阳泉市物业管理细则最新版

时间：2023-02-27 07:55:40 物业管理师我要投稿

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阳泉市物业管理细则（最新版）

　　《阳泉市物业管理细则》经市人民政府同意，自2014年4月9日起实施，下面是阳泉市物业管理细则的全文，希望对大家有所帮助!

　　第一章总则

　　第一条为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》以及其他有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条本细则所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

　　本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条配套设施齐全的物业推行物业管理;配套设施不齐全的，由物业所在地人民政府、建设单位(或者公有住房出售单位)和公用企(事)业单位完善配套设施。

　　第四条市住房保障和城乡建设管理局负责全市物业管理活动的政策指导及监督管理工作。县(区)住房城乡建设部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　规划、环保、公安、物价、财政、工商等部门依法按照职责，共同做好物业管理活动的相关工作。

　　第五条市、县(区)人民政府应当做好本行政区域内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府应当成立业主大会、业主委员会工作指导机构，负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及管理活动进行指导、协助和监督，协调处理物业纠纷。

　　社区居民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下，对辖区内业主、业主大会、业主委员会以及物业服务企业在物业管理活动中的日常工作进行指导监督。

　　第二章业主和业主大会、业主委员会

　　第六条房屋的所有权人为业主，物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。

　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　业主在物业管理活动中享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　业主在物业管理活动中履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

　　只有一个业主或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务需业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他重大、紧急物业管理事项的，由物业所在地社区居民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府指导监督下，组织业主共同决定有关事项。

　　第八条物业管理区域的划分，由物业所在地县(区)住房城乡建设部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府进行审查，符合《山西省物业管理条例》有关规定的，可以将其确定为一个物业管理区域，由县(区)住房城乡建设部门在物业管理区域予以公告。

　　物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上划分为不同的物业管理区域。

　　业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地县(区)住房城乡建设部门提出申请，由物业所在地县(区)住房城乡建设部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府进行审查，确需调整的，予以确认并在物业管理区域予以公告。

　　第九条物业所在地县(区)住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项：物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积;共用设施设备情况;建设单位、产权单位;业主总户数、居住人口、产权构成比例;物业服务企业名称、管理时间。

　　第十条在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，业主、建设单位(或者公有住房出售单位)可以向物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府提出召开首次业主大会会议的报告：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;

　　(二)房屋出售并交付使用的建筑面积不足50%，但自第一个业主入住之日起满2年的。

　　第十一条　街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到报告之日起30日内，会同物业所在地县(区)住房城乡建设部门指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)，筹备组负责召集首次业主大会会议。

　　筹备组成员人数应为单数，由业主直接推举产生的业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和社区居民委员会代表组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。

　　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居民委员会组织业主推荐。

　　筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决。

　　第十二条建设单位自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日。筹备组应当对业主资料保密，不得用于与筹备无关的活动。

　　第十三条筹备组负责下列筹备工作：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)提出业主大会议事规则和管理规约草案;

　　(三)登记和确认业主身份;

　　(四)提出业主委员会委员产生办法草案;

　　(五)其他准备工作。

　　筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将前款所列内容以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于7日。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　第十四条筹备组应当自成立之日起30日内，在物业所在地县(区)住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

　　第十五条　首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：

　　(一)管理规约;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)选举业主委员会委员。

　　首次业主大会表决权的确认按照《业主大会和业主委员会指导规则》的规定执行。

　　第十六条　管理规约应当对下列主要事项依法作出约定：

　　(一)物业的使用、维护、管理;

　　(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

　　(三)物业共用部分的经营与收益分配;

　　(四)业主共同利益的维护;

　　(五)业主共同管理权的行使;

　　(六)业主应尽的义务;

　　(七)违反管理规约应当承担的责任。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益。

　　管理规约对业主及物业使用人具有约束力。业主及物业使用人违反管理规约，损害其他业主及物业使用人合法权益的，受损害人可以提起诉讼。

　　第十七条　业主大会议事规则应当规定以下事项：

　　(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

　　(二)业主委员会的职责;

　　(三)业主委员会议事规则;

