徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则
为了规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》(苏建房﹝2007﹞114号)和《中共徐州市委 徐州市政府关于进一步加强物业管理工作的意见(试行)》(徐委发﹝2013﹞42号)等有关法规和政策，结合实际，局制定了《徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则(试行)》，经局研究同意，现印发给你们，希认真贯彻执行。各县(市)、铜山区、贾汪区可参照执行。
原徐州市房产管理局印发的《徐州市前期物业管理招标投标实施细则》(2007年1月1日发布实施)同时废止。
徐州市住房保障和房产管理局
2015年3月13日
徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则
第一章 总则
第一条 为了规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》(苏建房﹝2007﹞114号)和《中共徐州市委 徐州市政府关于进一步加强物业管理工作的意见(试行)》(徐委发﹝2013﹞42号)等有关法规和政策，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本市市区(鼓楼区、云龙区、泉山区、新城区、经济开发区)范围内，选聘前期物业服务企业实施物业服务而进行的招标投标活动，适用本细则。
第三条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招投标的方式，将物业区域内的房屋、公共设施设备以及场地的维修、养护，秩序维护、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目一次性发包，由投标人通过竞标承接管理的活动。
第四条 徐州市住房保障和房产管理局(以下简称“市房管局”)是我市前期物业管理招标投标活动的行政主管部门;徐州市物业管理中心(以下简称“市物管中心”)受市房管局的委托负责徐州市市区前期物业管理招标投标具体实施活动的日常管理工作。
第五条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定将必须进行招标的项目以任何方式规避招标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第六条 住宅及同一物业管理区域内的非住宅建筑面积3万平方米以上(含3万平方米)或非住宅建筑面积1万平方米以上(含1万平方米)，建设单位必须依法通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对军事、公安、金融等保密性较强的特殊物业项目，经市房管局批准，可采用邀标或协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第七条 有下列情形之一的，经市房管局批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业：
(一)连续两次公开招标投标人少于3个的;
(二)住宅及同一物业管理区域内的非住宅，建筑面积不足3万平方米的，或者物业管理区域内以独立式住宅(别墅)为主的建筑面积不足1万平方米的，或者非住宅物业建筑面积不足1万平方米的。
(三)其他国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。
第二章 招标
第八条 本细则所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的新建物业建设单位。新建物业是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的物业。
第九条 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际不符的资格要求。
招标人有下列行为之一的，属于以不合理条件限制、排斥潜在投标人或者投标人：
(一)就同一招标项目向潜在投标人或者投标人提供有差别的项目信息;
(二)设定的资格、技术等条件与招标项目的具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关;
(三)对潜在投标人或者投标人采取不同的资格审查或者评标标准;
(四)依法必须进行招标的项目非法限定潜在投标人或者投标人的所有制形式或者组织形式;
(五)以其他不合理条件限制、排斥潜在投标人或者投标人。
第十条 前期物业管理招标、邀标、议标(包括报名和评标)必须在《招标文件》中预先确定的地点进行。
第十一条 一个物业管理区域分期建设、多公司建设的项目，其前期物业管理招标人应统一，按总体规划面积一次性招标，不得将依法进行招标的物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。招标人约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。
第十二条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
依法必须进行招标的项目，招标人自行组织招标的，应当在招标前报市、区物业行政主管部门和辖区街道办事处审核。
第十三条 自行组织招标的，应具备以下条件：
(一)具备编制招标文件、组织实施招标活动能力;
(二)招标人应当有5人以上具备工程、财务中级以上专业技术职称，并有2人以上具有国家注册物业管理师执业资格;
(三)招标公告和招标文件应符合法规政策要求。
第十四条 招标代理机构应当在招标人委托的范围内承担下列招标事宜，并遵守本细则的有关规定。
招标人委托代理机构进行招标的，应提供以下材料：
(一)委托服务合同;
(二)市发改委的立项批文;
(三)规划定点图;
(四)地名办项目名称批复;
(五)项目简介;
(六)物业用房图示;
(七)已缴纳住宅工程质量保修金、前期住宅物业开办费的证明。
招标代理机构应负责以下工作：
(一)拟定招标公告(招标邀请书);
(二)编制招标文件;
(三)审查投标人资格;
(四)编制标底;
(五)组织投标人踏勘现场;
(六)组织开标、评标;
(七)向招标人推荐评标委员会评定的中标顺序;
(八)招标人委托的其他事项。
第十五条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应在市级以上公共媒介上或在市房管局政务网站上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式和招标项目的基本情况，以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十六条 前期物业管理招投标实行投标资格预审制度。投标人应当向所在辖区房管部门提出预审申请，提出预审申请应当提供招标公告或招标邀请书载明资格条件的原始证件。
辖区房管部门应当向招标人告知预审结果。
第十七条 预审合格的，招标人应当向投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法;预审不合格的应当告知资格预审结果。
