陕西省物业管理条例

时间：2022-12-10 10:39:00 物业管理师我要投稿

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陕西省物业管理条例

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　　陕西省物业管理条例篇1

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，创造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条本条例所称物业管理，是指业主以管理规约为基础，自行管理或者通过选聘物业服务企业，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条本条例适用于本省行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

　　第四条物业管理实行业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用的原则。

　　第五条省人民的政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、县(市、区)人民的政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上人民的政府其他有关部门按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。

　　街道办事处、乡镇人民的政府依法做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　第六条设区的市、县(市、区)人民的政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。

　　第二章业主、业主大会及业主委员会

　　第一节业主大会筹备组

　　第七条已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

　　尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。

　　业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　第九条物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的；(二)首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

　　第十条物业管理区域符合本条例第九条规定的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民的政府，并在物业管理区域内公告。建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面形式告知。

　　街道办事处、乡镇人民的政府自收到书面告知三十日内，组织成立业主大会筹备组。县(市、区)物业管理行政主管部门应当予以指导。

　　街道办事处、乡镇人民的政府未在规定期限内履行组织成立业主大会筹备组职责的，业主可以自行组织成立业主大会，按照本条例规定行使业主大会权利。

　　第十一条业主大会筹备组由五至九人组成，其中街道办事处或者乡镇人民的政府工作人员一名，建设单位的代表一名，其余为业主代表。

　　业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民的政府工作人员担任，业主代表由业主推选产生。

　　业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公告。

　　第十二条建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供物业管理区域内业主名单、房屋及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。

　　第十三条业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；(三)确认业主身份，制作业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；(四)拟定业主委员会选举办法；(五)提出业主委员会成员候选人名单；(六)承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款第(一)项至第(五)项的内容在物业管理区域内公示。

　　第十四条业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起，移交业主名册等有关资料，并终止活动。

　　业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

　　第二节业主大会

　　第十五条下列事项由业主大会决定：

　　(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则；(二)选举、更换业主委员会成员；(三)听取和通过业主委员会的工作报告；(四)选聘、解聘物业服务企业；(五)管理、使用和续筹专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)撤销业主委员会不适当的决定；(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主大会决定前款第(五)项、第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定事项在物业管理区域内公告，并以书面形式告知全体业主。

　　第十六条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。

　　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以全体业主参加，也可以由业主推选业主代表参加；采用书面形式征求意见的，业主应当实名签署意见，并由业主委员会将征求意见的结果在物业管理区域内公示，业主有查阅相关资料的权利。

　　业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。

　　业主大会会议表决采取记名投票的方式。

　　第十七条首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决，并选举产生业主委员会。

　　第十八条管理规约应当对业主合理使用专有部分的权利和义务，物业共有部分的使用、维修、养护、管理、收益办法，业主分担物业管理区域内的各类费用的方式，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会成员资格和人数以及任期等事项作出约定。

　　管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，其示范文本由省建设行政主管部门制定。

　　第十九条首次业主大会表决通过的管理规约和业主大会议事规则，应当自通过之日起十五日内，由业主委员会报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

　　第二十条业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

　　(一)占总人数五分之一以上业主提议的；(二)发生突发事件需要及时处理的；(三)业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

　　业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前，将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第(二)项情况除外。

　　第二十一条业主委员会不按规定履行组织召开业主大会会议职责的，业主可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民的政府责令其限期组织召开；逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民的政府组织召开业主大会。

　　第二节业主委员会

　　第二十二条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。

　　业主委员会履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定；(二)召集业主大会会议，报告物业服务合同的实施情况；(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(四)审核需要业主分摊的费用；(五)监督管理业主共有收益；(六)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(七)监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行；(八)调解物业使用纠纷；(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十三条业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成。

　　业主委员会组成人数为单数，组成人员任期一般为三年，可以连选连任。

　　业主委员会组成人员的具体人数等事项由业主大会议事规则规定。

　　第二十四条业主委员会可以根据需要聘请专职工作人员，负责处理业主委员会日常事务。

　　业主委员会主任、副主任、委员的津贴和专职工作人员的薪酬，由业主大会决定。

　　第二十五条业主委员会组成人员实行差额选举，差额比例不得低于五分之一。

　　未当选业主委员会主任、副主任、委员的，按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　第二十六条业主委员会组成人员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力；(二)履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费；(三)本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职；(四)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；(五)具备必要的工作时间。

　　第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民的政府备案。备案时应当提交以下材料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则；(二)业主大会的会议记录和会议决定；(三)业主委员会组成人员名单及其基本情况。

　　物业管理行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

　　业主委员会收到备案回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

　　备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告原备案单位，并告知物业服务企业。

　　第二十八条业主委员会组成人员不得有下列行为：

　　(一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；(三)接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

　　第二十九条业主委员会组成人员有下列情形之一的，其业主委员会组成人员资格自行终止：

　　(一)本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；(四)被判处刑罚的。

　　第三十条业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会组成人员资格终止：

　　(一)不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的；(二)不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；(三)违反本条例第二十八条规定的；(四)向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；(五)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第三十一条业主委员会主任资格终止的，由业主委员会组成人员推选一位副主任任主任；副主任资格终止的，由业主委员会组成人员从委员中推选副主任；委员资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会应当及时在物业管理区域内公告组成人员的变更情况。

　　业主委员会组成人员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

　　第三十二条业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由其委托的副主任召集；主任因丧失业主委员会成员资格不能履行职责时，由排序在先的副主任召集。

　　经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的'，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民的政府指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第三十三条业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席，作出决定须经有表决权的组成人员半数以上签名同意。

　　业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告。

　　第三十四条业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当于会议召开三日前，在物业管理区域内公告会议议程，听取业主的意见和建议。

　　第三十五条业主委员会应当在其任期届满前两个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示，业主在十五日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。

　　业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于五分之一，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。

　　业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　第三十六条业主大会会议选举产生新一届业主委员会后，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第三十七条业主委员会半数以上辞职，或者专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主要求业主委员会提前换届的，由物业所在地的街道办事处或者乡镇人民的政府负责组织成立业主委员会换届筹备组，组长由街道办事处或者乡镇人民的政府工作人员担任，其他人员由业主推选。换届筹备组应当按照本条例第三十五条第二款、第三款的规定组织换届选举，原业主委员会应当自新一届业主委员会产生之日起十日内完成移交工作。

　　第三十八条占总人数五分之一以上的业主联名，可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会组成人员的建议。业主委员会应当在收到罢免建议之日起十五日内组织召开业主大会临时会议。

　　业主大会罢免业主委员会组成人员须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。

　　第四节其他规定

　　第三十九条业主大会、业主委员会的决定，对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业管理区域物业管理无关的决定。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民的政府，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主大会、业主委员会作出的决定损害业主合法权益的，受损害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第四十条业主委员会超越职权作出的决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。

　　第四十一条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用由业主大会决定。

　　业主大会和业主委员会的经费使用情况应当定期以书面形式公告，业主可以查询。

　　第三章前期物业管理

　　第一节物业管理区域划分

　　第四十二条物业管理区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于管理的原则，由县(市、区)物业管理行政主管部门划定。

　　第四十三条物业管理区域按照下列规定进行具体划分：

　　(一)按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；(二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；(三)已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域；(四)不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

　　对物业管理区域划分有争议的，由县(市、区)物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民的政府确定。

　　第四十四条新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向县(市、区)物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。

　　县(市、区)物业管理行政主管部门应当自受理之日起三十日内，在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民的政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。

