北海市物业服务收费管理实施细则

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北海市物业服务收费管理实施细则

　　为贯彻执行《广西壮族自治区物价局广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发〈广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法〉（试行）的通知》（桂价格〔2013〕62号）精神，规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，结合我市实际情况，现将《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）印发给你们，并将有关问题通知如下，请遵照执行。

　　一、住宅小区物业服务收费各等级基准价及浮动幅度公布前，依法成立业主委员会之前的住宅物业服务收费仍按《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》（北价格字〔2008〕68号）规定执行。

　　二、停车收费指导标准公布前，依法成立业主委员会之前的住宅物业车辆停放服务费仍由物业服务企业报市物价局核定，依法成立业主委员会之后的住宅物业车辆停放服务费暂由物业服务企业与业主委员会协商约定。车位（包括车库）租赁费及车位物业服务费暂由当事人协商约定。

　　三、电梯维护费指导标准以及装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）标准公布前，依法成立业主委员会之前的电梯维护费指导标准以及装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）由物业服务企业报市物价局核定，依法成立业主委员会之后的电梯维护费指导标准以及装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）暂由物业服务企业与业主委员会协商约定。

　　北海市物价局北海市住房和城乡建设局

　　2013年12月18日

　　北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则

　　第一条、为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）以及国家和自治区相关规定，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条、本细则适用于北海市市区内（不含铁山港区，下同）住宅小区的物业服务收费及监督管理。

　　第三条、本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第四条、物业服务收费应当遵循公平、公正、公开以及服务标准与收费标准质价相符的原则。

　　第五条、市物价局会同市住房和城乡建设局负责本市区内住宅小区物业服务收费的管理监督工作，并监督和指导合浦县、铁山港区做好本辖区内住宅小区物业服务收费的管理监督工作。

　　第六条、物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　依法成立业主委员会之前的住宅物业服务收费实行政府指导价。依法成立业主委员会之后的住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　第七条、实行政府指导价的物业服务收费，采取分等级定价方式。市物价局会同市住房和城乡建设局根据物业服务等级标准及服务质量、服务成本等因素，制定各等级基准价及浮动幅度（最高不超过15%），并抄送自治区物价局、自治区住房和城乡建设厅备案。

　　第八条、实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业根据实际提供的物业服务水平，在规定的基准价及浮动幅度范围内确定，并报经市物价局、市住房和城乡建设局核准备案后执行。市物价局与市住房和城乡建设局要加强对执行情况的监管。

　　业主或业主委员会对物业服务企业提供的服务等级有异议双方协调不下的，可向市住房和城乡建设局申请核准。

　　实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会双方协商确定。

　　第九条、实行政府指导价的物业服务收费，市物价局可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准。已评定服务等级并实施等级收费的住宅小区可参照新的等级收费标准执行。制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。

　　住宅小区各等级物业服务收费基准价及浮动幅度、电梯维护收费指导标准和物业小区停车收费（包括车辆停放服务费、车位租赁费和车位物业服务费）指导标准，以及装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）标准由市物价局会同市住房和城乡建设局制定和公布。

　　第十条、按照鼓励先进、优质优价的原则，对荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其物业服务收费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经市住房和城乡建设局核实、市物价局核准，按项目现行物业服务收费标准上浮10%。荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准上浮8%。荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准可上浮5%。

　　第十一条、物业服务等级标准由市住房和城乡建设局参照自治区物业管理服务等级标准指导意见制定并公布。市住房和城乡建设局应当制定物业服务等级评定的具体办法，并负责本市区内物业服务等级的评定工作，以及做好物业服务等级评定的监督指导工作。住宅小区物业服务等级须三年评定一次，达不到等级服务标准的须进行整改，整改不达标的，经市住房和城乡建设局认定，作降级处理。

　　第十二条、实行政府指导价的物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于8%）。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用。电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）。