第十八条 资格预审合格的投标申请人超过10家时，招标人可以根据遴选规则遴选出优质投标人，但遴选后的投标人不得少于资格预审合格数量的一半。遴选规则由招标人在招标公告中载明，但不得违反相关法规、政策。
经过遴选后，投标申请人仍超过10家的，可以采取公开抽签方式确定投标人。通过抽签方式确定的投标人，不得少于遴选后符合条件投标申请人数量的`一半。
第十九条 招标人或代理机构应当根据前期物业管理项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应包括以下内容：
(一)招标人和招标项目简介，包括招标人(招标代理机构)名称、地址、物业名称、物业类型、电梯等相关设施设备的数量、物业管理服务用房、社区服务用房的配置、项目建设与竣工交付使用等;
(二)物业管理前期介入时间及相关要求;
(三)物业管理服务的内容和标准，包括房屋共用部位共用设施设备维修养护、公共绿化养护管理、公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范协助管理、装饰装修管理、环境卫生保洁、物业资料管理等服务内容、服务标准等;
(四)物业服务费用方式(包干制或酬金制);
(五)物业相关设施的经营与管理，包括停车场、会所、幼儿园等相关设施权利归属、服务收费方式、物业的使用与维护、规章制度;
(六)对投标人和投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容和份数等;
(七)投标企业情况，包括响应上述管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、管理机构的设立及配备的机械设备和采取的措施、财务管理制度及物业管理收费标准的测算、投标承诺、公共能耗管理等;
(八)招标活动方案，包括投标保证金的缴纳和领取投标文件的费用，招标组织机构、开标时间及地点等;
(九)物业评标标准和评标方法，废标认定原则等;
(十)招标人对前期物业开办费的使用要求;
(十一)招标人对投标人收取和退回保证金的约定;
(十二)物业管理服务合同的签订说明;
(十三)其它事项的说明及法律法规规定的其它内容。
第二十条 依法必须进行招标的项目，投标单位以现金或者支票形式提交的投标保证金应当从其基本账户转入招标人或者代理机构账户，开标前进行查验。
第二十一条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;依法必须招标的项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第二十二条 招标人根据物业管理招标的具体情况，可以组织投标人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标人提出的有关物业项目的问题应当予以书面答复。
第二十三条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其它情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。一个招标项目只能编制一个标底。
第二十四条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第二十五条 依法通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限，完成前期物业管理招标投标工作：
(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
(二)预售商品房应当在申领《商品房预售许可证》之前完成;
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第三章 投标
第二十六条 本细则所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。
投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其它条件。
第二十七条 具有三级以上(含暂定三级)中华人民共和国物业服务企业资质证书(以下简称“物业服务企业资质证书”)的物业服务企业，应按以下规定承接相应的前期物业管理项目。
一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;
二级资质物业服务企业可以承接15万平方米至25万平方米的住宅项目和3平方米至8万平方米的非住宅项目的物业管理项目;
三级资质(含暂定期)物业服务企业可以承接15万平方米以下住宅项目3万平方米以下非住宅项目的物业管理项目。
第二十八条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
(一)投标函;
(二)投标人授权委托书(适用于法定代表人因故不能出席开标活动的);
(三)企业规模和资质情况;
(四)社会信誉和经营业绩;对外地物业服务企业，还应提供企业注册地物业行政主管部门出具的诚信证明;
(五)投标测算和投标报价;
(六)物业管理方案及其管理服务承诺;
(七)招标文件要求提供的其它材料。
投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明。
第二十九条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效：
(一)未密封;
(二)未加盖投标人的法定代表人印章;
(三)送达超过提交投标文件截止时间;
(四)招标文件规定的其它情形。
无效的投标文件，招标人应当拒收。
第三十条 招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。
第三十一条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，书面通知招标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第三十二条 投标人不得有下列行为：
(一)以他人名义投标，骗取中标;
(二)排挤其他投标人的公平竞争;
(三)采取向招标人或者评标委员会成员贿赂等不正当手段谋取中标。
第三十三条 禁止投标人相互串通投标。
有下列情形之一的，属于投标人相互串通投标：
(一)投标人之间协商投标报价等投标文件的实质性内容;
(二)投标人之间约定中标人;
(三)投标人之间约定部分投标人放弃投标或者中标;
(四)属于同一集团、协会、商会等组织成员的投标人按照该组织要求协同投标;
(五)投标人之间为谋取中标或者排斥特定投标人而采取的其他联合行动。
第三十四条 有下列情形之一的，视为投标人相互串通投标：
(一)不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制;
(二)不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜;
(三)不同投标人的投标文件载明的项目管理成员为同一人;
(四)不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异;
(五)不同投标人的投标文件相互混装;
(六)不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出。
第三十五条 禁止招标人与投标人串通投标。
