相一致的,应事先与物业管理企业协商。

  第三章 物业管理企业

  第十七条 物业管理企业是指依照法定程序设立,以物业管理和社区服务为经营业务,独立核算,并具有企业法人资格的经济组织。

  物业管理企业享受国家有关第三产业的政策。

  第十八条 物业管理企业应自领取营业执照后1个月内,持下列资料到物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》:

  (一)营业执照副本;

  (二)企业章程;

  (三)企业法定代表人及总经理的任职文件及个人资料;

  (四)专业技术人员的资格证书、任职文件或聘用合同;

  (五)物业管理行政主管部门规定的其他资料。

  第十九条 对物业管理企业的资质实行年检制度和等级评定制度,具体办法按国家有关规定执行。

  第二十条 物业管理企业变更登记或被撤销时,应于工商行政管理部门批准之日起15日内,到物业管理行政主管部门备案。

  第二十一条 物业管理企业的权利:

  (一)依照物业管理委托合同和有关规定,对物业实施管理;

  (二)制止违反物业管理制度的行为;

  (三)请求物业产权人委员会协助管理;

  (四)选聘专业公司承担专项工程,但不得将物业管理权转让给第三人。

  第二十二条 物业管理企业的义务:

  (一)履行物业管理委托合同,依法经营;

  (二)接受物业产权人、使用人和物业产权人委员会的监督;

  (三)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;

  (四)定期向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支帐目;

  (五)法律、法规和规章规定的其他义务。

  第四章 物业管理与收费

  第二十三条 物业管理实行物业产权人自我管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

  新建住宅区物业产权人委员会成立前,由开发建设单位委托物业管理企业实施前期物业管理。物业产权人委员会成立后,由其选定的物业管理企业实施物业管理。

  委托物业管理企业实行专业管理服务,应当签订物业管理委托合同,明确双方的权利和义务。

  第二十四条 前期物业管理服务项目包括下列内容:

  (一)对物业的规划设计提出意见和建议;

  (二)对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督;

  (三)配合物业管理行政主管部门参与物业竣工综合验收;

  (四)管理工程技术和物业产权人、使用人与物业管理相关的档案资料;

  (五)为物业产权人、使用人办理入住手续,对物业产权人、使用人的装饰装修进行管理;

  (六)本办法第二十八条第(一)至(四)项规定的内容;

  (七)前期物业管理委托合同约定的其他事项。

  第二十五条 购买(承租)物业的单位和个人,应在签订购房(租赁)合同的同时,与原产权或开发建设单位签订前期物业管理服务协议。

  第二十六条 物业产权人委员会选定物业管理企业后,负责前期物业管理的物业管理企业应在物业产权人大会决定的期限内,将开发建设单位提供的下列资料移交给物业产权人委员会或其委托的物业管理企业:

  (一)政府主管部门的项目批准文件;

  (二)规划图和竣工总平面图;

  (三)单体建筑、结构、设施、设备竣工图及工程质量验收资料;

  (四)地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录;

  (五)竣工综合验收合格证书;

  (六)各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书;

  (七)环保、绿化等相关工程验收资料;

  (八)其他必要的资料。

  第二十七条 物业产权人委员会选聘物业管理企业可以采取招标或协商的方式进行。1个物业管理区域,只能选聘1个物业管理企业。

  第二十八条 物业管理服务内容一般应包括:

  (一)房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务;

  (二)环境卫生及生活垃圾的收集;

  (三)协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作;

  (四)车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理;

  (五)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理;

  (六)维修基金利息使用财务管理和物业管理档案资料管理;

  (七)开展社区服务,参与社区文化建设;

  (八)物业管理委托合同约定的其他事项。

  第二十九条 物业管理委托合同期满,一方不再续签的,应在合同期满前两个月内通知对方。合同有效期内,物业管理企业破产或被解聘的,在物业产权人委员会重新选定物业管理企业之前,由物业产权人委员会对物业实行自我管理,或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。

  代管物业的物业管理企业,在竞聘对该物业的管理时,享有优先受聘权。

  第三十条 物业管理企业在物业管理委托合同终止或解除后7日内,应向物业产权人委员会移交物业管理档案资料、有关财务帐册以及物业管理办公、经营用房、场地和其他财物。

  第三十一条 物业管理服务费用的构成按国家计划委员会、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费〔1996〕266号)执行。

  收取物业管理服务费用(含前期物业管理服务费用),必须到物价行政管理部门办理经营性收费许可证。

  第三十二条 前期物业管理服务费用由开发建设单位和购买房屋的物业产权人、入住的使用人承担。

  前期物业管理委托合同和服务协议对前期物业管理服务收费标准有约定的,经物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门核准后,可按合同约定执行;没有约定的,由市物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门确定。

  第三十三条 物业管理服务收费标准,由物业产权人委员会与其选定的物业管理企业协商,经物业管理行政主管部门审核,报物价行政主管部门批准后执行。但国家和省、市已有规定的,须按规定执行。

  物业管理企业为物业产权人、使用人提供的特约服务,没有收费标准的,由物业管理企业与物业产权人、使用人协商定价;国家和省、市有收费标准的',按标准执行。

  第三十四条 物业管理企业应每半年向物业产权人、使用人公布物业管理服务费收支情况,接受物业产权人委员会或物业产权人、使用人的监督。

  第三十五条 城市新建住宅区,开发建设单位应按房屋造价(成本价)1%的比例缴纳物业管理专项资金,用于购买物业管理经营用房。物业管理经营用房按物业总建筑面积1%的比例,以成本价在临街房屋首层提供。

  物业管理专项资金,市内四区交市物业管理办公室专项存储;其他县(市)、区交当地物业管理办公室专项存储。

  物业管理经营用房经营收入扣除经营成本后结余部分,全部用于补充维修基金的不足。

  第三十六条 建筑面积在5万平方米以下的住宅区,开发建设单位应无偿提供150平方米的物业管理办公用房。每增加5万平方米,增加50平方米物业管理办公用房。提供的物业管理办公用房,应充分考虑办公及群众办事方便。

  第三十七条 规划土地行政主管部门和开发建设单位在进行新建住宅区规划设计时,应将物业管理办公、经营用房、停车场等建设作为规划设计条件。

  第三十八条 物业管理办公、经营用房的产权归住宅区全体物业产权人所有,不得分割、抵押、交换、买卖。

  第三十九条 物业管理行政主管部门应建立投诉受理制度,接受物业产权人委员会和物业产权人、使用人及物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

  第五章 物业的使用与维护

  第四十条 住宅区内的物业产权人和使用人,应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。

  第四十一条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)擅自改变房屋基础、承重结构和外貌;

  (二)擅自建设建筑物、构筑物;

  (三)占用、损坏共用部位和共用设施、设备;

  (四)安装影响周围环境或者房屋结构的动力设备;

  (五)乱设摊亭、集贸市场;

  (六)随意停放车辆,乱抛垃圾,乱堆杂物;

  (七)践踏、占用绿地,攀折花木;

  (八)排放或者存放有毒有害物品,发出超过规定标准的噪音;

  (九)乱挂、乱贴、乱画和擅自安装护栏、吊栏、晒衣架;

  (十)法律、法规、规章规定的其他违法行为。

  第四十二条 物业产权人、使用人装修房屋需要改变房屋结构、外貌或明显加大荷载的,必须按规定经有关部门批准并告知物业管理企业。对未经批准擅自装修的,物业管理企业、其他物业产权人和使用人,有权制止并报告有关部门。

  第四十三条 物业产权人、使用人改变物业使用性质的,应按国家规定报有关行政主管部门办理相关手续。影响他人利益的,应征得相邻物业产权人、使用人的同意。

  第四十四条 在物业管理区域内对供电、供水、排水、供气、供热、道路、通讯、有线电视等共用设施,新增或进行维修、改造的,应向物业管理企业通报,并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

  第四十五条 实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地,由物业产权人委员会委托物业管理企业管理,并按规定收取车辆停放管理费。其中,占用由城建行政主管部门建设和维护道路的,应事先到城建行政主管部门办理有关手续。

  第四十六条 利用物业管理区域内房屋和共用设施、设备及公共场地设置经营性广告的,应当在征得相关物业产权人、使用人和物业产权人委员会的书面同意并签订有偿使用协议后,方可到户外广告管理部门办理手续。

  第四十七条 物业管理区域内车辆停放管理费和户外广告有偿使用费收入,扣除成本后结余部分的60%用于物业维修和绿地养护;40%用于弥补经物业产权人委员会同意减免的物业管理服务费和便民服务费用。

  第四十八条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等,应由各专业管理部门管理到用户,并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理,双方应当签订管理协议,并缴纳委托管理费用。

  第四十九条 物业产权人转让或出租物业时,应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。

  物业转让合同或租赁合同签订之日起1周内,受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。

  第五十条 实行物业管理的住宅区内应建立维修基金。维修基金的筹集、核算、计提及使用管理,按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》执行。

  第五十一条 物业管理企业应当依照国家和省、市关于城市房屋维修、养护、危险房屋管理及公房售后维修养护等规定,加强房屋共用部位、共用设施、设备的维修管理,保障房屋使用安全,保持和提高房屋完好程度与使用功能。

  物业管理企业未按规定维修房屋共用部位、共用设施、设备或维修中造成物业产权人、使用人损失的,应承担赔偿责任。

  第五十二条 物业维修时,相邻物业产权人、使用人应予以配合。因阻挠、妨碍维修造成他人财产损失和人身伤害的,由阻挠、妨碍的责任人承担赔偿责任和相关的法律责任。

  物业产权人因维修房屋自用部位、自用设施、设备或应维修而不维修,造成相关物业产权人、使用人损失的,应承担赔偿责任。

  第五十三条 保修期内房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护及运行服务的费用由开发建设单位承担。

  第六章 法律责任

  第五十四条 物业管理企业未按本办法的规定和物业管理合同约定实施物业管理的,物业产权人、使用人有权向物业产权人委员会或者物业管理行政主管部门投诉,物业行政主管部门可责令其限期改正;情节严重的,物业产权人委员会有权解除物业管理委托合同,造成损失的,应当承担赔偿责任。

  第五十五条 物业管理企业违反本办法规定,未取得《物业管理企业资质证书》从事物业管理,其所签订的物业管理合同无效,物价行政主管部门不予办理收费许可证;擅自设立收费项目、提高收费标准的,由物价行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定处罚。

  第五十六条 开发建设单位不按本办法规定缴纳物业管理专项资金、维修基金、以及不提供物业管理办公、经营用房和物业档案资料的,由物业管理行政主管部门责令其限期缴纳或提供。逾期拒不缴纳和提供的,物业管理行政主管部门可提请人民法院强制执行。

  第五十七条 物业产权人大会作出的决定违反本办法规定的,由物业管理行政主管部门责令其限期改正,或者撤销其决定,并通告全体物业产权人、使用人。

  物业产权人委员会作出的决定违反本办法规定的,由物业产权人大会予以撤销,并由责任人承担相应的责任。

  第五十八条 对不按规定交纳物业管理服务费的物业产权人、使用人,物业管理企业可以按照应交金额的0.3%按日加收滞纳金;拖欠物业管理服务费的,物业管理企业可按双方协议,依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

  第五十九条 物业产权人、使用人或其他单位、个人违反本办法,损坏房屋及共用设备、设施和损害公共利益的,由物业管理行政主管部门责令其限期改正,赔偿损失并可处以500元以上5000元以下的罚款。

  违反本办法第四十一条规定的,由政府有关部门按照法律、法规和规章的规定予以处罚。

  第六十条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

  当事人在规定期限内不申请复议,不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

  第七章 附则

  第六十一条 本办法中《物业使用守则》、《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》的示范文本,由市房地产管理局制定。前期物业管理委托合同和服务协议、物业管理委托合同的示范文本,由市房地产管理局会同市工商行政管理局制定。

  第六十二条 配套设施比较齐全但公有住宅出售率未达到40%的城市城市原有住宅区,物业管理行政主管部门可以组织产权及经营管理单位,参照本办法前期物业管理的有关规定实行物业管理。

  第六十三条 城市规划区外经批准建设的住宅区和城市规划区内的办公、商住、别墅等其他类型的物业管理,参照本办法规定执行。

  第六十四条 本办法由大连市房地产管理局负责解释。

  第六十五条 本办法自20xx年1月1日起施行。大连市人民政府1995年7月21日发布的《大连市城市住宅小区物业管理办法》即行废止。

  武汉物业管理条例 5

  《物业管理条例》所述前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业签订书面的前期物业服务合同期间履行的物业管理服务工作。本手册所述前期主要是指物业管理早期介入阶段,是指物业服务企业在接管物业之前,就参与物业的策划,规划设计和建设,从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议,以方便物业建成后能满足业主、使用人的需求,同时在业主入住前做好承接查验、接管验收及入住前的各项准备工作,以推动物业管理服务工作的开展。

  一、前期工作职责

  (一)各公司总经理前期工作职责

  1.全面负责物业管理前期工作的开展,确保前期工作能够按照法律法规、行业规范、公司制度要求予以有效落实;

  2.负责根据公司的管理要求确定职能部门的管理职能分工,组织建立公司的规范管理体系,建立管理制度、工作流程,明确管理要求,完善公司的规范管理工作;