　　第二节前期物业管理

　　第四十五条新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件，方可交付使用：

　　(一)生活用水纳入公共供水管网，并供水到户；(二)用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电；(三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统；(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置；(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；(六)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连；(七)按照规划要求完成住宅区的车库(位)、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施；(八)分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求；(九)法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅区进行验收，并向设区的市或者县(市)建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。

　　建设单位在办理新建住宅交付使用备案手续时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收文件，以及第一款所列的附属设施设备符合交付使用条件的相关文件和资料。

　　第四十六条前期物业管理是指业主委员会或者业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

　　第四十七条建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，经物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第四十八条住宅物业的建设单位采用招标方式选聘物业服务企业时，现售商品房应当在出售前三十日完成招标，预售商品房应当在取得《商品房预售许可证》前完成招标。

　　第四十九条建设单位应当在销售物业前制定符合本条例第十八条第一款和第三款规定的临时管理规约，并与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

　　临时管理规约和前期物业服务合同应当自合同签订之日起十五日内，报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

　　第五十条建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。

　　物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第五十一条前期物业服务合同可以约定期限；但是期限尚未届满，业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第五十二条建设单位和物业服务企业办理物业交接手续时，应当共同对物业的共用部位、共用设施设备进行交接查验，不符合竣工验收资料的，由建设单位负责处理。

　　第五十三条建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)共用设施设备清单；(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(五)业主名册；(六)物业管理必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　建设单位应当自业主委员会选举产生之日起十日内，将物业管理区域的土地使用证、物业管理用房产权证移交业主委员会。

　　第五十四条新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

　　(一)物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；(二)物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的3‰提供外，超过部分按1‰的标准提供；(三)具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%。

　　业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。

　　物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。

　　第五十五条建设单位在申请商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当提供物业服务用房面积和位置，并在商品房预售或者销售时予以公示。

　　设区的市、县(市)房地产行政主管部门应当在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和位置，业主有权查询。

　　第五十六条建设单位应当对物业服务用房配置独立的水、电等计量器具。

　　物业管理服务

　　第五十七条从事物业管理服务的企业，应当依法取得物业管理资质证书。

　　物业管理专业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第五十八条一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业管理服务。

　　第五十九条业主大会可以决定采用招标或者协议的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会组织招标，并代表业主与中标的物业服务企业签订物业服务合同。

　　业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。

　　第六十条物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

　　第六十一条物业服务合同应当包括下列内容：

　　(一)物业的基本情况；(二)委托方和受托方的权利义务；(三)物业管理服务事项和服务标准要求；(四)物业管理服务费的标准和收取办法；(五)物业的养护和维修要求；(六)合同的期限、变更和解除；(七)合同终止时物业资料、财物的移交方式；(八)违约责任及解决纠纷的途径；(九)专项维修资金的管理使用；(十)物业管理服务用房；(十一)双方当事人约定的其他事项。

　　物业服务合同示范文本由省建设行政主管部门制定。

　　第六十二条物业服务企业可以提供下列服务：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；(二)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；(三)公共绿化的养护和管理；(四)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；(五)车辆停放管理服务，保障道路畅通；(六)物业档案、资料管理；(七)装饰装修管理服务；(八)物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

　　第六十三条物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

　　第六十四条物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

　　物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主与物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并向价格行政主管部门备案。

　　物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项。

　　第六十五条供水、供电、供气、供热等专业经营单位，应当按照下列规定向物业管理区域内的最终用户收取有关费用：

　　(一)业主自用的按分户的计量器具显示的量值向业主收取；(二)部分业主共同使用的，由相关业主分摊；(三)全体业主共同使用的，由全体业主分摊；(四)物业服务企业使用的，由物业服务企业承担。

　　物业服务企业应当每月公布物业管理区域的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业服务企业的水、电用量，公摊的水、电用量和费用的计算方式。物业服务企业收取水、电费用不得改变政府定价。

　　第六十六条供水、供电、供热等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应当向物业服务企业支付手续费。物业服务企业不得向业主加收手续费等额外费用。

　　供水、供电、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

　　供水、供电、供热等专业经营单位违反前款规定，给业主、物业服务企业造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　第六十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定应急预案对突发事件的预防和应对作出规定。发生突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　第六十八条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

　　第六十九条物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：

　　(一)业主共有的结余资金；(二)第五十三条规定的资料；(三)物业服务用房；(四)维修、保养物业形成的技术资料；(五)物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备；(六)其他应当移交的资料和财物。

　　物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

　　第七十条业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民的政府调解，也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。

　　业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查核实，并依法处理。

　　第五章物业的使用和维护

　　第七十一条物业使用中不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗；(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；(三)擅自将住宅改变为经营性用房；(四)存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品；(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；(六)侵占绿地，毁坏花草树木；(七)乱倒垃圾、乱堆杂物；(八)乱设摊点、乱停车辆；(九)违反规定饲养动物；(十)排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；(十一)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂；(十二)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

　　发生上述行为时，业主有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理。

　　第七十二条任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因物业维修或者公共利益确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，在约定期限内恢复原状。

　　第七十三条物业共用部位、共用设施设备维修养护时，相关业主或者使用人应当予以配合；相关业主或者使用人不予配合造成其他业主和物业服务企业损失的，应当承担赔偿责任。

　　因维修养护物业共用部位、共用设施设备，造成相关业主的自用部位、自用设施设备损坏或者其他损失的，责任人应当承担赔偿责任。

　　第七十四条业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约，并告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装修装饰施工进行监督。

　　业主违反房屋装修装饰规定、临时管理规约或者管理规约的，物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害的，物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处理；造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的，业主应当承担赔偿责任。

　　第七十五条物业管理区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。

　　占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。

　　物业服务企业应当依据物价部门核定的标准收取机动车辆停放服务费。

　　机动车辆停放服务费、机动车辆场地占用费的收取标准应当在物业管理区域内公示。

　　物业管理区域内停放机动车辆的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。

　　第七十六条利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第七十七条建设单位应当按照国务院及其建设行政主管部门规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第七十八条新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向物业所在地的设区的市、县(市)物业管理行政主管部门设立的物业保修金专门账户交存物业保修金。

　　物业保修金专门账户以物业管理区域为单位设立专户。建设单位在办理不动产权属初始登记时，应当提供专户银行出具的物业保修金全额交存证明。

　　第七十九条物业保修金保证的保修责任期限，自建设单位将住宅交付业主使用之日起计算，保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。

　　房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。物业保修金全部退还后，建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。

　　第八十条物业保修期限内物业出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在七十二小时内予以维修。

　　第八十一条物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，所需费用从物业保修金中垫支。

　　县(市、区)物业管理行政主管部门应当在物业保修金动用后三日内书面通知建设单位，建设单位应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存。

　　建设单位对维修责任承担有异议的，可以在前款规定的期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人，在相关法律文书生效之日起十五日内补存物业保修金。逾期不起诉或申请仲裁的，视为其认可承担维修责任。

　　第八十二条物业保修期间，建设单位因破产、解散、被撤销等原因注销的，物业管理行政主管部门应当将物业保修金本息余额提存。

　　第八十三条符合下列条件之一的，保修责任期满后本息余额退还建设单位：

　　(一)未出现属于保修范围内的物业质量问题；(二)出现物业质量问题，但建设单位已按相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务；(三)出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。

　　物业保修期间建设单位已经注销的，保修责任期满后其交付的物业保修金本息余额依法列入清算财产。

　　第八十四条物业保修责任期满前30日，物业管理行政主管部门应当将拟退还物业保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。

