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淮安市市区物业服务收费管理实施细则
为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业及有关各方的合法权益，促进我市物业服务行业健康、有序发展，根据《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价服[2004]383号)的有关规定，我们制定了《淮安市市区物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
淮安市物价局
淮安市房产管理局
二OO五年二月二日
淮安市市区物业服务收费管理实施细则
第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市主城区(清河、清浦和开发区)范围内符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条 本实施细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市、区人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。
第七条 物业服务收费，包括公共服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的公共服务收费，实行政府指导价。
非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费(小区停车服务收费除外)，实行市场调节价。
第八条 市区实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，实行分项目收费基准价，具体服务内容、服务收费标准及浮动幅度详见《淮安市主城区普通住宅物业管理公共服务项目指导价标准》，普通住宅物业管理公共服务项目指导价标准随着社会经济发展作相应调整。
第九条 普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由当地价格主管部门核准，物业管理企业或建设单位在核定的政府指导价范围内，应在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与物业买受人预先约定收费标准，并同时约定物业管理服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
鼓励开发单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业，以招投标方式确定的物业服务收费报当地价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。
第十条 已产生业主委员会的普通住宅公共服务收费具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在物业服务合同中约定;已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。 价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。
第十二条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 物业管理公共服务费用构成因素为：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)物业管理企业办公费用;
(七)物业管理企业固定资产折旧费用;
(八)物业公共部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(九)经业主大会同意的其它费用;
(十)合理利润;
(十一)法定税费。
其中，合理利润：普通住宅为6%。
第十四条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费月的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法在前期物业管理时，由物业管理企业或建设单位在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与业主约定;业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业协商制定。
第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳。
物业出租或以其它方式交他人使用的，物业管理费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
第十六条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费用按规定标准的80%交纳，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
第十七条 物业管理区域内应业主或业主委员会委托，实施专人管理的.机动停车服务收费，按不超过《淮安市市区车辆停放收费管理办法》(淮价服[2003]256号、淮公文[2003]294号)规定标准的80%执行，具体标准在前期物业管理时，由物业管理企业或建设单位在前期物业管理协议或买卖合同中与业主约定;业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中协商确定。
第十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。
第十九条 价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业管理公共服务收费标准的总体水平时，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业的意见。
第二十条 物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。
第二十一条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其它企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第二十二条 物业管理服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年(或一年)向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益和公共维修基金的支出情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
第二十三条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，接受监督。
实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。
第二十四条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交的服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。
第二十五条 政府价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第二十六条 本市其他县区可参照执行本细则。
第二十七条 本实施细则由淮安市物价局会同市房产管理局负责解释。
第二十八条 本实施细则自2005年2月10日起执行，以前凡与本实施细则不一致的有关规定同时废止。
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