太原市物业管理条例

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太原市物业管理条例2017

　　2017年3月30日，省十二届人大常委会第三十七次会议表决通过了关于批准《太原市物业管理条例》的决定。《条例》对车库的设置和使用、共用部位的利用、专项维修资金的应急使用等，都做了明确规定。《条例》自今年5月1日起正式施行。

　　关键词：目前存在三个突出问题

　　物业管理与老百姓的生活、工作密切相关，物业管理水平直接影响到人民群众的生活水平。太原市的物业管理行业从上世纪90年代中期逐步发展壮大，至今物业服务企业已由10年前的170多家，迅速发展到目前的800多家。物业管理面积达到1亿平方米，住宅物业管理面积占比为80%多。

　　目前，太原市物业管理服务存在三个突出问题：一是物业服务企业的创新管理不足，物业管理服务水平普遍不高;二是物业管理服务矛盾日益增多，业主权利得不到充分实现;三是物业管理与社区管理、社会维稳的关系愈加紧密，街办、社区作用发挥不够，没能从基本层面预防和化解物业服务中的矛盾纠纷。

　　关键词：车库的设置和使用

　　《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库的所有权，依据规划按照出资情况确定。业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库，属于业主共有。物业管理区域内的车位、车库，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

　　利用物业共有部分设置车位、车库的，应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并经规划部门审核，但不得占用消防通道及其他安全设施用地。

　　关键词：共用部位的利用

　　《条例》规定，物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的，在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下，经物业管理区域内相关业主、物业保用人和业主委员会同意并报有关部门批准后方可进行。

　　经营性活动的收益主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。

　　关键词：专项维修资金的应急使用

　　《条例》规定，在物业管理区域内，发生电梯故障，消防设施故障，屋面、外墙渗漏，排水设施堵塞、爆裂，楼体外立面存在脱落危险及其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，可以不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，申请使用维修资金。

　　需要应急使用住宅专项维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位持相关专业机构出具的鉴定报告向市、县(市)住宅专项维修资金管理机构提出申请。没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的，由社区居(村)民委员会提出申请。

　　应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

　　关键词：物业管理服务企业的禁止行为

　　《条例》规定，物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人;不得擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营;不得强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品;不得在物业服务合同终止后，拒不移交相关资料资产;未按照服务合同约定，不得擅自退出物业管理区域;不得泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动;不得违反法律、法规规定的其他行为。

　　关键词：业主大会和业主委员会的作用

　　《条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取楼(幢)、单元、楼层等为单位的方式推举一名业主参加业主大会会议。业主大会决定制定和修改大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会，确定物业服务内容和标准，选聘物业服务企业，筹集和使用物业住宅专项维修资金并制定物业住宅专项维修资金管理制度，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共用部位、共用设施设备的用途，决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式、管理、使用经营收益，听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告，改变或者撤销本物业管理区域内部分业主和业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定等等。

　　业主委员会执行业主大会的决定和决议;召集业主大会会议，书面向业主大会报告工作，接受业主质询;代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题;监督管理规约的实施;组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用等等。

　　同时，业主委员会不得挪用、侵占业主共有财产;不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当用不用行为;不得索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;不得利用职务之便，要求物业服务企业减免物业服务费等有关费用;不得拖欠或者拒不交纳物业服务等有关费用;不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;不得组织、煽动业主进行违法活动等等。

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