  3.按照公司要求和实际需求编制公司内部管理机构设置方案,明确管理分工与管理职能,上报公司审批;

  4.负责按照公司批准的管理架构、人员编制完成公司职能部门的人员招聘、培训、指导工作;

  5.合理分解分配工作任务,并按照公司要求与下属职能部门负责人签订《平衡计分卡》,并督促其按照前期工作要求开展相关工作;

  6.为确保物业管理前期工作过程的安全,需按照下属各岗位不同职责编制和签署《安全生产责任书》;

  7.负责与开发商及相关部门的沟通协调工作,与各相关方建立良好的沟通渠道,促进相关工作的落实;

  8.根据前期工作进展情况,适时调整工作计划及服务方案,确保各项工作有效落实,并达到相关标准;

  9.认真完成上级领导安排的其它工作任务。

  (二)各公司职能部门前期工作职责

  1.各公司职能部门负责按照前期接管项目的实际情况,编制前期工作推进计划,经各公司总经理审批后予以有效落实;

  2.各公司职能部门负责根据管理职能分工,建立管理制度、工作流程,明确管理要求,完善公司的规范管理工作;

  3.各公司职能部门负责根据管理职能分工,对各部门前期各项工作的落实情况进行监督指导,发现问题及时跟进予以处理,确保各部门相关工作实施符合公司管理要求。

  4.各公司职能部门负责根据管理职能分工及前期工作推进计划有效落实前期重点工作:

  4.1各公司人力资源部门:

  4.4.1负责人员编制的制定、报送及审批后的备案工作,并根据人员编制及前期工作进度组织开展人员招聘工作,引进合格的人员满足各部门人员配置需求;

  4.4.2负责员工劳动合同的签订、社会保险账户的开通、公积金账户的开通等工作;

  4.4.3负责组织编制前期培训计划并上报审批,并根据人员招聘计划及人员到位情况,按照培训计划组织落实培训工作,确保相关人员达到岗位的任职标准要求。

  4.2各公司行政管理部门:

  4.2.1负责各公司《营业执照》等相关工商证照的办理,以及物业服务企业备案工作;

  4.2.2负责前期物业服务合同签订后的备案工作;

  4.2.3负责前期管理工作所需物资采购,印刷品的制作,工服的制作等工作;

  4.2.4负责前期管理工作所需服务供方、办公用房装修、物品采购等达到询比价限额相关工作的询比价管理。

  4.3各公司财务部:

  4.3.1负责《税务登记证》、公司银行账户的办理,税控机、PS机的.办理,支付宝和微信企业账户的绑定等工作;

  4.3.2负责组织建立开办费、物业服务费、空置房管理费等相关收费台账,审核可收费金额;

  4.3.3负责物业收费软件的安装及收费科目的建立,并负责组织开展物业收费软件的培训工作。

  4.4各公司品质管理部:

  4.4.1负责组织收集法律法规、行业标准,汇编成册发放各部门,学习法规要求,依法开展各项物业管理服务工作;

  4.4.2负责组织建立公司的规范管理体系,并根据管理职能分工建立管理制度、工作流程,审核各部门的作业文件,明确管理要求,完善公司的规范管理工作;

  4.4.3负责配合公司经营管理部完善《前期物业服务方案》的编制,物业费的测算工作;

  4.4.4组织编制各类日常工作记录、入住办理、装修办理等文件,并进行审核;

  4.4.5负责前期物业管理工作所需服务供方、办公用房装修、物品采购等达到招标限额的相关准备和申报工作,并按照公司管理要求开展招标工作。

  (三)卖场前期工作职责

  1.负责开发商卖场的管理,按照与开发商签订的前期卖场物业管理服务协议监控各项工作的实施与落实;

  2.负责与开发商进行工作对接,了解项目建设、销售、户型等情况,与开发商建立良好的关系;

  3.收集销售期间的宣传资料和前期介入资料,并建立档案,为后期工作开展做好相关准

  备工作;

  4.负责卖场服务标准的确定,以及《卖场服务协议》的签订;

  5.负责卖场提供服务所需的物资采购计划申报,以及物资的管理工作;

  6.负责按照服务标准和协议,确定人员编制,组织招聘、岗前培训、岗上演练等工作;

  7.负责供方需求的上报,并按照公司要求参与供方选择,在完成供方选择后,按照要求与供方签订合同;

  8.负责对前期各项工作的落实情况进行监控检查,发现问题及时处理,确保各项问题及时予以解决。

  (四)物业管理部前期工作职责

  1.进行前期相关资料的接管工作,做好相关记录,并将接管的资料分类建立档案,规范管理;

  2.根据标书的内容及公司管理要求编制项目前期物业管理服务方案,经各公司总经理审批后组织予以落实;

  3.与开发商对接确定前期物业管理服务方案、物业费标准、签订前期物业服务合同。

  4.负责确定组织架构、人员编制、各岗位职责、工作内容、相关流程及管理制度,建立完善管理体系文件;

  5.负责与开发商进行工作对接,了解项目情况,与开发商建立良好的关系;

  6.积极参加或组织施工期间的各项专题工作会议,针对相关问题提出意见与建议;

  7.随时关注影响后期服务工作开展及可能造成不良影响的相关问题,及时向开发商反馈,并提出合理化的意见与建议;

  8.负责对前期各项工作的落实情况进行监控检查,发现问题及时处理,确保各项问题及时予以解决;

  9.跟踪项目前期各项问题的处理,并做好图片资料、书面知会及报告等文件的存档及管理工作;

  10.负责制定前期工作推进计划,与公司各相关职能部门沟通确保入住前各项工作的落实,包括办公区域装修、装饰;人员招聘;物资采购;入住资料的准备;员工培训等;

  11.负责与项目所在地的政府部门沟通,建立良好的沟通渠道,为物业管理部成立后各项工作的开展奠定良好的基础;

  12.负责组织进行市场询比价或从公司合格供方内选定各类服务供方,并与服务供方签订服务合同,确保各项服务工作的顺利开展。

  武汉物业管理条例 6

  一、总 则

  第一条 为规范本市物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《苏州市物业服务收费管理实施细则》等法律法规及有关规定,结合本市实际,制定本细则。

  第二条 本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。

  第三条 本细则所称物业服务收费,是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。

  物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。

  第四条 尊重业主对物业共有部分共同管理的权利,提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构,鼓励开展正当的价格竞争,促进物业服务收费主要通过市场竞争形成。

  物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,分别实行政府指导价和市场调节价。

  第五条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责本市物业服务收费的监督管理工作。

  二、物业公共服务收费管理

  第六条 物业公共服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务,向业主或物业使用人收取的费用。

  第七条 普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价,实行等级收费管理制度,今后逐步向分类分项分级的“菜单式”收费管理制度过渡,并适时调整和定期公布。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门,综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况,依据物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度,并向社会公布。各等级基准收费标准详见附件1,具体执行标准可上下浮动20%。

  价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对本市物业服务标准以及相应的收费标准进行评估,并根据评估结果适时调整。

  第八条 新建普通住宅物业销售之前,建设单位应当依法通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,签订前期物业服务委托合同,约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准。普通住宅前期物业公共服务收费标准应在政府指导价范围内确定。

  物业服务企业应在签订《前期物业服务委托合同》后10个工作日内持以下材料向价格主管部门备案:

  (1)住宅区前期物业公共服务收费备案表;

  (2)物业管理行政主管部门出具的物业服务合同备案证明;

  (3)前期物业管理协议选聘审批表或前期物业服务招投标中标单位确认书;

  (4)物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件;

  (5)招标文件、投标文件;

  (6)前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议。

  新建普通住宅物业销售时,建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应包含前期物业服务委托合同约定的物业公共服务内容、服务标准和收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的,由建设单位承担。建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务委托合同约定的内容,签订前期物业服务协议。

  前期物业管理期间变更物业服务企业的,应向物业管理行政主管部门备案。物业公共服务收费标准发生变化的,应同时向价格主管部门备案。

  第九条 满足业主大会成立条件业主大会尚未成立的,普通住宅物业公共服务收费标准因成本变化等因素需要调整的,或因政府指导价标准变化需要提高的,物业服务企业应在区镇组织、指导与监督下,公开真实、完整、有效的物业服务成本信息,向业主征询意见,经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意,形成业主共同决定,在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

  业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定,与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

  第十条 各类别墅、高级公寓、装修商品住房、小区区域户型建筑面积全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行。

  住宅经批准改变用途用于经营的,其物业公共服务收费标准由业主共同决定,合同约定执行。

  业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准,由业主共同决定,约定执行。

  对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业,公共服务收费标准可由业主与物业服务企业协商确定。

  第十一条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式,具体收费方式由物业服务合同约定。

  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第十二条 物业公共服务费一般由下列因素构成:

  (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

  (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;

  (3)清洁卫生费用;

  (4)绿化养护费用;

  (5)秩序维护费用;

  (6)物业服务企业办公费用;

  (7)物业服务企业的'固定资产折旧;

  (8)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (9)管理费分摊(酬金制不含此项);

  (10)经业主大会同意的其他费用;

  (11)法定税费以及合理利润(或酬金)。

  物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当由住宅专项维修资金支出的,不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。

  第十三条 住宅区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

  物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设备使用的房屋等。

  非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

  第十四条 业主、物业使用人自办理房屋交付使用手续之日起,应按物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的,物业公共服务费用由建设单位承担。

  物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外,阁楼、独立使用的地下室和半地下室等附属面积按房屋所有权证登记面积的50%收取);尚未办理权属登记的,按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

  第十五条 物业出租或以其他方式交他人使用的,物业服务费用可以由物业使用人交纳,但业主负连带交纳责任。

  第十六条 新建住宅前期物业管理期间,业主办理入住手续后未入住或未使用,并事先书面告知物业服务企业的,在不超过24个月的时期内,物业公共服务费按70%交纳,优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后,优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

  第十七条 物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用,但预收的期限最长不得超过12个月。

  三、汽车停放收费管理

  第十八条 汽车停放费,是指物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用。汽车停放费一般由下列因素构成:

  (1)管理服务人员费用;

  (2) 车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用;

  (3)清洁卫生费用;

  (4)秩序维护费用;

  (5)法定税费等。

  车位租金,是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式,出租给使用人所收取的费用。

  第十九条 住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门,综合考虑住宅小区内汽车停放管理服务平均成本,车位、车库建设成本等因素,制定公布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度,并适时调整。

  第二十条 物业管理区域内业主共有、专有、专用、人防的车位、车库,应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。

  同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致,地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

  第二十一条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,业主大会成立前,应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

  业主大会成立前,占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车所得收益,70%纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后,收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。

  第二十二条 汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取,也可委托物业服务企业代收,分别核算。住宅小区汽车停放费和车位租金具体收费标准详见附件2。

  纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的汽车停放位,汽车停放费由建设单位承担。完成交付业主的,自办理交付手续之日起,汽车停放费由业主承担。合同另有约定的从其约定。

  第二十三条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,其汽车停放费、租金实行政府指导价,具体收费标准详见附件2。

  利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定使用。其管理办法按照省、市有关规定执行。

  第二十四条 对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修、环卫等执行公务期间的车辆,以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆,物业服务企业不得收取车辆停放费。

  四、其他服务收费管理

  第二十五条 特约服务费,是指应业主或物业使用人要求,物业服务企业提供特约服务所收取的费用。

  特约服务收费标准实行市场调节价,由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

  第二十六条 代办服务费,是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托,提供代办服务时,向委托人收取的费用。

  代办服务收费标准实行市场调节价,由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

  第二十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的,双方应当签订有偿服务合同,由物业服务企业向委托单位收取手续费,不得向业主、物业使用人收取手续费等额外费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

  第二十八条 代收代交费用,是指物业管理区域内,共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

  代收代交费用由物业服务企业单独列账,按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊,已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定,合同中没有约定或约定不明确的,按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)、物业使用人应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。

  物业服务企业可以按照约定向业主、物业使用人预收一定数额的费用,预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补,多余部分也可自动转为预付费。

  第二十九条 装修垃圾清运费,是指业主或物业使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后,由物业服务企业或专业清运单位,将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。收费标准按建筑面积3元/平方米执行。

  第三十条 物业交付使用后,物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的,建设及运行费用的承担按照有关规定执行,没有规定的按照约定执行。

  物业服务企业为了维护物业管理区域公共秩序的需要,向业主发放证照、门卡等所产生的制作费用,应当按照权利义务对等原则计入相应的服务成本;业主或物业使用人另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的,可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。

  新建住宅小区实行门禁出入证(卡)或梯控卡管理的,建设单位(或物业服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主、物业使用人另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用,并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡、梯控卡等)。

  物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的,应当免费为每车配置1张出入证(卡)。

  物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的,可按照制作成本收取出入证(卡)押金,证件完好退还后,应如数退回押金,证件丢失、损坏的,可收取不高于押金数额的工本费。

  第三十一条 利用业主共有部分、共用设施从事经营的,所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,70%纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。

  五、行为规范

  第三十二条 物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定,加强价格自律,规范服务行为,严格履行物业服务合同,为业主、物业使用人提供质价相符的服务,并接受业主、物业使用人监督。业主、物业使用人对物业服务情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。

  物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的,不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。