　　(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

　　(五)业主投票权数的确定方法;

　　(六)业主代表的产生方式;

　　(七)业主大会会议的表决程序;

　　(八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;

　　(九)业主委员会换届程序、补选细则等;

　　(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

　　(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　第十八条　业主有损害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时缴纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制，限制时限由业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定。

　　管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制不免除其应承担的义务。

　　第十九条业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　召开业主大会，可以邀请物业所在地县(区)的住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会以及公安部门参加。

　　第二十条召开业主大会之前，筹备组或业主委员会应当将业主大会会议议题和需表决事项以书面形式在物业管理区域内显著位置公告并告知社区居民委员会，公告期间不少于15日。

　　公告期内，业主可以对拟表决事项提出建议和意见，筹备组或业主委员会应当予以参考，并将拟表决事项以及业主修改建议提交业主大会表决。

　　第二十一条　业主大会决定以下事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(五)选聘和解聘物业服务企业;

　　(六)筹集和使用专项维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

　　(十)改变或者撤销本物业管理区域内业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;

　　(十一)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　决定第(六)、(七)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十二条　业主人数较多，业主可以幢、单元、楼层等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　第二十三条业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主和业主大会的监督。

　　由业主大会共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。

　　第二十四条业主委员会委员的人数应当是5至15人的单数，业主委员会任期为3至5年，可以连选连任。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，并不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职。

　　业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选业主委员会主任和副主任。主任委员应当由具有丰富的工作经验和良好的群众基础、熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策的人员担任。

　　第二十五条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议不得以书面形式召开，必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意并书面记录，由参会委员签字后存档。

　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　业主委员会召开会议时，可以同时邀请物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府的代表或者社区居民委员会参加。涉及重要事项的，业主委员会召开会议前应当召集业主代表进行座谈，听取业主的意见。重要事项的范围由业主大会议事规则规定。

　　第二十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府备案：

　　(一)业主大会成立的情况;

　　(二)管理规约;

　　(三)业主大会议事规则;

　　(四)业主委员会委员的基本情况。

　　材料齐全的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到备案资料之日起7日内出具书面备案证明，并将备案材料抄送物业所在地县(区)住房城乡建设部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。

　　业主委员会换届、委员资格终止或者变更，应当自变更之日起30日内到备案部门重新备案。

　　第二十七条业主委员会凭街道办事处、乡(镇)人民政府出具的备案证明，向物业所在地公安部门申请刻制业主委员会印章。

　　第二十八条　有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)丧失民事行为能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第二十九条业主委员会委员有下列情况之一的，业主委员会三分之一以上委员或者有20%以上业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

　　(一)以书面方式提出辞职请求的;

　　(二)不履行委员职责的;

　　(三)利用委员资格谋取私利的;

　　(四)拒不履行业主义务的;

　　(五)侵害他人合法权益的;

　　(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第三十条业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。

　　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第三十一条业主大会、业主委员会应当按照国家有关法律法规以及业主大会议事规则的规定履行职责，并接受物业所在地县、区住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府以及社区居民委员会的指导监督，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。

　　第三十二条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。

　　第三章物业服务企业

　　第三十三条物业服务企业应当依法取得物业服务企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业服务管理活动。从事物业服务的人员，应当依法取得职业资格证书。

　　物业服务企业应当挂牌经营，并在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书等。

　　第三十四条外地物业服务企业应当在市住房保障和城乡建设管理局备案;外省物业服务企业应首先在省住房城乡建设厅备案。

　　第三十五条物业服务企业在物业服务管理活动中享有的权利以及应当履行的义务按照《山西省物业管理条例》的有关规定执行。

　　物业服务企业须严格按照国家和省、市相关规定以及物业服务合同的约定，为业主提供质价相符的服务，确保物业项目正常有序，不得擅自停止物业共用部位、共用设施设备的正常运行。

　　第四章前期物业管理

　　第三十六条本细则所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘具有相应资质的物业服务企业实施的物业服务管理活动。

　　提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第三十七条建设单位选聘物业服务企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同，对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