有下列情形之一的，属于招标人与投标人串通投标：
(一)招标人在开标前开启投标文件并将有关信息泄露给其他投标人;
(二)招标人直接或者间接向投标人泄露标底、评标委员会成员等信息;
(三)招标人明示或者暗示投标人压低或者抬高投标报价;
(四)招标人授意投标人撤换、修改投标文件;
(五)招标人明示或者暗示投标人为特定投标人中标提供方便;
(六)招标人与投标人为谋求特定投标人中标而采取的其他串通行为。
第三十六条 投标人有下列情形之一的，属于以其他方式弄虚作假的行为：
(一)使用伪造、变造的许可证件;
(二)提供虚假的财务状况或者业绩;
(三)提供虚假的项目负责人或者主要技术人员简历、劳动关系证明;
(四)提供虚假的信用状况;
(五)其他弄虚作假的行为。
第四章 开标、评标和中标
第三十七条 开标应当在招标文件确定的时间内进行，开标活动应当由两名以上监督员参加。
第三十八条 开标由招标人(招标代理人)主持，并邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
(一)开标前应当由招标人委托的公证机构检查投标文件密封情况，未委托公证机构的应当由投标人或其推选的代表检查。
(二)开标应当在房管部门(物业管理、纪检监察等人员)、辖区街道办事处等监督下进行;
(三)开标过程应当有文字、影像等记录，并存档备查。
第三十九条 评标由招标人(招标代理人)依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表、物业管理方面专家等组成，成员为5人至9人的单数。招标单位可派遣数名专家，但不得超过专家成员总数的四分之一。
第四十条 评标委员会的专家成员，应当由招标人(招标代理人)在开标前1天内，在物业管理行政主管部门建立的《徐州市前期物业管理评标专家库》中，采取随机抽取的方式确定。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。
特殊招标项目可以直接从评标专家库中确定。
招标人或其委托的招标代理机构未从《徐州市物业管理评标专家库》中抽取专家的，评标无效。
第四十一条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。投标人应当采用书面形式作必要的澄清、说明或者补正，但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
第四十二条 评标委员会应当审查每一投标文件，有下列情况之一的，应作废标处理：
(一)投标文件中没有投标人授权代表人的签字和加盖公章的;
(二)投标文件未能对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应的;
(三)投标文件附有招标人不能接受的条件的;
(四)投标人以明显低于本市物业服务社会平均成本竞标的;
(五)未按时参加开标，又无正当理由的;
(六)招标文件和法律法规所规定的其它情况。
第四十三条 评标委员会界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，应当重新组织招标。
第四十四条 曾获国家、省、市物业管理示范(优秀)项目并保持称号的投标人，评标给予相应优惠分值。优惠分值应当在招标文件中说明。
第四十五条 评标采取综合评估法。综合评估法采取分项评分加权求和，各分项权重之和为100%;分项应根据投标人诚信资信、投标文件和投标答辩等因素合理确定;其中投标人诚信评分权重一般不高于20%，投标书评分权重一般应不低于50%，投标答辩评分一般应不高于20%，若将物业投标报价单价单项评审的，其分项权重应不高于20%。招标人应在招标文件中公布评分细则及各分项权重比例。
第四十六条 评标委员会应当依据招标文件确定的评标方法和具体评分标准，对投标文件进行评审和比较，并对评审结果签字确认。
第四十七条 评标中除了现场答辩外，评标应当在保密的情况下进行并遵守下列规定：
(一)评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任;
(二)评审投标文件工作必须在封闭环境下进行。评委在评标期间不得外出、不得会客、不得使用任何通讯工具与外界联系;
(三)评委独立评审并打分，不准互相串联、议论有关标书的内容;
(四)评委不得收受投标人及其它利害关系人的财物和影响公正评标的宴请等活动;
(五)评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较、评分;
(六)评委将评审结果签字确认后，交工作人员。
第四十八条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
(一)评标的基本情况;
(二)评标委员会成员及相关人员名单;
(三)符合要求的投标一览表;
(四)废标情况说明;
(五)评委评分表;
(六)评分比较一览表;
(七)经评审的投标人排序及得分;
(八)评标结果及说明;
(九)澄清、说明、补充事项纪要。
第四十九条 评标委员会完成评标后，应对所有投标人作出排序，招标人应当按照排序先后确定中标人。当确定的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人应当依序确定其他中标人。
招标人应当在投标有效期截止之日起30日内确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。由招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
第五十条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业服务合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其它协议。
第五十一条 评标结束后，中标单位的标书应封存入档，未中标的投标书应当场返还投标人。
第五十二条 招标人与中标人应当自签订前期物业服务合同之日起15日内，由招标人到物业所在地房管部门办理中标备案。备案资料包括：
(一)中标通知书;
(二)前期物业服务合同;
(三)招标单位缴纳的住宅工程质量保修金和前期住宅物业开办费的证明，中标单位缴纳物业服务质量保证金的证明;
(四)徐州市前期物业管理招投标备案登记表。
中标的物业服务企业应当到辖区街道办事处办理物业服务合同备案，普通住宅应当到辖区物价部门办理物业服务收费备案。
第五十三条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当依法承担法律责任。
第五十四条 招标人或代理机构应在确定中标人后10日内将投标保证金退还投标人。
第五章 附则
第五十五条 前期物业招投标活动中有违反国家法律法规规定的，按相关规定予以处罚。
第五十六条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第五十七条 各县(市)、铜山区、贾汪区可参照执行。
第五十八条 本细则由徐州市住房保障和房产管理局负责解释。
第五十九条 本细则自2015年4月 1日起执行。原徐州市房产管理局印发的《徐州市前期物业管理招标投标实施细则》(2007年1月1日发布实施)同时废止。
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