  物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的,业主可以请求业主委员会监督履行,或者向区镇、有关主管部门投诉,也可以依法向人民法院起诉,请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  第三十三条 物业服务收费实行明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据,以及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报电话,接受业主或物业使用人的监督。

  新建住宅物业销售时,建设单位应将上述物业服务收费的有关情况,作为房地产销售明码标价的内容,在销售场所的显著位置公示。

  第三十四条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度,强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的,服务成本和收支应当按物业管理区域分别核算。

  物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账,独立核算。在物业管理区域内显著位置,每半年不少于一次公示汽车停放费收支、经营设施收益收支、代收代交费用分摊等情况,接受业主、物业使用人、区镇的查询和监督,每次公示时间不少于15天。

  实行包干制计费方式的,物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账,按照物业服务合同的约定公布财务收支状况,接受监督。

  实行酬金制计费方式的,物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况,并接受业主委员会的核查。物业服务企业或业主大会应当按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计。审计费用的承担,按照物业服务合同约定执行。

  第三十五条 业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依据物业服务合同的约定,依法追缴。

  物业发生产权或使用权转移时,业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。

  第三十六条 物业服务企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金。

  物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定,严禁以保证金、押金等形式变相收费。

  第三十七条 物业服务企业不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  六、监督管理

  第三十八条 价格主管部门应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。

  物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准,加强对物业服务企业行为的监管。

  物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门,加强对招投标价格行为及履行合同的监督管理,及时处理物业服务投诉。

  物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平。

  第三十九条 价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等法律法规予以处罚:

  (1)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

  (2)不按照规定提供服务而收取费用的;

  (3)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

  (4)强制或变相强制服务并收费的;

  (5)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托,代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

  (6)不按规定实行明码标价的;

  (7)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

  (8)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

  第四十条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本细则管理和监督物业服务收费的,由上级价格主管部门、物业管理行政主管部门予以纠正,并依法追究有关人员责任。

  七、附则

  第四十一条 服务双方在本细则实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的,继续按原约定执行。

  第四十二条 本细则由市物价局会同市住房和城乡建设局负责解释。

  第四十三条 本细则自20xx年1月1日起执行,《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》(昆政规〔20xx〕16号)同时废止。

  武汉物业管理条例 7

  第一章 总则

  第一条 为规范城市住宅区物业管理,保障业主及使用人和物业管理企业的合法权益,创造和保持安全、整洁、文明、舒适的居住环境,根据国家有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本省城市规划区域内相对集中的居住区的物业管理及其相关活动,适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指物业管理企业接受业主委托,依照合同约定,对物业管理区域内的房屋共用部位、共用设备以及相应配套的共用设施的维修、养护、管理,并提供相关服务的活动。

  第三条 县级以上人民政府房地产行政管理部门应当加强本行政区域内物业管理的监督管理工作。

  第二章 业主组织

  第四条 物业管理区域由县级以上人民政府房地产行政管理部门会同有关单位按照居住区域设施共用情况划定。

  物业管理区域内的全体业主组成业主大会;业主人数较多的,可以按比例推选业主代表,组成业主代表大会。业主大会或者业主代表大会(以下统称业主会)选举产生业主委员会。

  业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织,业主委员会是业主会的办事机构。

  第五条 业主会履行下列职责:

  (一)制定业主会章程和业主公约;

  (二)选举、罢免业主委员会成员,监督业主委员会的工作;

  (三)审查物业管理服务合同草案;

  (四)授权业主委员会与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同;

  (五)审议和批准物业维修基金的预算、决算以及续筹办法;

  (六)决定物业管理的其他重大事项。

  第六条 业主会通过的业主公约和作出的决议,对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主会的民事责任由全体业主共同承担。

  第七条 业主会的议事方式、表决程序等事项由业主会章程规定。业主会应当依照本条例和业主会章程开展活动。

  第八条 已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之六十以上的'物业管理区域,应当召开第一次业主会,选举产生业主委员会。

  业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起三十日内,报所在地县级人民政府房地产行政管理部门备案。

  第九条 业主委员会履行下列职责:

  (一)组织召开业主会;

  (二)根据业主会的书面授权,采取招标投标等方式选聘物业管理企业,并与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同。

  (三)监督物业维修基金的使用;

  (四)听取并反映业主及使用人对物业管理服务的意见和建议;

  (五) 督促业主及使用人遵守业主公约、履行物业管理服务合同;

  (六)业主会赋予的其他职责。

  第十条 业主在物业管理活动中,按照业主公约和物业管理服务合同的规定行使权利、履行业务。

  使用人经业主书面授权,在授权范围内代表业主行使权利、履行相应的义务。

  第三章 物业管理企业

  第十一条 从事物业管理的企业应当自领取营业执照之日起三十日内,将营业执照复印件和企业章程报企业所在地的县级人民政府房地产行政管理部门备案。

  第十二条 物业管理企业享有下列权利:

  (一)根据法律法规和物业管理服务合同,拟订物业管理制度;

  (二)依物业管理服务合同约定收取物业管理服务费用;

  (三)选择专营企业承担专项经营服务业务;

  (四)制止违反物业管理制度的行为;

  (五)法律、法规规定的其他权利。

  物业管理企业拟订的物业管理制度应当经业主会审议通过。

  第十三条 物业管理企业应当履行下列义务:

  (一)履行物业管理服务合同,提供物业管理服务;

  (二)接受业主、使用人、业主委员会的监督;

  (三)接受其业务活动所在地县级以上人民政府有关行政管理部门的监督管理;

  (四)法律、法规规定的其他义务。

  第四章 物业管理服务

  第十四条 物业管理区域内房屋开始出售至业主委员会成立前,由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理。物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。

  物业管理区域内未售出的房屋,其物业管理服务费用由物业出售单位承担。

  第十五条 物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房,其费用列入开发建设成本,所有权属全体业主共有。

  第十六条 物业出售单位应当在业主委员会成立之日起十五日内向业主委员会移交下列物业资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,共用设施竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施、设备安装、使用和维修保养技术资料;

  (三)物业质量保证文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  第十七条 物业管理企业提供物业管理服务应当遵守下列规定:

  (一)按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施物业管理;

  (二)将物业管理的注意事项书面告知业主、使用人;

  (三)按照业主会审定的预算使用物业维修基金,六个月公布一次物业维修基金的使用情况;

  (四)按照物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全保卫工作;

  (五)发现物业损坏或接到物业损坏报修时,按照物业管理服务合同的约定及时进行维修;

  (六)妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

  (七)听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善服务措施;

  (八)发现违反本条例或者业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,必要时向业主委员会或者有关部门报告;

  (九)不得擅自改变物业管理区域内的设施;

  (十)按照物业管理服务合同做好其他服务事项。

  第十八条 确定物业管理服务价格,应当遵循合理、公开、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。

  物业管理服务价格,由业主委员会根据业主会的书面授权与物业管理企业按照政府指导价协商确定。

  物业管理服务项目和价格应当公布。

  第十九条 物业管理服务费由业主按照物业管理服务合同规定向物业管理企业交纳;业主与使用人约定由使用人交纳的,从其约定,但业主负最终交纳责任。

  第二十条 物业管理企业可以接受业主、使用人的委托,承担物业管理服务合同约定范围以外的其它服务事项。但是,物业管理企业超越物业管理服务合同约定范围提供有偿服务的,必须事前征得业主、使用人同意。

  第二十一条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除之日起十五日内,向业主委员会办理全部物业档案资料、有关的财务账册、物业管理服务用房和业主共有的其他财产的移交手续。

  第二十二条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护,由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁,由环卫部门负责;物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运,由环卫部门负责;高层建筑楼供水泵房总计费水表以外(含水表)和多层建筑楼外自来水表井以外(含水表井)的供水管线及设备的维修管理,由供水企业负责;供电线路、消防等公共设施的维护,分别由供电、消防等单位负责。

  业主、使用人对前款所列单位和部门负责的事项有意见和要求的,物业管理企业应当及时向有关单位和部门反映并协调处理。

  第二十三条 物业管理区域内的水、电、气、热、通信、有线电视等费用,由相应管理服务单位向最终用户收取。物业管理企业可以根据自愿、有偿原则接受相应管理服务单位的委托,代收有关费用。

  第五章 物业使用与维修

  第二十四条 物业使用中禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌;

  (二)擅自改变房屋的使用性质;

  (三)占用、损坏房屋共用部位、共用设备、共用设施或者擅自移动房屋共用设备、共用设施;

  (四)违章搭建建筑物、构筑物;

  (五)违反规定设置摊点、集贸市场;

  (六)乱倒垃圾、杂物,向门窗外抛物;

  (七)擅自在共用部位、共用设施悬挂、张贴、刻画、涂写;

  (八)排放有毒有害物质,放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品或者发出超过规定标准的噪声。

  (九)法律、法规禁止的其他行为。

  第二十五条 业主因特殊情况需要改变房屋使用性质的,应当符合城市详细规划要求,并依法办理审批手续。

  第二十六条 业主或者使用人装修房屋时,物业管理企业应当将房屋装修的注意事项告知业主或者使用人。

  第二十七条 维修房屋共用部位、共用设备、共用设施时,有关业主、使用人应当予以配合。

  第二十八条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地;确因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘的,应当与业主委员会协商,并在约定的期限内恢复原状。

  第二十九条 利用房屋共用部位、共用设备、共用设施设置经营性设施的,应当在征得相关业主、业主会书面同意后,按照有关法律、法规规定办理相关手续,并与业主委员会签订协议,支付场地租金。

  按前款规定收取的场地租金应当纳入维修基金。

  第三十条 物业管理实行房屋共用部位、共用设备、共用设施维修基金制度。维修基金的筹集按照省人民政府的规定执行。

  第三十一条 维修基金属于业主所有,专户存储,专款用于物业管理区域内房屋共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的维修、更新。

  维修基金的使用,由物业管理企业提出年度预算,经业主委员会提交业主会审议批准后实施。

  前期物业管理期间,不得使用维修基金。

  第三十二条 维修基金明细帐应当按单幢住宅设置,按户核算。业主转让房屋时,其维修基金剩余的部分,随房屋所有权同时过户。

  第三十三条 物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后,物业出售单位应当按照国家有关规定和合同约定在保修期限内对物业承担保修责任。

  保修期届满后,物业管理区域内共用设施维修、更新的费用,由全体业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊;房屋共用部位、共用设备维修、更新的费用,由相关业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊。

  保修期届满后,房屋自用部位、自用设备的维修费用,由业主承担。

  第六章 法律责任

  第三十四条 业主、使用人或者物业管理企业违反物业管理服务合同的,应当承担相应的违约责任。

  第三十五条 物业出售单位违反本条例,有下列行为之一的,由县级人民政府房地产行政管理部门责令限期改正,可并处五千元以上五万元以下罚款:

  (一)未移交物业管理资料的;

  (二)未按照要求配置物业管理服务用房的;

  (三)在前期物业管理期间动用维修基金的。

  第三十六条 在物业管理活动中违反其他法律、法规的,由有关行政主管部门按照相关法律、法规处理。

  第三十七条 县级以上人民政府房地产行政管理部门应当建立投诉受理制度,及时受理并处理业主委员会、业主、使用人或者物业管理企业对违反本条例规定行为的投诉。

  第七章 附则

  第三十八条 本条例所称的共用设施和房屋的自用部位、自用设备、共用部位、共用设备的具体范围,由省人民政府建设行政管理部门确定并公布。

  本条例中业主公约、为主会章程、物业管理服务合同的参考文本,由省人民政府建设行政管理部门制定。

  第三十九条 城市非住宅区的物业管理,可参照本条例执行。

  第四十条 本条例自20xx年5月1日起施行。

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武汉物业管理条例(通用7篇)

  在不断进步的社会中,很多场合都离不了制度,制度是要求大家共同遵守的办事规程或行动准则。那么拟定制度真的很难吗?以下是小编精心整理的武汉物业管理条例,希望对大家有所帮助。

  武汉物业管理条例 1

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

  第三条 本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

  本条例所称物业管理,是指业主大会选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

  本条例所称物业服务企业,是指依法取得法人资格,具有相应资质,从事物业服务的企业。

  第四条 市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。

  街道办事处、乡(镇)政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,配合调解处理物业管理中的投诉,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

  武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区政府及其有关部门管理职责的规定,负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。

  第二章 新建物业与前期物业管理

  第一节 物业管理区域

  第五条 物业管理区域的划分,应当遵循相对集中、便于管理的原则,并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照下列标准执行:

  (一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准,一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域;

  (二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目,其配套设施设备共用的,划分为一个物业管理区域;

  (三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目,划分为一个物业管理区域。

  第六条 开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内,按照本条例第五条规定划分物业管理区域,并将划分方案报送区房屋主管部门;区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的,予以备案并在有关图纸上予以注记。

  开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

  老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、乡(镇)政府、社区居民委员会征求业主意见后,确定物业管理区域,并报区房屋主管部门备案。

  第二节 附属设施设备的配置

  第七条 新建物业,开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房,物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行;没有规定的,配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二,并不少于八十平方米,其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。

  物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能,有明确的坐落、房号,并且具备办理房地产权属登记的条件。

  开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时,其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。

  物业服务用房属于全体业主共有,专用于物业管理服务工作。

  第八条 新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表,共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

  第九条 新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准,按照市政府制定的有关技术规范的规定核定。

  第三节 前期物业管理

  第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位,应当按照国家及本市相关规定,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,并与之签订前期物业服务合同。