　　第三十八条物业服务企业在前期物业服务合同签订之前，应当首先到物业所在地县(区)住房城乡建设部门办理审核备案。县(区)住房城乡建设部门应将相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府。其中：城区、矿区和开发区范围内须同时报市住房保障和城乡建设管理局。

　　第三十九条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　第四十条未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业，以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。

　　第四十一条新建住宅物业，建设单位应当在物业管理区域内配套不低于建设房屋总建筑面积千分之三至千分之五的物业管理用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤及业主委员会办公用房等。

　　规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、配置等是否符合前款要求。

　　物业管理用房所有权属于全体业主，不得买卖或者抵押;未经业主大会同意，任何单位和个人不得占用或者改变其用途。

　　第五章物业管理服务

　　第四十二条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同，对双方权利义务、服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、物业交接、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业所在地县(区)住房城乡建设部门备案，县(区)住房城乡建设部门应将相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府。其中：城区、矿区和开发区范围内须同时报市住房保障和城乡建设管理局。

　　第四十三条业主委员会应当自物业服务合同签订之日起30日内，与物业服务企业办理物业交接验收手续。

　　第四十四条物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

　　物业服务企业和相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

　　物业服务企业聘用的保安人员，应当首先在公安部门备案，并严格执行《保安服务管理条例》(国务院第564号)相关规定。

　　第四十五条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，要严格执行国家和省、市物业服务收费的相关规定。

　　第四十六条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。

　　前款所列单位不得强制物业服务企业代收前款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

　　物业服务企业接受委托代收第一款规定费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票。物业服务企业可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十七条物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定是否更换物业服务企业等。

　　决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的，应当履行必要的告知义务，合同未约定告知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

　　第四十八条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

　　物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的告知义务;合同未约定告知期限的，应当于合同期限届满前三个月书面通知业主委员会和社区居民委员会，并书面告知物业所在地县、区住房城乡建设部门和建设单位。

　　第四十九条业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。

　　第五十条物业服务合同终止或者业主大会决定解聘物业服务企业的，物业服务企业应当在合同终止或解聘通知之日起10日内与业主委员会完成交接验收手续，并退出该物业管理区域。

　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接手续期间，应当维持正常的物业服务管理秩序。

　　原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第五十一条没有选聘或续聘物业服务企业的住宅小区，物业管理由业主大会自行管理或由社区居民委员会组织业主进行管理。

　　第六章物业的使用和维护

　　第五十二条业主、物业使用人和物业服务企业使用物业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。

　　业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政主管部门报告。

　　第五十三条物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)破坏房屋承重结构和主体结构、损坏房屋外貌;

　　(二)违法修建建筑物、构筑物;

　　(三)损坏物业共用部位、共用设施设备及场地，擅自移动、拆改共用设施设备;

　　(四)擅自设置营业摊点;

　　(五)占用、损坏绿地、树木和绿化设施;

　　(六)擅自在物业共用部位、共用设施设备上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻划;

　　(七)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;

　　(八)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害气体、液体，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪音;

　　(九)利用物业从事损害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

　　(十)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

　　第五十四条住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

　　物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告。

　　第五十五条物业管理区域内的车库、车位，建设单位不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

　　建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。

　　业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

　　第五十六条车辆在物业管理区域内非规划用于停放车辆的场地停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准，所获收益如何分配由业主大会决定。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务，在物业管理区域内停放的，不得向其收费。

　　第五十七条车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　第五十八条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

　　第五十九条物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

　　第六十条物业服务企业利用物业的共用部位、共用设施设备及场地从事经营性活动的，应当经物业管理区域内相关业主和业主大会书面同意并报物业所在地相关部门批准。经营性活动的收益，主要用于补贴给相关业主造成的损失和专项维修资金，具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主大会约定。

　　第六十一条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金的缴纳和使用按照《阳泉市住宅共用部位公用设施专项维修资金管理办法》规定执行。

　　第七章指导监督

　　第六十二条物业所在地的县(区)住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

　　召开业主大会，物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府和县(区)住房城乡建设部门、公安部门应当给予指导和协助。