　　第八十五条物业管理行政主管部门应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位，公布该物业管理区域物业保修金的交存、使用情况，接受业主和建设单位的监督。

　　第八十六条省建设行政主管部门应当对物业保修金的交存、使用、管理和退还实施监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。

　　第六章专项维修资金的使用和管理

　　第八十七条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　物业共用部位、共用设施设备保修期满后需要使用专项维修资金时，住宅物业、非住宅物业或者公有住房尚未售出，或者建设单位、公有住房售房单位保留自用、经营的，建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积，分摊物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用。

　　第八十八条下列费用不得从专项维修资金中列支：

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；(二)依法应当由专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第八十九条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

　　设区的市、县(市)物业管理行政主管部门，应当根据本地区情况合理确定交存标准，公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额，并适时调整。

　　第九十条已售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

　　公有住房售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金。

　　第九十一条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。

　　业主在办理房屋入住手续时，应当提供交存专项维修资金的凭证；未提供凭证的，建设单位不得将房屋交付使用。

　　已售公有住房的业主应当在办理房屋权属登记前，将首期专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户，或者交由售房单位存入公有住房专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起三十日内，将提取的专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户。

　　业主交存的专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　第九十二条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的专项维修资金，由物业所在地设区的市、县(市)物业行政主管部门代管；已售公有住房专项维修资金，由设区的市、县(市)财政部门或者物业管理行政主管部门负责管理。

　　设区的市、县(市)物业行政主管部门应当委托所在地的商业银行作为专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专户。

　　开立专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门户号设分户账；未划分物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门户号设分户账。

　　第九十三条业主大会成立后，专项维修资金代管部门或者管理部门应当按照国家规定将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

　　专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立专项维修资金管理制度。

　　设区的市、县(市)物业管理行政主管部门对业主大会开立的专项维修资金账户以及资金使用进行监督。

　　第九十四条业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存30%的，应当及时续交。

　　续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，按照设区的市、县(市)物业管理行政主管部门会同同级财政部门制定的续交具体管理办法执行。

　　第九十五条房屋所有权转让时，结余的专项维修资金随所有权同时转让。

　　房屋灭失的，按照下列规定返还结余的专项维修资金：

　　(一)业主交存的返还业主；(二)公有住房售房单位交存的部分返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。

　　第九十六条本条例实施前商品住宅业主、非住宅业主已经交存的专项维修资金，该物业管理区域业主大会尚未成立的，应当自本条例实施之日起三十日内交由设区的市、县(市)物业管理行政主管部门代管；已售公有住房专项维修资金，该物业管理区域业主大会尚未成立的，应当自本条例实施之日起三十日内交由设区的市、县(市)财政部门或者物业管理行政主管部门负责管理。

　　该物业管理区域业主大会已经成立的，专项维修资金先由代管部门或者管理部门接收后按照本条例第九十三条的规定执行。

　　专项维修资金管理办法的实施细则由省建设部门会同省财政部门制定。

　　第七章法律责任

　　第九十七条违反本条例第十条第二款规定，街道办事处、乡镇人民的政府自收到书面告知三十日内，未组织成立首次业主大会筹备组的，由县(市、区)人民的政府责令限期改正，逾期未改正的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。

　　第九十八条违反本条例第三十一条第二款规定，业主委员会组成人员资格终止后，逾期不交回有关资料、印章的，由街道办事处或者乡镇人民的政府责令交回；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第九十九条违反本条例第四十五条第一款规定，新建住宅的附属设施设备不符合规定条件交付使用的，由县级以上物业行政主管部门责令停止交付使用；拒不停止的，处交付使用住宅销售额1‰以上3‰以下的罚款。

　　第一百条违反本条例第四十七条第二款规定，住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五万元以上十万元以下的罚款。

　　第一百零一条违反本条例第四十八条规定，建设单位未按规定时限完成招标的，由县级以上物业管理行政主管部门责令改正，可以处一万元以上五万元以下的罚款。

　　第一百零二条有下列情形之一的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上一万元以下罚款：

　　(一)违反本条例第四十九条第二款规定，建设单位未按时将临时管理规约和前期物业服务合同报送备案的；(二)违反本条例第五十条第一款规定，建设单位未将备案后的临时管理规约在销售场所公示的；(三)违反本条例第六十条规定，物业服务企业未按时将物业服务合同报送备案的。

　　第一百零三条违反本条例第五十二条规定，建设单位在交接查验时，对不符合竣工验收资料的物业共用部位、共用设施设备未处理的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处五万元以上三十万元以下的罚款。

　　第一百零四条违反本条例第五十四条第一款规定，建设单位未按规定配置物业管理用房的，由县级以上物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款。

　　第一百零五条违反本条例第五十四条第三款规定，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的，由县级以上物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第一百零六条违反本条例第五十七条第一款规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上物业管理行政主管部门没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照前款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　违反本条例第五十七条第二款规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上物业管理行政主管部门责令停止违法行为，处五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第一百零七条违反本条例第五十三条、第六十九条第一款规定，建设单位、物业服务企业不移交有关资料和证书的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。

　　违反本条例第六十九条第二款规定，物业服务企业损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的，由县级以上物业管理行政主管部门责令追回；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第一百零八条违反本条例第六十三条规定，物业服务企业将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第一百零九条违反本条例第六十四条第三款规定，物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上三万元以下罚款。

　　第一百一十条违反本条例第六十五条第二款规定，物业服务企业不按规定公布物业管理区域的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业服务企业的水、电用量，公摊的水、电用量和费用的计算方式的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上三万元以下罚款。

　　第一百一十一条违反本条例第六十八条第三款规定，原物业服务企业未及时退出物业管理区域的，由县级以上物业管理行政主管部门责令其限期退出；逾期未退出的，处五万元以上三十万元以下的罚款。

　　第一百一十二条违反本条例第七十一条、第七十二条、第七十六条规定，有下列行为之一的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，对个人处一千元以上一万元以下罚款；对单位处五万元以上二十万元以下罚款；所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　(一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗的；(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备的；(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地的；(四)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　第一百一十三条违反本条例第七十八条第一款、第八十一条第二款、第三款规定，建设单位未按规定交纳、补存物业保修金的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期交纳；逾期不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分0.5‰的滞纳金，可以处十万元以上三十万元以下的罚款。

　　第一百一十四条违反本条例第八十七条第二款规定，挪用专项维修资金的，由县级以上物业管理行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额两倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究负有责任的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　违反本条例第八十七条第三款规定，建设单位、公有住房售房单位未按规定分摊物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处应分摊费用两倍的罚款，并转入该物业管理区域专项维修资金专户。

　　第一百一十五条违反本条例第九十一条第二款规定，业主未提供交存专项维修资金凭证，建设单位擅自将房屋交付使用的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由建设单位代业主履行交纳专项维修资金的义务。

　　第一百一十六条违反本条例第九十六条第一款规定，未在规定时限内将商品住宅物业、非住宅物业专项维修资金交由物业行政主管部门代管的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期转交，逾期未转交的，处专项维修资金总额1%以上5%以下的罚款。

　　未在规定时限内转交已售公有住房专项维修资金的，由县级以上财政部门或者物业管理行政主管部门依照前款规定处罚。

　　第一百一十七条违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第一百一十八条县级以上物业管理行政主管部门作出吊销资质证书、二十万元以上罚款处罚决定的，应当告知当事人有要求听证的权利。

　　第一百一十九条物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。

　　业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　第一百二十条国家机关工作人员在物业管理工作中滥用职物权利、玩忽职守、徇私与舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第八章附则