  有下列情形之一的,经物业所在地区房屋主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业:

  (一)投标人少于三人;

  (二)多层物业总建筑面积少于五万平方米,或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于三万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。

  招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业所在地区房屋主管部门备案。

  第十一条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包括前期物业服务合同约定的内容,并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

  第十二条 房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担,但房屋交付后一年内无人入住的,空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

  房屋通过竣工验收达到交付条件,业主收到书面交付通知并办理完相应手续的,即为交付;业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的,视为交付。

  第十三条 开发建设单位在出售物业前,应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第四节 新建物业的交付使用

  第十四条 新建物业交付使用前,开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续,并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。

  第十五条 开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时,应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理必需的其他资料。

  区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料,并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。

  业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第一节 业主

  第十六条 本条例所称业主,是指物业的所有权人。

  尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

  业主可以依法委托物业使用人行使业主权利,履行业主义务。

  第十七条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十八条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第二节 业主大会筹备组

  第十九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会:

  (一)专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上;

  (二)首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

  业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意,决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

  第二十条 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的.面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照上述面积的统计总和计算;

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;总人数,按照上述人数的统计总和计算。

  业主身份的确定,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

  第二十一条 物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件,开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)政府。

  开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的,百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)政府提出设立业主大会的书面要求。

  街道办事处、乡(镇)政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。

  第二十二条 筹备组由业主和街道办事处、乡(镇)政府、开发建设单位派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)政府派员担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责,并有权要求开发建设单位提供下列文件资料:

  (一)物业管理区域划分证明;

  (二)业主名册;

  (三)建筑规划总平面图;

  (四)附属设施设备交付使用备案证明;

  (五)绿化竣工总平面图;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)专项维修资金交存证明;

  (八)成立业主大会必需的其他文件资料。

  第二十三条 筹备组履行下列职责:

  (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单,并公开征询意见;

  (五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款所列内容,筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

  第二十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起,筹备组职责自行终止。

  召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。

  第三节 业主大会

  第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

  业主大会依法成立后三十日内,业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇政府备案,并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。

  第二十六条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则;

  (二)选举业主委员会、更换业主委员会委员,决定业主委员会任期;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)决定选聘、解聘物业服务企业;

  (五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项;

  (六)根据管理规约的约定,对违反管理规约的业主进行告诫;

  (七)决定业主委员会工作经费的筹措方式;

  (八)决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

  第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

  业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的,区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。

  除前两款规定外,任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

  第二十八条 业主大会会议以采用集体讨论的形式为主,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。

  第二十九条 业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

  业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  第三十条 业主大会对业主投票权的计算,按照下列规定确定:

  (一)按照业主人数计算的,一人计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;

  (二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。

  第三十一条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行。

  第三十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第三十三条 管理规约应当对下列事项作出约定:

  (一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;

  (二)专项维修资金的筹集、使用方案;

  (三)共有部分的经营与收益分配、使用;

  (四)物业管理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安全管理等业主的权利与义务;

  (五)违反管理规约应当承担的责任。

  管理规约自业主大会表决通过之日起生效,对全体业主及使用人均具有约束力。

  第四节 业主委员会

  第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督。

  业主委员会实行任期制,每届任期不超过五年,可连选连任,业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员具有同等表决权。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

  业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

  第三十五条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意通过。

  业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

  第三十六条 业主委员会委员应当忠实履行职责,接受街道办事处、乡(镇)政府以及房屋主管部门的指导与监督,房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。

  业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职,其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的,应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。

  第三十七条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)不再是该物业管理区域内的业主;

  (二)丧失民事行为能力,不能履行委员职责;

  (三)被依法限制人身自由半年以上;

  (四)以书面方式向业主大会提出辞职请求;

  (五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会决定是否终止其委员资格:

  (一)拒不履行委员职责;

  (二)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格;

  (三)在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;

  (四)因其他原因不适合继续担任委员的。

  第三十九条 业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满仍未进行换届选举的,区房屋主管部门应当责令其在三十日内改正;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

  第四十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内,前业主委员会委员应当在街道办事处、乡(镇)政府监督下,将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。

  业主委员会委员资格届内终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

  第四十一条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。

  业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有,具体使用办法由业主大会决定,其收支情况业主委员会应当定期书面公告,并接受业主大会、业主的监督。

  第四十二条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。

  业主委员会联席会议由街道办事处、乡(镇)政府、社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡(镇)政府负责召集。

  第四章 物业管理服务

  第一节 一般规定

  第四十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况,通过公开、公平、公正的市场竞争机制,依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。

  第四十四条 物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

  从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业,应当向市房屋主管部门备案。

  第四十五条 本市实行物业服务项目经理责任制,物业管理区域的物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

  物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。

  第四十六条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告:

  (一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

  (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在八小时内难以排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

  (三)物业服务人员撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和物业使用人正常生活;

  (四)发生群体型事件;

  (五)发生业主、物业使用人重大伤亡事件;

  (六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

  第四十七条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案,按照有关规定向房屋主管部门报送统计报表。

  第四十八条 市房屋主管部门应当加强对物业服务质量的监督检查,组织开展物业服务质量等级考核,并将考核结果向社会公布。业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。业主对物业服务质量的评价办法,由市房屋主管部门制定。

  区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)政府建立物业服务企业信用档案,并向公众提供查询服务。

  第二节 物业服务合同

  第四十九条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过,但业主大会已授权业主委员会决定的除外:

  (一)物业服务事项;

  (二)物业服务质量及服务费用;

  (三)物业管理区域内安全保障事项;

  (四)合同期限;

  (五)违约责任。

  第五十条 物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项:

  (一)物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

  (二)公共绿化的维护;

  (三)公共区域环境卫生的维护;

  (四)公共区域的秩序维护和安全协防;

  (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

  (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

  (七)物业服务档案和物业档案的保管;

  (八)其他物业公共服务事项。

  第五十一条 普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价,其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费实行市场调节价。确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政府指导价时,应当采取座谈会、论证会、听证会等形式,广泛听取意见。

  实行政府指导价的,市物价主管部门应当会同市房屋主管部门,根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况,制定相应的基准价,确定不超过基准价百分之二十的上浮幅度,并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  第五十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

  第五十三条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用。

  违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

  第五十四条 物业服务企业应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

  物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内,持相关资料向区房屋主管部门备案。

  第五十五条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的,业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。

  业主大会选聘物业服务企业前,应当召开业主大会会议,对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

  第五十六条 有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出:

  (一)物业服务合同依法、依约解除;

  (二)除第五十五条第三款规定的情形外,物业服务合同期满未续约;

  (三)法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

  第五十七条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务,应当在办理退出手续的同时,履行下列义务:

  (一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房,实行酬金制的,还应当移交服务期间的财务档案;

  (二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

  (三)清退预收、代收的有关费用;

  (四)法律、法规、规章规定的其他义务。

  第五章 物业的使用与维护

  第一节 物业的使用

  第五十八条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或者厨房的上方;

  (三)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (四)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施;

  (五)在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,排放有毒、有害物质;

  (六)乱丢垃圾,高空抛物;

  (七)饲养国家禁止饲养的大型犬类等宠物;

  (八)发出超过规定标准的噪声,影响邻居采光、通风;

  (九)法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为。

  物业管理区域内发生上述行为时,业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。

  第五十九条 物业交付使用后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的,应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定,并经有利害关系的业主书面同意,必要时应当进行听证。

  物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定,经业主大会及有利害关系的业主同意,并依法办理相关手续。

  规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

  第六十条 物业服务企业、业主委员会发现有违反本条例第五十八条、第五十九条规定行为之一的,应当予以劝阻;劝阻无效的,应当及时告知有关主管部门,有关主管部门应当依法及时处理。

  第六十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当事先向物业服务企业登记。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

  物业服务企业应当加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查,业主、物业使用人应当予以配合。

  第六十二条 因物业维修、公共利益需要临时占用或者挖掘物业管理区域内道路、场地的,施工单位应当采取措施保障安全,并在约定的期限内恢复原状;造成损失的,应当予以赔偿。

  第二节 车位的使用管理

  第六十三条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。在满足业主需要后,开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示,租赁合同应当报送物业服务企业备案,业主及业主委员会有权查询。

  业主、物业使用人需要承租尚未出售的车位、车库的,开发建设单位应当出租,普通住宅、经济适用房和廉租房的车位、车库租赁费实行政府指导价,其他物业的车位、车库租赁费实行市场调节价。

  第六十四条 利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,开发建设单位不得出售、附赠或者出租。

  利用物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

  业主大会决定或者业主共同决定收取场地租赁费的,场地租赁费属于全体业主共有,用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。

  第六十五条 物业管理区域内停放车辆,不得堵塞消防通道,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

  第三节 物业的维护

  第六十六条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。

  物业管理区域内的建(构)筑物及种植花草树木已实施白蚁预防的,白蚁防治机构在白蚁防治包治期内,应当定期回访,发现蚁害应当免费予以灭治。

  第六十七条 物业保修期届满后,业主专有部分的管理、养护、维修,由业主负责。业主对专有部分进行管理、养护、维修时,应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的,应当予以赔偿。相邻业主应当提供便利。

  第六十八条 物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用时,业主或者物业使用人应当及时维修养护。

  第六十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内管线和设施设备的维修、更新、养护的责任。

  第七十条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当服务到最终用户,并向最终用户收取费用。

  物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。

  专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

  第七十一条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的开发建设单位和业主,应当交存专项维修资金;专项维修资金专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

  专项维修资金的建立,应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、政府监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和业主按照下列规定交存:

  (一)开发建设单位按照物业总规模建安造价百分之一点五(配置有电梯的,按照建安造价百分之二点五)的比例交存;

  (二)业主按照所拥有物业的建筑面积交存,每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的百分之五。

  市政府应当按照国家相关规定制定专项维修资金交存、使用、管理的具体办法。

  第七十二条 通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

  利用共有部分进行经营的,应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定,并征得相关业主和业主大会的同意。

  第七十三条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

  发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况,责任人不及时或者无法履行维修养护义务的,物业服务企业应当及时通知业主委员会,并立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施,费用由相关责任人承担。

  第七十四条 因维修物业、设置管线等需要,必须进入专有部分的,相关业主、物业使用人不得拒绝。

  供水、供电、供气、通信、环卫、邮政等专业经营单位进入物业管理区域提供服务的,业主、物业服务企业应当予以配合。

  第六章 法律责任

  第七十五条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的,可以自行协商和解;不能协商和解的,可以要求区房屋主管部门,行业协会,区、街道、乡(镇)以及社区人民调解组织调解或者依法申请仲裁、提起民事诉讼。

  业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本条例的行为,可以向有关部门投诉、举报,有关部门应当及时调查、核实,并依法处理。

  第七十六条 开发建设单位有下列行为之一的,按照下列规定予以处罚:

  (一)未按照本条例第二十一条规定向区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)政府书面报告,或者未按照本条例第二十二条规定向业主大会筹备组提供相关文件资料的,由区房屋主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可以处以五千元以上二万元以下罚款;

  (二)违反本条例第七十一条规定,未依法缴存专项维修资金的,由房屋主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以五万元以上二十万元以下罚款,并自逾期之日起按日加收滞纳部分千分之零点三的滞纳金。

  第七十七条 从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业违反本条例第四十四条第二款规定,未向市房屋主管部门备案的,由市房屋主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上五万元以下罚款。

  第七十八条 业主委员会委员职务终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等交回业主委员会的,业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的,由区房屋主管部门责令限期改正,并给予警告。

  第七十九条 违反本条例第五十八条规定的,由有关主管部门按照下列规定予以查处;给他人造成损害的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)违反第一项、第二项规定的,由装饰装修行业主管部门依照有关法律法规的规定予以处罚;

  (二)违反第三项规定的,由城市管理执法部门责令限期改正;逾期不改的,处以三千元以上三万元以下罚款;

  (三)违反第四项规定的,由规划主管部门和城市管理执法部门按照各自职责依照有关法律法规的规定予以处罚;

  (四)违反第五项、第六项、第七项、第八项、第九项规定的,由公安、环保、城市管理执法等有关主管部门依法予以处理。

  第八十条 房屋主管部门、街道办事处、乡(镇)政府以及其他有关管理部门的工作人员有下列行为之一的,由上级主管部门责令改正;情节严重的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)在进行建设工程规划审批和设计审查中,对车位、车库的设计未达到本市有关技术规范的规定或者物业服务用房不符合本条例规定的标准,而批准其规划设计方案的;

  (二)开发建设单位未提供竣工验收文件或者提供的竣工验收文件不符合规定,而办理房屋交付使用备案手续的;

  (三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议或者组织召开业主大会进行业主委员会的换届选举的;

  (四)挪用专项维修资金的;

  (五)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时处理的;

  (六)其他玩忽职守、滥权、循私的行为。

  第七章 附则

  第八十一条 市、区政府应当采取措施对旧住宅区进行整治。旧住宅区完成整治改造后,街道办事处、乡(镇)政府、社区居民委员会应当在区房屋主管部门的指导下,组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业,也可由业主自行管理物业,市、区政府应当给予适当补贴。