　　3、物业管理区域（包括单元楼道）清洁卫生费用。

　　4、物业管理区域绿化养护费用。

　　5、物业管理区域消防设施维护费用。

　　6、物业管理区域秩序维护费用。

　　7、物业服务企业办公费用。

　　8、物业服务企业固定资产折旧。

　　9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

　　10、经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

　　物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

　　第十三条、物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的物业服务收费，应当按照市住房和城乡建设局核定的服务等级和市物价局规定的政府指导价执行。建设单位应根据市住房和城乡建设局核定的物业服务等级，在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准，并报经市物价局备案。

　　达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务收费由建设单位承担。因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当相应降低，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。相应的物业服务等级由市住房和城乡建设局认定。

　　在依法成立业主委员会之前的物业服务收费，物业管理区域内因特殊原因或合同期满确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的物业服务等级、收费标准不变的前提下，制定选聘方案并向全体业主公示后，按照规定另聘物业服务企业。

　　需提高物业服务等级、收费标准的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并报经市物价局、市住房和城乡建设局核准备案后执行。

　　第十四条、住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据市物价局与市住房和城乡建设局核定的收费标准按月交纳物业服务费和电梯维护费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用和电梯维护费由开发建设单位全额交纳。

　　电梯维护费由电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用构成。

　　物业服务合同有约定的，物业服务费和电梯维护费可以预收，预收时间不得超过3个月。

　　第十五条、物业服务费按《房屋所有权证》（未办理《房屋所有权证》之前按购房合同）标注的建筑面积计收。与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。

　　第十六条、物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费。

　　专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第十七条、物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取装修垃圾清运费（含装修管理提供服务），具体收费标准由市物价局会同市住房和城乡建设局制定。物业服务企业不得以任何名义收取装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用。

　　装修过程因破坏公共部位及设施需要修复的费用，按实际发生数额由业主或使用人承担。

　　第十八条、实行小区出入证管理的，每户5人以内（含5人）的出入证（含IC卡等）由建设开发单位免费配置。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。出入证制作工本费具体标准由物业服务企业报市物价局核定。

　　第十九条、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第二十条、住宅小区停车收费实行政府指导价。市物价局会同市住房和城乡建设局制定在本地区执行的基准价及浮动幅度（最高不超过20%）。具体收费标准由当事人在规定的基准价和浮动幅度内以合同的形式约定。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区停车收费包括车位租赁费、车辆停放服务费和车位物业服务费。车辆停放服务费用于车位（车库）的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。

　　车位出租单位收取车位租赁费后不得再向承租人收取车位物业服务费，车位物业服务费应由出租人或单位承担。业主在物业管理区域内的公共停车位（车库）内停车应交纳车辆停放服务费。物业服务企业收取车辆停放服务费后不得再向业主收取车位物业服务费。业主在自己拥有使用权的车位（车库）内停车应交纳车位物业服务费。业主或者物业使用人对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

　　占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放服务费标准，所得收益主要用于住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应对收费收入单独设立帐目，并定期向全体业主公布收支情况。

　　第二十一条、治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车不需交费。其他车辆在物业管理区域内3小时内（含3小时）停放的应予免费。超过3小时的，可按次收取车辆停放服务费。过夜的，按天收取车辆停放服务费。同时要实行明码标价规定。

　　第二十二条、物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，其收费由双方协商。

　　第二十三条、物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十四条、物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同。

　　第二十五条、物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督。除本细则中规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务的收费外，物业服务企业不得另行收取其他费用。

　　第二十六条、物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

　　第二十七条、物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

　　物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

　　物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

　　第二十八条、业主大会成立之前对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人或物业服务企业，可以向市物价局申请协商调解。业主大会成立后对物业服务收费有争议的，业主、业主大会、物业使用人或物业服务企业，可以向市住房和城乡建设局申请协商调解。

　　第二十九条、市物价局对物业服务收费实行成本监审和价格监测。物业服务企业应当按照市物价局的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　第三十条、市物价局应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由市物价局依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚：

　　（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的。

　　（二）自立收费项目或者自定标准收费的（业主自愿委托要求提供特定服务的除外）。

　　（三）强制或者变相强制服务并收费的。

　　（四）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的。

　　（五）不按规定实行明码标价的。