　　第一百二十一条本条例中有关的专业用语含义：

　　(一)自用部位，是指门户以内业主使用的房间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；(二)自用设施设备，是指门户以内业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气的管道，电线以及水、电、气户表等设备；(三)共用部位，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等；(四)共用设施设备，是指物业管理区域内业主共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

　　第一百二十二条本条例自2009年5月1日起施行。

　　陕西省物业管理条例篇2

　　服饰仪表

　　1、工作服、鞋、袜等外露处必须干净、平整，无明显污迹、破损；

　　2、除保洁人员允许穿黑色布鞋，其他人员一律仅限穿黑色皮鞋；

　　3、胸牌统一整齐佩带在恰当位置；

　　4、领带平整、端正；

　　5、工作服严禁混穿；

　　6、西装制服必须符合西装礼仪进行穿戴；

　　7、维修人员现场作业应着操作服；长袖工作服不能挽起；

　　8、女员工饰物不外露，着肉色袜，禁止穿通花、花边类袜；

　　9、男员工头发不过耳；

　　10、各岗位人员本岗位当值期间的装备、配件等齐全、完好

　　办公场所

　　1、无灰尘纸屑，办公设备物品整洁，花木清洁光亮；

　　2、离开办公位时坐椅归位；进出办公区域随手关门；

　　3、下班前关闭电脑主机及电源；

　　4、最后离开工作区域者，必须将区域的灯、电器等关闭；

　　传真

　　1、收、发传真注明发、收件人全名、传真号、页码、顺序

　　培训会议

　　1、准时参加会议和培训；

　　2、请假提前通知组织者；

　　3、会议前应将手机、CALL机关掉或调整在震动状态；

　　4、会议中尽可能不随便进出，避免或减少打扰他人的行为或言语；

　　5、会议和培训完毕，确保桌椅、教具归位；

　　6、最后离开者将会议场所的灯、电器等关闭。

　　接听电话

　　1、电话三声内以最快的时间接听；

　　2、接听电话首先问好然后报部门（可使用简称）及姓名；

　　3、邻座无人应主动代接并记录、转告；

　　4、应清楚来电方何人、何事、回访联系电话或方式，必要时做好记录；

　　5、代接的电话应以最快时间转告他人，必要时做留言便条；

　　6、语言温和、态度礼貌；

　　7、后于对方挂线；

　　样板会所类

　　样板间销售厅

　　1、电器按正常运作，空气保持清新，温度、湿度、通风保持良好舒适状态。

　　2、地面、地毯保持“四无”（即无沙粒、无灰尘、无脚印、玻璃上无水印、手纹）；金属质地物品无锈迹；

　　3、物品、设备与《物资清单》帐物相符；

　　4、物品、设备、标识按要求摆放整齐，保持干净、完好；

　　5、饮用水、水杯备用充分；

　　6、房间禁止抽烟；

　　7、未经允许，礼貌谢绝拍照行为；

　　会所

　　1、会所环境、器具、用品卫生、干净、整洁，达到各自的清洁、卫生要求；

　　2、确保会所服务各设施、配置物品完好无损，正常使用；

　　3、熟悉本岗位的操作流程；

　　4、微笑服务，仪容整洁；

　　5、主动细致热情，正确引导、理解顾客提出的服务需求；

　　6、引导顾客安全、适当使用各种设施；

　　7、优质高效地满足顾客提出的会所可提供的服务项目的要求；

　　8、保持与顾客的良好沟通，对顾客提出的会所没有的服务要求应向上级汇报；

　　9、各项服务单据记录完整、清晰，保存齐全；

　　10、各项采购、消耗、物品领借用等手续齐全，登记完整准确，帐物相符，无差错；

　　11、各类引导牌、餐牌、设施、配件等标识内容准确、文字清晰，整洁干净，放置、摆放或张贴位置适当，醒目、清晰、完整、干净；

　　12、各岗位人员言行、举止规范必须符合该会所管理制度的要求；

　　装修维修类

　　装修

　　1、现场张贴装修许可证，施工人员佩带出入证；

　　2、有装修巡查记录表且按要求记录；

　　3、未有涉及承重结构、公共部位、公共设施、外观的装修现象；

　　4、严禁同时进行烧焊与木工作业；

　　5、门窗花饰按统一款式制作，安装符合要求；

　　6、埋设电线、信号线必须穿管保护且接头不得埋于地下；

　　7、临时线路电源必须装设开关板，负荷与开关容量符合电气技术要求；

　　8、下水管道口密封包好，严禁改变其使用功能；

　　9、管道检查口处必须预留维修口；

　　10、消防设施不得改动、拆除，消防喷头不得封堵；

　　11、改动安防系统必须按程序申请；

　　12、中央空调系统改动必须按程序进行过审批；

　　13、施工现场严禁明火；

　　14、必须配两个以上（足量）的灭火器；

　　15、垃圾必须袋装、清运到指定地点或自行运离小区；

　　16、施工时间：7：00~12：00，14：00~19：00。

　　返修

　　1、接到报修时作好记录，不得推诿，专人通知施工单位；

　　2、接待投诉不卑不亢，不乱回答、不乱承诺；

　　3、进入室内返修前，须征得业主同意；

　　4、在规定时间内到达返修现场并完成返修；

　　5、文明施工，不动用业主物品；

　　6、收工须清理、清洁现场，关闭门窗、开关；

　　7、损坏设施，照价赔偿。

　　家政维修

　　1、维修前，准备齐相关工具和材料；

　　2、严格执行操作程序，不留下安全隐患；

　　3、需要动用业主物品须征得业主同意，严禁接受业主礼品、赠品；

　　4、工作现场必须保持整洁，尽量不影响业主正常生活；

　　5、操作过程中如有疑点及时记录并与业主沟通确认；

　　6、较大收费项目与业主协商，达成一致后方可提供；

　　7、维修完毕了解客户是否还有其他需要维修或帮助的事项并尽力解决；

　　8、收拾完工具材料，并清理、清洁现场；

　　9、全部完成后须请业主在维修服务单上签字确认；

　　安全管理类

　　通则

　　1、按各岗位要求着装及装备；

　　2、熟悉小区或大厦内的重要部位；

　　3、熟悉岗位操作流程；

　　4、清楚本岗位礼仪规范；

　　5、熟悉对应急、突发事件的处理、协调程序严格执行交接班制度；

　　6、质量记录填写规范；

　　7、当天第一次遇公司领导和部门经理应敬礼；

　　确保自身安全；

　　中心值班岗

　　1、值班期间设备正常；

　　2、熟练操作监控、消防中心的各类设施、设备；

　　3、中控室值班记录完整、详细；

　　4、顶班人员必须经部门经理审批资质；

　　5、当值期间精力集中、全神贯注；

　　6、按中心不同设施、设备各种信号报警、来电的重要等级快速、灵活处理；

　　7、所有顾客来电、内部人员交代须协调他人完成的服务事项有记录、有跟踪、有结果；

　　8、准确记录传递公司文件规定的应传达的信息，确保通知到相关人员，无遗漏；