  第八十二条 业主可以自行管理物业,也可以委托其他管理人管理物业。业主自行管理物业或者委托其他管理人管理物业的,参照本条例的有关规定执行。

  第八十三条 本条例规定的业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务合同的示范文本,由市房屋主管部门拟订。

  第八十四条 本条例自2011年1月1日起施行。1999年7月30日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过,1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《武汉市住宅区物业管理条例》同时废止。

  武汉物业管理条例 2

  第一条为了规范本市前期物业管理招标投标活动,促进物业管理市场的公平竞争,维护物业管理市场的正常秩序,保护招标投标当事人的合法权益,根据有关法律、法规及建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》,结合工作实际制定本办法。

  第二条本市行政区域内开发建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业和房管部门对前期物业管理招投标活动实施监督管理,适用本办法。

  第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅项目总建筑面积在20万平方米以上的,开发建设单位应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。

  住宅及同一物业管理区域内非住宅项目总建筑面积在20万平方米以下、3万平方米以上的,开发建设单位可以采取公开招标或者邀请招标方式选聘前期物业服务企业。

  投标人少于三个或者物业管理区域内住宅总建筑面积不超过3万平方米的,经物业所在地区房管部门批准,开发建设单位可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

  第四条通过招标方式选聘前期物业服务企业的,开发建设单位应当在申请《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》之前完成前期物业管理招标投标工作并与中标人签订前期物业服务合同。

  第五条市房管部门负责全市前期物业管理招投标活动的制度建设和监督管理。

  武汉市物业管理事务指导中心(以下简称“市物业中心”),负责建立全市统一的前期物业管理招投标平台(以下简称“招投标平台”),负责招投标平台的事务性工作,为物业管理招投标当事人提供指导和服务。

  各区(开发区)房管部门负责本辖区内物业项目招投标活动的备案管理及指导监督。

  第六条市物业中心通过招投标平台为开发建设单位提供以下服务:

  (一)汇集和发布本市前期物业管理招标信息;

  (二)组织招标方抽取评标委员会专家评委;

  (三)发布中标结果及相关信息;

  (四)开评标现场指导和服务;

  (五)实施与前期物业管理招投标相关的其他事务。

  第七条依法进行前期物业管理招标的开发建设单位是招标人。响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业是投标人。

  招标人应当将投标物业服务企业的社会公众满意度情况、投诉处置情况、项目经理履职情况及服务合同履行情况等信用信息作为评标的主要依据。

  第八条招标公告或投标邀请书应当载明以下主要内容:

  (一)招标人名称;

  (二)招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况;

  (三)投标资格条件;

  (四)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的方式。

  第九条招标人应当结合物业管理项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。

  招标文件应包括以下内容:

  (一)招标人情况,包括名称、地址、联系方式等;

  (二)招标项目基本情况,包括物业项目名称、坐落地址、物业管理区域范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套(间)数、建筑结构、设施设备、环境条件、投标报件所需的各类技术参数和指标、物业总平面图、物业服务用房配置情况等;

  (三)物业服务内容及标准;

  (四)投标人及投标书的要求;

  (五)投标书密封要求和送达的方式、地点及截至时间;

  (六)投标有效期;

  (七)招标活动方案,包括招标组织机构、开标时间及地点等;

  (八)评标标准和评标方法;

  (九)前期物业服务合同的签订说明;

  (十)其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

  第十条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前,提交物业区域划分备案证明、招标公告或招标邀请书、招标文件报物业项目所在地区房管部门备案。

  区房管部门受理后,对资料齐备的应在3个工作日内在武汉市物业管理综合信息系统通过招标备案,并向招标人发出《前期物业管理招标备案证明》。

  区房管部门发现招标有违反法律、法规规定的,应当及时责令招标人改正。

  第十一条招标人收到《前期物业管理招标备案证明》后,应通过武汉市物业管理综合信息系统向市物业中心申请发布招标信息。

  市物业中心应在受理后2个工作日内,通过招投标平台向物业服务企业统一发布招标公告,或由招标人向受邀物业服务企业发出投标邀请。

  招标人应当按照招标公告或投标邀请书规定的时间、地点发售招标文件,招标文件的发售期不得少于5日。

  第十二条投标人应当按照招标公告设定的条件和约定期限,向招标人提交投标申请。招标人对投标人进行资格预审的.,投标人还应按照招标公告中资格预审的要求提交资格预审资料。

  招标人应当将有效投标人相关信息报送市物业中心。

  第十三条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,制作的投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

  投标文件应当包括投标函、投标报价、物业管理方案以及招标文件要求提供的其他材料。

  第十四条招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,为无效的投标文件,招标人应当拒收。

  第十五条开标应当在物业项目所在地的区房管部门现场监督和见证下进行。

  市物业中心应当在开标前当众宣布会场纪律和相关注意事项。

  招标人应邀请投标人或者其推选的代表检查投标箱和投标文件的密封情况,经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前,收到的所有投标文件,开标时应当众予以拆封。开标过程应当记录,并存档备查。

  第十六条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

  评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。与投标人有利害关系的人不得成为相关项目的评标委员会成员。

  评标委员会的专家成员,应当由招标人从市房管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。

  第十七条招标人应当在开标前2日内确定专家成员人数和后备人数并填写申请表后,到市物业中心申请抽取评标委员会专家成员。市物业中心在招标文件确定的开标时间前24小时内,从物业管理评标专家库中随机抽取专家成员及后备成员,系统后台依序通知抽取的评标委员会专家成员。

  评标委员会专家成员因故不能参加评标活动的,依序从抽取的后备成员中予以补充。招标人按照国家规定承担专家评审费等费用。

  第十八条评标中除了现场答辩部分外,应当在保密的情况下进行并遵守下列规定:

  (一)评标委员会成员应当客观、公正地履行职责,遵守职业道德,对所提出的评审意见,承担个人责任;

  (二)评审投标文件工作必须在市公共资源交易中心评标封闭区进行。评委不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系;

  (三)评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较、评分。

  第十九条评标委员会完成评标后,应当出具书面评标报告,阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并由评标委员会成员签字确认。评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。

  第二十条评标委员会向招标人推荐中标候选人的,招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

  第二十一条招标人应当向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人。

  第二十二条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同。

  前期物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

  第二十三条采取招投标或协议方式选聘前期物业服务企业的,招标人与中标人应当在签订前期物业服务合同后15日内,向物业项目所在地的区房管部门办理前期物业服务合同备案手续。

  第二十四条市物业中心应公开发布招投标物业项目的下列信息:

  (一)物业项目名称、地址、招标人、招标时间、招标形式和投标情况;

  (二)物业管理项目中标结果;

  (三)物业服务合同签订情况;

  (四)其他需要发布的物业管理招投标信息。

  第二十五条开发建设单位未依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,由区房管部门依据法律、法规依法给予行政处罚。

  第二十六条申请办理相关备案手续时,申请人应当提交真实有效的备案材料。备案材料不实的,由申请人承担相应的法律责任。

  第二十七条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的,有权向招标人提出异议,或者向区房管部门投诉。

  第二十八条其他物业管理项目以及业主或者业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的,参照本办法执行。

  第二十九条本办法自20xx年1月1日起施行,有效期5年。原《市房产局关于印发武汉市前期物业管理招标投标暂行规定的通知》(武房规[20xx]1号)废止。

  武汉物业管理条例 3

  第一章总则

  第一条

  为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

  第二条

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条

  国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

  第四条国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

  第五条

  国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  第二章业主及业主大会

  第六条

  房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第七条

  业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第八条

  物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第九条

  一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  第十条

  同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十一条

  下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十二条

  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第十三条

  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第十四条

  召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

  业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  第十五条

  业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)监督管理规约的实施;

  (五)业主大会赋予的其他职责。

  第十六条

  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

  第十七条

  管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

  管理规约对全体业主具有约束力。

  第十八条

  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

  第十九条

  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十条

  业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的'居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

  第三章前期物业管理

  第二十一条

  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

  第二十二条

  建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  第二十三条

  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第二十四条

  国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第二十五条

  建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  第二十六条

  前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第二十七条

  业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  第二十八条

  物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  第二十九条

  在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  第三十条

  建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

  第三十一条

  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  物业管理服务编辑

  第三十二条

  从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

  国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

  第三十三条

  从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

  第三十四条

  一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

  第三十五条

  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  第三十六条

  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第三十七条

  物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

  业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

  第三十八条

  物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

  第三十九条

  物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

  第四十条

  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  第四十一条

  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

  第四十二条

  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

  第四十三条

  县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

  第四十四条

  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  第四十五条

  物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十六条

  对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

  第四十七条

  物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第四十八条

  物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

  物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

  第四十九条

  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

  第四章使用与维护

  第五十条

  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

  第五十一条

  业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  第五十二条

  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第五十三条

  业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

  物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  第五十四条

  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

  第五十五条

  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第五十六条

  物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第五章法律责任

  第五十七条

  违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  第五十八条

  违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十九条

  违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

  第六十条

  违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  第六十一条

  违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十二条

  违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十三条

  违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第六十四条

  违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

  第六十五条

  违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第六十六条

  违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

  第六十七条

  违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  第六十八条

  业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  第六十九条

  违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  物业管理的工作原则

  (一)权责分明原则:在物业管理区域内,业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确,物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会,业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础,业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体,是物业管理权的核心。

  (二)业主主导原则:业主主导,是指在物业管理活动中,以业主的需要为核心,将业主置于首要地位。强调业主主导,是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

  (三)服务第一原则:所做的每一项工作都是服务,物业管理必须坚持服务第一的原则。

  (四)统一管理原则:一个物业管理区域只能成立一个业主大会,一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

  (五)专业高效原则:物业管理企业进行统一管理,并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担,物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  (六)收费合理原则:物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符,物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

  (七)公平竞争原则:物业管理是社会主义市场经济的产物,在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制,在选聘物业管理企业时,应该坚持招标、投标制度,委托方发标,一般要有3个以上的物业管理企业投标,招标要公开,揭标要公正。

  (八)依法行事原则:物业管理遇到的问题十分复杂,涉及到法律非常广泛,整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》,是具有法律效力的规范文书,是物业管理的基本依据。

  武汉物业管理条例 4

  第一章 总则

  第一条 为加强城市住宅区物业管理,维护物业产权人、使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,创造良好的居住生活环境,根据国家和省的有关规定,制定本办法。

  第二条 本办法所称城市住宅区,是指在城市规划区内以住宅为主,配套设施比较齐全,具有一定规模的居住区域。

  本办法所称城市住宅区物业(以下简称物业),是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

  本办法所称物业管理,是指物业管理企业依据物业管理合同约定,对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。

  第三条 本办法适用于大连市行政区域内城市住宅区的物业管理。

  城市新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区,应当实行物业管理;配套设施尚不齐全的城市原有住宅区,应当通过整治,逐步创造条件,实行物业管理。

  第四条 大连市房地产管理局以及县(市)、旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区的房地产管理部门,是辖区内物业管理行政主管部门。

  市及县(市)、区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区物业管理办公室,具体负责本辖区内物业管理的日常管理工作。

  政府有关部门及街道办事处,应协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作,并在各自职权范围内,对物业管理工作进行指导、协调和监督。

  第二章 物业产权人大会和委员会

  第五条 物业产权人委员会是城市住宅区物业产权人对物业实行自我管理的群众性组织。物业产权人委员会由物业产权人大会或物业产权人代表大会(以下统称物业产权人大会)选举产生。

  第六条 物业产权人大会由物业管理区域内全体物业产权人组成;物业产权人较多的,可按比例推选物业产权人代表,组成物业产权人代表大会。

  公有住宅的使用人可以按比例推选物业使用人代表,出席物业产权人大会,并行使与物业使用人相关的表决权。

  第七条 共用设施、设备齐全的原有住宅区,公有住宅出售率达到40%以上以及新建住宅区出售和入住率达到总套数50%以上的,原产权或开发建设单位应在达到规定条件后3个月内,在物业管理行政主管部门协调、指导下,组织物业产权人召开物业产权人大会。

  第八条 物业产权人大会应当由超过2/3的物业产权人或物业产权人代表以及具有表决权的物业使用人代表出席方可举行。

  物业产权人大会作出的决定,应由半数以上的物业产权人或物业产权人代表和具有表决权的物业使用人代表通过,并在物业管理区域内公布后方可生效。

  第九条 物业产权人大会每年召开1次。经20%以上的物业产权人或物业产权人代表提议,或物业产权人委员会认为确有必要时,可临时召开物业产权人大会。

  召开物业产权人大会,应邀请物业管理行政主管部门及所在地街道办事处、公安派出所等有关单位列席。

  第十条 物业产权人大会的职权:

  (一)审议《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》;

  (二)选举、改选物业产权人委员会,增补或撤换物业产权人委员会委员;

  (三)听取和审议物业产权人委员会关于物业管理的工作报告和财务报告,修改或撤销物业产权人委员会不适当的决定;

  (四)审议物业管理企业的委托办法;

  (五)决定物业管理的其他有关事项。

  第十一条 物业产权人大会选举产生的物业产权人委员会成员由7至13人组成,设主任1人、副主任1至2人。主任、副主任从物业产权人委员会委员中选举产生。

  物业产权人委员会每届任期3年,主任、副主任、委员可以连选连任。

  物业产权人委员会任期届满1个月前,应当组织换届选举,产生新一届物业产权人委员会。

  第十二条 物业产权人委员会的权利:

  (一)选聘物业管理企业,签订、变更或解除物业管理委托合同;

  (二)审议物业管理企业年度工作计划和费用预算;

  (三)检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况;

  (四)审议物业管理服务收费标准及使用情况;

  (五)负责维修资金的筹集和使用管理;

  (六)监督公共建筑、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房的使用情况;

  (七)物业产权人大会赋予的其他权利。

  第十三条 物业产权人委员会的义务:

  (一)向物业产权人大会报告工作;

  (二)执行物业产权人大会通过的各项决议,接受物业产权人监督;

  (三)监督物业产权人遵守《物业产权人公约》,协助物业管理企业落实各项管理工作;

  (四)履行物业管理委托合同,保障物业管理区域内各项管理目标的实施;

  (五)接受物业管理行政主管部门的监督、指导。

  第十四条 物业产权人委员会每个季度例会1次。有2/3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时,可以增加例会。

  物业产权人委员会召开会议必须有过半数委员出席。会议作出的决定,应经过半数委员通过,并在物业管理区域内公布后生效。

  第十五条 物业产权人委员会应自选举产生之日起15日内,持下列文件向物业管理行政主管部门申请登记备案:

  (一)登记备案申请;

  (二)《物业产权人委员会章程》和《物业产权人公约》;

  (三)《物业产权人委员会组成人员登记表》;

  (四)物业产权人、使用人代表和物业产权人委员会委员选举办法。

  物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期,为物业产权人委员会成立的日期。

  第十六条 物业产权人大会、物业产权人委员会作出生效的决定,物业管理区域内的全体物业产权人、使用人必须遵守。

  物业产权人大会、物业产权人委员会作出的决定,不得与法律、法规和规章相抵触。有关决定与物业管理委托合同不相一致的,应事先与物业管理企业协商。

  第三章 物业管理企业

  第十七条 物业管理企业是指依照法定程序设立,以物业管理和社区服务为经营业务,独立核算,并具有企业法人资格的经济组织。

  物业管理企业享受国家有关第三产业的政策。

  第十八条 物业管理企业应自领取营业执照后1个月内,持下列资料到物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》:

  (一)营业执照副本;

  (二)企业章程;

  (三)企业法定代表人及总经理的任职文件及个人资料;

  (四)专业技术人员的资格证书、任职文件或聘用合同;

  (五)物业管理行政主管部门规定的其他资料。

  第十九条 对物业管理企业的资质实行年检制度和等级评定制度,具体办法按国家有关规定执行。

  第二十条 物业管理企业变更登记或被撤销时,应于工商行政管理部门批准之日起15日内,到物业管理行政主管部门备案。

  第二十一条 物业管理企业的权利:

  (一)依照物业管理委托合同和有关规定,对物业实施管理;

  (二)制止违反物业管理制度的行为;

  (三)请求物业产权人委员会协助管理;

  (四)选聘专业公司承担专项工程,但不得将物业管理权转让给第三人。

  第二十二条 物业管理企业的义务:

  (一)履行物业管理委托合同,依法经营;

  (二)接受物业产权人、使用人和物业产权人委员会的监督;

  (三)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;

  (四)定期向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支帐目;

  (五)法律、法规和规章规定的其他义务。

  第四章 物业管理与收费

  第二十三条 物业管理实行物业产权人自我管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

  新建住宅区物业产权人委员会成立前,由开发建设单位委托物业管理企业实施前期物业管理。物业产权人委员会成立后,由其选定的物业管理企业实施物业管理。

  委托物业管理企业实行专业管理服务,应当签订物业管理委托合同,明确双方的权利和义务。

  第二十四条 前期物业管理服务项目包括下列内容:

  (一)对物业的规划设计提出意见和建议;

  (二)对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督;

  (三)配合物业管理行政主管部门参与物业竣工综合验收;

  (四)管理工程技术和物业产权人、使用人与物业管理相关的档案资料;

  (五)为物业产权人、使用人办理入住手续,对物业产权人、使用人的装饰装修进行管理;

  (六)本办法第二十八条第(一)至(四)项规定的内容;

  (七)前期物业管理委托合同约定的其他事项。

  第二十五条 购买(承租)物业的单位和个人,应在签订购房(租赁)合同的同时,与原产权或开发建设单位签订前期物业管理服务协议。

  第二十六条 物业产权人委员会选定物业管理企业后,负责前期物业管理的物业管理企业应在物业产权人大会决定的期限内,将开发建设单位提供的下列资料移交给物业产权人委员会或其委托的物业管理企业:

  (一)政府主管部门的项目批准文件;

  (二)规划图和竣工总平面图;

  (三)单体建筑、结构、设施、设备竣工图及工程质量验收资料;

  (四)地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录;

  (五)竣工综合验收合格证书;

  (六)各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书;

  (七)环保、绿化等相关工程验收资料;

  (八)其他必要的资料。

  第二十七条 物业产权人委员会选聘物业管理企业可以采取招标或协商的方式进行。1个物业管理区域,只能选聘1个物业管理企业。

  第二十八条 物业管理服务内容一般应包括:

  (一)房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务;

  (二)环境卫生及生活垃圾的收集;

  (三)协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作;

  (四)车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理;

  (五)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理;

  (六)维修基金利息使用财务管理和物业管理档案资料管理;

  (七)开展社区服务,参与社区文化建设;

  (八)物业管理委托合同约定的其他事项。

  第二十九条 物业管理委托合同期满,一方不再续签的,应在合同期满前两个月内通知对方。合同有效期内,物业管理企业破产或被解聘的,在物业产权人委员会重新选定物业管理企业之前,由物业产权人委员会对物业实行自我管理,或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。

  代管物业的物业管理企业,在竞聘对该物业的管理时,享有优先受聘权。

  第三十条 物业管理企业在物业管理委托合同终止或解除后7日内,应向物业产权人委员会移交物业管理档案资料、有关财务帐册以及物业管理办公、经营用房、场地和其他财物。

  第三十一条 物业管理服务费用的构成按国家计划委员会、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费〔1996〕266号)执行。

  收取物业管理服务费用(含前期物业管理服务费用),必须到物价行政管理部门办理经营性收费许可证。

  第三十二条 前期物业管理服务费用由开发建设单位和购买房屋的物业产权人、入住的使用人承担。

  前期物业管理委托合同和服务协议对前期物业管理服务收费标准有约定的,经物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门核准后,可按合同约定执行;没有约定的,由市物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门确定。

  第三十三条 物业管理服务收费标准,由物业产权人委员会与其选定的物业管理企业协商,经物业管理行政主管部门审核,报物价行政主管部门批准后执行。但国家和省、市已有规定的,须按规定执行。

  物业管理企业为物业产权人、使用人提供的特约服务,没有收费标准的,由物业管理企业与物业产权人、使用人协商定价;国家和省、市有收费标准的',按标准执行。

  第三十四条 物业管理企业应每半年向物业产权人、使用人公布物业管理服务费收支情况,接受物业产权人委员会或物业产权人、使用人的监督。

  第三十五条 城市新建住宅区,开发建设单位应按房屋造价(成本价)1%的比例缴纳物业管理专项资金,用于购买物业管理经营用房。物业管理经营用房按物业总建筑面积1%的比例,以成本价在临街房屋首层提供。

  物业管理专项资金,市内四区交市物业管理办公室专项存储;其他县(市)、区交当地物业管理办公室专项存储。

  物业管理经营用房经营收入扣除经营成本后结余部分,全部用于补充维修基金的不足。

  第三十六条 建筑面积在5万平方米以下的住宅区,开发建设单位应无偿提供150平方米的物业管理办公用房。每增加5万平方米,增加50平方米物业管理办公用房。提供的物业管理办公用房,应充分考虑办公及群众办事方便。

  第三十七条 规划土地行政主管部门和开发建设单位在进行新建住宅区规划设计时,应将物业管理办公、经营用房、停车场等建设作为规划设计条件。

  第三十八条 物业管理办公、经营用房的产权归住宅区全体物业产权人所有,不得分割、抵押、交换、买卖。

  第三十九条 物业管理行政主管部门应建立投诉受理制度,接受物业产权人委员会和物业产权人、使用人及物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

  第五章 物业的使用与维护

  第四十条 住宅区内的物业产权人和使用人,应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。

  第四十一条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)擅自改变房屋基础、承重结构和外貌;

  (二)擅自建设建筑物、构筑物;

  (三)占用、损坏共用部位和共用设施、设备;

  (四)安装影响周围环境或者房屋结构的动力设备;

  (五)乱设摊亭、集贸市场;

  (六)随意停放车辆,乱抛垃圾,乱堆杂物;

  (七)践踏、占用绿地,攀折花木;

  (八)排放或者存放有毒有害物品,发出超过规定标准的噪音;

  (九)乱挂、乱贴、乱画和擅自安装护栏、吊栏、晒衣架;

  (十)法律、法规、规章规定的其他违法行为。

  第四十二条 物业产权人、使用人装修房屋需要改变房屋结构、外貌或明显加大荷载的,必须按规定经有关部门批准并告知物业管理企业。对未经批准擅自装修的,物业管理企业、其他物业产权人和使用人,有权制止并报告有关部门。

  第四十三条 物业产权人、使用人改变物业使用性质的,应按国家规定报有关行政主管部门办理相关手续。影响他人利益的,应征得相邻物业产权人、使用人的同意。

  第四十四条 在物业管理区域内对供电、供水、排水、供气、供热、道路、通讯、有线电视等共用设施,新增或进行维修、改造的,应向物业管理企业通报,并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

  第四十五条 实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地,由物业产权人委员会委托物业管理企业管理,并按规定收取车辆停放管理费。其中,占用由城建行政主管部门建设和维护道路的,应事先到城建行政主管部门办理有关手续。

  第四十六条 利用物业管理区域内房屋和共用设施、设备及公共场地设置经营性广告的,应当在征得相关物业产权人、使用人和物业产权人委员会的书面同意并签订有偿使用协议后,方可到户外广告管理部门办理手续。

  第四十七条 物业管理区域内车辆停放管理费和户外广告有偿使用费收入,扣除成本后结余部分的60%用于物业维修和绿地养护;40%用于弥补经物业产权人委员会同意减免的物业管理服务费和便民服务费用。

  第四十八条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等,应由各专业管理部门管理到用户,并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理,双方应当签订管理协议,并缴纳委托管理费用。

  第四十九条 物业产权人转让或出租物业时,应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。

  物业转让合同或租赁合同签订之日起1周内,受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。

  第五十条 实行物业管理的住宅区内应建立维修基金。维修基金的筹集、核算、计提及使用管理,按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》执行。

  第五十一条 物业管理企业应当依照国家和省、市关于城市房屋维修、养护、危险房屋管理及公房售后维修养护等规定,加强房屋共用部位、共用设施、设备的维修管理,保障房屋使用安全,保持和提高房屋完好程度与使用功能。

  物业管理企业未按规定维修房屋共用部位、共用设施、设备或维修中造成物业产权人、使用人损失的,应承担赔偿责任。

  第五十二条 物业维修时,相邻物业产权人、使用人应予以配合。因阻挠、妨碍维修造成他人财产损失和人身伤害的,由阻挠、妨碍的责任人承担赔偿责任和相关的法律责任。

  物业产权人因维修房屋自用部位、自用设施、设备或应维修而不维修,造成相关物业产权人、使用人损失的,应承担赔偿责任。

  第五十三条 保修期内房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护及运行服务的费用由开发建设单位承担。

  第六章 法律责任

  第五十四条 物业管理企业未按本办法的规定和物业管理合同约定实施物业管理的,物业产权人、使用人有权向物业产权人委员会或者物业管理行政主管部门投诉,物业行政主管部门可责令其限期改正;情节严重的,物业产权人委员会有权解除物业管理委托合同,造成损失的,应当承担赔偿责任。

  第五十五条 物业管理企业违反本办法规定,未取得《物业管理企业资质证书》从事物业管理,其所签订的物业管理合同无效,物价行政主管部门不予办理收费许可证;擅自设立收费项目、提高收费标准的,由物价行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定处罚。

  第五十六条 开发建设单位不按本办法规定缴纳物业管理专项资金、维修基金、以及不提供物业管理办公、经营用房和物业档案资料的,由物业管理行政主管部门责令其限期缴纳或提供。逾期拒不缴纳和提供的,物业管理行政主管部门可提请人民法院强制执行。

  第五十七条 物业产权人大会作出的决定违反本办法规定的,由物业管理行政主管部门责令其限期改正,或者撤销其决定,并通告全体物业产权人、使用人。

  物业产权人委员会作出的决定违反本办法规定的,由物业产权人大会予以撤销,并由责任人承担相应的责任。

  第五十八条 对不按规定交纳物业管理服务费的物业产权人、使用人,物业管理企业可以按照应交金额的0.3%按日加收滞纳金;拖欠物业管理服务费的,物业管理企业可按双方协议,依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

  第五十九条 物业产权人、使用人或其他单位、个人违反本办法,损坏房屋及共用设备、设施和损害公共利益的,由物业管理行政主管部门责令其限期改正,赔偿损失并可处以500元以上5000元以下的罚款。