　　第六十三条　已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务的，县(区)住房城乡建设部门应当责令限期改正。

　　第六十四条　业主委员会不履行职责，物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其在10日内履行职责;逾期仍不履行的，社区居民委员会应当在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下，组织业主召开业主大会会议，共同决定有关事项，并选举新的业主委员会。在新的业主委员会选举之前，由社区居民委员会暂时履行业主委员会的职责。

　　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下，组织换届选举工作。

　　第六十五条按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　被指定委员拒不召集业主委员会会议，由社区居民委员会召集业主委员会会议。

　　第六十六条业主委员会委员资格终止，应按照业主大会议事规则的规定及时进行补选。

　　业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。在新的业主委员会选举之前，原业主委员会不得以业主委员会的名义从事组织召开业主大会会议决定选举业主委员会以外的活动。

　　业主委员会集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并将其保管的档案资料、印章及其他财物凭证账目等于3日内交由业主大会秘书或者其他档案保管人员保管，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府。街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时协助业主组织召开业主大会会议，选举产生新的业主委员会。新的业主委员会产生后，档案保管人员应当及时将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。

　　业主委员会委员资格终止后，拒不移交相关档案资料、印章及其他财物凭证账目的，新一届业主委员会可请求物业所在地公安机关予以协助。

　　业主委员会委员离任时，全体业主可以在管理规约和业主大会议事规则中约定是否对离任委员进行财务审计。

　　第六十七条业主委员会委员和业主大会其他工作人员应当忠于职守，依法履行职责。业主委员会委员和业主大会其他工作人员违反管理规约、业主大会议事规则的，其委员资格和工作人员资格是否终止，由业主大会共同决定。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主。

　　第六十八条　物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。

　　社区居民委员会应当协助街道办事处、乡(镇)人民政府指导、监督社区内的业主委员会开展工作，维护居民的合法权益。

　　物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知社区居民委员会，并听取其意见。

　　第六十九条　街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织召开物业管理联席会议。物业所在地县(区)住房城乡建设部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等各方可派代表参加，共同协商解决物业管理活动中遇到的问题。

　　第七十条　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地县(区)住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第八章法律责任

　　第七十一条　违反本细则规定，法律、法规有处罚规定的，市、县(区)住房城乡建设部门依照国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》以及相关法律、法规的规定给予或提请有关部门进行处罚。

　　第七十二条违反本细则规定，物业服务企业未按时将物业服务合同报送备案的，由市、县(区)住房城乡建设部门责令限期备案，逾期不办理备案的，可提请颁发资质证书的部门予以处理。

　　第七十三条违反本细则规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由市、县(区)住房城乡建设部门责令改正，拒不改正，可提请颁发资质证书的部门予以处理;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十四条违反本细则规定，物业服务企业自接到解聘通知之日起10日内不退出该物业管理区域的，由市、县(区)住房城乡建设部门责令退出;拒不退出的，颁发资质证书的部门可以降低其资质等级直至吊销其资质证书。不能维持正常物业管理秩序的，由县(区)人民政府责成县(区)住房城乡建设部门、物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府及公安机关组织接管。

　　第七十五条违反本细则规定，被解聘物业服务企业未按规定交接的，由市、县(区)住房城乡建设部门责令限期交接;逾期不交接的，可提请颁发资质证书的部门予以处理;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十六条违反本细则规定，擅自改变房屋使用性质的，由市、县(区)城乡规划行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十七条违反本细则规定，破坏房屋承重结构和主体结构的，由市、县(区)住房城乡建设部门责令改正，恢复原状;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十八条违反本细则规定，擅自修建建筑物、构筑物的，或者擅自改变房屋外立面的，由市、县(区)规划行政主管部门责令改正，恢复原状;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十九条违反本细则规定，市、县(区)各级住房城乡建设主管部门的工作人员或者其他有关行政部门的工作人员，利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九章附则

　　第八十条本细则所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

　　本细则所称业主共同决定，是指业主大会的决定;未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

　　本细则所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

　　第八十一条本细则自印发之日起执行。

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