　　8、中心配备的如钥匙、文件夹、工具、录象带等标识、记录正常、整洁、清晰、齐全；

　　9、各类设施设备、台面完整，运作正常，干净、整洁；

　　10、异常情况及时调整监控镜头录象，调配人员跟进，确保有记录、有结果；

　　11、无堆放与工作无关的物品；

　　12、当值期间严禁从事与岗位无关的任何事项，如瞌睡、聊天、看书；

　　大厦类物业的中心人员持有有效的消防上岗证；

　　巡逻岗

　　1、按照巡逻路线和时间要求进行巡逻并签到；

　　2、各类设施、设备的检查到位，无遗漏；

　　3、异常情况及时报告或处理；

　　4、保证自身安全。

　　检查岗

　　1、熟知小区、大厦的装修和入住情况；

　　2、清楚各岗位的细则要求，并能完成任一岗位顶岗要求；

　　3、高标准，严要求监督各安全岗位，确保各岗位符合要求；

　　4、监督抽查的停车凭证编号、原子章、登记记录等应确保内容齐全、准确，所收现金与票号、时间、登记记录相一致；

　　大堂岗

　　1、面带微笑，主动迎候宾客；

　　2、看到手提重物顾客主动协助送至电梯口；

　　3、逢雨天应主动为顾客开车门、打伞；

　　4、准确登记外来邮件；

　　5、严格执行物资放行管理制度；

　　6、保持大堂整洁干净；

　　7、制止不文明的行为。

　　车场巡逻岗

　　1、保证车场车辆停放有序；

　　2、指挥车辆动作标准规范；

　　3、场内车辆登记准确，新损车辆记录齐全并通报车主；

　　4、指挥车辆及巡查时确保自身安全。

　　车场出入口岗

　　1、车辆进出敬礼且动作标准、规范；

　　2、任何车场进出均须发放和回收凭证；

　　3、收、发卡均站在车辆方向盘一侧；

　　4、车辆放行严格实行核人、核车、核证，收、发卡动作迅速；

　　5、保障出入口通道畅通；

　　6、现场停车费现金超过￥500元时必须按要求上缴财务并换回凭证；

　　7、票据、记录完整，发现驶出的车辆有任何异常必须严格登记、核实、上报，确保无误后方可放行；

　　8、确保停车凭证编号、原子章、登记内容齐全、准确，所收现金与票号、时间、登记记录相一致；

　　9、车场出口无车辆放行时必须保证地桩牢固插在桩孔内

　　清洁类

　　通则

　　1、地面无烟头、无杂物、无积水，无污迹；

　　2、墙面、天花无蜘蛛网、无污迹；

　　3、各种游乐设施、标识无灰尘、摆放整齐；

　　4、垃圾入桶，不超载，无异味，无蚊蝇滋生；

　　5、需打蜡的地面光亮显本色；

　　6、排水管、井内无杂物，排水畅通，无堵塞；

　　外围

　　1、室外公共设施、场所无损坏、目视无尘；

　　2、绿化带、花池:无烟头、无枯枝落叶、无杂物；

　　3、大理石:无明显脚印、无油渍、污迹；

　　4、公园桌椅：手摸无灰尘、污迹、油迹，摆放整齐；

　　5、喷泉水池：水质不浑浊、无青苔及明显沉淀物、浮物；

　　6、宣传栏：无明显灰尘，张贴的内容整齐、美观；

　　室内

　　1、地面、级梯无污迹、无杂物；

　　2、天花：无蜘蛛网、无明显灰尘；

　　3、电梯：轿箱内外无尘无污、无手印；沟槽无砂粒、污垢；

　　4、宣传栏：无尘无污；张贴内容整齐、美观；

　　5、电梯门、天台门、设备房门：无尘无污；

　　6、各类标识、按键、对讲电话：无灰尘、无污迹;

　　7、天台、雨棚：无杂物、烟头、积水；

　　地下室

　　1、通道畅通无杂物、地面无明显灰尘；

　　2、公共设施：目视无明显灰尘、无污迹、无蜘蛛网；

　　3、排水畅通、无积水。

　　洗手间

　　1、地面、镜面、台面无水迹、污迹；

　　2、便池无污垢、异味；

　　绿化类

　　通则

　　1、无明显病虫害，无积水，无死树死苗，修剪合理美观；

　　2、植物无枯枝枯叶；

　　3、黄土不直面向天；

　　4、长势旺盛；

　　5、主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当，醒目、清晰、完整、干净。

　　6、乔木

　　7、树干正常生长挺直；

　　8、骨架均匀，树冠完整；

　　地被植物

　　1、草坪目视平整，无明显杂草；

　　2、草坪长势良好，浓绿，长度不超过4CM

　　花坛

　　1、搭配得当，层次分明；

　　2、泥土不染花叶，不外露；

　　3、整体布局美观、耐看。

　　消杀现场

　　1、投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌。

　　2、外围及绿化带无鼠洞。

　　3、无明显四害活动；

　　4、下水道、污水井无明显蚊蝇。

　　5、夜晚公共照明灯光附近无明显蚊虫、白蚁飞舞。

　　公共设施类

　　通则

　　1、责任人、设施标识明确、清晰；

　　2、无生锈、无掉漆，保养检查记录完整；

　　3、管网有流向指示，阀门标明醒目的开关状态（常开、常闭等）；

　　4、危险部位（件）、状态有保护及醒目的、符合专业要求的警告标识。

　　停车场设施

　　1、入口处必须设置 “车辆驶入请登记”及符合要求的“停车场收费标准”标示牌；

　　2、车库入口有符合本小区实际的限高、限速标识；

　　3、停车场内必须设禁鸣笛、限速、导航等标识牌；

　　4、地面、墙面指示标线划线规范、符合专业要求；

　　5、应设岗亭，停车场“三证”齐全有效；

　　6、入口设立明显的标志，写明停车场的名称、性质、类别；

　　7、符合“三公开”制度，即有公开车场责任人、公开收费标准、公开管理员姓名；

　　8、岗亭内备有消防器材，置于明显位置；

　　9、道闸运行正常，无松动变形、升降顺畅；

　　10、倒车架安装牢固，不松动；

　　11、地下车场指示灯，指示箱工作正常。

　　化粪池

　　1、化粪池有容积标识；

　　2、粪池盖板牢固、无堵塞，无污水溢出，无异味逸出。

　　泳池

　　1、游泳池内池水清澈干净无异味；

　　2、泳池周围无锋利有棱角硬物；

　　3、泳池照明灯具完好，使用安全电压；

　　4、配有足量的救生员。

　　娱乐设施

　　1、完好无破损；

　　2、连接部位结实，无松脱，转动部位有防护罩；

　　3、有使用说明或提示性标识，标识安装位置适当、醒目，清晰、完整；

　　水池水箱

　　1、水箱、水池密闭完好，标明容积；

　　2、水位观察管有标记，能观看到水位；

　　3、溢流管、进水管、出水管有标识，并用箭头标示出水流方向；

　　4、溢流管不得与下水管道直接相连；

　　5、露天水池、水箱的通气孔孔口向下；

　　6、泄水口、排气孔有防虫网罩；

　　7、进出口门正常上锁；

　　8、确保水质符合供水要求，无红虫、泥沙；

　　9、无渗漏、无锈迹、无异响；

　　10、环境整洁干净，无明显积尘、油迹、污迹等。

　　招牌、沟渠池井

　　1、外观完好无缺损；

　　2、沟、渠、井、盖的面板完好，无破损，所有面板保证车辆驶过无明显声响；

　　3、表面基本清洁、无明显锈迹、油迹；

　　4、显要部位处的面板表面光亮、不影响观瞻；]