  违反本办法第四十一条规定的,由政府有关部门按照法律、法规和规章的规定予以处罚。

  第六十条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

  当事人在规定期限内不申请复议,不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

  第七章 附则

  第六十一条 本办法中《物业使用守则》、《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》的示范文本,由市房地产管理局制定。前期物业管理委托合同和服务协议、物业管理委托合同的示范文本,由市房地产管理局会同市工商行政管理局制定。

  第六十二条 配套设施比较齐全但公有住宅出售率未达到40%的城市城市原有住宅区,物业管理行政主管部门可以组织产权及经营管理单位,参照本办法前期物业管理的有关规定实行物业管理。

  第六十三条 城市规划区外经批准建设的住宅区和城市规划区内的办公、商住、别墅等其他类型的物业管理,参照本办法规定执行。

  第六十四条 本办法由大连市房地产管理局负责解释。

  第六十五条 本办法自20xx年1月1日起施行。大连市人民政府1995年7月21日发布的《大连市城市住宅小区物业管理办法》即行废止。

  武汉物业管理条例 5

  《物业管理条例》所述前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业签订书面的前期物业服务合同期间履行的物业管理服务工作。本手册所述前期主要是指物业管理早期介入阶段,是指物业服务企业在接管物业之前,就参与物业的策划,规划设计和建设,从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议,以方便物业建成后能满足业主、使用人的需求,同时在业主入住前做好承接查验、接管验收及入住前的各项准备工作,以推动物业管理服务工作的开展。

  一、前期工作职责

  (一)各公司总经理前期工作职责

  1.全面负责物业管理前期工作的开展,确保前期工作能够按照法律法规、行业规范、公司制度要求予以有效落实;

  2.负责根据公司的管理要求确定职能部门的管理职能分工,组织建立公司的规范管理体系,建立管理制度、工作流程,明确管理要求,完善公司的规范管理工作;

  3.按照公司要求和实际需求编制公司内部管理机构设置方案,明确管理分工与管理职能,上报公司审批;

  4.负责按照公司批准的管理架构、人员编制完成公司职能部门的人员招聘、培训、指导工作;

  5.合理分解分配工作任务,并按照公司要求与下属职能部门负责人签订《平衡计分卡》,并督促其按照前期工作要求开展相关工作;

  6.为确保物业管理前期工作过程的安全,需按照下属各岗位不同职责编制和签署《安全生产责任书》;

  7.负责与开发商及相关部门的沟通协调工作,与各相关方建立良好的沟通渠道,促进相关工作的落实;

  8.根据前期工作进展情况,适时调整工作计划及服务方案,确保各项工作有效落实,并达到相关标准;

  9.认真完成上级领导安排的其它工作任务。

  (二)各公司职能部门前期工作职责

  1.各公司职能部门负责按照前期接管项目的实际情况,编制前期工作推进计划,经各公司总经理审批后予以有效落实;

  2.各公司职能部门负责根据管理职能分工,建立管理制度、工作流程,明确管理要求,完善公司的规范管理工作;

  3.各公司职能部门负责根据管理职能分工,对各部门前期各项工作的落实情况进行监督指导,发现问题及时跟进予以处理,确保各部门相关工作实施符合公司管理要求。

  4.各公司职能部门负责根据管理职能分工及前期工作推进计划有效落实前期重点工作:

  4.1各公司人力资源部门:

  4.4.1负责人员编制的制定、报送及审批后的备案工作,并根据人员编制及前期工作进度组织开展人员招聘工作,引进合格的人员满足各部门人员配置需求;

  4.4.2负责员工劳动合同的签订、社会保险账户的开通、公积金账户的开通等工作;

  4.4.3负责组织编制前期培训计划并上报审批,并根据人员招聘计划及人员到位情况,按照培训计划组织落实培训工作,确保相关人员达到岗位的任职标准要求。

  4.2各公司行政管理部门:

  4.2.1负责各公司《营业执照》等相关工商证照的办理,以及物业服务企业备案工作;

  4.2.2负责前期物业服务合同签订后的备案工作;

  4.2.3负责前期管理工作所需物资采购,印刷品的制作,工服的制作等工作;

  4.2.4负责前期管理工作所需服务供方、办公用房装修、物品采购等达到询比价限额相关工作的询比价管理。

  4.3各公司财务部:

  4.3.1负责《税务登记证》、公司银行账户的办理,税控机、PS机的.办理,支付宝和微信企业账户的绑定等工作;

  4.3.2负责组织建立开办费、物业服务费、空置房管理费等相关收费台账,审核可收费金额;

  4.3.3负责物业收费软件的安装及收费科目的建立,并负责组织开展物业收费软件的培训工作。

  4.4各公司品质管理部:

  4.4.1负责组织收集法律法规、行业标准,汇编成册发放各部门,学习法规要求,依法开展各项物业管理服务工作;

  4.4.2负责组织建立公司的规范管理体系,并根据管理职能分工建立管理制度、工作流程,审核各部门的作业文件,明确管理要求,完善公司的规范管理工作;

  4.4.3负责配合公司经营管理部完善《前期物业服务方案》的编制,物业费的测算工作;

  4.4.4组织编制各类日常工作记录、入住办理、装修办理等文件,并进行审核;

  4.4.5负责前期物业管理工作所需服务供方、办公用房装修、物品采购等达到招标限额的相关准备和申报工作,并按照公司管理要求开展招标工作。

  (三)卖场前期工作职责

  1.负责开发商卖场的管理,按照与开发商签订的前期卖场物业管理服务协议监控各项工作的实施与落实;

  2.负责与开发商进行工作对接,了解项目建设、销售、户型等情况,与开发商建立良好的关系;

  3.收集销售期间的宣传资料和前期介入资料,并建立档案,为后期工作开展做好相关准

  备工作;

  4.负责卖场服务标准的确定,以及《卖场服务协议》的签订;

  5.负责卖场提供服务所需的物资采购计划申报,以及物资的管理工作;

  6.负责按照服务标准和协议,确定人员编制,组织招聘、岗前培训、岗上演练等工作;

  7.负责供方需求的上报,并按照公司要求参与供方选择,在完成供方选择后,按照要求与供方签订合同;

  8.负责对前期各项工作的落实情况进行监控检查,发现问题及时处理,确保各项问题及时予以解决。

  (四)物业管理部前期工作职责

  1.进行前期相关资料的接管工作,做好相关记录,并将接管的资料分类建立档案,规范管理;

  2.根据标书的内容及公司管理要求编制项目前期物业管理服务方案,经各公司总经理审批后组织予以落实;

  3.与开发商对接确定前期物业管理服务方案、物业费标准、签订前期物业服务合同。

  4.负责确定组织架构、人员编制、各岗位职责、工作内容、相关流程及管理制度,建立完善管理体系文件;

  5.负责与开发商进行工作对接,了解项目情况,与开发商建立良好的关系;

  6.积极参加或组织施工期间的各项专题工作会议,针对相关问题提出意见与建议;

  7.随时关注影响后期服务工作开展及可能造成不良影响的相关问题,及时向开发商反馈,并提出合理化的意见与建议;

  8.负责对前期各项工作的落实情况进行监控检查,发现问题及时处理,确保各项问题及时予以解决;

  9.跟踪项目前期各项问题的处理,并做好图片资料、书面知会及报告等文件的存档及管理工作;

  10.负责制定前期工作推进计划,与公司各相关职能部门沟通确保入住前各项工作的落实,包括办公区域装修、装饰;人员招聘;物资采购;入住资料的准备;员工培训等;

  11.负责与项目所在地的政府部门沟通,建立良好的沟通渠道,为物业管理部成立后各项工作的开展奠定良好的基础;

  12.负责组织进行市场询比价或从公司合格供方内选定各类服务供方,并与服务供方签订服务合同,确保各项服务工作的顺利开展。

  武汉物业管理条例 6

  一、总 则

  第一条 为规范本市物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《苏州市物业服务收费管理实施细则》等法律法规及有关规定,结合本市实际,制定本细则。

  第二条 本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。

  第三条 本细则所称物业服务收费,是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。

  物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。

  第四条 尊重业主对物业共有部分共同管理的权利,提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构,鼓励开展正当的价格竞争,促进物业服务收费主要通过市场竞争形成。

  物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,分别实行政府指导价和市场调节价。

  第五条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责本市物业服务收费的监督管理工作。

  二、物业公共服务收费管理

  第六条 物业公共服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务,向业主或物业使用人收取的费用。

  第七条 普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价,实行等级收费管理制度,今后逐步向分类分项分级的“菜单式”收费管理制度过渡,并适时调整和定期公布。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门,综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况,依据物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度,并向社会公布。各等级基准收费标准详见附件1,具体执行标准可上下浮动20%。

  价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对本市物业服务标准以及相应的收费标准进行评估,并根据评估结果适时调整。

  第八条 新建普通住宅物业销售之前,建设单位应当依法通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,签订前期物业服务委托合同,约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准。普通住宅前期物业公共服务收费标准应在政府指导价范围内确定。

  物业服务企业应在签订《前期物业服务委托合同》后10个工作日内持以下材料向价格主管部门备案:

  (1)住宅区前期物业公共服务收费备案表;

  (2)物业管理行政主管部门出具的物业服务合同备案证明;

  (3)前期物业管理协议选聘审批表或前期物业服务招投标中标单位确认书;

  (4)物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件;

  (5)招标文件、投标文件;

  (6)前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议。

  新建普通住宅物业销售时,建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应包含前期物业服务委托合同约定的物业公共服务内容、服务标准和收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的,由建设单位承担。建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务委托合同约定的内容,签订前期物业服务协议。

  前期物业管理期间变更物业服务企业的,应向物业管理行政主管部门备案。物业公共服务收费标准发生变化的,应同时向价格主管部门备案。

  第九条 满足业主大会成立条件业主大会尚未成立的,普通住宅物业公共服务收费标准因成本变化等因素需要调整的,或因政府指导价标准变化需要提高的,物业服务企业应在区镇组织、指导与监督下,公开真实、完整、有效的物业服务成本信息,向业主征询意见,经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意,形成业主共同决定,在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

  业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定,与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

  第十条 各类别墅、高级公寓、装修商品住房、小区区域户型建筑面积全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行。

  住宅经批准改变用途用于经营的,其物业公共服务收费标准由业主共同决定,合同约定执行。

  业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准,由业主共同决定,约定执行。

  对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业,公共服务收费标准可由业主与物业服务企业协商确定。

  第十一条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式,具体收费方式由物业服务合同约定。

  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第十二条 物业公共服务费一般由下列因素构成:

  (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

  (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;

  (3)清洁卫生费用;

  (4)绿化养护费用;

  (5)秩序维护费用;

  (6)物业服务企业办公费用;

  (7)物业服务企业的'固定资产折旧;

  (8)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (9)管理费分摊(酬金制不含此项);

  (10)经业主大会同意的其他费用;

  (11)法定税费以及合理利润(或酬金)。

  物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当由住宅专项维修资金支出的,不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。

  第十三条 住宅区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

  物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设备使用的房屋等。

  非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

  第十四条 业主、物业使用人自办理房屋交付使用手续之日起,应按物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的,物业公共服务费用由建设单位承担。

  物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外,阁楼、独立使用的地下室和半地下室等附属面积按房屋所有权证登记面积的50%收取);尚未办理权属登记的,按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

  第十五条 物业出租或以其他方式交他人使用的,物业服务费用可以由物业使用人交纳,但业主负连带交纳责任。

  第十六条 新建住宅前期物业管理期间,业主办理入住手续后未入住或未使用,并事先书面告知物业服务企业的,在不超过24个月的时期内,物业公共服务费按70%交纳,优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后,优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

  第十七条 物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用,但预收的期限最长不得超过12个月。

  三、汽车停放收费管理

  第十八条 汽车停放费,是指物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用。汽车停放费一般由下列因素构成:

  (1)管理服务人员费用;

  (2) 车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用;

  (3)清洁卫生费用;

  (4)秩序维护费用;

  (5)法定税费等。

  车位租金,是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式,出租给使用人所收取的费用。

  第十九条 住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门,综合考虑住宅小区内汽车停放管理服务平均成本,车位、车库建设成本等因素,制定公布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度,并适时调整。

  第二十条 物业管理区域内业主共有、专有、专用、人防的车位、车库,应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。

  同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致,地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

  第二十一条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,业主大会成立前,应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

  业主大会成立前,占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车所得收益,70%纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后,收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。

  第二十二条 汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取,也可委托物业服务企业代收,分别核算。住宅小区汽车停放费和车位租金具体收费标准详见附件2。

  纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的汽车停放位,汽车停放费由建设单位承担。完成交付业主的,自办理交付手续之日起,汽车停放费由业主承担。合同另有约定的从其约定。

  第二十三条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,其汽车停放费、租金实行政府指导价,具体收费标准详见附件2。

  利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定使用。其管理办法按照省、市有关规定执行。

  第二十四条 对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修、环卫等执行公务期间的车辆,以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆,物业服务企业不得收取车辆停放费。

  四、其他服务收费管理

  第二十五条 特约服务费,是指应业主或物业使用人要求,物业服务企业提供特约服务所收取的费用。

  特约服务收费标准实行市场调节价,由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

  第二十六条 代办服务费,是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托,提供代办服务时,向委托人收取的费用。

  代办服务收费标准实行市场调节价,由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

  第二十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的,双方应当签订有偿服务合同,由物业服务企业向委托单位收取手续费,不得向业主、物业使用人收取手续费等额外费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