　　5、配置的.照明装置能正常使用。

　　房屋本体道路通道天台

　　1、墙面无明显缺损、裂纹、脱落或破烂；

　　2、道路整洁，地砖或大理石无松动、破烂、缺损；

　　3、路面无违章占用，地面警戒线和交通标识清晰；

　　4、户外招牌和射灯整洁、统一，安装牢固。

　　5、无明显污迹、油迹、锈迹；

　　污水泵雨水泵

　　1、泵井内无污泥；

　　2、运转时无异响和震动；

　　3、溢位器正常完好，无失控和误报现象；

　　4、电源控制箱各控制开关正常并处在自动控制状态；

　　5、控制箱各种信号指示正常、布线整齐；

　　公共设施类

　　广场喷泉

　　1、水泵外壳和喷头表面应有防锈处理；

　　2、水中各种照明等电器设备符合安全电压标准；

　　3、喷水正常，喷口无堵塞；

　　4、池底清洁无明显杂物、枯叶；

　　5、无明显异味。

　　防雷设施

　　1、避雷带、避雷针连接点牢固，无弯曲、松脱断裂；

　　2、避雷带、避雷针处无杂物堆放或悬挂物。

　　3、无明显锈迹；

　　4、符合避雷系统技术要求。

　　公共照明

　　1、灯具灯罩完好，无松动。

　　2、使用中无闪烁，无噪声，无异常振动。

　　3、发热量大的灯具，保证灯具周围无可燃、易燃物品。

　　4、配电箱布线整齐，箱体及开关有明确标志，按钮和指示灯完好；

　　5、灯具目视符合清洁要求。

　　防火门

　　1、正反两面标识良好；

　　2、门把手完好。

　　3、闭门器力度适中，能正常使用；

　　4、能正常开闭；

　　5、设置有门禁系统的，能确保正常使用。

　　消防通通

　　1、通道畅通无杂物；

　　2、设置有明显、符合要求的的标识；

　　3、通道内照明、送风、排风良好；

　　4、消防器材状态良好。

　　消防设施

　　1、防火卷帘门、烟感、温感正常使用，测试时消防主机有准确、灵敏的报警显示。

　　2、对讲电话能正常使用，标识和使用说明清晰、完整、干净；

　　3、警铃、风阀、消防栓紧急情况下能正常使用；

　　4、备有充足的消防用沙，消防工具如铁秋、消防桶足量、完好；

　　5、灭火器有效、完好；

　　6、所有消防设施、设备标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

　　煤气设施

　　1、能正常完好使用；

　　2、阀门能正常开、闭（自动、手动）；

　　3、阀门有常开（常闭）标识，安装位置适当、醒目，清晰、完整；

　　4、有抢修电话标识，安装位置适当、醒目，清晰、完整。

　　5、煤气泄漏探测器完好。

　　门禁设施

　　1、门禁通话时声音清晰，无杂音，呼叫、报警等功能正常；

　　2、门禁读卡器读卡正常，感应灵敏；

　　3、门禁安装牢固，布线规范；

　　4、中心能提取门禁读卡记录；

　　5、标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

　　各类设备房

　　通用标准

　　1、设备房门上有相应设备房标识；

　　2、设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；

　　3、设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整；

　　4、配备足够的灭火器和应急灯，通风良好；

　　5、设备房内的负荷开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标识，流体要流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识；