  第二十八条 代收代交费用,是指物业管理区域内,共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

  代收代交费用由物业服务企业单独列账,按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊,已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定,合同中没有约定或约定不明确的,按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)、物业使用人应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。

  物业服务企业可以按照约定向业主、物业使用人预收一定数额的费用,预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补,多余部分也可自动转为预付费。

  第二十九条 装修垃圾清运费,是指业主或物业使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后,由物业服务企业或专业清运单位,将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。收费标准按建筑面积3元/平方米执行。

  第三十条 物业交付使用后,物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的,建设及运行费用的承担按照有关规定执行,没有规定的按照约定执行。

  物业服务企业为了维护物业管理区域公共秩序的需要,向业主发放证照、门卡等所产生的制作费用,应当按照权利义务对等原则计入相应的服务成本;业主或物业使用人另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的,可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。

  新建住宅小区实行门禁出入证(卡)或梯控卡管理的,建设单位(或物业服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主、物业使用人另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用,并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡、梯控卡等)。

  物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的,应当免费为每车配置1张出入证(卡)。

  物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的,可按照制作成本收取出入证(卡)押金,证件完好退还后,应如数退回押金,证件丢失、损坏的,可收取不高于押金数额的工本费。

  第三十一条 利用业主共有部分、共用设施从事经营的,所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,70%纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。

  五、行为规范

  第三十二条 物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定,加强价格自律,规范服务行为,严格履行物业服务合同,为业主、物业使用人提供质价相符的服务,并接受业主、物业使用人监督。业主、物业使用人对物业服务情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。

  物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的,不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。

  物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的,业主可以请求业主委员会监督履行,或者向区镇、有关主管部门投诉,也可以依法向人民法院起诉,请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  第三十三条 物业服务收费实行明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据,以及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报电话,接受业主或物业使用人的监督。

  新建住宅物业销售时,建设单位应将上述物业服务收费的有关情况,作为房地产销售明码标价的内容,在销售场所的显著位置公示。

  第三十四条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度,强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的,服务成本和收支应当按物业管理区域分别核算。

  物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账,独立核算。在物业管理区域内显著位置,每半年不少于一次公示汽车停放费收支、经营设施收益收支、代收代交费用分摊等情况,接受业主、物业使用人、区镇的查询和监督,每次公示时间不少于15天。

  实行包干制计费方式的,物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账,按照物业服务合同的约定公布财务收支状况,接受监督。

  实行酬金制计费方式的,物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况,并接受业主委员会的核查。物业服务企业或业主大会应当按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计。审计费用的承担,按照物业服务合同约定执行。

  第三十五条 业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依据物业服务合同的约定,依法追缴。

  物业发生产权或使用权转移时,业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。

  第三十六条 物业服务企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金。

  物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定,严禁以保证金、押金等形式变相收费。

  第三十七条 物业服务企业不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  六、监督管理

  第三十八条 价格主管部门应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。

  物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准,加强对物业服务企业行为的监管。

  物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门,加强对招投标价格行为及履行合同的监督管理,及时处理物业服务投诉。

  物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平。

  第三十九条 价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等法律法规予以处罚:

  (1)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

  (2)不按照规定提供服务而收取费用的;

  (3)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

  (4)强制或变相强制服务并收费的;

  (5)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托,代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

  (6)不按规定实行明码标价的;

  (7)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

  (8)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

  第四十条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本细则管理和监督物业服务收费的,由上级价格主管部门、物业管理行政主管部门予以纠正,并依法追究有关人员责任。

  七、附则

  第四十一条 服务双方在本细则实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的,继续按原约定执行。

  第四十二条 本细则由市物价局会同市住房和城乡建设局负责解释。

  第四十三条 本细则自20xx年1月1日起执行,《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》(昆政规〔20xx〕16号)同时废止。

  武汉物业管理条例 7

  第一章 总则

  第一条 为规范城市住宅区物业管理,保障业主及使用人和物业管理企业的合法权益,创造和保持安全、整洁、文明、舒适的居住环境,根据国家有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本省城市规划区域内相对集中的居住区的物业管理及其相关活动,适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指物业管理企业接受业主委托,依照合同约定,对物业管理区域内的房屋共用部位、共用设备以及相应配套的共用设施的维修、养护、管理,并提供相关服务的活动。

  第三条 县级以上人民政府房地产行政管理部门应当加强本行政区域内物业管理的监督管理工作。

  第二章 业主组织

  第四条 物业管理区域由县级以上人民政府房地产行政管理部门会同有关单位按照居住区域设施共用情况划定。

  物业管理区域内的全体业主组成业主大会;业主人数较多的,可以按比例推选业主代表,组成业主代表大会。业主大会或者业主代表大会(以下统称业主会)选举产生业主委员会。

  业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织,业主委员会是业主会的办事机构。

  第五条 业主会履行下列职责:

  (一)制定业主会章程和业主公约;

  (二)选举、罢免业主委员会成员,监督业主委员会的工作;

  (三)审查物业管理服务合同草案;

  (四)授权业主委员会与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同;

  (五)审议和批准物业维修基金的预算、决算以及续筹办法;

  (六)决定物业管理的其他重大事项。

  第六条 业主会通过的业主公约和作出的决议,对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主会的民事责任由全体业主共同承担。

  第七条 业主会的议事方式、表决程序等事项由业主会章程规定。业主会应当依照本条例和业主会章程开展活动。

  第八条 已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之六十以上的'物业管理区域,应当召开第一次业主会,选举产生业主委员会。

  业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起三十日内,报所在地县级人民政府房地产行政管理部门备案。

  第九条 业主委员会履行下列职责:

  (一)组织召开业主会;

  (二)根据业主会的书面授权,采取招标投标等方式选聘物业管理企业,并与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同。

  (三)监督物业维修基金的使用;

  (四)听取并反映业主及使用人对物业管理服务的意见和建议;

  (五) 督促业主及使用人遵守业主公约、履行物业管理服务合同;

  (六)业主会赋予的其他职责。

  第十条 业主在物业管理活动中,按照业主公约和物业管理服务合同的规定行使权利、履行业务。

  使用人经业主书面授权,在授权范围内代表业主行使权利、履行相应的义务。

  第三章 物业管理企业

  第十一条 从事物业管理的企业应当自领取营业执照之日起三十日内,将营业执照复印件和企业章程报企业所在地的县级人民政府房地产行政管理部门备案。

  第十二条 物业管理企业享有下列权利:

  (一)根据法律法规和物业管理服务合同,拟订物业管理制度;

  (二)依物业管理服务合同约定收取物业管理服务费用;

  (三)选择专营企业承担专项经营服务业务;

  (四)制止违反物业管理制度的行为;

  (五)法律、法规规定的其他权利。

  物业管理企业拟订的物业管理制度应当经业主会审议通过。

  第十三条 物业管理企业应当履行下列义务:

  (一)履行物业管理服务合同,提供物业管理服务;

  (二)接受业主、使用人、业主委员会的监督;

  (三)接受其业务活动所在地县级以上人民政府有关行政管理部门的监督管理;

  (四)法律、法规规定的其他义务。

  第四章 物业管理服务

  第十四条 物业管理区域内房屋开始出售至业主委员会成立前,由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理。物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。

  物业管理区域内未售出的房屋,其物业管理服务费用由物业出售单位承担。

  第十五条 物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房,其费用列入开发建设成本,所有权属全体业主共有。

  第十六条 物业出售单位应当在业主委员会成立之日起十五日内向业主委员会移交下列物业资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,共用设施竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施、设备安装、使用和维修保养技术资料;

  (三)物业质量保证文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  第十七条 物业管理企业提供物业管理服务应当遵守下列规定:

  (一)按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施物业管理;

  (二)将物业管理的注意事项书面告知业主、使用人;

  (三)按照业主会审定的预算使用物业维修基金,六个月公布一次物业维修基金的使用情况;

  (四)按照物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全保卫工作;

  (五)发现物业损坏或接到物业损坏报修时,按照物业管理服务合同的约定及时进行维修;

  (六)妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

  (七)听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善服务措施;

  (八)发现违反本条例或者业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,必要时向业主委员会或者有关部门报告;

  (九)不得擅自改变物业管理区域内的设施;

  (十)按照物业管理服务合同做好其他服务事项。

  第十八条 确定物业管理服务价格,应当遵循合理、公开、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。

  物业管理服务价格,由业主委员会根据业主会的书面授权与物业管理企业按照政府指导价协商确定。

  物业管理服务项目和价格应当公布。

  第十九条 物业管理服务费由业主按照物业管理服务合同规定向物业管理企业交纳;业主与使用人约定由使用人交纳的,从其约定,但业主负最终交纳责任。

  第二十条 物业管理企业可以接受业主、使用人的委托,承担物业管理服务合同约定范围以外的其它服务事项。但是,物业管理企业超越物业管理服务合同约定范围提供有偿服务的,必须事前征得业主、使用人同意。

  第二十一条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除之日起十五日内,向业主委员会办理全部物业档案资料、有关的财务账册、物业管理服务用房和业主共有的其他财产的移交手续。

  第二十二条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护,由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁,由环卫部门负责;物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运,由环卫部门负责;高层建筑楼供水泵房总计费水表以外(含水表)和多层建筑楼外自来水表井以外(含水表井)的供水管线及设备的维修管理,由供水企业负责;供电线路、消防等公共设施的维护,分别由供电、消防等单位负责。

  业主、使用人对前款所列单位和部门负责的事项有意见和要求的,物业管理企业应当及时向有关单位和部门反映并协调处理。

  第二十三条 物业管理区域内的水、电、气、热、通信、有线电视等费用,由相应管理服务单位向最终用户收取。物业管理企业可以根据自愿、有偿原则接受相应管理服务单位的委托,代收有关费用。

  第五章 物业使用与维修

  第二十四条 物业使用中禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌;

  (二)擅自改变房屋的使用性质;

  (三)占用、损坏房屋共用部位、共用设备、共用设施或者擅自移动房屋共用设备、共用设施;

  (四)违章搭建建筑物、构筑物;

  (五)违反规定设置摊点、集贸市场;

  (六)乱倒垃圾、杂物,向门窗外抛物;

  (七)擅自在共用部位、共用设施悬挂、张贴、刻画、涂写;

  (八)排放有毒有害物质,放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品或者发出超过规定标准的噪声。

  (九)法律、法规禁止的其他行为。

  第二十五条 业主因特殊情况需要改变房屋使用性质的,应当符合城市详细规划要求,并依法办理审批手续。

  第二十六条 业主或者使用人装修房屋时,物业管理企业应当将房屋装修的注意事项告知业主或者使用人。

  第二十七条 维修房屋共用部位、共用设备、共用设施时,有关业主、使用人应当予以配合。

  第二十八条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地;确因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘的,应当与业主委员会协商,并在约定的期限内恢复原状。

  第二十九条 利用房屋共用部位、共用设备、共用设施设置经营性设施的,应当在征得相关业主、业主会书面同意后,按照有关法律、法规规定办理相关手续,并与业主委员会签订协议,支付场地租金。

  按前款规定收取的场地租金应当纳入维修基金。

  第三十条 物业管理实行房屋共用部位、共用设备、共用设施维修基金制度。维修基金的筹集按照省人民政府的规定执行。

  第三十一条 维修基金属于业主所有,专户存储,专款用于物业管理区域内房屋共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的维修、更新。

  维修基金的使用,由物业管理企业提出年度预算,经业主委员会提交业主会审议批准后实施。

  前期物业管理期间,不得使用维修基金。

  第三十二条 维修基金明细帐应当按单幢住宅设置,按户核算。业主转让房屋时,其维修基金剩余的部分,随房屋所有权同时过户。

  第三十三条 物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后,物业出售单位应当按照国家有关规定和合同约定在保修期限内对物业承担保修责任。

  保修期届满后,物业管理区域内共用设施维修、更新的费用,由全体业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊;房屋共用部位、共用设备维修、更新的费用,由相关业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊。

  保修期届满后,房屋自用部位、自用设备的维修费用,由业主承担。

  第六章 法律责任

  第三十四条 业主、使用人或者物业管理企业违反物业管理服务合同的,应当承担相应的违约责任。

  第三十五条 物业出售单位违反本条例,有下列行为之一的,由县级人民政府房地产行政管理部门责令限期改正,可并处五千元以上五万元以下罚款:

  (一)未移交物业管理资料的;

  (二)未按照要求配置物业管理服务用房的;

  (三)在前期物业管理期间动用维修基金的。

  第三十六条 在物业管理活动中违反其他法律、法规的,由有关行政主管部门按照相关法律、法规处理。

  第三十七条 县级以上人民政府房地产行政管理部门应当建立投诉受理制度,及时受理并处理业主委员会、业主、使用人或者物业管理企业对违反本条例规定行为的投诉。

  第七章 附则

  第三十八条 本条例所称的共用设施和房屋的自用部位、自用设备、共用部位、共用设备的具体范围,由省人民政府建设行政管理部门确定并公布。

  本条例中业主公约、为主会章程、物业管理服务合同的参考文本,由省人民政府建设行政管理部门制定。

  第三十九条 城市非住宅区的物业管理,可参照本条例执行。

  第四十条 本条例自20xx年5月1日起施行。