　　6、设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位有防护罩；

　　7、设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确；

　　8、所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

　　高低压配电房

　　1、配电柜、配电箱有明显标号；每个配电箱配电使用要有标识，

　　2、配电柜、配电箱内布线规范，整齐，接线无松动。

　　3、温度应保持在40℃以下。

　　4、配备有高压操作防护工具；负荷刀闸和接地刀闸有挂锁锁住。

　　5、配电柜操作位地面敷设绝缘胶垫。

　　6、配电计量总表铅封完好。

　　7、配电房接地线紧固，无断裂情况。

　　8、变压器和通道之间有隔离围栏隔离

　　空调设备

　　1、主机正常运转无异响和震动。

　　2、制屏（现场控制）和操作台（远程控制）的信息显示正常。

　　3、保温到位、完好，无渗漏水现象；

　　4、主机温度不超过允许的设计温度。

　　电梯轿厢

　　1、确保正常使用；

　　2、门机、内饰、轿顶表面清洁、明亮，无手印、污迹；

　　3、各按钮、按键、照明灯具、风扇等完好、干净，无异响；

　　4、电梯准运证副本有效；

　　5、各类标识（火警、搭乘须知、开关门、楼层层站、准运证副本等）齐全、清晰、完好，安装位置适当；

　　6、正常情况任何公司人员仅限搭乘消防梯（除陪同顾客、访客、工作检查情况外）；

　　电梯机房

　　1、温度应保持在40℃以下，降温通风设备正常使用，并保证达到节能降耗措施和要求；

　　2、电梯盘车操作作业指导书有效、清晰；

　　3、盘车救援工具完好、齐全；

　　4、电梯机房内张贴运行准用证副本2；

　　5、分承包方的保养计划书有效、清晰完整；

　　6、悬挂有政府主管部门颁发的运行、维修工作记录表，保持有效、清晰、完整；

　　7、维修保养监督检查能正常履行，记录与计划内容要求一致；

　　8、故障维修记录全面、详尽、真实。

　　发电机

　　1、发电机机油油位、蓄电池电解液液位正常；

　　2、备用柴油油量保持在容器容量的80%附近；

　　3、必须配备符合要求的两套蓄电池，备有符合要求的切换开关装置；

　　4、蓄电池电压在24V（±2.0）；

　　5、柴油储备房敷设足量的消防灭火沙；

　　6、正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置；

　　7、发电机接地线紧固。

　　二氧化碳（CO2）设备

　　1、二氧化碳称重装置报警正常，气瓶无漏气失重情况；

　　2、系统无失灵情况，所有的铅封和保险带完好无损；

　　3、各防护区手动/自动选择开关正常，工作状态中的指示灯亮；

　　4、日常检查时，把开关打到手动控制上。

　　，物业管理条例之物业现场管理标准（非表格版）

　　生活及消防泵类设备房

　　1、泵房各种信号、仪表指示完好正常；

　　2、各种开关处于自动状态，自动、手动切换正常；各种泵运转时无异响和震动；

　　3、湿式报警阀应完好，且试验装置标识应明确。

　　泳池泵类设施设备

　　1、各种检测药物、仪器完好、有效，标识清晰、明确；

　　2、沙缸压力表在水泵运行时应保持在0.2-0.4PA压力；

　　3、各种信号、仪表指示完好正常；

　　4、各种开关工作时处于自动状态，自动、手动切换正常；

　　5、各种泵运转时无异响和震动；

　　6、现场无渗漏、油迹、水迹。

　　风机房

　　1、风机配电箱保持在自动位置，配电箱内接线规范；

　　2、风机运行时无抖动现象，轴承位置无异响。

　　3、能在控制中心控制送风机启停。

　　消防监控中心

　　1、录相画面清晰；

　　2、录象镜头切换时间间隔为1秒，并确保重要镜头必须在一个切换循环中至少一次；

　　3、录象带更换时间定时，并统一保管；

　　4、各端口接线规范、牢固，各接入接出线有标识；

　　5、中心对讲和各岗位、荔景中心通讯良好，声音清晰；

　　6、联动柜面板指示灯工作正常，压下试灯开关，所有指示灯发光；

　　7、备用钥匙有效、准确，有标识，标识清晰、完整；钥匙领用有详细记录；

　　8、存有的相关法规、条例，公司、维修单位电话表等资料齐全、有效，清晰、整洁；

　　9、消防工具箱内消防器材摆放整齐，完好；

　　10、至少配备：防火服两套、灭火器完好容量3公斤、救生绳两副，且标识明确；

　　11、 IC卡发行、挂失由专人管理，且记录详细、准确，无遗漏。

　　作业类

　　高空作业

　　1、作业人员须执有效的《高空作业许可证》；

　　2、有六级以上大风、大雨、雷电等天气恶劣情况时严禁高空作业；

　　3、高空作业时，须使用安全带，地面有专人监护；

　　4、作业地点周边设置遮栏或隔离带，并设置有效、文字恰当、醒目的告示牌；

　　5、清洗楼宇外墙时，应提前向用户发出通知表明相关事项；

　　施工管理

　　1、施工地点周边设置遮栏或隔离带，并设置有效、文字恰当、醒目的告示牌；

　　2、施工完毕及时清理现场

　　现场标识

　　1、现场标识符合公司CI标准并保持清洁、完好；

　　2、标识摆放、挂置位置要统一、适当，符合工作内容要求，保证醒目、干净；

　　陕西省物业管理条例篇3

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

　　第三条本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

　　第四条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

　　第五条省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

　　设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

　　第六条街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

　　社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

　　第七条县级以上人民政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。

　　鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

　　第二章新建物业与前期物业管理

　　第一节物业管理区域

　　第八条物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

　　分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　第九条建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。

　　物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

　　第十条物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

　　第二节配套建筑与设施设备

　　第十一条物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

　　物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

　　第十二条物业服务用房的配置应当符合下列规定：

　　(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　　(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

　　业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

　　物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

　　第十三条住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

　　住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

　　第十四条按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。

　　第十五条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

　　第十六条住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

　　住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费)，并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定，城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。

　　专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

　　第十七条本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。

　　第十八条专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

　　各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

　　第十九条物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。

　　第二十条城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。

　　第三节前期物业管理与物业交付

　　第二十一条建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。

　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。

　　第二十二条鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

　　建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。

　　第二十三条建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

　　前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　第二十四条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

　　(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；

　　(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；

　　(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；

　　(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；

　　(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

　　(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；

　　(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

　　(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；

　　(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

　　(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；

　　(十一)法律、法规规定的其他条件。

　　建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

　　第二十五条建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

　　第二十六条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

　　前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

　　第二十七条建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　(四)业主名册；

　　(五)物业管理必需的其他资料。

　　前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

　　鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。

　　第三章业主大会与业主委员会

　　第一节业主大会筹备组

　　第二十八条房屋的所有权人为业主。

　　建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

　　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

　　(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

　　(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

　　第二十九条符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

　　筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

　　筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

　　第三十条筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

　　(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

　　(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

　　第二节业主大会

　　第三十一条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

　　第三十二条业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

　　(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

　　(四)选聘、解聘物业服务企业；

　　(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)；

　　(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施；

　　(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

　　第三十三条业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：

　　(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；

　　(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。

　　业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

　　第三十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

　　不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。

　　第三十五条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

　　第三十六条业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

　　(一)有百分之二十以上业主提议的；

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。

　　第三节业主委员会

　　第三十七条业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

　　业主委员会履行下列职责：

　　(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　(三)执行业主大会的决议、决定；

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　(五)监督管理规约的实施；

　　(六)业主大会赋予的其他职责。

　　第三十八条业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

　　执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

　　第三十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：

　　(一)业主大会会议决议；

　　(二)业主大会议事规则；

　　(三)管理规约；

　　(四)业主委员会委员名单和基本情况；

　　(五)法律、法规规定的其他资料。

　　物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

　　业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

　　第四十条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

　　业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。

　　业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。

　　业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

　　业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第四十一条业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。

　　第四十二条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

　　(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

　　(二)拒不履行委员职责的；

　　(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；

　　(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；

　　(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

　　第四十三条业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。

　　第四章物业的使用与业主自治管理

　　第一节一般规定

　　第四十四条业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

　　(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

　　(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

　　(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

　　(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

　　(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

　　(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

　　(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

　　物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

　　第四十五条业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

　　业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

　　业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。

　　第四十六条业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。

　　业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。

　　第二节住宅物业的装饰装修

　　第四十七条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

　　业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　第四十八条业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

　　住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：

　　(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限；

　　(二)允许施工的时间；

　　(三)废弃物的清运与处置；

　　(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；

　　(五)禁止行为和注意事项；

　　(六)装修保证金的收取和退还；

　　(七)违约责任；

　　(八)其他需要约定的事项。

　　第四十九条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。

　　第三节车库与车位的使用

　　第五十条车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

　　第五十一条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

　　第五十二条鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。

　　利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。

　　第五十三条业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。

　　业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

　　第四节业主自治管理

　　第五十四条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权；

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　(六)监督业主委员会的工作；

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；

　　(九)监督专项维修资金的管理和使用；

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第五十五条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　(五)按时交纳物业服务费；

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第五十六条管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

　　管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。

　　第五十七条提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业；业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。

　　业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。

　　第五十八条业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。

　　第五章物业服务企业

　　第一节物业服务企业

　　第五十九条物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。

　　物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

　　物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

　　第六十条物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。

　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第六十一条物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

　　第六十二条物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

　　物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

　　第六十三条物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

　　第二节行业自律

　　第六十四条物业服务企业应当在物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

　　第六十五条物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业主管部门建立健全信用档案。

　　第六章物业服务

　　第一节物业服务内容与合同

　　第六十六条物业服务内容主要包括下列事项：

　　(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

　　(二)公共绿化的维护；

　　(三)公共区域环境卫生的维护；

　　(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

　　(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

　　(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理；

　　(七)物业服务档案和物业档案的保管；

　　(八)其他物业管理事项。

　　第六十七条业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

　　物业服务合同签订后，业主有权进行查询。

　　物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。

　　第六十八条解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

　　物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案；

　　(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

　　(三)移交物业服务用房；

　　(四)清算预收、代收的有关费用；

　　(五)法律、法规规定的其他事项。

　　物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的'，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　第二节物业服务收费

　　第六十九条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。

　　实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

　　第七十条物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

　　第七十一条已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

　　物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

　　第七十二条物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

　　物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

　　第七十三条专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

　　物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

　　专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第七章物业的维护

　　第一节建设单位的保修责任

　　第七十四条建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。

　　第七十五条新建物业实行质量保修金制度。

　　建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。

　　建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。

　　通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。

　　第七十六条建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

　　第七十七条物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业主管部门应当将与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

　　第七十八条物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。

　　第二节专有部分的维护

　　第七十九条物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。

　　业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

　　第八十条业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

　　第三节共用部位及共用设施设备的维护

　　第八十一条物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。

　　共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。

　　第八十二条住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。

　　其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。

　　第四节专业经营设施设备的维护

　　第八十三条住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

　　专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。

　　第八十四条专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

　　专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。

　　第八章社区物业管理与旧住宅区物业管理

　　第一节社区物业管理

　　第八十五条街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。

　　第八十六条物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。

　　第八十七条实行物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

　　联席会议主要协调下列事项：

　　(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

　　(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；

　　(三)物业管理区域内发生的突发事件；

　　(四)物业管理与社区管理的衔接和配合；

　　(五)需要协调的其他物业管理事项。

　　第八十八条业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

　　第八十九条有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

　　第二节旧住宅区物业管理

　　第九十条设区的市、县(市、区)人民政府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。

　　旧住宅区的范围，由设区的市、县(市、区)人民政府划定。

　　旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。设区的市、县(市、区)人民政府对投资责任另有规定的，从其规定。

　　第九十一条旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

　　改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用，改造整治后仍由其给予补助。

　　第九十二条旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。

　　第九十三条未建立专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金；物业服务企业可以根据物业服务合同约定，代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的，主要用于补充专项维修资金。

　　第九章法律责任

　　第九十四条违反本条例规定的行为，法律、法规已作出处罚规定的，按照其规定执行；法律、法规未作出处罚规定的，按照本条例的规定执行。

　　第九十五条违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业主管部门予以处罚：

　　(一)物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处以三千元以上一万元以下的罚款；

　　(二)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以五万元以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书；

　　(三)建设单位未依法交存物业质量保修金的，责令限期改正；逾期未改正的，处以十万元以上三十万元以下的罚款。

　　第九十六条违反本条例规定，专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的，由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

　　第九十七条业主或者物业使用人违反本条例第四十四条、第四十五条规定的，由物业主管部门或者其他有关部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以两千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。

　　第九十八条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第九十九条物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的；

　　(二)未按照本条例规定对住宅小区综合验收进行监管的；

　　(三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的；

　　(四)挪用物业质量保修金和专项维修资金的；

　　(五)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的；

　　(六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；

　　(七)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

　　第十章附则

　　第一百条业主自行管理物业的，参照本条例的有关规定执行。

　　第一百零一条本条例自20xx年5月1日起施行。

　　物业管理基本原则

　　(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

　　(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

　　(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

　　(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

　　(五)专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　(六)收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

　　(七)公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。

　　(八)依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。

　　陕西省物业管理条例篇4

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条本条例所称物业管理，是指业主与其选聘的物业管理企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条市、区、县物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，开发区管理机构受市房地产行政主管部门委托负责本区域内物业管理活动的监督管理工作(以下统称为市、区、县物业管理主管部门)。

　　建设、规划、工商、物价、公安、环保、市容、城市管理等行政管理部门，应当按各自职责协同实施本条例。

　　街道办事处(乡镇人民政府，下同)、社区居民委员会应当协助区、县物业管理主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。

　　第五条市、区、县物业管理主管部门应当建立经常性的物业管理情况通报制度，并加强与有关行政管理机关的沟通。

　　第二章业主、业主大会和业主委员会

　　第六条划分物业管理区域应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素进行。

　　新建物业，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的'物业管理区域，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。

　　住宅物业，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向市、县物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。市、县物业管理主管部门应当按照本条第一款的规定划定物业管理区域。

　　本条例实施前，物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。

　　第七条业主应当向物业管理企业或者业主委员会提供联系地址、通讯方式。

　　一个物业管理区域内业主少于5个，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　一个物业管理区域内业主在100个以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会会议。业主代表应当在参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由业主代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。

　　第八条符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应当以书面形式告知物业所在地的区、县物业管理主管部门和街道办事处；业主也可以以书面形式告知。

　　第九条区、县物业管理主管部门应当在收到书面报告后，及时会同街道办事处，协调成立首次业主大会会议筹备组。

　　筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1名，业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十条筹备组应当履行下列主要职责：

　　(一)拟定业主公约(草案)、业主大会议事规则(草案)；

　　(二)拟定业主委员会的选举办法(草案)，业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%；

　　(三)确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数；

　　(四)提出业主委员会委员候选人名单，并在首次业主大会会议召开之前，将名单在物业管理区域内公示7日以上；

　　(五)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务筹备工作。

　　第十一条业主在首次业主大会会议上的投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权；非住宅物业每200平方米计一投票权，200平方米以下每一房地产权证计一投票权。单个业主所持的投票权数最高不超过全部投票权数的30%。

　　单个物业登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。

　　第十二条业主委员会应当由5-13人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。业主委员会每届任期由业主大会确定，一般为3年，其组成人员可以连选连任。

　　第十三条分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

　　第十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。

　　采用书面形式征求意见的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。

　　第十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主委员会有关资料报区、县物业管理主管部门备案。区、县物业管理主管部门应当将业主委员会备案的有关情况告知物业所在地的街道办事处、社区居民委员会和辖区派出所。

　　业主委员会备案资料包括：

　　(一)业主委员会备案表；

　　(二)业主大会议事规则；

　　(三)业主公约；

　　(四)业主大会的决定；

　　(五)业主委员会组成人员的基本情况。

　　前款规定的业主委员会备案事项发生变更的，应当自变更之日起30日内到区、县物业管理主管部门重新办理备案手续。

　　第十六条依法选举产生的业主委员会凭区、县物业管理主管部门出具的备案证明刻制印章。

　　第十七条业主委员会应当依法使用印章。

　　以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。

　　第十八条业主委员会应当按照规定召集业主大会会议。业主委员会逾期不召集业主大会会议的，区、县物业管理主管部门应当责令业主委员会限期召集。

　　第十九条业主委员会任期届满60日前，应在物业所在地的区、县物业管理主管部门、街道办事处的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，街道办事处和区、县物业管理主管部门应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安民警协助移交。

　　任期届满，原业主委员会无法组织换届选举的，物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。

　　业主委员会不得直接从事经营活动。

　　第二十条业主委员会有下列情形之一的，经指出拒不改正，区、县物业管理主管部门应当责令其即时解散，由所在地街道办事处协助业主组织召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会：

　　(一)有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；

　　(二)严重影响社区安定和社会稳定的。

　　第二十一条业主大会、业主委员会对重大事项作出决定，使少数业主利益受到损失的，受益业主应当给予相应补偿。

　　第二十二条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作；业主委员会召开业主大会会议时应当告知社区居民委员会并认真听取建议，作出的决定应当书面告知社区居民委员会。

　　陕西省物业管理条例篇5

　　第一章总则

　　第一条

　　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

　　第二条

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条

　　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

　　第五条

　　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第二章业主及业主大会

　　第六条

　　房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权；

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　(六)监督业主委员会的工作；

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第七条

　　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　(五)按时交纳物业服务费用；

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第八条

　　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第九条

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第十条

　　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条

　　下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则；

　　(二)制定和修改管理规约；

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　(四)选聘和解聘物业服务企业；

　　(五)筹集和使用专项维修资金；

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施；

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十二条

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十三条

　　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十四条

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十五条

　　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　(四)监督管理规约的实施；

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第十六条

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　第十七条

　　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

　　第十八条

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　第十九条

　　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十条

　　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

　　第三章前期物业管理

　　第二十一条

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　第二十二条

　　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第二十三条

　　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第二十四条

　　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第二十五条

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　第二十六条

　　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第二十七条

　　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　第二十八条

　　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　第二十九条

　　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第三十条

　　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

　　第三十一条

　　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　物业管理服务编辑

　　第三十二条

　　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

　　第三十三条

　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第三十四条

　　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

　　第三十五条

　　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　第三十六条

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十七条

　　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

　　第三十八条

　　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第三十九条

　　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

　　第四十条

　　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　第四十一条

　　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　第四十二条

　　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　第四十三条

　　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

　　第四十四条

　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第四十五条

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十六条

　　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第四十七条

　　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第四十八条

　　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　第四十九条

　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　第四章使用与维护

　　第五十条

　　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第五十一条

　　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第五十二条

　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第五十三条

　　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第五十四条

　　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

　　第五十五条

　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十六条

　　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第五章法律责任

　　第五十七条

　　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　第五十八条

　　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第五十九条

　　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　第六十条

　　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第六十一条

　　违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十二条

　　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十三条

　　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第六十四条

　　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的.，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　第六十五条

　　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第六十六条

　　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十七条

　　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。